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2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》考點(diǎn)：成本法
導(dǎo)語(yǔ)：成本法是當(dāng)投資公司對(duì)被投資公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)無(wú)影響能力時(shí)采用的長(zhǎng)期股權(quán)投資會(huì)計(jì)處理方法，即投資公司的長(zhǎng)期股權(quán)投資賬戶(hù)，按原始取得成本入賬后，始終保持原資金額，不隨被投資公司的營(yíng)業(yè)結(jié)果發(fā)生增減變動(dòng)的一種會(huì)計(jì)處理方法。
成本法需要注意以下幾個(gè)問(wèn)題
1)成本法中開(kāi)發(fā)成本可劃分為土地開(kāi)發(fā)成本和建筑物建設(shè)成本。主要包括：①勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi);②基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi);③商品房建筑安裝工程費(fèi);④公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi);⑤其他工程費(fèi)。這里要搞清哪幾項(xiàng)歸土地開(kāi)發(fā)成本，哪幾項(xiàng)歸建筑物建造成本。
需要明確的是：上述成本組成內(nèi)容中，①項(xiàng)一般情況下歸屬于土地開(kāi)發(fā)成本，②項(xiàng)如果取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地是熟地，只包含部分基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，則部分屬于土地開(kāi)發(fā)成本，部分屬于土地取得成本。如果全部包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，②、③、④項(xiàng)是建筑物建造成本，⑤項(xiàng)應(yīng)更多可歸于建筑物建造成本中。
2)紅線內(nèi)市政費(fèi)用應(yīng)包括在建造成本中。
3)要記住不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用的含義及具體包括內(nèi)容。
4)勘察設(shè)計(jì)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、紅線內(nèi)市政費(fèi)，一般應(yīng)包含在土地開(kāi)發(fā)成本中并參與計(jì)息。
5)成本法利息的計(jì)算中，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與場(chǎng)地拆遷費(fèi)用是作為土地開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用的。
6)對(duì)自用房地產(chǎn)用成本法估價(jià)中，要計(jì)算銷(xiāo)售費(fèi)稅。
7)成本法評(píng)估在建工程，并不是“什么情況下都不用計(jì)銷(xiāo)售費(fèi)用和銷(xiāo)售稅費(fèi)”，比如有預(yù)售時(shí)就有銷(xiāo)售費(fèi)用。
8)房地產(chǎn)重新購(gòu)建價(jià)格包含銷(xiāo)售稅費(fèi)和利潤(rùn)。
9)要理解“自有資金利息不計(jì)入利潤(rùn)，而計(jì)入成本”這句話。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，自有資金要求一是有利息回報(bào)，二是有利潤(rùn)回報(bào)，其中利息回報(bào)不能混同于利潤(rùn)回報(bào)，在成本法中，自有資金利息與借貸資金利息一樣，都是積算價(jià)格的組成部分，換句話說(shuō)，是要計(jì)入“成本”的。
10)功能過(guò)剩造成的損失是功能折舊，而經(jīng)濟(jì)折舊中由于外部的改善帶來(lái)的價(jià)值提升，是屬于是房地產(chǎn)價(jià)值的升值。
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