某項(xiàng)目評(píng)審會(huì)議紀(jì)要
會(huì)議時(shí)間：2015年11月6日 星期四 9:30-10:40 會(huì)議地點(diǎn)：華泰商務(wù)大廈1406會(huì)議室
主 持 人：**
參會(huì)人員：**
記 錄 人：**
會(huì)議主題：對(duì)***項(xiàng)目的初步評(píng)審以及下一步工作安排 會(huì)議內(nèi)容：
2015年10月29日至2015年10月30日，考察小組對(duì)“***公司”及該公司負(fù)責(zé)的“**項(xiàng)目”進(jìn)行了考察。會(huì)上考察小組對(duì)考察結(jié)果進(jìn)行了匯報(bào)，與會(huì)人員在聽(tīng)取了匯報(bào)后針對(duì)考察結(jié)果以及合作的可能性進(jìn)行了討論，形成了階段性的意見(jiàn)。現(xiàn)將會(huì)議的有關(guān)內(nèi)容紀(jì)要如下：
一、 程世洋展示PPT，做匯報(bào)工作
1、***公司基本情況
(1)公司情況簡(jiǎn)單介紹
注冊(cè)資本：兩千萬(wàn)元（2015年03月17日，未有相關(guān)驗(yàn)資報(bào)告）。股權(quán)結(jié)構(gòu)：鮑水有，出資1950萬(wàn)元，持股97.5%，項(xiàng)逢保出資50萬(wàn)元，持股2.5%。（根據(jù)鮑總介紹，項(xiàng)總股份代持）。法定代表人：鮑水有（實(shí)際控制人）。法人治理：公司領(lǐng)導(dǎo)層意見(jiàn)不一，公司副總和鮑水有董事長(zhǎng)意見(jiàn)相左，公司精神面貌不佳，但是公司鮑總有改革的想法（改組管理，減少副總，增加部門(mén)經(jīng)理的權(quán)利）。公司目前為四級(jí)建筑開(kāi)發(fā)資質(zhì)，準(zhǔn)備升三級(jí)。公司曾在2012年滕州人雜志第二頁(yè)進(jìn)行宣傳，在銷(xiāo)售中心，有鮑總與滕州市領(lǐng)導(dǎo)、北辛街道辦領(lǐng)導(dǎo)的合影。
（2）億和豐達(dá)與浙江億泰的關(guān)系
**公司與浙江省億泰實(shí)業(yè)集團(tuán)實(shí)際上并無(wú)關(guān)系。鮑水有與項(xiàng)逢保之前為合作關(guān)系，后項(xiàng)逢保撤資去宿遷，公司名義上保留股份。
（3）億和豐達(dá)與山河置業(yè)的關(guān)系
周樓嘉苑之前全部為山河置業(yè)的項(xiàng)目，后轉(zhuǎn)于億和豐達(dá)億和豐達(dá)與山河置業(yè)關(guān)系待查。
（4）億和豐達(dá)香格里拉項(xiàng)目介紹
據(jù)介紹香格里拉項(xiàng)目為當(dāng)時(shí)億泰集團(tuán)與億和豐達(dá)合作開(kāi)發(fā)，現(xiàn)項(xiàng)目已完工，鮑總在香格里拉有兩套房產(chǎn)及十余套車(chē)庫(kù)，據(jù)介紹估價(jià)為800萬(wàn)左右。香格里拉項(xiàng)目：報(bào)表收入5875萬(wàn)，稅金1000萬(wàn)左右，支出5000萬(wàn)左右，不知名占有5500萬(wàn)左右。（分析所得）
2、***項(xiàng)目基本情況
（1）項(xiàng)目地理位置
東至新興北路，西至長(zhǎng)途汽車(chē)站，南至英華醫(yī)院，北至奧林匹克大道。
（2）項(xiàng)目性質(zhì)屬于城中村改造項(xiàng)目
周樓嘉苑項(xiàng)目為北辛街道周樓區(qū)域“城中村”改造一期工程。該工程共占地71.4畝，總投資6.9億元，涉及居民326戶、1158人。共建設(shè)11層的居民樓14棟，建筑面積12.6萬(wàn)平方米，722戶，其中回遷安置面積5.6萬(wàn)平方米、460戶，可安置周樓居全部和岳莊部分居民入住。北辛街道在市城改辦的直接領(lǐng)導(dǎo)下，在市土地局、規(guī)劃局、建設(shè)局、財(cái)政局和建工局的關(guān)心支持下，按照滕國(guó)土掛牌字（2015）第1號(hào)出讓公告要求，落實(shí)認(rèn)購(gòu)資金8570萬(wàn)元，由山東省山河置業(yè)有限公司于2月12日合法、合規(guī)摘牌。
（3）目前兩棟商業(yè)大廈的銷(xiāo)售對(duì)象
地下層高為6米，目前正在和沃爾瑪超市進(jìn)行商談，準(zhǔn)備在地下一層設(shè)立超市，地上1-4層的'裙樓設(shè)計(jì)為百貨商場(chǎng)，目前準(zhǔn)備引入的商家為：四季春天、銀泰百貨等。裙樓以上，一棟設(shè)計(jì)為寫(xiě)字樓，一棟為酒店賓館。
據(jù)分析：鮑總打算等沃爾瑪正式入住后，道路修繕完畢，在正式對(duì)外發(fā)售商鋪，根據(jù)調(diào)查，商鋪已銷(xiāo)售部分。
（4）根據(jù)調(diào)查，目前項(xiàng)目投資在1.7億左右，銷(xiāo)售收入在2.2億（鮑總說(shuō)
1.2億左右為項(xiàng)目收入，其他為自身投入）。實(shí)際情況為2015年滕州億和豐達(dá)置業(yè)從山河置業(yè)購(gòu)買(mǎi)而來(lái)，實(shí)際土地出讓金一億零陸百萬(wàn)，地上建筑捌仟貳佰萬(wàn)元，共計(jì)一億捌仟捌佰萬(wàn)元。
3、相關(guān)協(xié)議情況
（1）山東省山河置業(yè)與滕州市億和豐達(dá)置業(yè)關(guān)于周樓嘉苑項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓?zhuān)?項(xiàng)目規(guī)劃用地：160.292畝，一期71.1478畝，二期89.442畝。 2015年03月28日。
補(bǔ)充協(xié)議：
a滕國(guó)土2015-94號(hào)、騰國(guó)用2015第114號(hào)上在建項(xiàng)目出讓價(jià)格：8200萬(wàn)元，捌仟貳佰萬(wàn)元。稅費(fèi)乙方承擔(dān)。
b滕國(guó)土2015-94號(hào)土地出讓價(jià)格：10600萬(wàn)元，壹億陸佰萬(wàn)元整。稅費(fèi)由乙方承擔(dān)。
c共計(jì)花費(fèi)18800萬(wàn)元。
(2)北辛街道與億和豐達(dá)置業(yè)的協(xié)議：
主要是同意山東山河置業(yè)將周樓嘉苑項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給滕州市億和豐達(dá)置業(yè)。相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)及政府承諾的稅費(fèi)退換全部由億和豐達(dá)置業(yè)承擔(dān)。
（3）購(gòu)房協(xié)議：
a認(rèn)購(gòu)按揭房款，預(yù)付20萬(wàn)元，認(rèn)購(gòu)之日兩年內(nèi)交房。
b預(yù)定按揭房款，預(yù)付25萬(wàn)元，未填寫(xiě)交房時(shí)間
c進(jìn)房協(xié)議：交付房款的40%，進(jìn)房（交房、可以入�。�
4、建筑承包情況和工程總結(jié)
（1）周樓嘉苑3#9#樓，發(fā)包人：山東山河置業(yè)。承建方: 滕州市張旺建筑工程。2015年03月26日已完工。
（2） 周樓嘉苑2#12#13#樓，發(fā)包人：山東山河置業(yè)。承建方：滕州遠(yuǎn)東建筑工程。2015年03月26日已完工。
（3） 周樓嘉苑寫(xiě)字樓賓館發(fā)包人：山東山河置業(yè)。承建方：濟(jì)寧明珠建筑。2011年09月10日只完成框架（一次結(jié)構(gòu)）
（4） 公司實(shí)際已建成7棟住宅，2棟正在施工，合同不全
（5）混凝土合同和鋼材協(xié)議為固定格式化合同，合同內(nèi)容的約定都比較符合法律法規(guī)規(guī)定。值得一提的是只有一份混凝土合同為2015年6月1號(hào)由滕州億和豐達(dá)公司簽署的，其余五份為2012年5月20日簽由山東山河置業(yè)簽署，簽署代理人均為鮑水有（滕州億和豐達(dá)置業(yè)法人代表）。
（6）鋼材合同簽署兩份一份為2012年5月由山東山河置業(yè)簽署，另一份為2015年8份滕州億和豐達(dá)簽署，兩份合同簽署日期間隔比較長(zhǎng)。
（7）監(jiān)理合同已經(jīng)于2011年6月30日結(jié)束，而且監(jiān)理合同只是周樓嘉苑項(xiàng)目，億和廣場(chǎng)項(xiàng)目不包括。
（8）根據(jù)現(xiàn)有合同資料來(lái)看，此項(xiàng)目開(kāi)工時(shí)間較長(zhǎng)，項(xiàng)目施工緩慢；項(xiàng)目整體施工管理相對(duì)混亂；現(xiàn)有資料很難判斷房屋建設(shè)質(zhì)量等級(jí)。
5、債權(quán)債務(wù)情況
（1）根據(jù)鮑總的介紹，目前周樓嘉苑項(xiàng)目無(wú)任何外債，億和豐達(dá)公司無(wú)外債，鮑水友本人有500萬(wàn)元個(gè)人借款，月息2分。
（2） 根據(jù)會(huì)計(jì)報(bào)告審查：有一筆1850萬(wàn)元的賬目，公司會(huì)計(jì)回答為徐州一家企業(yè)拆解，鮑總解釋為個(gè)人出資。
（3）公司牽扯到350萬(wàn)元的投資糾紛，部分退房牽扯到300萬(wàn)元，詢(xún)問(wèn)對(duì)方得知欠繳稅款200萬(wàn)左右，其他零散共計(jì)2000萬(wàn)元左右。
(4) 公司拖欠工程款5000萬(wàn)元左右，其中施工方2000萬(wàn)元，建筑材料款3000萬(wàn)元（水泥1000萬(wàn)元，鋼材800萬(wàn)元）
6、公司涉及的訴訟及仲裁
公司目前涉及3宗案件，均為租賃糾紛，涉案金額在500萬(wàn)元左右。案件正在審理過(guò)程中。
7、***合作的要求
（1）資金困難： 一方面是政策、大環(huán)境的原因，另一方面是項(xiàng)目欠缺手續(xù)，無(wú)法從銀行等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資。
（2）項(xiàng)目目前缺乏的是流動(dòng)資金，銷(xiāo)售大幅度下滑，建房進(jìn)度緩慢，導(dǎo)致部分退房（未建設(shè)樓盤(pán)）。
（3）根據(jù)鮑總的方案，項(xiàng)目的缺乏資金數(shù)額在7000萬(wàn)元左右，為拍下土地，繳納保證金需800萬(wàn)，辦理營(yíng)業(yè)稅需1000萬(wàn)。據(jù)鮑總介紹已繳納3個(gè)稅種，只差營(yíng)業(yè)稅，但在實(shí)際中營(yíng)業(yè)稅后為契稅，根據(jù)營(yíng)業(yè)稅1000萬(wàn)，契稅需600萬(wàn)左右。
（4） 用款計(jì)劃：
第一步：4000萬(wàn)，2000萬(wàn)加快建設(shè)，2000萬(wàn)周轉(zhuǎn)拍賣(mài)土地（四角的土地） 第二步：3000萬(wàn) ，拍賣(mài)土地（樓盤(pán)后土地）
第三步：2000萬(wàn)，用于最后的建設(shè)周轉(zhuǎn)。
8、調(diào)查小組認(rèn)為合作存在的問(wèn)題
（1）***滕州億和豐達(dá)置業(yè)與山東山河置業(yè)的關(guān)系？
據(jù)分析：山河置業(yè)實(shí)際控制人可能為鮑總�，F(xiàn)項(xiàng)目在鮑總實(shí)際控制的兩個(gè)法人單位之間轉(zhuǎn)移，較為可疑。
（2）公司賬目不清晰，資金管理混亂。待進(jìn)一步核查。如進(jìn)一步合作，需查清山東山河置業(yè)、滕州億和豐達(dá)置業(yè)、香格里拉項(xiàng)目和周樓嘉苑項(xiàng)目賬目
（3）調(diào)查人員較難從員工口中獲取信息，員工有防范心理，現(xiàn)場(chǎng)人員管理混亂，精神面貌較差。
(4) 報(bào)表反映項(xiàng)目總投入1.7億左右，土地款8659w,推測(cè)可知：地上建筑物8341w與實(shí)際勘察項(xiàng)目投資差距較大。
二、 聽(tīng)取項(xiàng)目組成員匯報(bào)對(duì)項(xiàng)目可行性的看法
**：目前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，滕州雖是全國(guó)最大的縣級(jí)市、在全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣的排名也很靠前，但是其房地產(chǎn)市場(chǎng)也受到很大的影響。該項(xiàng)目目前最大的困難是，部分土地沒(méi)有取得使用權(quán)；
**：即便是資金到位，產(chǎn)權(quán)證都能批下來(lái)，但是回款存在很大的不確定性； **：已經(jīng)對(duì)外銷(xiāo)售的住宅樓，業(yè)主付款40%就入住了，沒(méi)有在銀行進(jìn)行按揭還款，所以住宅樓剩余款項(xiàng)的回收存在很大的困難，加之很大一部分住戶是回遷戶，從回遷戶那里基本收不到房款；
***：該項(xiàng)目自啟動(dòng)到現(xiàn)在已經(jīng)持續(xù)了六年時(shí)間，戰(zhàn)線太長(zhǎng)、進(jìn)展太慢，而且因資金問(wèn)題，何時(shí)完工是個(gè)未知數(shù)；
***：公司員工整體精神面貌不容樂(lè)觀，（據(jù)了解，該公司老總鮑水有在考察小組到達(dá)前召開(kāi)會(huì)議，下了“封口令”，員工在回答調(diào)查小組成員的問(wèn)題時(shí)，答非所問(wèn)、問(wèn)東答西，或者避而不談）
**：據(jù)悉，公司在與我方合作前，被北京一融資公司騙取40余萬(wàn)，所以這次考察可以感覺(jué)對(duì)方有很強(qiáng)的防備心理，但是因?yàn)槲曳阶允贾两K都為提到過(guò)“先付款再合作”的合作條件，又對(duì)我們是信任的；
***：公司老總鮑水有，目前已是筋疲力盡，表示愿意將其資產(chǎn)全部進(jìn)行托管；
***：公司與山河置業(yè)關(guān)系不明確；
三、若進(jìn)行進(jìn)一步的合作，考察組會(huì)對(duì)以下幾點(diǎn)繼續(xù)考察：
1、對(duì)香格里拉項(xiàng)目進(jìn)行深層次的考察；
2、進(jìn)一步了解山河置業(yè)和鮑水有的真實(shí)關(guān)系；
3、關(guān)于土地指標(biāo)，要求提供政府文件等資料；
4、商業(yè)樓合作客戶的合作意向書(shū)等證明文件；
四、****總經(jīng)理進(jìn)行總結(jié)點(diǎn)評(píng)：
1、房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，全國(guó)三、四線城市深受影響；
2、項(xiàng)目時(shí)間太長(zhǎng)、地理位置優(yōu)越可能表明與政府存在不正常的關(guān)系；
3、以上分析表明，開(kāi)發(fā)商的實(shí)力太弱；
4、資金缺口太大，有待考究；
五、與會(huì)人員形成階段性結(jié)論
1、對(duì)該項(xiàng)目的考察，指定項(xiàng)目組的一人繼續(xù)負(fù)責(zé)與滕州公司接洽，其余成員不在花費(fèi)過(guò)多精力在該項(xiàng)目上。最終做出一個(gè)報(bào)告，項(xiàng)目組形成結(jié)論性的意見(jiàn)，大家進(jìn)行表決。
2、項(xiàng)目組成員和圓融的高管會(huì)通過(guò)自己的社會(huì)關(guān)系，獲取與滕州項(xiàng)目有關(guān)的、來(lái)自第三方的中肯消息。
2015年11月6日
主題詞：滕州項(xiàng)目 初步評(píng)審 工作安排
呈報(bào)：董事長(zhǎng)、監(jiān)事長(zhǎng)、總經(jīng)理
主送：法務(wù)部 人力資源部 財(cái)務(wù)部 金融服務(wù)中心
抄送：各部門(mén)負(fù)責(zé)人
審核：***
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