新加坡物業(yè)管理考察心得

亞洲四小龍之一的新加坡有“花園城市”的美譽，整個城市干凈、整潔，國民的居住質(zhì)量很高，這與其高水平的物業(yè)管理是分不開的。

新加坡住宅物業(yè)的類型主要分為兩大類，一類是在“居者有其屋”計劃下政府開發(fā)的組屋類似我國的經(jīng)濟適用房，另一類是私人開發(fā)的高級住宅，當?shù)胤Q為共管式公寓。組屋與共管式公寓有個很明顯的區(qū)別，就是組屋不設(shè)保安。組屋的物業(yè)管理由市鎮(zhèn)理事會統(tǒng)一協(xié)調(diào)，由下設(shè)機構(gòu)一一居委會負責管理。"共管式公寓"，的管理模式已發(fā)展得十分成熟，一般新的小區(qū)入伙后兩年內(nèi)是由發(fā)展商管理的，兩年后才聘請專業(yè)的物業(yè)管理公司打理。通常新建小區(qū)頭兩年內(nèi)由于環(huán)境配套及工程質(zhì)量問題導致的投訴是最多的，由發(fā)展商自行解決處理更直接、有效，等到這個兩年的磨合期過后，再由業(yè)主自行聘請專業(yè)的物業(yè)管理公司進駐。

物業(yè)管理模式及收費：共管式公寓實行酬金制每年的物業(yè)服務費按13個月收取，物業(yè)公司的利潤大致為8%。的物業(yè)服務

合同通常是一年簽一次，管理費由物業(yè)公司與業(yè)主協(xié)商確定，除管理費外，不再收取任何費用，會所、停車場均可免費享用。管理處本身配備的人員十分精簡，一般只有2-3人，除保安自行管理外，通常將維修、清潔、綠化分包給專業(yè)公司。而組屋的物業(yè)服務費大致由政府補貼、物業(yè)管理處出租商業(yè)中心的租金和商務收入和住戶繳納組成，但其組織開展的社區(qū)活動則要另外收取費用，泳池及大型運動娛樂設(shè)施統(tǒng)一規(guī)劃在一個大的社區(qū)內(nèi)或附近，使用收費但價格便宜。組屋不配保安，保潔和維修分包給專業(yè)公司。物業(yè)服務費的收取采取的是銀行劃賬的方式，如有業(yè)主欠費超過6個月物業(yè)公司有專人找其座談了解欠費原因，如若持續(xù)欠費則政府會采取如出境受阻、福利受限等一定的干預措施。

建筑物和設(shè)施設(shè)備的維修周期和更新改造費的籌集：建筑物外墻５年粉刷一次；電梯電纜７年更新一次；增壓水泵７年更新一次；抽水機１２年更新一次；屋頂隔熱屋、防水層１０～１４年更新一次；戶外電線２０年更新一次；電梯２８年更新一次等。其他的維修與保養(yǎng)根據(jù)物業(yè)使用情況隨時進行，所以新加坡整座城市都始終保持嶄新的面貌。房屋設(shè)施設(shè)備的更新改造費用從每月的物業(yè)管理費中提取20%存入政府指定的賬號，當需要需用時，由物業(yè)公司制定更新改造計劃，業(yè)主委員會及政府管理部門簽章后物業(yè)公司從銀行提取相應的更新改造費，如有不足，可向業(yè)主說明情況，另行收取。

裝飾裝修：組屋的裝飾裝修有很嚴格的規(guī)定，室內(nèi)裝修工程必須在領(lǐng)到鑰匙后的3個月內(nèi)完成，3年內(nèi)不得進行二次裝修。同時規(guī)定住戶裝修必須向建屋發(fā)展局申請裝修許可證，由領(lǐng)有建屋發(fā)展局施工執(zhí)照的承包商承辦，裝修戶與承包商必須一起前往物業(yè)管理單位辦理裝修手續(xù)，并且繳納一筆建筑材料搬運和垃圾清理的費用。工程裝修完畢，由住宅稽查員根據(jù)申請裝修內(nèi)容進行工程檢查驗證。

新加坡成熟的物業(yè)管理模式，高程度的市場化、專業(yè)化有賴于其齊全的配套法律法規(guī)并能有效執(zhí)行。同時也深感物業(yè)管理的巨大發(fā)展空間我們應更多地考慮如何去挖掘潛力、規(guī)劃未來。

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