北京房產(chǎn)過戶糾紛解決方法

　　房產(chǎn)過戶糾紛已經(jīng)是社會上常見的糾紛之一，所以我們應該要了解房產(chǎn)過戶糾紛的處理方法。下面為您精心推薦了房產(chǎn)過戶糾紛解決技巧，希望對您有所幫助。

　　房產(chǎn)過戶糾紛解決方法

　　選擇正規(guī)注冊、管理規(guī)范的中介機構

　　近期，房地產(chǎn)市場的火爆，催生了房地產(chǎn)中介機構的井噴式增長，也造成房地產(chǎn)中介機構魚目混珠、良蕎不齊的狀況，而一些大的中介機構擴張速度加快，地產(chǎn)經(jīng)紀人員流動頻繁，這些均會對交易的穩(wěn)定性構成威脅。買賣雙方在選擇中介機構時，不僅應查看相應證書，還應了解其管理是否規(guī)范高效。

　　A,選擇正規(guī)注冊的中介機構要“兩看”:看機構備案，看人員持證看機構備案:

　　不管是買賣雙方自行成交還是通過中介機構撮合成交，均要通過正規(guī)的中介機構網(wǎng)上申報并簽定合同。如何鑒別正規(guī)的中介結構呢，買賣雙方應該查看中介結構的備案證書。

　　看人員持證:

　　買賣雙方和地產(chǎn)經(jīng)紀人員治談時，應要求其提供“北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀人員執(zhí)業(yè)登記牌”，也可以在北京市國土局網(wǎng)站核實地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)登記牌的真?zhèn)巍?/p>

　　B、不要盲目相信經(jīng)紀人員，雙方應養(yǎng)成保留各項交易資料的習慣很多買賣雙方認為交易過程中的手續(xù)由中介機構的地產(chǎn)經(jīng)紀人辦理就可以省心了，本專家認為這個觀念是漠視交易風險的表現(xiàn)，在交易過程中，還涉及到擔保公司、按揭銀行、監(jiān)管等機構，由此會形成很多文件，實踐中這些文件大多由中介結構單方保管，如果地產(chǎn)中介機構管理不規(guī)范，會引發(fā)憊外的風險。

　　買賣主體及房屋權屬的審查

　　A、審查房屋產(chǎn)權真實性.調(diào)查真正的產(chǎn)權人。

　　二手房轉讓人應當是依法登記在房屋產(chǎn)權登記薄上的房屋所有權人。購買人要購買二手房，應當審查二手房的權屬證明及相關文件，特別注憊要求提供對方身份證復印件。

　　專家提醒之二:沒有依法進行產(chǎn)權登記并取得房地產(chǎn)權證書的房屋，不得買賣，同時以下情形的二手房禁止買賣:

　　(1)司法機關和行政機關依法裁定，決定或者以其他方式限制二手房權利的;

　　(2}依法收回土地使用權的;

　　(3)共有二手房，未經(jīng)其他共有人書面同憊的;

　　(4)權屬有爭議的.;

　　(5)未依法登記領取權屬證書的;

　　(6)已抵押，但是沒有將出賣情況書面通知抵押權人的;

　　(7)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。

　　若是已購公有住房和經(jīng)濟適用住房買賣，還要審查已購公有住房和經(jīng)濟適用住房有無下列禁止買賣情形:

　　B、共有財產(chǎn)審查

　　買方在審查房屋所有權證書時，應當關注擬交易的房地產(chǎn)是否具有共有權人。應當查明房屋是否具有共有權人二手房屬于兩個以上(含兩個)主體共有的，應當審查(提交)共有權人同意轉讓的書面證明。

　　對于房屋所有權證書.己為一人，出賣人屬于已婚人士的，應征求其配偶的意見。

　　房產(chǎn)糾紛的處理方法

　　處理購房過程中發(fā)作的糾紛，能夠經(jīng)過洽談、調(diào)停、裁定、和訴訟等方法加以處理。

　　(1)洽談處理。

　　(2)調(diào)停處理。調(diào)停，是指購房糾紛的買賣兩邊，在不能經(jīng)過彼此洽談處理糾紛時，依據(jù)一方當事人的請求，在房地產(chǎn)管理部分、消費者協(xié)會或別的安排部分的掌管下，經(jīng)過說服，促使兩邊當事人依據(jù)有關商品房出售的法規(guī)和政策的規(guī)則，彼此諒解，達成寬和協(xié)議，使購房糾紛及時得到處理的一種方法。

　　(3)裁定處理。裁定又稱公斷，是指買賣兩邊在爭議發(fā)作之前或爭議發(fā)作后達成協(xié)議，自愿將爭議交給裁定機關按照國家法律、法規(guī)和當?shù)匦砸?guī)章、規(guī)則做出對各方均具有約束力的判定。裁定不受機關、社會團體和自個的干涉，裁定委員會與機關之間沒有隸屬聯(lián)系。裁定判定一經(jīng)做出，即具有法律效力，而且裁定判定是結局的，不存在當事人上訴的疑問。如要選用裁定方法處理糾紛，購房者和開發(fā)商有必要訂有裁定協(xié)議，自愿將糾紛遞交裁定處理。假如兩邊中有一方不愿將糾紛遞交裁定，那么就不能選用這種方法處理糾紛。

　　(4)處理。購房糾紛的處理，是指經(jīng)商品房所在地的房地產(chǎn)管理機關等部分調(diào)停無效或達成協(xié)議后，當事人又反悔的糾紛，或者是購房糾紛當事人直接到部分投訴，由該管理部分對其糾紛進行處理的一種詳細行為。就方法而言，處理通常經(jīng)過一級決議和復議兩個期間。其間，一級決議是復議的條件和必經(jīng)程序。包含購房糾紛在內(nèi)的房地產(chǎn)案子的復議依《復議法》的規(guī)則進行。

　　(5)訴訟處理。購房糾紛的訴訟處理，是人民法院在糾紛當事人和別的訴訟參與人的一起參加下，處理購房糾紛的一種方法。購房糾紛訴訟有民事訴訟和訴訟兩種。民事訴訟的當事人是發(fā)作購房糾紛的對等民事主體，即公民、法人或非法人安排，購房糾紛的民事訴訟，由人民法院民事審判庭(有些當?shù)厝嗣穹ㄔ涸O有專門的房地產(chǎn)審判庭)依據(jù)《民事訴訟法》的規(guī)則進行審理。

　　訴訟是行為的相對人因不服詳細行為而提起的訴訟。訴訟一方當事人是公民、法人或非法人安排，另一方是對前者做出詳細行為的機關。購房糾紛的訴訟，由人民法院審判庭依據(jù)《訴訟法》的規(guī)則進行審理。

　　無論是民事訴訟，仍是訴訟，均分為一審訴訟與二審訴訟。假如當事人對一審人民法院的判定不服，可向其上一級人民法院提起上訴，如再對二審(終審)人民法院的判定不服，可在兩年內(nèi)請求復審。但關于已收效的判定書，債權人可請求法院強制執(zhí)行。

　　房地產(chǎn)糾紛案例的處理程序

　　一、凡以房產(chǎn)為標的買房、租賃、典當、建筑承包(包括勘察、設計、建筑等)、合建、代理、居間、使用、轉讓、確權等民事行為發(fā)生的糾紛，均可以向人民法院提起訴訟，人民法院將作為民事案件受理。

　　二、因單位內(nèi)部分配公房使用權而產(chǎn)生的糾紛，如果是單位職工對單位分房決定有意見的，不屬法院受理范圍，不能向法院起訴;如果是受配人(或其他原舊房內(nèi)應一并遷出的同住親屬占住舊房)分得新房又無理占住舊房或非受配人以單位分配不合理為由而強占公房，被侵害人(包括單位和合法受配人)可以向法院提起訴訟。

　　三、單位分配給職工住房使用權并訂有分房合同的，職工由于本人原因而離職、辭職，或被單位除名、開除的，單位根據(jù)合同要求收回公房使用權的，可以向法院提起民事訴訟。

　　四、單位之間因行政調(diào)撥等原因引起的房屋糾紛，不屬法院受理范圍，當事人應向有關部門申請解決。因歷史原因由行政劃撥房屋使用權的，現(xiàn)房屋產(chǎn)權人要求收回房屋自用或要求明確租金的，可以向法院起訴，法院一般作為民事案件受理。

　　五、因違章建筑引起的房產(chǎn)糾紛，因違章建筑的認定、拆除引起的糾紛，應由行政機關受理，行政機關不依法處理或處理不當，當事人不服的，可作為行政案件提起訴訟。但當事人以違章建筑為標的發(fā)生買賣、租賃、抵押等民事糾紛以及違章建筑妨礙他人通風、采光等引起的鄰里糾紛可作為民事案件向法院起訴。

　　六、因為有關部門審批建筑執(zhí)照不當，影響他人通風、采光引起的糾紛，一般應由原告向有關部門申請解決，也可向法院提起行政訴訟。

　　七、有關私房落實政策的案件，如私房社會主義改造中的問題，建國初期?由有關部門代管的房產(chǎn)問題，落實華僑、港、澳、臺胞私房政策的問題等，原告應向當?shù)芈鋵嵥椒空�策部門或有關部門按私房落實政策先落實了房產(chǎn)，后又撤銷的，當事人對撤銷的具體行政行為不服，可以向法院提起行政訴訟。

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