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物業(yè)管理師考點：物業(yè)管理制度建設(shè)的必要性
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我國物業(yè)管理的發(fā)展史，在一定意義上，是物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史。物業(yè)管理制度建設(shè)，在物業(yè)管理發(fā)展進程中之所以發(fā)揮著極其重要的作用，是由于我國物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展，始終離不開政府主管部門的推動引導(dǎo)和監(jiān)督管理。在物業(yè)管理的行政監(jiān)管中，政府的主要職能，就是開展制度建設(shè)，通過制定相關(guān)法律、法規(guī)和政策來實施對物業(yè)管理市場的指導(dǎo)和監(jiān)督。
與私有產(chǎn)權(quán)制度和市場經(jīng)濟體制發(fā)育更為成熟的西方國家相比，我國物業(yè)管理發(fā)展道路的一個重要特征就是：以政府為主導(dǎo)的制度建設(shè)，在物業(yè)管理發(fā)展進程中發(fā)揮著不可或缺的作用。物業(yè)管理制度建設(shè)的必要性，主要體現(xiàn)在三個方面。
(一)以政府為主導(dǎo)的制度建設(shè)是彌補物業(yè)管理市場失靈的需要
物業(yè)管理有別于傳統(tǒng)房屋管理的本質(zhì)特征是市場化，理想的物業(yè)管理市場應(yīng)該是物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品能夠完全按照市場價格自愿地以貨幣形式進行等價交換。然而，在我國物業(yè)管理市場的實際運作過程中，不可避免存在三個方面的缺陷：一是不完全競爭;二是不完全信息;三是外部性。由于這三個方面的原因，造成了價格機制在物業(yè)管理市場中不能有效率地配置資源的市場失靈，為了補救物業(yè)管理市場失靈帶來的不公平和低效率，需要政府通過必要的制度建設(shè)，進行適度的行政干預(yù)和管制，以限制建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)濫用市場力量，矯正物業(yè)管理交易雙方信息的不完全，激勵物業(yè)管理活動的正外部性，弱化物業(yè)管理活動的負外部性。
(二)以政府為主導(dǎo)的制度建設(shè)是維護社會公共利益的需要
一方面，經(jīng)過近30年的實踐和發(fā)展，物業(yè)管理對我國社會經(jīng)濟的重大推動作用日益顯現(xiàn)，物業(yè)管理逐漸成為城市管理的重要組成部分，物業(yè)管理的水平直接關(guān)系到城市管理的水平;另一方面，普通商品房、保障性住房的物業(yè)管理是政府關(guān)注的民生問題，直接關(guān)系到廣大人民群眾的基本生活保障和社會的和諧穩(wěn)定。這兩方面都決定了政府不僅僅只是從市場經(jīng)濟的視角看待物業(yè)管理，而且應(yīng)當(dāng)站在社會公共利益的高度理解物業(yè)管理。作為社會公共利益的維護者，政府有必要通過制度建設(shè)，適度介入物業(yè)管理市場，以最大限度地發(fā)揮其促進社會經(jīng)濟發(fā)展的功能。
(三)以政府為主導(dǎo)的制度建設(shè)是推進房屋管理制度轉(zhuǎn)型的需要
我國當(dāng)前仍處于從舊有的計劃經(jīng)濟體制向現(xiàn)代的市場經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)軌的過程中，房屋維修養(yǎng)護活動由按照國家計劃轉(zhuǎn)為服從市場規(guī)則，專門從事房屋管理服務(wù)的主體由事業(yè)單位轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)法人，房屋管理活動由遵循不計成本的行政命令轉(zhuǎn)變?yōu)榈葍r交換的價值規(guī)律，廣大民眾由無償福利制的房屋管理觀念轉(zhuǎn)變?yōu)橛袃斒袌龌奈飿I(yè)管理理念。上述所有的轉(zhuǎn)變，都需要借助政府的行政力量，才能有效地推動房屋管理向物業(yè)管理轉(zhuǎn)變的進程。房屋從公有向私有的轉(zhuǎn)化和經(jīng)濟從計劃向市場的轉(zhuǎn)軌——這一有別于西方自由市場經(jīng)濟國家的獨特路徑，決定了以政府為主導(dǎo)的制度建設(shè)，必然成為推進我國物業(yè)管理市場化進程的重要手段。
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