物業(yè)管理建議書(shū)

物業(yè)管理建議書(shū)的基本概念

1.為何物業(yè)管理還有議標(biāo)形式

《中華人民共和國(guó)招標(biāo)法》第十條明確規(guī)定招標(biāo)應(yīng)分為公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)兩種，這主要是為了使工程建設(shè)項(xiàng)目中的招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)體現(xiàn)公開(kāi)、公正、公平原則而制定的規(guī)則。對(duì)于工程項(xiàng)目往往只能招標(biāo)一次，任務(wù)完成以后，招標(biāo)活動(dòng)就終止了，而物業(yè)管理招標(biāo)與工程招標(biāo)不一樣，管理服務(wù)對(duì)住宅小區(qū)(大廈)來(lái)講是長(zhǎng)久的，如果按照三年服務(wù)合同為一周期，對(duì)于一幢住房的壽命應(yīng)有近多個(gè)周期。物業(yè)管理的招標(biāo)活動(dòng)可以開(kāi)展多次，面對(duì)物業(yè)管理多次招標(biāo)活動(dòng)，其形式除了公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)之外，還應(yīng)有其他形式，主要是協(xié)議管理的議標(biāo)，以及顧問(wèn)管理形式等。

目標(biāo)物業(yè)有時(shí)需要公開(kāi)招標(biāo)投標(biāo)，以選擇最佳的物業(yè)管理企業(yè)來(lái)幫助管理服務(wù)，有時(shí)目標(biāo)物業(yè)在原有的物業(yè)管理企業(yè)管理下基本符合要求，在合同期滿以后，業(yè)主委員會(huì)(開(kāi)發(fā)商)認(rèn)為不必要再進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)，而選擇議標(biāo)形式，請(qǐng)已在管理物業(yè)的管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主委員會(huì)(開(kāi)發(fā)商)所提的建議、要求寫一份管理建議書(shū)，只要業(yè)主委員會(huì)(開(kāi)發(fā)商)滿意就可以了。根據(jù)物業(yè)管理特點(diǎn)，存在議標(biāo)形式是正常的。

2.物業(yè)管理建議書(shū)特征

業(yè)主委員會(huì)(開(kāi)發(fā)商)對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)的管理水平、管理質(zhì)量以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等重大原則上都持認(rèn)同態(tài)度，對(duì)目標(biāo)物業(yè)仍希望該物業(yè)管理企業(yè)管理，但要該物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主委員會(huì)(開(kāi)發(fā)商)一些補(bǔ)充要求再寫一份建議書(shū)(管理方案)。此時(shí)建議書(shū)不像投標(biāo)書(shū)那樣嚴(yán)格規(guī)范，但必須要以換位思考的方式來(lái)編寫建議書(shū)。其主要特征是：

(1)可操作性。由于目標(biāo)物業(yè)已經(jīng)非常熟悉，業(yè)主委員會(huì)(開(kāi)發(fā)商)又委托本物業(yè)管理企業(yè)管理。此時(shí)需要拿出的管理建議書(shū)與招投書(shū)就(物業(yè)還未確定誰(shuí)管)不一樣了。制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，開(kāi)展的各項(xiàng)管理活動(dòng)以及管理架構(gòu)方面可操作性要更強(qiáng)。

(2)內(nèi)容分析更加細(xì)化。由于目標(biāo)物業(yè)已經(jīng)確定某物業(yè)管理企業(yè)來(lái)進(jìn)行管理服務(wù)，因此該物業(yè)管理企業(yè)所提供的物業(yè)管理方案目標(biāo)應(yīng)更加細(xì)化。也就是說(shuō)建議書(shū)所寫的內(nèi)容(各類制度與規(guī)范管理項(xiàng)目與要求，經(jīng)費(fèi)收支與成本支出)更加細(xì)化，使業(yè)主委員會(huì)(開(kāi)發(fā)商)一看建議書(shū)就感到策劃到位、分析到位、考慮到位。

(3)成本核算更加準(zhǔn)確。物業(yè)管理企業(yè)在寫建議書(shū)時(shí)，一定要珍惜業(yè)主委員會(huì)(開(kāi)發(fā)商)給企業(yè)的榮譽(yù)，一定要珍惜物業(yè)管理企業(yè)辛勤勞動(dòng)而贏得的信譽(yù)。物業(yè)管理是以人為本的服務(wù)，也是勞動(dòng)密集型的工作，因此成本核算非常重要。要在建議書(shū)中，較為詳細(xì)地分析成本開(kāi)支，要讓業(yè)主委員會(huì)(開(kāi)發(fā)商)理解物業(yè)管理企業(yè)是在精打細(xì)算地進(jìn)行成本核算，切實(shí)為業(yè)主們考慮。

(4)更加體現(xiàn)自身優(yōu)勢(shì)，樹(shù)好企業(yè)品牌。建議書(shū)表面上是對(duì)目標(biāo)物業(yè)開(kāi)展物業(yè)管理的一種細(xì)化的施政綱領(lǐng)。實(shí)際上是反映物業(yè)管理企業(yè)的管理能力、管理水平、管理質(zhì)量的一種表現(xiàn)。物業(yè)管理企業(yè)在寫建議書(shū)時(shí)，要認(rèn)真地分析研究目標(biāo)物業(yè)的實(shí)際情況，并通過(guò)對(duì)目標(biāo)物業(yè)開(kāi)展物業(yè)管理細(xì)化過(guò)程來(lái)反映出企業(yè)的優(yōu)勢(shì)、企業(yè)的特長(zhǎng)、企業(yè)的理念，從而使企業(yè)品牌樹(shù)得更高，為物業(yè)管理企業(yè)今后開(kāi)拓市場(chǎng)贏得更多業(yè)主(開(kāi)發(fā)商)做好準(zhǔn)備。企業(yè)在做建議書(shū)時(shí)，要結(jié)合企業(yè)特長(zhǎng)，制定管理方案才能展現(xiàn)自身優(yōu)勢(shì)。

3.建議書(shū)的形式

物業(yè)管理建議書(shū)通常有兩種形式：一是議標(biāo)中的建議書(shū);二是作為管理顧問(wèn)中的協(xié)議書(shū)。

(1)議標(biāo)中的建議書(shū)。議標(biāo)中的.建議書(shū)通常是指由業(yè)主委員會(huì)(開(kāi)發(fā)商)把目標(biāo)物業(yè)委托其物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)管理服務(wù)，需要邀請(qǐng)?jiān)撐飿I(yè)管理企業(yè)就物業(yè)管理進(jìn)行協(xié)商，確定物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)，進(jìn)一步拿出管理方案。物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主委員會(huì)(開(kāi)發(fā)商)的要求，而提出目標(biāo)物業(yè)管理的細(xì)化操作文件，人們稱之建議書(shū)。

(2)聘請(qǐng)企業(yè)為顧問(wèn)的協(xié)議書(shū)。此協(xié)議書(shū)是指業(yè)主委員會(huì)(開(kāi)發(fā)商)決定聘請(qǐng)某物業(yè)管理企業(yè)對(duì)目標(biāo)物業(yè)進(jìn)行管理的意向書(shū)�？紤]到本企業(yè)原來(lái)組建的物業(yè)管理公司的人員素質(zhì)，對(duì)目標(biāo)物業(yè)管理要想達(dá)到一流管理、一流質(zhì)量、一流服務(wù)是不適應(yīng)的，決定通過(guò)議標(biāo)形式聘請(qǐng)優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)做顧問(wèn)，其目的：一是幫助本企業(yè)物業(yè)管理上水平;二是把企業(yè)的物業(yè)管理隊(duì)伍培訓(xùn)好。

做顧問(wèn)與招標(biāo)后管理目標(biāo)物業(yè)最大不同點(diǎn)是：通過(guò)招標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)而中標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)，對(duì)目標(biāo)物業(yè)是由中標(biāo)單位全面負(fù)責(zé)服務(wù)管理(包括各類制度建立、人員的配備、設(shè)施完善、管理機(jī)構(gòu)設(shè)置等);而做顧問(wèn)的物業(yè)管理企業(yè)則不同，人員隊(duì)伍是原來(lái)單位的，這些人還在管理指定的目標(biāo)物業(yè)，只不過(guò)管理思路、管理理念、管理構(gòu)架由顧問(wèn)單位負(fù)責(zé)安排，通常顧問(wèn)單位只派名人員參與負(fù)責(zé)。顧問(wèn)的協(xié)議書(shū)與議標(biāo)的建議書(shū)又有所不同，主要體現(xiàn)在：

文件構(gòu)架不同。協(xié)議書(shū)不需要像建議書(shū)那樣，每個(gè)項(xiàng)目都要展開(kāi)，分析、表達(dá)出來(lái)，只要表明合作方式、合作期限。

內(nèi)容較為簡(jiǎn)單。協(xié)議書(shū)只需要把作顧問(wèn)后使物業(yè)管理水平提高到什么高度闡述清楚就可以了，同時(shí)只要說(shuō)明有哪些方面經(jīng)營(yíng)權(quán)由顧問(wèn)負(fù)責(zé)。

明確顧問(wèn)費(fèi)。協(xié)議書(shū)不需要對(duì)物業(yè)管理開(kāi)展的各類項(xiàng)目所需要的經(jīng)費(fèi)做詳細(xì)測(cè)等。這些都由原有開(kāi)展物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)。協(xié)議書(shū)要明確顧問(wèn)費(fèi)數(shù)額、每年支付方式等。

說(shuō)明雙方的權(quán)利與義務(wù)。由于聘請(qǐng)高水平物業(yè)管理企業(yè)作顧問(wèn)，而本身又有物業(yè)管理企業(yè)，圍繞著目標(biāo)物業(yè)開(kāi)展管理難免沒(méi)有分歧意見(jiàn)，如何處理好兩個(gè)單位之間關(guān)系，是開(kāi)展物業(yè)管理的前提，因此，協(xié)議書(shū)里必須要說(shuō)明雙方各自的權(quán)利與義務(wù)。

強(qiáng)化違約責(zé)任。雙方都必須按協(xié)議辦事，如果出現(xiàn)一方違約，該承擔(dān)何等責(zé)任，應(yīng)在協(xié)議書(shū)中明確。

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