2016房地產(chǎn)估價(jià)師考試?yán)碚撆c方法全真題

　　1.不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對同一估價(jià)對象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的評估價(jià)值通常不完全相同，這主要是因?yàn)?　)。(第一章)(P8)

　　A.掌握的有關(guān)信息不同

　　B.作出的估價(jià)師聲明不同

　　C.估價(jià)對象狀況不同

　　D.委托人不同

　　答案：A

　　2.房地產(chǎn)估價(jià)從某種意義上講是(　)房地產(chǎn)的價(jià)值。(第一章)(P6)

　　A.發(fā)明

　　B.發(fā)現(xiàn)

　　C.創(chuàng)造

　　D.確定

　　答案：B

　　解析：房地產(chǎn)估價(jià)是基于房地產(chǎn)價(jià)值本來就存在，房地產(chǎn)估價(jià)師只是運(yùn)用自己掌握的估價(jià)理論知識、積累的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)去“揭示”或者“發(fā)現(xiàn)”房地產(chǎn)價(jià)值，而不是去“發(fā)明”或者“創(chuàng)造”房地產(chǎn)價(jià)值。

　　3.下列關(guān)于內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測量師資格互認(rèn)的表述中，錯(cuò)誤的是(　)。(第一章)(相關(guān)內(nèi)容已從新教材中刪除)

　　A.內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測量師資格互認(rèn)協(xié)議書于2003年11月簽署

　　B.內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測量師資格互認(rèn)頒證大會(huì)于2004年8月舉辦

　　C.內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測量師資格互認(rèn)協(xié)議書簽署后，內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師自動(dòng)成為香港測量師

　　D.內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測量師資格互認(rèn)是內(nèi)地與香港最早實(shí)現(xiàn)資格互認(rèn)的專業(yè)技術(shù)人員資格之一

　　答案：C

　　4.某夫妻共有一套成本價(jià)購買的房改房，現(xiàn)因離婚進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分割的需要而委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估該套房改房的價(jià)格，則較合理的估價(jià)結(jié)果是(　)。

　　A.現(xiàn)時(shí)該房改房上市交易的正常價(jià)格扣除受讓方應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金

　　B.現(xiàn)時(shí)該房改房上市交易的正常價(jià)格

　　C.現(xiàn)時(shí)該房屋的房改成本價(jià)

　　D.當(dāng)時(shí)該房屋的房改成本價(jià)

　　答案：B

　　5.在使用假設(shè)開發(fā)法評估在建工程價(jià)值時(shí)，利用直接成本利潤率估算開發(fā)利潤的公式為：開發(fā)利潤=(　)×直接成本利潤率。(第九章)

　　A.后續(xù)開發(fā)成本+管理費(fèi)用

　　B.后續(xù)開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用

　　C.待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值+后續(xù)開發(fā)成本

　　D.待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值+后續(xù)開發(fā)成本+取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)

　　答案：D

　　6.判定一宗房地產(chǎn)是否為收益性房地產(chǎn)，關(guān)鍵是看該房地產(chǎn)(　)。(第七章收益法)

　　A.目前是否有經(jīng)濟(jì)收入

　　B.過去是否帶來了經(jīng)濟(jì)收益

　　C.是否具有產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的能力

　　D.目前的收入是否大于運(yùn)營費(fèi)用

　　答案：C

　　7.某套住宅總價(jià)30萬元，套內(nèi)建筑面積125㎡，套內(nèi)墻體面積20㎡，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積25㎡，則該住宅每平方米建筑面積的價(jià)格為(　)元。

　　A.1765

　　B.2000

　　C.2069

　　D.2400

　　答案：B

　　解析：建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積=125+25=150㎡，300000÷150=2000元/㎡。

　　8.房地產(chǎn)估價(jià)師從某個(gè)特定投資者的角度出發(fā)評估出的價(jià)值屬于(　)。(第三章)(P96)

　　A.市場價(jià)值

　　B.清算價(jià)值

　　C.快速變現(xiàn)價(jià)值

　　D.投資價(jià)值

　　答案：D

　　解析：教材中對投資價(jià)值所下的定義為：投資價(jià)值一詞有兩種含義：一是值得投資;二是從某個(gè)特定的投資者的角度來衡量的價(jià)值。

　　9.下列關(guān)于不同類型價(jià)值的高低關(guān)系的表述中，錯(cuò)誤的是(　)。(第三章)(P96)

　　A.原始價(jià)值高于賬面價(jià)值

　　B.投資價(jià)值高于市場價(jià)值

　　C.謹(jǐn)慎價(jià)值低于市場價(jià)值

　　D.快速變現(xiàn)價(jià)值低于市場價(jià)值

　　答案：B

　　解析：投資者評估的房地產(chǎn)投資價(jià)值可能大于、小于或等于該房地產(chǎn)的市場價(jià)格。

　　10.某期房預(yù)計(jì)2年后竣工交付使用，目前與其類似的現(xiàn)房價(jià)格為4500元/㎡，出租的年末凈收益為500元/㎡。假設(shè)年折現(xiàn)率為8%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償估計(jì)為現(xiàn)房價(jià)格的3%，則該期房目前的價(jià)格為(　)元/㎡。(第三章)(P110)

　　A.3473

　　B.4365

　　C.4500

　　答案：A

　　解析：對于公式要活學(xué)活用，教材中給出的例題某期房尚有1年時(shí)間竣工，而此題給出的條件是某期房預(yù)計(jì)2年后竣工交付使用，那么對于估價(jià)時(shí)點(diǎn)來說，第一年和第二年的收益價(jià)值是不同的。

　　期房價(jià)格=現(xiàn)房價(jià)格-預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償 。

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