2017年房地產(chǎn)估價師《案例分析》精選
案例1：
賣房者甲與購房者乙于2002年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買賣合同(以下稱合同1)和房屋裝修合同(以下稱合同 2)，合同1規(guī)定甲必須于5月25日交房，且乙同時付清房款。交房后甲按合同2進(jìn)行裝修，裝修工程共2個月。乙于4月25日支付90%的購房款和10%的裝修費，5月25日付清剩余購房款和60%的裝修費，7月25日付清剩余的30%裝修費。按規(guī)定，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)在向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門申報買賣成交價格時，被認(rèn)定應(yīng)重新評估。請在以下問題中選擇正確的答案：
1.估價時點是( )
A.2002年4月25日
B.2002年5月25日
C.2002年7月25日
D.2002年7月25日以后的某一天
2.估價的價值范圍應(yīng)是( )
A.合同1規(guī)定的房款
B.合同1規(guī)定的90%購房款和合同2規(guī)定的裝修費的10%
C.合同1規(guī)定的購房款和合同2規(guī)定的裝修費的70%
D.合同1規(guī)定的購房款和合同2規(guī)定的全部裝修費
標(biāo)準(zhǔn)答案：1.A,2.A
解析：1.即估價時點是合同訂立之日。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)理由如下：合同是有法律效力的文書，雙方確定價格之時是簽訂合同之日。實際交付房款也是依據(jù)合同進(jìn)行的。估價時應(yīng)是計算在雙方確定價格之日時的房地產(chǎn)市場情況下，估價對象的客觀市場價值或價格，因此估價時點應(yīng)是合同訂立之日。
2.此例中的裝修合同是個干擾項，因為乙完全可以與甲之外的人簽訂裝修合同;裝修合同只是一種勞務(wù)合同，不是買賣合同，裝修費用不應(yīng)計入買賣估價價值之中。
案例2：
某公司擁有一棟舊寫字樓，《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積為460m2。因年久失修，經(jīng)房屋鑒定部門鑒定為危房，由上級總公司批準(zhǔn)翻建，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)建筑面積可增至600m2，該公司認(rèn)為建600m2經(jīng)濟(jì)上不合算，擅自建成建筑面積1000m2的寫字樓。現(xiàn)該公司欲以該新建寫字樓投資入股與外商成立合資企業(yè)，擬請某估價機(jī)構(gòu)對該寫字樓進(jìn)行估價。
1.能否翻建的最終批準(zhǔn)權(quán)在( )。
A.政府房地產(chǎn)管理部門
B.政府規(guī)劃管理部門
C.政府土地管理部門
D.上級總公司
2.評估時依據(jù)的建筑面積應(yīng)為( )。
A.460m2
B.600m2
C.1000m2
D.以上三個面積都不行
3.該公司委托評估應(yīng)選擇( )。
A.房地產(chǎn)管理部門
B.資產(chǎn)管理部門
C.有資格的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)
D.驗資機(jī)構(gòu)
標(biāo)準(zhǔn)答案：B,D,C
解析：2.因為評估時，估價對象為一新建成的寫字樓，沒有經(jīng)過政府規(guī)劃部門批準(zhǔn)，不能辦理房產(chǎn)證，無法確定其合法建筑面積，故不能選1000m2;原房已滅失，也不能選460m2。
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