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房地產(chǎn)估價(jià)師拍賣(mài)知識(shí)考點(diǎn)
其實(shí)在任何一種買(mǎi)賣(mài)交易中，商品都需要衡量和確定其價(jià)格，但房地產(chǎn)更需要一種專(zhuān)業(yè)的估價(jià)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有獨(dú)一無(wú)二性和價(jià)值量大的特點(diǎn)。
一、概述
拍賣(mài)和招標(biāo)的區(qū)別：1、標(biāo)的：拍賣(mài)為依法可以處分的財(cái)產(chǎn)或物品，招標(biāo)為大型項(xiàng)目。
2、實(shí)施機(jī)構(gòu)：拍賣(mài)為依法成立的拍賣(mài)企業(yè)，招標(biāo)可以委托招標(biāo)也可以自行招標(biāo)。3、行為目的：拍賣(mài)為財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)讓?zhuān)袠?biāo)為完成項(xiàng)目選擇最優(yōu)合作伙伴。4、拍賣(mài)成交，委托人和買(mǎi)受人向拍賣(mài)行支付傭金;招標(biāo)不需。
買(mǎi)受人是指以最高應(yīng)價(jià)購(gòu)得拍賣(mài)標(biāo)的競(jìng)買(mǎi)人。
拍賣(mài)規(guī)則包括 以下四點(diǎn)：
1、價(jià)高者得規(guī)則
2、保留價(jià)規(guī)則 保密保留價(jià)的更改通知一般應(yīng)在現(xiàn)場(chǎng)拍賣(mài)前(1～2 )天內(nèi)送達(dá)拍賣(mài)人。
3、瑕疵請(qǐng)求權(quán)規(guī)則 委托人應(yīng)向拍賣(mài)人，同時(shí)拍賣(mài)人也應(yīng)向競(jìng)買(mǎi)人指明或提示其知道或應(yīng)當(dāng)知道的拍賣(mài)標(biāo)的的瑕疵。委托人或拍賣(mài)人對(duì)知道或者不知道的瑕疵承擔(dān)過(guò)錯(cuò)責(zé)任和擔(dān)保責(zé)任。
4、禁止參與競(jìng)買(mǎi)規(guī)則
二、拍賣(mài)實(shí)務(wù)
《拍賣(mài)法》規(guī)定，非公物拍賣(mài)，委托人和拍賣(mài)人未作約定，可在拍賣(mài)成交后收取不高于成交價(jià)5%的傭金;公物拍賣(mài)原則上不向拍賣(mài)人收取傭金。支付可采取提前支付和在成交價(jià)款中扣除。支付方式和期限要在委托合同中載明。
《拍賣(mài)法》規(guī)定，拍賣(mài)人應(yīng)當(dāng)于拍賣(mài)日7日前發(fā)布拍賣(mài)公告，這是對(duì)發(fā)布拍賣(mài)公告時(shí)間的規(guī)定。拍賣(mài)公告應(yīng)當(dāng)載明的事項(xiàng)包括 (拍賣(mài)的時(shí)間、地點(diǎn).拍賣(mài)標(biāo)的。 拍賣(mài)標(biāo)的的展示時(shí)間、地點(diǎn)、參與競(jìng)買(mǎi)應(yīng)當(dāng)辦理的手續(xù))。 拍賣(mài)標(biāo)的的展示時(shí)間不得少于2日。
人工式拍賣(mài)。先由拍賣(mài)師當(dāng)眾報(bào)出拍賣(mài)標(biāo)的的最高價(jià)格，凡遇無(wú)人應(yīng)價(jià)，拍賣(mài)師由此遞增報(bào)出新的價(jià)位，有人舉牌應(yīng)價(jià)即告成交。買(mǎi)方報(bào)價(jià)拍賣(mài)中，拍賣(mài)人宣布的起拍價(jià)不是要約表示，只有競(jìng)買(mǎi)人報(bào)出的價(jià)格才是要約表示。
三、強(qiáng)制拍賣(mài)
狹義的法院強(qiáng)制拍賣(mài)，是指在執(zhí)行程序中，法院為了實(shí)現(xiàn)申請(qǐng)執(zhí)行人的債權(quán)，根據(jù)法律規(guī)定強(qiáng)制拍賣(mài)被查封、扣押、凍結(jié)的被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)以獲得拍賣(mài)價(jià)款的行為。法院強(qiáng)制拍賣(mài)的主體，是指人民法院和商業(yè)性拍賣(mài)機(jī)構(gòu)(公司)。
與任意拍賣(mài)相比，強(qiáng)制拍賣(mài)有的特點(diǎn)包括：國(guó)家強(qiáng)制性 .標(biāo)的的非自有性 .主體的特定性和目的的利他性，權(quán)利義務(wù)不對(duì)等性(享有較多權(quán)利，承擔(dān)較少義務(wù))。
如果在拍賣(mài)程序中案外人對(duì)拍賣(mài)標(biāo)的提出執(zhí)行異議，則法院不得繼續(xù)強(qiáng)行拍賣(mài)。
四、房地產(chǎn)拍賣(mài)
房地產(chǎn)拍賣(mài)特征包括 ：房地產(chǎn)拍賣(mài)數(shù)量多，價(jià)值高、房地產(chǎn)拍賣(mài)法律性強(qiáng)、拍賣(mài)結(jié)束后續(xù)工作多。房地產(chǎn)拍賣(mài)業(yè)務(wù)主要還是來(lái)自 (法院) 委托。
拍賣(mài)行應(yīng)在拍賣(mài)日的(半個(gè)月至一個(gè)月)前以登報(bào)或通過(guò)電視等媒體公告的形式發(fā)布關(guān)于該房地產(chǎn)拍賣(mài)的公告信息 。
房地產(chǎn)拍賣(mài)前期要對(duì)拍賣(mài)標(biāo)的認(rèn)真調(diào)查，核實(shí)其產(chǎn)權(quán)及手續(xù)完整狀況，協(xié)調(diào)理順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理相關(guān)的各方面關(guān)系，保證后續(xù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更順利進(jìn)行。
房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果只能是確定保留價(jià)、成交價(jià)的參考依據(jù)。
注意事項(xiàng)：有共有人的房地產(chǎn)拍賣(mài)，要有共有人書(shū)面同意的意見(jiàn)。有租賃登記的，要通知承租人;分層、分套的房屋拍賣(mài)，要取得分?jǐn)偯娣e的土地使用權(quán);成套房屋不得分割拍賣(mài)。
根據(jù)國(guó)家最新規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)出讓必須采用招標(biāo)和拍賣(mài)的形式進(jìn)行。集體土地上的房屋拍賣(mài)前應(yīng)向當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)，獲批準(zhǔn)后方可進(jìn)行拍賣(mài)。拍賣(mài)有產(chǎn)權(quán)證的以劃撥方式取得土地的房地產(chǎn)，應(yīng)向有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府報(bào)批。
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