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淺析物業(yè)服務(wù)等級與物業(yè)費(fèi)
導(dǎo)語：物業(yè)管理師指按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定，通過對房屋建筑及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地進(jìn)行專業(yè)化維修養(yǎng)護(hù)管理以及維護(hù)相關(guān)區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，為業(yè)主、使用人提供服務(wù)的人員。自2010年開始，原勞動(dòng)部物業(yè)管理師全國范圍內(nèi)暫停考試。
為進(jìn)一步加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理，全面提升物業(yè)服務(wù)整體水平，日前，市國土房管局印發(fā)《關(guān)于實(shí)施住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級化管理的意見》(以下簡稱《意見》)，在全市范圍推行住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級化管理。
【每年1月公布物業(yè)檢查考評結(jié)果】
住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)包括物業(yè)管理基本服務(wù)和機(jī)電設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行養(yǎng)護(hù)管理。根據(jù)《意見》規(guī)定，住宅小區(qū)物業(yè)管理基本服務(wù)推行“雙四級”標(biāo)準(zhǔn)。即：按照基本服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，劃分為一、二、三、四等四個(gè)服務(wù)等級，每個(gè)服務(wù)等級區(qū)分為優(yōu)秀、良好、合格和不合格等四個(gè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。
同服務(wù)等級實(shí)行不同繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，每個(gè)服務(wù)等級所達(dá)到的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或者養(yǎng)護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)年度考評結(jié)果確定。考評實(shí)行百分制，其中物業(yè)管理基本服務(wù)權(quán)重為60%，機(jī)電設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行養(yǎng)護(hù)管理權(quán)重為40%。不同服務(wù)等級綜合得分在90分以上(含90分)的為本服務(wù)等級優(yōu)秀，得分在90至80分(含80分、不含90分)的為本服務(wù)等級良好，得分在80至60分(含60分、不含80分)的為本服務(wù)等級合格，得分在60分以下的為本服務(wù)等級不合格。物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)未配置電梯、消防等機(jī)電設(shè)施設(shè)備的，只考評物業(yè)管理基本服務(wù)。
每年1月底前，市國土房管局匯總區(qū)縣檢查考評結(jié)果向社會公布，作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級評定、人民法院審理物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)涉訴案件判決的重要依據(jù)。
【重點(diǎn)服務(wù)事項(xiàng)實(shí)行一票否決】
據(jù)《意見》規(guī)定，考評年度內(nèi)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目發(fā)生以下情況的，年度考評結(jié)果為不合格：在考評年度內(nèi)發(fā)生重大責(zé)任事故的;因物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任引發(fā)重大群體或越級上訪事件，影響社會穩(wěn)定和正常社會秩序，造成惡劣影響的;因物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任被媒體公開曝光在社會上造成惡劣影響的;聘用無相應(yīng)資格證書的人員擔(dān)任項(xiàng)目經(jīng)理的;電梯逾期未進(jìn)行年檢的;未按照協(xié)議約定及時(shí)退還裝修保證金及其他應(yīng)退還費(fèi)用的;挪用房屋專項(xiàng)維修資金和應(yīng)急解危專項(xiàng)資金的;被市國土房管局或者區(qū)縣房管局日常巡查公開通報(bào)后不及時(shí)整改，一年內(nèi)被公開通報(bào)三次(含三次)以上的;退出項(xiàng)目管理時(shí)不按照《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》等政策法規(guī)規(guī)定，履行退出程序和相應(yīng)義務(wù)的;以及其他嚴(yán)重不良行為。
【物業(yè)資質(zhì)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理】
本市全面推行物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)公開公示。已入住物業(yè)管理小區(qū)要全部設(shè)置政策法規(guī)宣傳欄、管理規(guī)約公開欄、小區(qū)事務(wù)公示欄、物業(yè)服務(wù)意見箱、業(yè)主委員會工作建議箱。將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、機(jī)動(dòng)車場地占用費(fèi)、維修資金使用等內(nèi)容，全面向業(yè)主公開公示，主動(dòng)接受監(jiān)督。
嚴(yán)格落實(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級年度評定公布制度，加大對違約、違規(guī)物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)管處罰力度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的住宅小區(qū)年度考評結(jié)果全部為合格，優(yōu)良率80%以上，或者積極承擔(dān)社會責(zé)任，為加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理工作作出貢獻(xiàn)的，給予企業(yè)表彰激勵(lì)。建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)定期復(fù)核制度，對不符合原相應(yīng)資質(zhì)條件的，予以降級或取消資質(zhì)，健全企業(yè)退出市場機(jī)制。
【二手房交易需交齊物業(yè)費(fèi)】
本市將通過加強(qiáng)教育引導(dǎo)、強(qiáng)化行政約束、嚴(yán)格法律追究等綜合措施，提高物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收繳率，為促進(jìn)物業(yè)服務(wù)良性循環(huán)提供有力保障。
對欠交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主開展入戶收繳，并對拒交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過小區(qū)物業(yè)事務(wù)公示欄將業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)情況進(jìn)行公示，公開催繳。物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理服務(wù)的住宅小區(qū)被區(qū)縣房管局年度考評評定為合格以上的，該考評結(jié)果作為人民法院認(rèn)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同的重要證據(jù)。
住宅小區(qū)進(jìn)行二手房交易時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或房屋交易機(jī)構(gòu)在打印《天津市房產(chǎn)買賣協(xié)議》時(shí)，向交易雙方發(fā)放交齊物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)提示單。房產(chǎn)出賣人應(yīng)在辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)前交齊物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，并告知房產(chǎn)買受人。
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