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2016物業(yè)管理師制度與政策考點(diǎn)：業(yè)主大會制
業(yè)主大會制度是業(yè)主實(shí)現(xiàn)物管權(quán)的組織基礎(chǔ)。
《條例》確立了業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè)主大會決策、業(yè)主委員會執(zhí)行的制度。規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主大會代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。
《條例》規(guī)定業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。
�、� 業(yè)主
�、睒I(yè)主的概念：《條例》第六條規(guī)定房屋所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主作為不動產(chǎn)所有權(quán)人，不受國籍限制，也不受自然人、法人或其他組織的屬性限制。
具備業(yè)主身份的情況有三種：一是房屋所有權(quán)證書持有人;二是共有權(quán)證書持有人;三是待領(lǐng)房屋所有權(quán)證書和房屋共有權(quán)證書的購房人。
�、矘I(yè)主的權(quán)利
《物權(quán)法》第七十條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”第七十一條規(guī)定：“業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。”
《條例》規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有10個方面的權(quán)利：⑴按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù);⑵提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;⑶提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;⑷參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán);⑸選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán);⑹監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;⑺監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行合同物業(yè)服務(wù)合同;⑻對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);⑼監(jiān)督物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理和使用;⑽法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
�、硺I(yè)主的義務(wù)
《物權(quán)法》第七十二條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。”第七十七條規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。”第八十三條規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。”業(yè)主大會和業(yè)主委員會，“對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等行為”，有權(quán)要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。
《條例》規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動中應(yīng)當(dāng)履行6條義務(wù)：⑴遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;⑵遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;⑶執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;⑷按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;⑸按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;⑹法律法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
�、礃I(yè)主大會議事規(guī)則包括：⑴業(yè)主大會的議事方式、⑵表決程序、⑶業(yè)主投票權(quán)確定辦法、⑷業(yè)主委員會的組成和委員任期等。
物業(yè)管理服務(wù)行為是一種市場行為，應(yīng)當(dāng)遵循等價有償?shù)氖袌鲈瓌t。
�、� 業(yè)主大會
《物權(quán)法》第七十五條規(guī)定：業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會�？梢跃筒皇菑�(qiáng)制性的，設(shè)立的是一種組織。
�、睒I(yè)主大會的組成和性質(zhì)：業(yè)主大會是業(yè)主參與物業(yè)管理活動的組織形式，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。
�、渤闪I(yè)主大會的限制和選擇;一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。只有一個業(yè)主或業(yè)主人數(shù)較少且全體業(yè)主一致同意也可不成立業(yè)主大會。是否成立由全體業(yè)主決定。
�、硺I(yè)主大會的籌備。成立業(yè)主大會籌備組。
籌備組的工作內(nèi)容有5項(xiàng)，⑴確定首次業(yè)主大會會議召開的時間地點(diǎn)形式和內(nèi)容;⑵草擬業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約;⑶確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù);⑷確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單;⑸做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。
籌備工作的要求有4項(xiàng)，⑴業(yè)主大會籌備組的工作內(nèi)容提前完成15天以書面形式公告;⑵同時公告業(yè)主對業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約修改意見的反饋時間和方法;⑶以業(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)證書標(biāo)明的房屋所有權(quán)人為準(zhǔn)確認(rèn)業(yè)主身份;⑷根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定投票權(quán)。
�、礃I(yè)主大會的成立：業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)在主管部門指導(dǎo)和協(xié)助下組織召開首次業(yè)主大會會議。
首次業(yè)主大會會議議程一般有5項(xiàng)，⑴報告業(yè)主大會的籌備工作情況;⑵宣讀業(yè)主名冊和在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù);⑶宣讀業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約草案，宣講業(yè)主對草案提出的意見，和修改結(jié)果;⑷投票通過業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約;⑸宣讀業(yè)主委員會委員候選人名單，經(jīng)投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會組成人員。
�、禈I(yè)主大會的職責(zé)6項(xiàng)：⑴制定修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則;⑵選舉更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;⑶選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);⑷決定專項(xiàng)維修資金的使用、續(xù)籌方案并監(jiān)督實(shí)施;⑸制定修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;⑹法律法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。
《物權(quán)法》第七十八條規(guī)定：業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主有約束力。《條例》只講了業(yè)主大會的決定和管理規(guī)約對全體業(yè)主有約束力。
�、稑I(yè)主大會活動規(guī)則：
業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。在三種情況下要召開臨時會議，⑴20%以上業(yè)主提議召開業(yè)主大會臨時會議的;⑵發(fā)生重大事故或緊急事件;⑶業(yè)主大會議事規(guī)則或管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。
業(yè)主代理人和業(yè)主代表人，業(yè)主可書面委托代理人參加業(yè)主大會會議，不能委托代理人代理業(yè)主身份，代理人無權(quán)參加競選。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的可推選代表參加業(yè)主大會會議，業(yè)主代表應(yīng)于會議3日前就會議有關(guān)事項(xiàng)書面征求業(yè)主意見。業(yè)主大會會議必須有不少于1/2以上業(yè)主參加。
業(yè)主大會決定事項(xiàng)的表決效力，⑴一般決定實(shí)行簡單多數(shù)表決，必須1/2以上通過;⑵重大決定實(shí)行特別多數(shù)表決，必須經(jīng)所持投票權(quán)2/3以上通過(《物權(quán)法》的規(guī)定是:應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。
�、鐦I(yè)主委員會
⒈業(yè)主委員會的性質(zhì)：是業(yè)主大會的常設(shè)性執(zhí)行機(jī)構(gòu)。
⒉業(yè)主委員會的職責(zé)：⑴召集業(yè)主大會，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況;⑵代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;⑶及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;⑷監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;⑸業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
⒊業(yè)主委員會屬于備案制，而非審批制。自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)到行政主管部門備案。備案的材料4項(xiàng)，⑴業(yè)主大會的成立情況;⑵業(yè)主大會議事規(guī)則;⑶管理規(guī)約;⑷業(yè)主委員會委員名單。
⒋業(yè)主委員會委員的資格條件：⑴具有完全民事行為能力的業(yè)主;⑵遵守國家有關(guān)法律法規(guī);⑶遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù);⑷熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會公信力;⑸具有一定組織能力;⑹具備必要的工作時間。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)推選產(chǎn)生主任、副主任。主任、副主任是業(yè)主委員會的召集人和組織者。業(yè)主委員會的委員有規(guī)定的七種情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過資格終止。
⒌業(yè)主委員會會議：除定期會議外，有1/3以上委員提議或主任認(rèn)為應(yīng)當(dāng)召開會議的可臨時召開。會議必須半數(shù)以上委員參加，做出決定必須半數(shù)以上同意。
�、稑I(yè)主委員會的改選和變更：任期屆滿二個月前換屆選舉。經(jīng)業(yè)主委員會或者20%以上業(yè)主提議由業(yè)主大會會議決定變更委員并書面公告。
�、窐I(yè)主委員會的工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)。
�、柘拗菩砸�(guī)定：主要解決業(yè)主委員會政治化傾向問題。不能做出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不能從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。房地產(chǎn)行政主管部門以業(yè)主大會、業(yè)主委員會的活動實(shí)施監(jiān)督管理。
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