- 相關(guān)推薦
房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》單選沖刺題
單選題：
1、成交價(jià)格圍繞著（ ）而上下波動(dòng)。
A.市場(chǎng)價(jià)格
B.理論價(jià)格
C.清算價(jià)格
D.原始價(jià)格
【正確答案】：A
【答案解析】：一般來(lái)說(shuō)，成交價(jià)格圍繞著市場(chǎng)價(jià)格而上下波動(dòng)。參見(jiàn)教材P95。
2、假設(shè)開(kāi)發(fā)法用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分析在選取有關(guān)參數(shù)和測(cè)算有關(guān)數(shù)值時(shí)，投資分析是站在（ ）的投資者的立場(chǎng)上。
A.特定
B.典型
C.單個(gè)
D.社會(huì)
【正確答案】：A
【答案解析】：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)分析是站在某個(gè)特定的投資者的立場(chǎng)上。參見(jiàn)教材P321。
3、某幢空調(diào)已落后的辦公樓，舊系統(tǒng)已計(jì)提折舊80萬(wàn)元，拆除該空調(diào)的費(fèi)用為8萬(wàn)元，可回收殘值40萬(wàn)元，重新購(gòu)建價(jià)格（不含安裝費(fèi)）為150萬(wàn)元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為6萬(wàn)元。則該辦公樓因空調(diào)落后引起折舊額為（ ）萬(wàn)元。
A.32
B.44
C.96
D.108
【正確答案】：B
【答案解析】：該功能落后空調(diào)系統(tǒng)的重建成本（現(xiàn)有項(xiàng)目成本）－該落后空調(diào)已計(jì)提折舊＋修復(fù)成本（拆除該功能落后空調(diào)所必需的費(fèi)用－該功能落后空調(diào)系統(tǒng)可回收的殘值＋安裝新的功能先進(jìn)空調(diào)所必需的費(fèi)用）－該新的功能空調(diào)系統(tǒng)如果在建筑物建造時(shí)就安裝所必需的費(fèi)用＝可修復(fù)的功能落后引起的折舊。
該辦公樓因空調(diào)落后引起的折舊＝（150－80）＋（8－40＋6）＝44（萬(wàn)元）參見(jiàn)教材P308～309。
4、下列房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)活動(dòng)中，屬于傳統(tǒng)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)范疇的是（ ）。
A.高層建筑地價(jià)分?jǐn)?/p>
B.房地產(chǎn)投資價(jià)值評(píng)估
C.因環(huán)境污染導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估
D.城市房屋拆遷中的停業(yè)損失評(píng)估
【正確答案】：B
【答案解析】：參見(jiàn)教材P4。房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)除了從事傳統(tǒng)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)(即為了各種估價(jià)目的，對(duì)各種房地產(chǎn)的各種價(jià)值進(jìn)行評(píng)估)，通常還從事房地產(chǎn)估價(jià)衍生業(yè)務(wù)和咨詢業(yè)務(wù)，如價(jià)值分配業(yè)務(wù)、價(jià)值減損評(píng)估業(yè)務(wù)、價(jià)值提升評(píng)估業(yè)務(wù)、相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)。
5、一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的估價(jià)目的，本質(zhì)上是由（ ）決定的。
A.估價(jià)機(jī)構(gòu)
B.估價(jià)師
C.估價(jià)報(bào)告使用者
D.估價(jià)委托人的估價(jià)需要
【正確答案】：D
【答案解析】：一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的估價(jià)目的，本質(zhì)上是由估價(jià)委托人的估價(jià)需要決定的。參見(jiàn)教材P29。
6、在抵押、抵債、房屋拆遷補(bǔ)償?shù)饶康牡墓纼r(jià)中，一般應(yīng)選�。� ）的買(mǎi)賣(mài)實(shí)例。
A.協(xié)議方式
B.招標(biāo)方式
C.拍賣(mài)方式
D.政府定價(jià)
【正確答案】：A
【答案解析】：在實(shí)際估價(jià)中，包括為抵押、折價(jià)、變賣(mài)、房屋征收補(bǔ)償?shù)饶康墓纼r(jià)，多數(shù)是要求選取買(mǎi)賣(mài)實(shí)例為可比實(shí)例，而且一般應(yīng)選取協(xié)議方式的買(mǎi)賣(mài)實(shí)例。參見(jiàn)教材P181。
7、某估價(jià)對(duì)象為一舊廠房改造的超級(jí)市場(chǎng)，建設(shè)期為2年，該廠房建成5年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓用續(xù)，土地使用期限為40年，土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用期間屆滿不可續(xù)期。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年。假設(shè)殘值率為零，采用直線法計(jì)算建筑物折舊時(shí)年折舊率為（ ）。
A.2．00%
B.2．13%
C.2．22%
D.2．50%
【正確答案】：C
【答案解析】：對(duì)于在土地使用權(quán)出讓合同中已約定不可續(xù)期的，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命減去其晚于土地使用期限的那部分壽命后計(jì)算建筑物折舊。50－5－40＝5（年），50－5＝45（年），1÷45＝2.22％。參見(jiàn)教材P310。
8、某商品住宅總價(jià)為98萬(wàn)元，首付款為30%，其余為抵押貸款，貸款期限為15年，按月等額還本利息，貸款年利率為7．5%，自有資金資本化率為8%。則其綜合資本化率為（ ）。
A.7．65%
B.8．75%
C.9．42%
D.10．19%
【正確答案】：D
【答案解析】：抵押貸款常數(shù)RM為：
9、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積120㎡，單位建筑面積的重置價(jià)格為800元／㎡，建筑物殘值率6%，年折舊率2．2%，計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值是（ ）元。
A.76800
B.79104
C.80118
D.81562
【正確答案】：B
【答案解析】：d＝D／C，年折舊額D＝C×d＝120×800×2.2％＝2112（元）；
折舊總額Et＝D×t＝2112×8＝16896（元）；
建筑物現(xiàn)值V＝C－Et＝120×800－16896＝79104（元）。參見(jiàn)教材P299。
10、某寫(xiě)字樓的土地取得成本8000萬(wàn)元，建設(shè)成本6000萬(wàn)元，管理費(fèi)用800萬(wàn)元，銷(xiāo)售費(fèi)用600萬(wàn)元，投資利息720萬(wàn)元，銷(xiāo)售稅費(fèi)為售價(jià)的6%，銷(xiāo)售利潤(rùn)率為16%。該寫(xiě)字樓的價(jià)值為（ ）萬(wàn)元。
A.17087．20
B.18699．20
C.19666．40
D.20666．67
【正確答案】：D
【答案解析】：8000+6000+800+600+720+X*6%+X*16%=X
X=20666.67
11、估價(jià)報(bào)告經(jīng)審核合格之后，由負(fù)責(zé)該估價(jià)項(xiàng)目的至少（ ）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名，并加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，以估價(jià)機(jī)構(gòu)的名義出具。
A.1名
B.2 名
C.2名以上
D.3名以上
【正確答案】：B
【答案解析】：一份房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告必須有至少兩名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)蓋章。參見(jiàn)教材P416。
12、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)遵守的職業(yè)道德的表述中，不正確的有（ ）。
A.應(yīng)做到誠(chéng)實(shí)正直、公正執(zhí)業(yè)
B.通過(guò)努力學(xué)習(xí)，可以接受部分超過(guò)自己專業(yè)能力的估價(jià)項(xiàng)目
C.未經(jīng)委托人的書(shū)面許可，不得將委托人的文件資料擅自公開(kāi)
D.不得以估價(jià)者的身份在非自己估價(jià)的估價(jià)報(bào)告上簽字、蓋章
【正確答案】：B
【答案解析】：參見(jiàn)教材P36。估價(jià)師對(duì)于感到自己的專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)所限而難以評(píng)估出合理的價(jià)值的，不應(yīng)當(dāng)承接
13、在特定的房地產(chǎn)上，既有物權(quán)又有債權(quán)的，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)（ ）。
A.債權(quán)
B.物權(quán)
C.二者皆可
D.二者皆不
【正確答案】：B
【答案解析】：在特定的房地產(chǎn)上，既有物權(quán)又有債權(quán)的，優(yōu)先保護(hù)物權(quán)。參見(jiàn)教材P52。
14、評(píng)估某宗房地產(chǎn)2011年7月1日的市場(chǎng)價(jià)值，選取的可比實(shí)例中該類房地產(chǎn)的成交日期為2010年10月1日，成交價(jià)格為3500元/平方米，另知：該類房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格2010年6月1日至2011年3月1日，平均每月比上月漲1．5%，2011年3月1日至7月1日平均每月比上月上漲2%，則進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整后可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格為（ ）元/平方米。
A.4075．3
B.4081．3
C.4122．5
D.4166．4
【正確答案】：B
【答案解析】：2010年10月1日到2011年3月1日，共5個(gè)月，月平均上漲率1.511年3月1日至2011年7月1日（估價(jià)時(shí)點(diǎn)），共4個(gè)月，月平均上漲2%=4081.3、參見(jiàn)教材P202
15、在市場(chǎng)法選擇可比實(shí)例的過(guò)程中，可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)，選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的（ ）范圍之內(nèi)。
A.0．5～2．0
B.1．5～2．0
C.0．5～1．5
D.1．0～1．5
【正確答案】：A
【答案解析】：參見(jiàn)教材P181�？杀葘�(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)，選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的0.5～2.0范圍之內(nèi)。
16、某套住宅建筑面積100㎡，套內(nèi)建筑面積為92㎡，使用面積系數(shù)為0．8，每平方米使用面積為3000元，則該住宅建筑面積下的價(jià)格為（ ）元/㎡。
A.2400
B.2580
C.2607
D.2760
【正確答案】：A
【答案解析】：使用面積＝100×0.8＝80（㎡）。建筑面積下的價(jià)格＝使用面積下的價(jià)格×使用面積／建筑面積＝3000×80／100＝2400（元／㎡）。參見(jiàn)教材P184～185。
17、某房地產(chǎn)在正常情況下，每年可獲得有效毛收入30萬(wàn)元，假設(shè)凈收益率是66．67%，資本化率為10%，該房地產(chǎn)所在的土地是通過(guò)有償出讓獲得使用權(quán)的，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)剩余的土地使用權(quán)年限為40年，不可續(xù)期。則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（ ）萬(wàn)元。
A.180
B.196
C.200
D.300
【正確答案】：B
【答案解析】：該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為：
18、影響某套住房?jī)r(jià)格的實(shí)物因素不包括（ ）
A.裝修
B.戶型
C.層高
D.樓層
【正確答案】：D
【答案解析】：D是區(qū)位因素。參見(jiàn)教材P124。
19、影響房地產(chǎn)價(jià)格的心理因素不包括（ ）。
A.投機(jī)心理
B.講究風(fēng)水
C.吉祥數(shù)字
D.時(shí)尚風(fēng)氣
【正確答案】：A
【答案解析】：A屬于社會(huì)因素。參見(jiàn)教材P1
20、在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素中，“城市化”屬于（ ）。
A.社會(huì)因素
B.環(huán)境因素
C.人口因素
D.行政因素
【正確答案】：A
【答案解析】：影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素：政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、房地產(chǎn)投機(jī)、城市化。參見(jiàn)教材P146。
【房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》單選沖刺題】相關(guān)文章：
房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法沖刺題03-24
房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》沖刺題201706-21
2017房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》沖刺題03-20
2015房地產(chǎn)估價(jià)師沖刺題《理論與方法》08-10
2015房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》沖刺題（4）05-27
2016房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》判斷沖刺題06-29
2015房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》沖刺題（1）02-08