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關(guān)于物業(yè)管理公司發(fā)展合理化的建議
物業(yè)管理公司是具有獨立法人資格的經(jīng)濟實體，在發(fā)展上，我們可以提出合理化的建議。小編為大家精心準備了物業(yè)發(fā)展建議書，歡迎大家前來閱讀。
物業(yè)發(fā)展建議書篇一
近年來，縣委、縣政府始終把事關(guān)民生、事關(guān)百姓的熱點難點問題。擺在構(gòu)建和諧綏棱的首要位置。如何全面加強居住小區(qū)物業(yè)管理，解決物業(yè)管理中存在的突出問題，已經(jīng)成為人民群眾普遍反映、普遍關(guān)注的焦點問題，也成為房產(chǎn)物業(yè)管理工作的一項重要內(nèi)容。為此，房管局抽調(diào)專人組成調(diào)查組，通過調(diào)查研究、召開局長辦公會等方式，就如何做好物業(yè)管理工作進行了認真研究，現(xiàn)將有關(guān)情況匯報如下:
一、城鎮(zhèn)住宅小區(qū)物業(yè)基本情況
目前，全縣共有102個物業(yè)小區(qū)。其中，有資質(zhì)企業(yè)管理的小區(qū)49個;開發(fā)建設單位自管的小區(qū)30個;個人承包管理的小區(qū)15個;業(yè)主委員會管理的小區(qū)1個(農(nóng)機公司);無人管理的小區(qū)7個(安民、醬菜廠、賓館、米廠、長城、老農(nóng)機、二招待所)。有10個小區(qū)成立了業(yè)主委員會，但真正發(fā)揮作用的不多。全天24小時供水的小區(qū)共8個。
二、物業(yè)管理存在的主要問題
通過深入實際調(diào)查和走訪了解，我們共查找和梳理出全縣物業(yè)管理主要存在以下問題，具體概括為“四難”、“四不到位“。“四難”：一是尋求法律法規(guī)支撐難。目前，國家及省相繼出臺了《物業(yè)管理條例》，但是太宏觀、太籠統(tǒng)，缺乏可操作性，涉及到具體問題時，難以找到依據(jù)。二是住宅小區(qū)公共部位維修難。大部分的老樓都存在房蓋漏雨、墻皮脫落滲水、下水管線及檢查井塌陷斷裂、下水主管線堵塞等問題，按規(guī)定是誰的產(chǎn)權(quán)，誰負責，但居民不愿意出錢，導致公共部位維修難。三是開發(fā)商遺留問題解決。新開發(fā)建設的.樓區(qū)，在保修期內(nèi)出現(xiàn)的問題，開發(fā)商有的解決了，有的應付處理，更有甚者拖到保修期外就不管了。這樣就導致開發(fā)商與物業(yè)管理者互相推諉，責任不清，問題始終是懸而不解。四是主管部門協(xié)調(diào)難。主管部門受自身權(quán)限所限，有一些問題不是自身管轄范疇之內(nèi)的，或單單一個部門能解決了的，特別是涉及相關(guān)部門聯(lián)合落實時，一些部門配合不好，很難協(xié)調(diào)。“四不到位”：一是主管部門監(jiān)管難到位。房產(chǎn)物業(yè)管理局作為全縣物業(yè)管理的主管部門，即管不到物業(yè)管理企業(yè)的人，又缺乏約束力，只有常規(guī)的宏觀的工作指導，導致監(jiān)管很難到位。二是業(yè)主委員會發(fā)揮作用不到位。業(yè)主委員會成立難，即使成立了也是有名無實，缺乏責任心和責任感，根本就監(jiān)管不了物業(yè)企業(yè)行為。三是物業(yè)企業(yè)的服務不到位。從業(yè)人員素質(zhì)低，收費價格亂，多收費、少服務，甚至不服務，導致矛盾較多。四是物業(yè)費收取不到位。大部分弱勢群體無力支付物業(yè)費，部分居民享受物業(yè)服務，但以各種理由不交納物業(yè)費，造成收費率低，導致物業(yè)管理者工作積極性不高，形成惡性循環(huán)。
三、提高全縣物業(yè)管理和服務水平的幾點建議
1、全面實行小區(qū)規(guī)范化管理。一是對小區(qū)實行等級化管理。
房產(chǎn)局根據(jù)小區(qū)現(xiàn)狀及服務項目，大體將全縣的小區(qū)劃分為高、中、低3個等級。規(guī)定出不同小區(qū)的標準、服務項目及服務內(nèi)容，按各自標準實行日�；芾�。二是確定服務項目和收費標準。成立測算小組，由物價局牽頭，法制辦、房產(chǎn)局、電業(yè)局、勞動局配合，抽調(diào)人員組成測算小組，對各小區(qū)服務費的收取標準重新核定，按服務項目、服務內(nèi)容進行測算。同時測算小區(qū)24小時供水收費標準。最終確定出合理的服務項目和收費價格。三是推行陽光服務。物業(yè)費收取標準、服務項目、服務內(nèi)容確定后，在小區(qū)內(nèi)設置公示板，全面公示，讓業(yè)主以最直觀的方式了解。
2、全方位加大物業(yè)企業(yè)監(jiān)管力度。一是收取物業(yè)保證金。目的就是規(guī)范和約束物業(yè)企業(yè)，督促其按小區(qū)等級和確定的服務項目提供優(yōu)質(zhì)高效的服務，其保證金收取額度大至為：5千平方米以內(nèi)的收取3000元保證金;5千平方米—2萬平方米的收取6000元保證金;2萬平方米以上的收取10000元保證金。二是清理物業(yè)市場。抽調(diào)專人對物業(yè)企業(yè)重新登記、核查、考核，實行物業(yè)準入，審批管理制度，對那些業(yè)主意見大、服務質(zhì)量差的物業(yè)企業(yè)，堅決予以取締。對無人管理的小區(qū)物業(yè)，本著誰供熱誰負責的原則，將該小區(qū)的物業(yè)管理交由供熱公司進行管理。三是強化日常監(jiān)管。由房管局物業(yè)辦組成監(jiān)督檢查小組，采取定期檢查、不定期抽查及下發(fā)民意調(diào)查問卷等方式，多角度、全方位監(jiān)督，確保日常監(jiān)管
及時跟進。四是抓好培訓。提高人員從業(yè)素質(zhì)。
3、實行新建樓房收取公共部位維修資金。由于我縣沒有收取公共部位維修資金，房屋出現(xiàn)房蓋漏雨、墻皮脫落滲水、下水管線及檢查井塌陷斷裂等很難籌集資金解決。借鑒外市縣的先進經(jīng)驗，建議縣政府按《物業(yè)管理條例》第五十四條規(guī)定收取專項維修資金，擬對新建樓需收取每平方米20元的公共部位維修基金，以保證保修期外公共部位的維修維護。維修資金由房管局設專戶管理，維修時，物業(yè)企業(yè)、業(yè)主委員會申請支取。
4、對于舊樓公共部位維修的責任劃分。按照《物業(yè)管理條例》第三十一條規(guī)定，在保修期內(nèi)的由開發(fā)建設單位負責。按照建設部《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》第九條規(guī)定，在保修期之外的公共部位的維修費用按業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分擔。我們的意見是在保修期內(nèi)的維修由開發(fā)建設單位負責，由建設局協(xié)調(diào)。在保修期之外的維修由產(chǎn)權(quán)人負責，物業(yè)企業(yè)牽頭組織，維修費用向業(yè)主公示。對拒不交納維修費用的業(yè)主，物業(yè)企業(yè)有權(quán)按相關(guān)政策處理。 通過以上措施，相信我縣的物業(yè)市場一定會向規(guī)范、健康的軌道發(fā)展，管理水平將大幅度提高，人民群眾的生活環(huán)境會更加舒適。
物業(yè)發(fā)展建議書篇二
物業(yè)管理公司的前期介入，能從業(yè)主對物業(yè)的使用和居家生活的需要考慮，依據(jù)其豐富的管理經(jīng)驗，為開發(fā)商和業(yè)主提供前期的專業(yè)性服務，使新開發(fā)的樓盤真正成為為業(yè)主量身定做的、符合業(yè)主心愿的居家樂園，提升物業(yè)使用的附加值，形成開發(fā)商的新賣點，有利于開發(fā)商建造精品物業(yè)和房屋促銷，更有利于今后物業(yè)管理公司的管理和服務。
一、物業(yè)管理公司前期介入的作用
房地產(chǎn)開發(fā)商要建精品樓盤，不僅要從地理位置、交通狀況、建筑設計、設備選型、材料選用、環(huán)境營造、配套設施等方面下功夫，更要有好的物業(yè)管理公司。新開發(fā)的樓盤將隨著物業(yè)管理公司的前期介入而得以提升，正規(guī)完善的物業(yè)管理和服務將促進物業(yè)的保值增值，促進房地產(chǎn)企業(yè)的房屋銷售，房地產(chǎn)企業(yè)的社會信譽和品牌知名度也將會隨著物業(yè)管理水平和服務質(zhì)量的提升而進一步擴大。物業(yè)管理公司前期介入是指開發(fā)商聘請專業(yè)物業(yè)管理公司或資深物業(yè)管理人參與該物業(yè)項目的小區(qū)規(guī)劃、設計、施工等階段的討論并提出建議。一般是從物業(yè)管理服務的角度為開發(fā)商提出小區(qū)規(guī)劃、房屋設計、設備選用、功能規(guī)劃、施工監(jiān)管、工程驗收接管甚至房屋銷售、租賃等多方面的建設性意見，并制定物業(yè)管理方案，以便為日后的物業(yè)管理工作打下良好的基礎。
以多年從事物業(yè)管理和開發(fā)商顧問的經(jīng)驗，筆者深深感到了在規(guī)劃設計之初，專業(yè)物業(yè)管理人士前期介入的重要性。物業(yè)管理公司或物業(yè)管理人的提前參與，能有效地避免設計考慮不周帶來先天不足或影響今后業(yè)主使用功能，使物業(yè)更符合業(yè)主使用要求。
比如空調(diào)外機的定位 ， 設計時不能占用陽臺或露臺，尤其是在南方，會影響業(yè)主在陽臺和露臺上的休閑活動。在成都一個樓盤的設計初期，設計師不聽物業(yè)管理顧問的建議，堅持要將空調(diào)外機定位在陽臺上，賣房時有購房人為此不簽購房合同，業(yè)主裝修時堅決不按設計定|考試大|位安裝，不僅造成物業(yè)管理公司的管理困難，業(yè)主也十分不滿，后來不得不重新定位，但又影響了外立面。
開發(fā)商的設計師都特別看重外立面，他們都會把它作為自己的作品來對待，但房子是修建給人住的，我們不能只追求立體效果，如不認真考慮其使用功能，再漂亮的外表，也會被業(yè)主在裝修時改變或破壞，最終達不到我們的主觀愿望。因此，設計師不能一味地滿足自己的創(chuàng)意，而應該考慮今后的管理和業(yè)主的使用。
從物業(yè)管理的角度更是這樣，同樣一個樓盤，筆者給設計師建議 ： 水景一定要流動，泵池一定要設在水景的外面，否則水面不清潔，泵不好維護。但這位設計師堅持不采納，結(jié)果修出來的湖，死水一潭，還得物業(yè)管理公司來改，造成資源浪費。因此，物業(yè)管理公司一定要從管理與運行的角度，為開發(fā)商提供多方面建設性意見，引導設計人員優(yōu)化設計，克服先天缺陷，避免日后再改造完善，造|考試大|成資源浪費。
從業(yè)主對物業(yè)的使用和居家生活的需要考慮，物業(yè)管理公司的早期介入，依據(jù)其豐富的管理經(jīng)驗，為開發(fā)商和業(yè)主提供前期的專業(yè)性服務時，使新開發(fā)的樓盤真正成為為業(yè)主量身定做的、符合業(yè)主心愿的居家樂園，提升物業(yè)使用的附加值，形成開發(fā)商的新賣點，有利于開發(fā)商建造精品物業(yè)和房屋促銷，更有利于今后物業(yè)管理公司的管理和服務。
二、物業(yè)管理公司前期介入的內(nèi)容
1 .項目定位、規(guī)劃設計、建筑布局、道路交通、人流物流。
2 .建筑立面、外墻用材、戶型結(jié)構(gòu)、門窗構(gòu)造。
3 .變配電房、高低壓線、動力用電、公共照明。
4 .供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、污水處理、消火水栓。
5 .弱電系統(tǒng)、網(wǎng)絡布線、電訊電視、寬帶入網(wǎng)、三表抄計、可視對講、監(jiān)控報警、電子巡更、一卡通。
6 .園林景觀、雕塑小品、噴灌系統(tǒng)、照明燈具。
7 .配套設施、商業(yè)網(wǎng)點、菜場超市、學校醫(yī)院、會所泳池、管理用房、公共廁所、垃圾房、停車場等。
物業(yè)管理前期介入的內(nèi)容很多，但必須重點關(guān)注安防設備的布局、選材、安裝、調(diào)試，因為其直接
影響今后的安全管理;再就是要注意與運行成本有關(guān)的內(nèi)容，其關(guān)系到物業(yè)管理公司今后的效益。
三、物業(yè)管理公司前期介入的方法
1. 物業(yè)管理公司以業(yè)主今后入住的標準審視項目的規(guī)劃設計、材料選用、設備功能、施工建設，參與討論并提出建設性意見，以達到滿足業(yè)主諸多生活需求的目的。
2. 熟悉了解土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設施建設、設備安裝等情況，特別是隱蔽工程部分，避免或減少給日后維修使用帶來困難和不便，及時發(fā)現(xiàn)問題，提出改善性意見。
3. 監(jiān)督公用設備設施的建設、安裝和調(diào)試，發(fā)現(xiàn)問題及時與開發(fā)商、承建商、工程監(jiān)理聯(lián)絡溝通，盡量避免工程質(zhì)量問題的出現(xiàn)。
4. 深入了解物業(yè)的各方面情況，掌握物業(yè)各系統(tǒng)的參數(shù)和資料，以便今后物業(yè)管理公司制定相應的管理模式和規(guī)章制度，使物業(yè)管理工作得以有序進行。
5. 熟悉并了解整個物業(yè)及配套細節(jié)，特別是消防設施、監(jiān)控設備，以便接管后遇到特殊緊急事件時能立即找到關(guān)鍵部位，采取應急措施，維護公共安全。
6. 物業(yè)管理公司從今后小區(qū)管理角度審視項目，提出建議，避免施工造成物業(yè)管理運作上的.困難和麻煩，便于今后管理操作和設備維修;建立一個安全有序的小區(qū)(大廈)管理服務體系，營造回歸自然的環(huán)境條件和高品位的人文氛圍。
四、物業(yè)管理公司前期介入時怎樣與開發(fā)商配合
物業(yè)管理公司的前期介入工作能否順利進行，關(guān)鍵在于與開發(fā)商的配合。我們應依據(jù)和開發(fā)商簽訂的物業(yè)服務合同，主動參與、積極配合。要將過去管理和服務中的經(jīng)驗和教訓告知相關(guān)人員，要以前瞻性和預見性去感知可能會發(fā)生的問題，積極主動地采取措施，將問題處理在萌芽狀態(tài)。重大問題一定要書面函告開發(fā)商，方能引起其重視，同時也能規(guī)避物業(yè)管理責任。
開發(fā)商能否采納物業(yè)管理公司的建議一般取決于以下幾方面：一是會不會增加其成本 ; 二是難度大不大 ; 三是對設計風格和外立面的影響 ; 四是對其房屋銷售有無好處。基于各方面的因素考慮，開發(fā)商不會對物業(yè)管理公司的建議全面采納，但是協(xié)調(diào)得越好，采納得越多。
同時，物業(yè)管理公司前期介入時應注意幾點：對開發(fā)商的建議一定要專業(yè)，否則沒人聽 ; 分析產(chǎn)生問題的原因、危害和影響，要準確、有依據(jù)、以理服人 ; 提出的建議能減少損失，能增加效益，最好是開發(fā)商、承包商和物業(yè)管理公司多方受益 ; 不要只提問題，要有建議，要有方案，要有措施，更要有解決問題的辦法 ; 講原則、講道理、講利弊、講方法、講感情。物業(yè)管理公司要誠心實意地溝通，全心全意地服務，全面參與配合樓盤的開發(fā)建設。搞好前期介入工作，是物業(yè)管理公司規(guī)范管理、優(yōu)質(zhì)服務的有力保障。
物業(yè)發(fā)展建議書篇三
作為油田社區(qū)服務的物業(yè)管理，承擔著油田轄區(qū)單位、職工生活的環(huán)衛(wèi)、綠化、治安、穩(wěn)定等主要職能。隨著油田的發(fā)展不斷壯大，油田物業(yè)管理緊跟油田形勢，精細管理水平明顯增強，社區(qū)物業(yè)管理和服務工作得到了油田各單位和職工群眾的普遍認可，同時促進了和諧油田建設�，F(xiàn)將油田物業(yè)管理改制工作，結(jié)合工作實踐探討如下。
一、油田社區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀
油田在開發(fā)建設過程中，按照“有利生產(chǎn)、方便生活”的原則，在百里油區(qū)建設包括基礎教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、生活服務在內(nèi)的后勤服務體系。1997年，油田在借鑒國內(nèi)外社區(qū)管理和居民服務經(jīng)驗的基礎上，在油田范圍內(nèi)按區(qū)域劃分先后成立了15個物業(yè)管理處，2005年合并成10個社區(qū)管理中心，社區(qū)物業(yè)管理服務水平日趨成熟。
(一)油田社區(qū)物業(yè)管理點多面廣，布局分散。
油田社區(qū)是圍繞資源開發(fā)而相應建立起來的，普遍存在“先有礦區(qū)、后有社區(qū)”的狀況，布局分散，規(guī)劃落后，生活基礎設施與生產(chǎn)設施混在一起，物業(yè)管理和服務的點多、面廣，前線生產(chǎn)單位和總部基地都有社區(qū)物業(yè)管理單位。
(二)社區(qū)物業(yè)管理起步晚，機制逐漸完善。
雖然國家和地方政府出臺了物業(yè)管理方面的政策法規(guī)，但油田在上世紀的九十年代末期才開始引入物業(yè)管理，物業(yè)管理規(guī)范化管理程度不高。近期，油田社會化服務系統(tǒng)開展“四個體系”建設得到有效落實，社區(qū)物業(yè)管理的機制逐步完善。
(三)基礎設施的改善與社會發(fā)展和居民要求還有差距。
隨著生活水平的改善，居民對基礎設施的期望正逐步提高，加上社區(qū)承擔著較多市政檢查職責�？碧骄衷诮�(jīng)營困難的情況下，在費用方面給予了傾斜，但是僅靠油田有限的資金投入難以滿足社會快速發(fā)展和居民日益增長的服務期望。
(四)物業(yè)服務人員素質(zhì)有待提高。
目前，社區(qū)管理隊伍中職工素質(zhì)參差不齊，老弱病殘較多。主要是由于歷史原因，物業(yè)服務人員大都是從原來各單位分離出來的后勤服務人員，職工年齡偏大，女同志多，技術(shù)水平低，缺少應有的管理能力和操作技能。
(五)社區(qū)物業(yè)管理費結(jié)算以勘探局劃拔為主。
社區(qū)物業(yè)管理收入，以現(xiàn)有房屋租賃、自行車棚、停車場、菜市場管理等少量收入，其中主要資金來源還是勘探局對社區(qū)綠化、基礎設施改造、房屋維修等項目費用的專項劃拔，由工程建設單位施工，社區(qū)參與管理。
二、社區(qū)物業(yè)管理改制的`優(yōu)勢
(一)有一套機構(gòu)完整的物業(yè)管理體制。
社區(qū)的物業(yè)管理主要包括小區(qū)治安、環(huán)衛(wèi)保潔、房屋維修、
公共設施維護、綠化美化及轄區(qū)主業(yè)單位的后勤保障服務工作，經(jīng)過多年的不斷完善，“四個體系”物業(yè)管理機制基本成熟。
(二)有一支人員充足的職工隊伍。
雖然社區(qū)物業(yè)管理人員基本上來自油田各單位后勤人員，素質(zhì)參差不齊，但經(jīng)過較長時間的鍛煉，都能適應社區(qū)管理工作，在各自崗位上發(fā)揮作用，基本上能滿足物業(yè)管理需要。
(三)有一定管理經(jīng)營的經(jīng)驗。
盡管社區(qū)物業(yè)管理與市場化運作的物業(yè)公司還有差距，但在內(nèi)部管理和經(jīng)營方面都有各自成熟的經(jīng)驗，基本上可以適合油田物業(yè)服務發(fā)展的需要。
(四)社區(qū)居住人口相對集中。
社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模發(fā)展適合在人口相對集中的小區(qū)，社區(qū)的環(huán)衛(wèi)、綠化、保安、房屋維修等物業(yè)管理服務成本相對較低，便于小區(qū)專業(yè)化的物業(yè)管理和服務。
三、社區(qū)物業(yè)管理改制的好處
一是符合集團公司和油田的發(fā)展戰(zhàn)略目標。將公共道路、房屋等設施國有資產(chǎn)劃分到物業(yè)管理企業(yè)，這些資產(chǎn)得到有效維護和利用，同時大量人員從油田分流到改制企業(yè)，不僅能減輕油田企業(yè)辦社會沉重的負擔，還能使油田集中精力抓好生產(chǎn)建設，有利于油田發(fā)展。
二是社區(qū)環(huán)境將得到有效改善。雖然油田減少了對社區(qū)的資金投入，但是通過物業(yè)管理企業(yè)市場化運作，企業(yè)化管理的發(fā)展，
可以走向市場，自負盈虧，能夠爭取更多的建設資金，更快的改善社區(qū)環(huán)境。
三是社區(qū)物業(yè)管理專業(yè)化程度得到提升。通過對物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化改制，社區(qū)物業(yè)管理將從人員、設備、服務、管理等方面逐步走向?qū)I(yè)化、市場化，物業(yè)管理實現(xiàn)一體化。
四是職工的收入會穩(wěn)步增長。物業(yè)管理企業(yè)通過市場化運作、社會化服務的原則，不斷優(yōu)化改進服務質(zhì)量，拓寬服務內(nèi)容，增加創(chuàng)收渠道，職工收入的提高會得到保障。
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