2016注冊物業(yè)管理師管理實務試題
不定項選擇題
1、根據下面材料回答問題
某商品房住宅小區(qū)，建筑物總面積(即專用部分面積總和)200000m2，有120m2和80m2大、小兩種戶型，各1000套。該小區(qū)開發(fā)商于2012年1月聘請了甲物業(yè)服務企業(yè)(簡稱甲公司)提供前期物業(yè)服務，合同期3年。2014年5月小區(qū)依法召開首次業(yè)主大會，選出了業(yè)主委員會。由于部分業(yè)主對甲公司的服務不滿意，業(yè)主委員會本著少數服從多數的原則，做出了解聘甲公司的決議，但遭到一部分業(yè)主的反對。
請回答下列問題：
該小區(qū)開發(fā)商與甲公司簽訂的合同屬于( )。
A.臨時管理規(guī)約
B.前期物業(yè)服務合同
C.物業(yè)管理委托合同
D.物業(yè)服務合同
簡答題
2、 某市xx家園高層塔樓業(yè)主A先生裝修房屋，在自家戶門外約2m的公共通道處安裝了防盜門，將大約4m2的公共通道占為己有。物業(yè)服務企業(yè)發(fā)現后多次勸阻，但A先生認為物業(yè)服務企業(yè)只能服務業(yè)主，無權管理業(yè)主，拒不恢復原狀。家住A先生對門的業(yè)主B女士也多次要求A先生拆除防盜門，但A先生對B女士的要求置之不理。B女士以物業(yè)服務企業(yè)沒有盡到職責、沒有能夠阻止A先生安裝防盜門為由而拒絕繳納物業(yè)服務費用。物業(yè)服務企業(yè)在A先生裝修前已向其告知了裝修禁止行為與注意事項，要求其不得占用公共部位、不得拆改承重結構等，并與其簽署了裝修管理服務協議。依據該協議，物業(yè)服務企業(yè)對違反協議的裝修行為有權進行勸阻、制止以及要求恢復原狀。在A先生安裝防盜門時，物業(yè)服務企業(yè)多次發(fā)函予以勸阻制止，并及時報告了業(yè)主委員會。
請回答下列問題：
17.A先生在公共通道安裝防盜門是否合法?為什么?
18.哪些主體可以起訴A先生，要求其拆除防盜門，為什么?
19.假如你是物業(yè)服務企業(yè)經理，由你來解決A先生和B女士之間的糾紛，采用哪種方式更有利于小區(qū)的長治久安?
20.B女士拒絕繳納物業(yè)服務費用的理由是否成立?為什么?
3、 某天，物業(yè)公司的值勤保安接到與住戶聯網的火災報警器發(fā)出的信號，隨即趕赴火災報警信號發(fā)出的住戶家門E1，值勤保安聽到住戶家中有人聲響動，但敲門卻沒有回答。于是，值勤保安就用工具將門強行破開。門破開后，發(fā)現家中只有老人帶孫子在房間玩，而火災報警信號則屬二F誤報，該物業(yè)服務企業(yè)領導聞訊后立刻趕到住戶家中賠禮道歉，并負責修理好損壞的房門。 請回答下列問題：
11.本案例中，值勤保安是否可以強行破門而人?
12.假如該住戶確實發(fā)生火災，物業(yè)公司應如何緊急處理?
13.通過案例，指出緊急事件善后處理應考慮的因素。
14.請指出在這件事情的處理上，該物業(yè)公司的優(yōu)點和不足。
4、 某物業(yè)項目位于我國某沿海城市，總建筑面積達35萬m2，屬中高層住宅物業(yè)，項目分兩期建設，是當地最大的住宅建設項目。整個小區(qū)的建設申報了國家安居示范工程小區(qū)，是該市重點工程之一，備受當地居民和政府的關注。建設單位為把這個項目建設經營好，在項目的立項階段就選聘了一家具有豐富經驗的物業(yè)服務企業(yè)，并由其負責該項目物業(yè)服務的早期介入工作。
請回答下列問題：
18.物業(yè)服務企業(yè)早期介人有何作用?
19.在可行性研究階段，物業(yè)服務企業(yè)早期介入的工作內容包括哪些?
20.物業(yè)服務企業(yè)早期介入的必要性是什么?
21.在建設階段，物業(yè)服務企業(yè)早期介入的內容是什么?
5、A物業(yè)服務企業(yè)負責B寫字樓的物業(yè)管理工作。某天，租用10層的傳媒公司行政主管李小姐找到A公司的物業(yè)部趙主管，因公司有重要領導要來公司視察，協商在B寫字樓大廳及人口處懸掛一幅巨大的歡迎標語。趙主管本著“客戶至上”的服務精神，答應了李小姐的要求。
請回答下列問題：
11.趙主管的做法是否妥當?說明理由。
12.如何避免此類事件的發(fā)生?
13.假如你是趙主管，請說明與客戶溝通的注意事項有哪些。
14.物業(yè)服務企業(yè)與客戶的溝通方法有哪些?
15.A物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主溝通交流的內容有哪些?
6、某物業(yè)服務公司負責對某一小區(qū)進行物業(yè)管理服務工作，一直受到業(yè)主的好評。但是最近幾天業(yè)主頻頻反映小區(qū)內的環(huán)境問題，主要在以下幾個方面：
(1)老鼠和蚊子較多，特別是老鼠。(2)園林植物病蟲害比較嚴重。(3)小區(qū)垃圾處理不及時
1、園林植物病蟲害防治的方法( )。
A.通過栽培技術防治
B.通過檢疫防治
C.通過物理及機械法防治
D.通過移植的方法防治
2、 該如何對于(1)中反映的有害生物進行防治
3、以下屬于經營生產垃圾的是( )。
A.工程改造產生的廢棄物
B.生產企業(yè)的生產廢料
C.餐飲類廚余垃圾
D.園林修剪出的植物殘枝
7、某項目可收費總建筑面積為10萬平方米，經測算該項目全年各項費用總計120萬元。
問題：
1、若采用酬金制方式，且約定物業(yè)酬金比例為10%，計算該項目單位物業(yè)服務費標準。
2、若采用包干制方式，如該項目法定稅費和利潤約12萬元，計算該項目單位物業(yè)服務費標準。
8、某超高層辦公樓產權屬單一業(yè)主，分散出租。該辦公樓采用中央空調制冷，運行時間為每年5月1日至9月30日�？照{能源費按每月每平方米實行定期收費，由物業(yè)服務企業(yè)收取，盈虧包干。一家具有國家備案資質的節(jié)能服務公司來本大廈調研后，提出可實行合同能源管理模式實施節(jié)能管理。方案主要內容如下：
方案主要內容
由節(jié)能服務公司出資，采用一種經實驗室論證成功的創(chuàng)新技術改造空調設備(主要是主機及其配套設備)：改造工程時間自今年2月25日起實施，周期60天(若出現改造工程逾期情況，節(jié)能服務公司將提前10天告知);預計改造后空調節(jié)能率可達30%，節(jié)省的能源費用按8：2的比例在節(jié)能服務公司與物業(yè)服務企業(yè)之間進行分配，合同期為6年。
問題：
1、根據上述條件，本方案實施中，業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)可能遭遇的重大風險是什么?簡要說明理由。
2、若實施節(jié)能改造，被更換拆除的設備設施處置權歸誰所有?簡要說明理由。
3、業(yè)主提出：同意上述節(jié)能改造方案。但在合同期滿后，節(jié)省的能源費用應歸業(yè)主所有。此要求是否合理?簡要說明理由。
9、某小區(qū)在前期物業(yè)管理活動中，建設單位與物業(yè)服務企業(yè)，就如下事項達成一致：
1、建設單位委托物業(yè)服務企業(yè)辦理業(yè)主入住手續(xù);
2、擬由物業(yè)服務企業(yè)主持成立業(yè)主大會的籌備工作;
3、地下停車場產權屬建設單位，外包給專業(yè)公司管理;
4、因停車位不足，擬將部分消防通道劃為臨時停車位，同時要求做好警示標志。
問題：對上述擬辦或約定事項判斷正誤，并簡要說明理由。
10、某物業(yè)項目處于施工建設階段，為促進銷售，建設單位擬通過公開招投標聘請專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)提供早期介入咨詢服務。A物業(yè)服務企業(yè)通過壓低物業(yè)服務費和提供超值服務的承諾獲得了該項目。A企業(yè)組建了由一批由工程技術人員構成的早期介入小組，并隨即制定了早期介入工作方案，內容主要包括：物業(yè)管理用房的設置與要求;物管服務收費標準及方法的確定;相關技術資料及文件的收集;設施設備安裝調試的跟進與現場施工跟蹤等。
問題：
1、根據本案例提供的材料，A企業(yè)的早期介入工作有哪些不當和錯誤?
2、根據該項目具體情況，列舉早期介入工作的主要內容。
3、根據該項目具體情況，分析項目早期介入存在的風險。
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