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2017中級經(jīng)濟(jì)師《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)》考點(diǎn)：供求理論

　　導(dǎo)語：房地產(chǎn)需求是指消費(fèi)者在某一特定的時間內(nèi)，在每一價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購買的數(shù)量，這是關(guān)于中級經(jīng)濟(jì)師《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)》的供求理論內(nèi)容。

2017中級經(jīng)濟(jì)師《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)》考點(diǎn)：供求理論

　　第二節(jié)供求理論

　　【本節(jié)考點(diǎn)】

　　1.房地產(chǎn)需求

　　2.房地產(chǎn)供給

　　3.房地產(chǎn)均衡價格

　　【本節(jié)內(nèi)容精講】

　　一、房地產(chǎn)需求★

　　(一)房地產(chǎn)需求的概念

　　房地產(chǎn)需求是指消費(fèi)者在某一特定的時間內(nèi)，在每一價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購買的數(shù)量。

　　房地產(chǎn)市場需求是所有的消費(fèi)者需求的總和。

	購買欲望	支付能力
甲	√	×
乙	×	√
丙	×	×
丁	√	√

　　(二)決定房地產(chǎn)需求量的因素

　�、僭摲N房地產(chǎn)的價格水平。

　　需求規(guī)律：價格↑需求↓，價格↓需求↑

　　需求規(guī)律的例外：炫耀性物品和吉芬物品

　　②消費(fèi)者的收入水平。

　�、巯M(fèi)者的偏好。

　�、芟嚓P(guān)物品的價格水平。

　　⑤消費(fèi)者對未來的預(yù)期。

　　當(dāng)一種房地產(chǎn)的價格低時，當(dāng)消費(fèi)者的收入高時，當(dāng)消費(fèi)者對該種房地產(chǎn)的偏好程度增強(qiáng)時，當(dāng)該種房地產(chǎn)的替代品的價格高或者互補(bǔ)品的價格低時，當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期未來的收入會增加或者該種房地產(chǎn)的價格未來會上升時，消費(fèi)者對該種房地產(chǎn)的當(dāng)前需求通常會增加;反之，消費(fèi)者對該種房地產(chǎn)的當(dāng)前需求通常會減少。

　　(三)房地產(chǎn)需求曲線

　　是一條向右下方傾斜的需求曲線。

　　【例題11：2012年多選】影響房地產(chǎn)需求量的因素主要有()。

　　A.房地產(chǎn)的價格水平

　　B.房地產(chǎn)開發(fā)的技術(shù)水平

　　C.消費(fèi)者的收入水平

　　D.消費(fèi)者的偏好

　　E.房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期

　　【答案】ACD

　　【解析】決定房地產(chǎn)需求量的因素：①該種房地產(chǎn)的價格水平。②消費(fèi)者的收入水平。③消費(fèi)者的偏好。④相關(guān)物品的價格水平。⑤消費(fèi)者對未來的預(yù)期。

　　二、房地產(chǎn)供給★

　　(一)房地產(chǎn)供給的概念

　　房地產(chǎn)供給是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者在某一特定的時間內(nèi)，在每一價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供出售或出租的數(shù)量。

　　房地產(chǎn)市場供給是所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁者供給的總和。

　　潛在供給量=存量—滅失量—轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新開發(fā)量

　　(二)決定房地產(chǎn)供給量的因素

　�、僭摲N房地產(chǎn)的價格水平。

　　供給規(guī)律：價格↑，供給↑;價格↓，供給↓

　　②該種房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本。

　　建設(shè)成本↑，房地產(chǎn)開發(fā)利潤率就會↓，從而會使該種房地產(chǎn)的供給↓;反之亦然

　�、墼摲N房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平。

　　開發(fā)技術(shù)水平的提高可以降低開發(fā)成本，增加開發(fā)利潤，房地產(chǎn)開發(fā)商就會開發(fā)更多的房地產(chǎn)。

　�、芊康禺a(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期。

　　如果房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的市場看好，例如，房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期房地產(chǎn)價格未來會上升，則在制定房地產(chǎn)投資開發(fā)計劃時會增加開發(fā)量，從而會使未來的供給增加，同時會把現(xiàn)在開發(fā)的房地產(chǎn)留著不賣，待價而沽，從而會減少房地產(chǎn)的現(xiàn)期供給;如果房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期是悲觀的，其結(jié)果會相反。

　　當(dāng)一種房地產(chǎn)的價格高時，當(dāng)該種房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本低或開發(fā)技術(shù)水平提高時，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期該種房地產(chǎn)的價格未來會下降時，該種房地產(chǎn)的當(dāng)前供給通常會增加;反之，該種房地產(chǎn)的當(dāng)前供給通常會減少。

　　由于土地總量不可增加、建設(shè)用地使用權(quán)出讓市場政府獨(dú)家壟斷以及房地產(chǎn)開發(fā)期長、不可移動等，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給與一般商品供給有很大的不同，不能隨著房地產(chǎn)需求和價格的變動及時作出調(diào)整，房地產(chǎn)供給缺乏彈性。

　　【例題12：2011年多選】導(dǎo)致房地產(chǎn)供給缺乏彈性的原因有()。

　　A.房地產(chǎn)需求的難測性

　　B.土地總量不可增加

　　C.房地產(chǎn)開發(fā)期長

　　D.房地產(chǎn)不可移動

　　E.城鎮(zhèn)化速度加快

　　【答案】BCD

　　【解析】由于土地總量不可增加、建設(shè)用地使用權(quán)出讓市場政府獨(dú)家壟斷以及房地產(chǎn)開發(fā)期長、不可移動等，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給與一般商品供給有很大的不同，不能隨著房地產(chǎn)需求和價格的變動及時作出調(diào)整，房地產(chǎn)供給缺乏彈性。

　　【例題13：2014年多選】導(dǎo)致房地產(chǎn)供給缺乏彈性的原因有()。

　　A.城市化進(jìn)程加快

　　B.土地總量有限

　　C.房地產(chǎn)開發(fā)周期長

　　D.房地產(chǎn)不可移動

　　E.政府壟斷建設(shè)用地使用權(quán)出讓市場

　　【答案】BCDE

　　【解析】考察決定房地產(chǎn)供給量的影響因素。由于土地總量不可增加、建設(shè)用地使用權(quán)出讓市場政府獨(dú)家壟斷以及房地產(chǎn)開發(fā)期長、不可移動等，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給與一般商品供給有很大的不同，不能隨著房地產(chǎn)需求和價格的變動及時作出調(diào)整，房地產(chǎn)供給缺乏彈性。

　　(三)房地產(chǎn)供給曲線

　　是一條向右上方傾斜的供給曲線。

　　三、房地產(chǎn)均衡價格★★

　　房地產(chǎn)均衡價格是房地產(chǎn)的市場需求曲線與市場供給曲線相交時的價格，也就是房地產(chǎn)的市場需求量與市場供給量相等時的價格。當(dāng)市場價格偏離均衡價格時，會出現(xiàn)需求量與供給量不相等的非均衡狀態(tài)。

　　房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)需求正相關(guān)，與房地產(chǎn)供給負(fù)相關(guān)：供給一定，需求增加，則價格上升，需求減少，則價格下降;需求一定，供給增加，則價格下降，供給減少，則價格上升。

　　【例題14：2013年單選】當(dāng)房地產(chǎn)供給一定時，房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)()正相關(guān)。

　　A.需求量

　　B.開工量

　　C.銷售量

　　D.竣工量

　　【答案】A

　　【解析】當(dāng)房地產(chǎn)供給一定時，房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)需求量正相關(guān)。2012年本知識點(diǎn)考核負(fù)相關(guān)。