房地產(chǎn)估價師案例與分析預(yù)測題
(一)甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經(jīng)營,租期5年。估價機構(gòu)現(xiàn)對該酒樓進行拆遷估價,酒樓業(yè)主不配合拆遷工作,不允許估價人員進入酒樓實地查勘。根據(jù)拆遷人提供的資料,該酒樓產(chǎn)權(quán)清晰,權(quán)屬證書齊全,用途合法,無違章搭建。
請問:
1.針對該類拆遷估價,在估價程序上應(yīng)特殊注意哪些環(huán)節(jié)?
2.裝修補償應(yīng)如何確定?
3.對已存在的租賃關(guān)系,估價時應(yīng)如何處理?
(二)法院委托估價機構(gòu)對擬拍賣的某辦公樓進行估價。經(jīng)調(diào)查,該辦公樓是甲企業(yè)因無力償還銀行貸款而被依法處置的,該辦公樓的土地使用權(quán)為劃撥方式取得。該次拍賣的拍賣規(guī)則規(guī)定,拍賣所得價款除法律規(guī)定優(yōu)先受償?shù)囊酝,全部用于償還銀行貸款,買受人承擔(dān)全過程相關(guān)稅費。
請問:
1.估價機構(gòu)是否有義務(wù)將估價結(jié)果告知借款企業(yè)?為什么?
2.拍賣保留價應(yīng)由誰確定?如何確定?
3.乙公司欲競買該辦公樓,現(xiàn)向估價機構(gòu)咨詢競買價格。估價機構(gòu)應(yīng)提示乙公司注意拍賣價款之外還可能發(fā)生哪些稅費?
(三)某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營,欲評估其轉(zhuǎn)讓價格。現(xiàn)選擇了三個經(jīng)營規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實例,測算估價對象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個可比實例在估價時點前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元;依據(jù)最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價對象房地產(chǎn)的年凈收益。
請問:
1.這樣的做法有哪些錯誤?
2.若估價對象的年凈收益保持不變,具體可采用那些方法求取估價對象的年凈收益?
參考答案
(一)答:
1.在估價程序上應(yīng)特殊注意:
(1)被拆遷人不允許估價人員進入酒樓實地查勘,估價人員應(yīng)做好無利害關(guān)系第三人見證工作(未說明無利害關(guān)系給0分)并在報管中做出相應(yīng)說明。
(2)估價機構(gòu)應(yīng)將分戶初步估價結(jié)果向被拆遷人公示7日,并進行現(xiàn)場說明。
(3)公示期滿后一估價機構(gòu)將整體估價報告和分戶估價報告提交委托人并由委托人向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶報告。
2.被拆遷房屋室內(nèi)自行裝飾裝修補償金額由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定:協(xié)商不成的,可以通過委托評估機構(gòu)確定。
3.拆遷估價不考慮房屋租賃因素的影響。(或按完全產(chǎn)權(quán)評估)
(二)答:
1.估價機構(gòu)沒有義務(wù)將估價結(jié)果告知借款企業(yè):估價機構(gòu)應(yīng)將評估結(jié)果提交法院,由法院將評估結(jié)果告知債權(quán)債務(wù)執(zhí)行雙方當(dāng)事人(或:①估價機構(gòu)不需要向委托方之外的第三方提供估價結(jié)果;②估價機構(gòu)僅對委托人負責(zé);③法院是委托人,借款企業(yè)不是委托人)。
2.拍賣保留價由法院確定,應(yīng)以評估價格為基礎(chǔ)確定。
3.應(yīng)注意以下費用:
(1)拍賣機構(gòu)傭金;
(2)補繳土地使用權(quán)出讓金;
(3)房地產(chǎn)交易相關(guān)稅費;
(4)估價機構(gòu)的評估費用;
(三)答
1.錯誤
(1)由于三個交易實例經(jīng)營規(guī)模不同,其中與估價對象房地產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模差異較大的交易實例不宜作可比實例;
(2)未說明三個交易實例的凈收益是否屬于客觀收益;
(3)不應(yīng)采用年總凈收益,而應(yīng)采用單位面積的年凈收益;
(4)不應(yīng)選用350萬元作為估價對象的年凈收益(或應(yīng)采用三個可比實例的平均值作為估價對象的年凈收益)
2.具體可選擇過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法,未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法,或未來數(shù)據(jù)資本化公式法確定。
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