風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響

　　風(fēng)險(xiǎn)對(duì)投資決策的第一個(gè)影響，是令投資者根據(jù)不同類型投資風(fēng)險(xiǎn)的大小，確定相應(yīng)的目標(biāo)投資收益水平。投資決策主要取決于對(duì)未來投資收益的預(yù)期或期望，不論投資風(fēng)險(xiǎn)的高低，只要同樣的投資產(chǎn)生的期望收益相同，則無論選擇何種投資途徑都是合理的，不同的投資者，由于其對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度不一樣，因而采取的投資策略會(huì)有差異。

　　按風(fēng)險(xiǎn)大小和收益水平高低，將房地產(chǎn)投資分為收益型、收益型加增值型和機(jī)會(huì)型。能承受低風(fēng)險(xiǎn)、收益水平的，選擇收益型投資→穩(wěn)定租金(優(yōu)質(zhì)收益性物業(yè));能承受中等風(fēng)險(xiǎn)、收益水平的，選擇收益型加增值型投資→租金收益和增值收益(未進(jìn)入穩(wěn)定期或剛竣工);能承受較大風(fēng)險(xiǎn)、期望較高收益的，選擇機(jī)會(huì)型投資→開發(fā)投資

　　風(fēng)險(xiǎn)對(duì)投資決策的另外一個(gè)影響，是使投資者盡可能規(guī)避、控制或轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。投資者應(yīng)該是風(fēng)險(xiǎn)管理的專家，投資成功與否在很大程度上依賴于投資者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)和管理。在日常工作和生活中，幾乎每一件事都涉及到風(fēng)險(xiǎn)管理，涉及到風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、分析和管理。

　　房地產(chǎn)市場是動(dòng)態(tài)變化的，房地產(chǎn)投資者通過對(duì)當(dāng)前市場狀況的調(diào)查研究得出的有關(guān)租售價(jià)格、成本費(fèi)用、開發(fā)周期及市場吸納率、吸納周期、空置率等有關(guān)估計(jì)，都會(huì)受各種風(fēng)險(xiǎn)因素的影響而有一定的變動(dòng)范圍。隨著時(shí)間推移，這些估計(jì)數(shù)據(jù)會(huì)與實(shí)際情況有所出入。為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，分析者要避免僅從樂觀的一面挑選數(shù)據(jù)。對(duì)于易變或把握性低的數(shù)據(jù)，最好能就其在風(fēng)險(xiǎn)條件下對(duì)反映投資績效的主要指標(biāo)所帶來的影響進(jìn)行分析，以供決策參考。

　　房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序

　　房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序包括八個(gè)步驟，即投資機(jī)會(huì)尋找、投資機(jī)會(huì)篩選、可行性研究、獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批、簽署有關(guān)合作協(xié)議、施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收、市場營銷與物業(yè)管理。來源于考試大。這八個(gè)步驟又可以劃分為四個(gè)階段，即投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析、前期工作、建設(shè)階段和租售階段。當(dāng)然，房地產(chǎn)開發(fā)的階段劃分并不是一成不變的，某些情況下各階段的工作可能要交替進(jìn)行。如果開發(fā)工作是遵循一個(gè)理論的程序，即項(xiàng)目建設(shè)完畢后才去找買家或租客時(shí)，開發(fā)程序才按上述順序進(jìn)行。但如果開發(fā)項(xiàng)目在建設(shè)前或建設(shè)中就預(yù)售或預(yù)租給置業(yè)投資者或使用者的話，則第四階段就會(huì)在第二、第三階段之前進(jìn)行。但無論順序怎樣變化，這些階段能基本上概括大多數(shù)居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)及工業(yè)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的主要實(shí)施步驟。

　　房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行規(guī)律

　　1.房地產(chǎn)市場運(yùn)行環(huán)境中的經(jīng)濟(jì)環(huán)境包括;城市或區(qū)域總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、就業(yè)、支付能力、產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、利率和通貨膨脹等。

　　2.房地產(chǎn)市場運(yùn)行環(huán)境中，由社會(huì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政治環(huán)境分別決定的社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素和政策因素，是影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本因素。

　　3.當(dāng)承包商僅僅作為營造商時(shí)，其利潤僅與建造成本和旖工周期有關(guān)，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較少。

　　4.從宏觀上說，在進(jìn)行房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)分析時(shí)，通常應(yīng)分析總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)、投資結(jié)構(gòu)和租買結(jié)構(gòu)。

　　5.房地產(chǎn)市場細(xì)分的5種形式、房地產(chǎn)市場狀況的10項(xiàng)供給指標(biāo)、11項(xiàng)需求指標(biāo)和9項(xiàng)市場交易指標(biāo)是歷年考試的重點(diǎn)，其中可供租售量、吸納量和吸納周期等幾乎每年的考試都會(huì)涉及到。

　　6.房地產(chǎn)市場周期循環(huán)(要重點(diǎn)關(guān)注銷售和出租住宅需求變化示意圖)、房地產(chǎn)泡沫與過熱也是歷年考試的重點(diǎn)。

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