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房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》模擬練習(xí)題
《經(jīng)營(yíng)與管理》是房地產(chǎn)估價(jià)師考試的一個(gè)科目，下面小編為大家?guī)?lái)了房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》模擬練習(xí)題，歡迎大家閱讀，希望能夠幫助到大家。
1.銀行為某家庭提供了期限為10年的按月等額還本付息的個(gè)人住房抵押貸款、若該筆貸款的實(shí)際年利率為7.25%，則名義年利率是( )。
A.7.02%
B.7.04%
C.7.50%
D.7.85%
2.銀行為某家庭提供年利率為6%，按月等比遞增償還期限為20年的個(gè)人住房抵押貸款，若月還款遞增率為0.3%，首期償還額為2600元，則該家庭在第5年最后一個(gè)月的還款額是( )元。
A.2843.86
B.2847.55
C.3102.62
D.3291.27
3.一新建寫字樓的公開(kāi)售價(jià)為26000元/㎡，開(kāi)發(fā)商推出了以租代售的方式來(lái)促銷，具體方案為：每年需支付凈租金5000元/㎡，5年付清。若同類物業(yè)投資收益率為8%，則開(kāi)發(fā)商推出的以租代售方案對(duì)購(gòu)買者來(lái)說(shuō)( )。
A.比售價(jià)優(yōu)惠
B.不如售價(jià)優(yōu)惠
C.與售價(jià)一樣
D.難以判定是否給予了優(yōu)惠
4.銀行為某家庭提供年利率為6%，按月等額償還的10年期個(gè)人住房抵押貸款，則每月的還款額為7000元，則該家庭在第5年最后一個(gè)月的還款額中的本金額是( )元。
A.5142.74
B.5475.37
C.5163.96
D.7000.00
5.下列不屬于清償能力指標(biāo)的是( )。
A.現(xiàn)金回報(bào)率
B.流動(dòng)比率
C.速動(dòng)比率
D.償債備付率
6.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的收益率高于項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率，那么該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值會(huì)( )。
A.大于零
B.小于零
C.等于零
D.都可能
7.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)成本為2600萬(wàn)元，竣工后的銷售收入為4500萬(wàn)元，銷售稅金及附加為248萬(wàn)元，應(yīng)繳納的土地增值稅為370萬(wàn)元，則該項(xiàng)目土地增值稅后的開(kāi)發(fā)成本利潤(rùn)率為( )。
A.45.05%
B.49.31%
C.58.86%
D.63.6%
8.開(kāi)發(fā)投資的投資利潤(rùn)率是指項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)一個(gè)正常年份的( )占開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的比率。
A.年利潤(rùn)總額
B.項(xiàng)目投資的資本價(jià)值
C.總開(kāi)發(fā)成本
D.總開(kāi)發(fā)價(jià)值
9.張某購(gòu)買了一商品房，購(gòu)買價(jià)格為100萬(wàn)元，其中70萬(wàn)元為15年期、年利率5%、按年等額還款的抵押貸款，30萬(wàn)元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該樓房用于出租，出租的年凈租金收入為9萬(wàn)元，則該投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為( )。
A.9.00%
B.8.05%
C.30.00%
D.7.52%
10.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的占地面積2萬(wàn)㎡，土地總價(jià)26000萬(wàn)元，如果房屋開(kāi)發(fā)成本為4500元/㎡，預(yù)測(cè)銷售價(jià)格為12000元/㎡，則該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的容積率為( )。
A.1.4
B.1.5
C.1.6
D.1.7
【參考答案】
1. A 【解析】：根據(jù)i=(1+r/m)m-1，7.25%=(1+r/12)12-1 求得r=7.02%。參見(jiàn)教材P152
2. C 【解析】：第五年最后一個(gè)月，也就是第一個(gè)月后的第59個(gè)月。2600×(1+0.3%)5×12-1=3102.62。參見(jiàn)教材P153
3. A 【解析】：將購(gòu)房者作為投資者來(lái)看，每年收取凈租金5000元/㎡，5年收清，投資收益率為8%，代入公式P=A/i×[1-1/(1+i)n]，得出P=19963.55元/㎡，也就是說(shuō)，按題意條件，該新建寫字樓實(shí)際價(jià)值應(yīng)為19963.55元/㎡，開(kāi)發(fā)商推出的以租代售方案對(duì)購(gòu)買者來(lái)說(shuō)比售價(jià)優(yōu)惠。
參見(jiàn)教材P154
4. C 【解析】：根據(jù)公式：P=A/i×[1-1/(1+i)n]，第五年第11個(gè)月月末的未償本金為P=7000/(6%/12)×[1-1/(1+6%/12)5×12+1]=367207.71(元)。第五年最后一月應(yīng)還利息I=367207.71×6%/12=1836.04(元)。償還本金額=7000-1836.04=5163.96(元)。
參見(jiàn)教材P154
5. A 【解析】：參見(jiàn)教材P172
6. A 【解析】：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過(guò)了基準(zhǔn)收益率的要求，那么該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零。參見(jiàn)教材P175
7. B 【解析】：開(kāi)發(fā)成本利潤(rùn)率=開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本=(4500-248-2600-370)/2600=49.31%。參見(jiàn)教材P181
8. A 【解析】：參見(jiàn)教材P191
9. D 【解析】：稅前現(xiàn)金回報(bào)率等于凈經(jīng)營(yíng)收入扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資。每年的還本付息額用公式則稅前現(xiàn)金回報(bào)率=(9-6.744)÷30=-7.52%。參見(jiàn)教材P193
10. D 【解析】：土地費(fèi)用為固定成本，容積率平衡點(diǎn)=26000÷[(12000-4500)×2]=1.7。
參見(jiàn)教材P211
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