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房地產(chǎn)項(xiàng)目考察心得
為了增加公司中層干部的房地產(chǎn)方面的知識(shí)，提升我們的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理水平，公司于9.月9日、10號(hào)組織我們先后赴新鄉(xiāng)、焦作、鄭州考察部分精品樓盤和個(gè)別城中村改造項(xiàng)目。通過這次學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)，我認(rèn)為開拓了視野，拓寬了思路，豐富了自己房地產(chǎn)知識(shí)，提高了對(duì)各類房地產(chǎn)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)。下面將自己的心得體會(huì)簡(jiǎn)述如下：
1、先進(jìn)的全人車分流規(guī)劃設(shè)計(jì)理念：這種設(shè)計(jì)是車行道由地下而入，使整個(gè)社區(qū)安靜祥和，有效避免噪音、光源等污染，大大提升社區(qū)的安全性，保障孩童在園區(qū)內(nèi)自由玩耍嬉戲，關(guān)鍵是在提高小區(qū)容積率的同時(shí)讓人感覺不到小區(qū)的擁擠。如果設(shè)計(jì)停車位，綠化達(dá)不到規(guī)劃設(shè)計(jì)要求（一般不低于30%）。（鄭州：錦藝國(guó)際、焦作：遠(yuǎn)大未來城）
2、利用架空層精心布局休閑設(shè)施，形成社區(qū)的“會(huì)所”為鄰里交流和娛樂提供了完美空間，而且部分架空層不可以作為物業(yè)用房。（鄭州：錦藝國(guó)際、焦作遠(yuǎn)大未來城）
3、科學(xué)的景觀、綠化設(shè)計(jì)理念：把社區(qū)劃為幾個(gè)藝術(shù)景觀片區(qū)。社區(qū)中央花園、專業(yè)花卉花園、架空層花園、入戶花園、陽臺(tái)花園，五重綠化空間，貫串在一起使社區(qū)形成一個(gè)大花園。（焦作：遠(yuǎn)大未來城）
4、先進(jìn)的外墻保溫和外墻涂料相結(jié)合的施工工藝
具體做法為：先按圖紙建筑立面的設(shè)計(jì)要求對(duì)合成的板材切
割，然后按照外墻保溫施工規(guī)范要求對(duì)板材進(jìn)行施工粘貼，上下用夾扣、自攻螺絲釘固定，再對(duì)板縫進(jìn)行保溫處理，最后用密縫膠進(jìn)行勾縫，此類施工工藝減少了外墻裝飾的施工工序，省去了外墻保溫和涂料的交接驗(yàn)收問題，大大縮短了外墻裝飾的施工工期，而且提高了外墻裝飾立面效果。。（焦作：遠(yuǎn)大未來城）
5、通過參觀考察新鄉(xiāng)金宸國(guó)際、萬和城項(xiàng)目，聽取拆遷項(xiàng)目負(fù)責(zé)人講解城中村改造項(xiàng)目的拆遷經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)如下：
（1）、項(xiàng)目實(shí)施順序有兩種：
A、如果拆遷項(xiàng)目有閑置地，應(yīng)拆遷、開發(fā)、安置同時(shí)進(jìn) 行。這樣可以減少資金壓力。
B、如果拆遷項(xiàng)目沒有閑置地，應(yīng)先拆遷、安置、然后 開發(fā)。這樣可以加快拆遷開發(fā)速度，減少拆遷難度。
（2）、在向政府報(bào)批的拆遷方案中（依據(jù)國(guó)家拆遷條例）項(xiàng)目盡量考慮周全、足夠多，數(shù)額盡量減少，這樣在拆遷過程中拆遷負(fù)責(zé)人就比較容易掌握尺度，處理拆遷戶的賠償問題比較靈活，容易控制，不怕拆遷戶起訴，不會(huì)被動(dòng)等。
（3）、處理拆遷戶賠償應(yīng)“一戶一議”，具體問題具體分析，如：不同單位要不同對(duì)待，不同人群不同對(duì)待（老年人群、中年人群、青年人群等），不同房屋性質(zhì)不同對(duì)待等。
（4）、要認(rèn)識(shí)拆遷的復(fù)雜性，因?yàn)樵S多以前遺留的一直沒有解決的問題，拆遷中都能碰到。
（5）、對(duì)拆遷戶應(yīng)集中安置，而且盡量做成一層多戶，對(duì)他們只分配樓號(hào)，由他們組織的具體領(lǐng)導(dǎo)人，分配到戶，這樣可以減少糾紛。
6、恰當(dāng)?shù)木G化、景觀、停車位分區(qū)等細(xì)節(jié)部位處理
（1）、通過對(duì)鄭州普羅旺世項(xiàng)目的市政公園參觀、感受綠化并不需要太多的名貴花草、樹種，只需要做到“三季有花，四季有綠”就能滿足業(yè)主需求。景觀只要做到坡地起伏，有小橋溪水，就能達(dá)到業(yè)主休閑的效果，這樣又能節(jié)省建筑垃圾外運(yùn)成本。
（2）、鄭州錦藝國(guó)際，在石材鋪設(shè)的細(xì)小菱角涂刷黃色警告標(biāo)志，對(duì)不同樓號(hào)業(yè)主的停車位用不同顏色進(jìn)行區(qū)域劃分等細(xì)節(jié)處理都非常到位。
7、先進(jìn)的銷售、展示方式值得我們學(xué)習(xí)。
（1）、通過“售樓寶”電子顯示屏全方位向客戶展示項(xiàng)目的規(guī)劃概況，土地、規(guī)劃、施工有效證件，不同立體戶型欣賞，小區(qū)的綠化、景觀布局，物業(yè)管理等。使客戶快速了解整個(gè)項(xiàng)目，然后確定購買意向。（焦作：遠(yuǎn)大未來城、新鄉(xiāng)：奧園項(xiàng)目）
總之，通過先進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的考察學(xué)習(xí)，使我認(rèn)識(shí)公司所建項(xiàng)目與先進(jìn)項(xiàng)目的差距，感覺到外地的房地產(chǎn)項(xiàng)目有許多值得我們學(xué)習(xí)和借鑒的長(zhǎng)處，所以在以后的工作中我將揚(yáng)長(zhǎng)避短，戒驕戒躁，努力學(xué)習(xí)先進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，逐
步提升自己的項(xiàng)目管理水平。
房地產(chǎn)項(xiàng)目考察心得 [篇2]
從襄樊到武漢，再到廣州、深圳，本次公司組織的為期3天的考察活動(dòng)行程比較緊湊，一路走來考察學(xué)習(xí)了數(shù)個(gè)樓盤，親眼目睹了多個(gè)國(guó)內(nèi)一線開發(fā)商的開發(fā)項(xiàng)目，從視覺到思想上都受益非淺。
以下是這幾天來的一些心得體會(huì)：
1、項(xiàng)目規(guī)劃因地制宜
規(guī)劃設(shè)計(jì)是前期重中之重，我們今后接盤操盤必須認(rèn)真研究 眾所周知，房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期規(guī)劃設(shè)計(jì)是至關(guān)重要的一環(huán)，它直接決定了項(xiàng)目的產(chǎn)品類型，營(yíng)銷推廣策略的方向。項(xiàng)目前期規(guī)劃設(shè)計(jì)是否符合市場(chǎng)要求，是否具有創(chuàng)新性亮點(diǎn)，是否有效地整合和利用了項(xiàng)目現(xiàn)有的資源等等，可以說是項(xiàng)目的第一生命線，也是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。
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不論是我們這次考察所接觸的高端項(xiàng)目，還是我們平常接觸的區(qū)域的各個(gè)項(xiàng)目，我們不難看出，好的前期規(guī)劃對(duì)后續(xù)產(chǎn)品的營(yíng)銷推廣都有極大的推動(dòng)作用。我們所看到的波托菲諾和星河灣·海怡半島項(xiàng)目，除了品牌優(yōu)勢(shì)外，很關(guān)鍵的一點(diǎn)就是因地制宜為產(chǎn)品創(chuàng)造了很多附加值，湖景和別墅的規(guī)劃布局都讓產(chǎn)品增值不少。規(guī)劃設(shè)計(jì)是前期重中之重，也是我們今后必須認(rèn)真研究的重要方向。
2、項(xiàng)目外立面風(fēng)格統(tǒng)一
有助于提升項(xiàng)目形象，為銷售加分
在這幾天的考察中，讓人感觸最深地還是星河灣·海怡半島項(xiàng)目， 星河灣·海怡半島位于廣州市番禺區(qū)洛溪島東端，與大學(xué)城廣東科學(xué)中心隔江相望，毗鄰琶洲會(huì)展中心，地理位置優(yōu)越，交通便利。項(xiàng)目
南、北、東三面環(huán)江，享有城市極為稀缺的江景，是南中國(guó)難得一見的住宅區(qū)開發(fā)用地。
星河灣·海怡半島項(xiàng)目總占地面積為42萬多平方米，總建筑面積近93萬平方米，將建成28棟高層住宅樓宇，建成后將成為一個(gè)有幼兒園、小學(xué)綜合文化中心、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館、市場(chǎng)、郵政所、派出所等配套的綜合性大型住宅區(qū)。
一期由6棟22～27層的高層建筑組成，樓距達(dá)到70米，極為開闊。戶型以250平方米左右的大戶型為主，配備少量300～500平方米的超大戶型以及部分90平方米的緊湊戶型，力求產(chǎn)品的覆蓋面更廣。
純粹的歐式風(fēng)格建筑群，溫馨寧靜的外立面質(zhì)感，給人一種低調(diào)的奢華感，在提升項(xiàng)目形象的同時(shí)，也給人“家”的感覺。相比之下，以往我們經(jīng)�？吹降乃^“簡(jiǎn)歐”、“現(xiàn)代”或“美式”風(fēng)格的別墅，在整體上感覺“勢(shì)”偏弱，內(nèi)涵不足。當(dāng)然這是個(gè)人看法，針對(duì)“復(fù)古”或“現(xiàn)代”建筑在美感上的優(yōu)劣，我們不做評(píng)判也無法評(píng)判，但是我覺得我們應(yīng)該重視風(fēng)格的統(tǒng)一，這里的“統(tǒng)一”包括有一些復(fù)合型項(xiàng)目，高層、小高層、多層、別墅、商業(yè)等的融合與塑造。
3、景觀綠化極為精致
本次參觀的幾個(gè)小區(qū)，除萬科因未能進(jìn)入外，其它的小區(qū)均允許進(jìn)入內(nèi)部參觀，其景觀設(shè)計(jì)及綠化設(shè)計(jì)乃至后期的管理均及其細(xì)致，
處處給人以新穎、賞心悅目的感覺，好像進(jìn)入了風(fēng)景區(qū)或者是一個(gè)別致的花園。這幾個(gè)項(xiàng)目對(duì)景觀的投入對(duì)項(xiàng)目的銷售起到了極其重要的作用。
4、精裝交付
準(zhǔn)現(xiàn)房、現(xiàn)房、精裝現(xiàn)房到真正拎包入住的房源將是趨勢(shì)。 從這次考察過程中我們發(fā)現(xiàn)，這些樓盤都在做精裝交付。那么同時(shí)也給我們提供了一個(gè)新的思路，從房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)來看，準(zhǔn)現(xiàn)房—現(xiàn)房—精裝現(xiàn)房，也有可能到真正的拎包入住的房源。精裝交付將是一個(gè)不錯(cuò)的營(yíng)銷推廣思路。
5、廣告推廣
簡(jiǎn)約明了、主題突出、大氣自然
一路從深圳到廣州，大型戶外看板廣告我們所見并不多，相比之下，從臨近項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的道路兩邊到項(xiàng)目?jī)?nèi)場(chǎng)，燈桿旗（道旗）廣告倒是每個(gè)項(xiàng)目必有的。不論是從項(xiàng)目周邊的圍墻還是燈桿旗（道旗）廣告，它們都有一個(gè)共同的特點(diǎn)：簡(jiǎn)約而不簡(jiǎn)單。
從目前我們操作的項(xiàng)目來看，它們這種方式也許并不適合，就像我們所說的：只選對(duì)的，不選貴的。但是簡(jiǎn)約明了、主題突出、大氣自然的文案和版面風(fēng)格是值得我們學(xué)習(xí)和借鑒的。
6、細(xì)微之處見功力
正如大家購買普通商品一樣，商品房它也是商品的一種，大家都希望買到“物美價(jià)廉”的商品（當(dāng)然我們這里面不排除高端房產(chǎn)，因?yàn)樗鼈儚膩聿弧傲畠r(jià)”， 星河灣·海怡半島的一套戶型總價(jià)達(dá)到1500萬元）。與此同時(shí)，隨著生活質(zhì)量的提高，人們對(duì)生活細(xì)節(jié)的要求也越來越高，于是我們發(fā)現(xiàn)我們時(shí)常掛在嘴邊的“服務(wù)”，其實(shí)可以簡(jiǎn)單到你開車過去的時(shí)候，他已經(jīng)早早的站在那里，準(zhǔn)備著給你敬禮，并為你打開門欄，這就是你去到波托菲諾，去星河灣，會(huì)享受到的待遇。除此之外，整潔的路道，有序的施工現(xiàn)場(chǎng)（施工現(xiàn)場(chǎng)與看房通道僅2米之隔卻很干凈），甚至連樣板房都可以讓你不穿鞋套，隨意參觀。這就是細(xì)節(jié)的功力，也正是這些無聲的細(xì)節(jié)，才是真正有說服力的廣告。
做好細(xì)節(jié)，做好服務(wù)，正是這個(gè)日趨成熟的區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力所在，在這個(gè)區(qū)域聚集了眾多實(shí)力強(qiáng)勁的開發(fā)商，他們已經(jīng)不再是比拼誰的廣告打的多，誰的廣告打的響，誰的價(jià)格高，誰的價(jià)格低，他們是在用行動(dòng)告訴消費(fèi)者，我的房子值這么些錢。
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