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中級經(jīng)濟(jì)師《房地產(chǎn)專業(yè)知識》第一章復(fù)習(xí)重點
導(dǎo)語：在中級經(jīng)濟(jì)師的考試中， 關(guān)于《房地產(chǎn)專業(yè)知識》的第一章相關(guān)內(nèi)容大家都知道是什么嗎?下面百分網(wǎng)小編為大家整理了一些重要知識點，需要復(fù)習(xí)的小伙伴們一起來看看吧。
第一章 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)基本理論
1、房地產(chǎn)與其他財產(chǎn)、資產(chǎn)、商品等的最大不同是位置固定、不可移動。評判一宗房地產(chǎn)好壞的重要因素之一是其區(qū)位。
2、區(qū)位：通常是指某一事物與其他事物在窨方位和距離上的關(guān)系，具體可標(biāo)示為一定的空間坐標(biāo)，區(qū)位還強(qiáng)調(diào)自然界的各種地理要素和人類經(jīng)濟(jì)活動之間的相互聯(lián)系和相互作用在空間位置上的反映。
3、區(qū)位的特征：綜合性、確定性、層次性、歷史性。
4、按時客體的多樣性，區(qū)位分為自然區(qū)位和社會區(qū)位，自然區(qū)位又分為天文區(qū)位和自然地理區(qū)位，社會區(qū)位又分為經(jīng)濟(jì)區(qū)位、文化區(qū)位、政府區(qū)位等。
5、北京位于北緯39。57/，東經(jīng)116。79/是天文區(qū)位。
6、政治區(qū)位有兩面性，既可能是資源，又可能為負(fù)擔(dān)，經(jīng)常提到的邊緣化，其重要內(nèi)容是政治區(qū)位的邊緣化。
7、在特定的時間內(nèi)，區(qū)位是確定的和唯一的，受方位和距離兩個因素的制約。方位和距離決定區(qū)位的唯一性。
8、距離對區(qū)位的影響通常比方位更重要，主體和客體間的區(qū)位關(guān)系必須有距離因素。方位和距離規(guī)定了某宗房地產(chǎn)或某一區(qū)域的確切位置。
9、根據(jù)尺度大小，區(qū)位有下列四個層次：大位置、小位置、地址、微位置。
10、地理環(huán)境的變化引起區(qū)位的歷史變遷。區(qū)位的歷史性是城市遷移和興衰的重要原因。
11、區(qū)位原本是房地產(chǎn)的外在因素，因房地產(chǎn)不可移動而內(nèi)在化，成了房地產(chǎn)的重要組成部分。房地產(chǎn)區(qū)位是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系，包括位置、交通、周圍環(huán)境和景觀、外部配套設(shè)施等方面。
12、房地產(chǎn)位置包括：坐落、方位、距離、朝向、樓層。
13、為了更好的衡量和描述一宗房地產(chǎn)的交通，用“可及性”表達(dá)由“外”到“內(nèi)”——“進(jìn)來”的方便程度，用“便捷性”表達(dá)由“內(nèi)”到“外”——“出去的方便程度”。
14、區(qū)位對價格的決定作用幾乎是房地產(chǎn)所獨(dú)有的。
15、農(nóng)業(yè)區(qū)位理論的創(chuàng)始人是德國古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家杜能，他出版的《孤立國》一書，成為世界上第一部關(guān)于區(qū)位理論的古典名著。
“孤立國”理論的前提：是一個天然均質(zhì)的大平原，在孤立國內(nèi)只有一個城市，且位于平原中央，周圍是農(nóng)村和農(nóng)業(yè)用地;城市是農(nóng)產(chǎn)品的唯一銷售市場，農(nóng)村則靠該城市供給工業(yè)品;孤立國內(nèi)唯一的交通工具是馬車，它是唯一的交通工具;農(nóng)產(chǎn)品的運(yùn)費(fèi)與其重量及從產(chǎn)地到市場的距離成正比;農(nóng)業(yè)經(jīng)營者以獲取最大利潤為目的，并根據(jù)市場供求關(guān)系調(diào)整其經(jīng)營品種。
杜能認(rèn)為：某個農(nóng)業(yè)經(jīng)營者是否能在單位面積土地上獲得最大利潤(P)，將由農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本(E)、農(nóng)產(chǎn)品的市場價格(V)和把農(nóng)產(chǎn)品從產(chǎn)地運(yùn)到市場的費(fèi)用(T)三個因素決定，它們之間的關(guān)系為：P=V-(E+T)，V、E是常數(shù)，V與E之差也是常數(shù)，上式可寫成P+E=V-E=K。
“孤立國”中的唯一城市是各地農(nóng)產(chǎn)品的唯一銷售市場，農(nóng)產(chǎn)品的市場價格都要由這個市場來決定。只有把運(yùn)費(fèi)支出壓縮為最小，才能實現(xiàn)利潤最大化。
根據(jù)區(qū)位經(jīng)濟(jì)分析和區(qū)位地租理論，杜能在《孤立國》中提出六種耕作制度，每種耕作制度構(gòu)成一個區(qū)域，每個區(qū)域都以城市為中心，圍繞城市呈同心圓狀分布，這就是“杜能圈”。
杜能圈的六種耕作制度：第一圈為自由農(nóng)作區(qū)，第二圈林業(yè)區(qū)，第三圈谷物輪作區(qū)，第四圈草田輪作區(qū)，第五圈三圊農(nóng)作制區(qū)，第六圈畜牧業(yè)區(qū)。
“杜能圈”的修正模型：杜能根據(jù)市場價對“杜能圈”進(jìn)行了修正，他假設(shè)當(dāng)有一條通航河流可達(dá)中心城市時，若水運(yùn)的費(fèi)用只及馬車運(yùn)費(fèi)的1/10，于是一個距城100英里、位于河流邊上的農(nóng)場，與一個同城市相距10英里、位于公路邊上的農(nóng)場是等同的。還考慮了在孤立國內(nèi)出現(xiàn)其他小城市的可能，大小城市就會在產(chǎn)品供應(yīng)等方面展開競爭，結(jié)果根據(jù)實力和需要形成各自的市場范圍。
16、工業(yè)區(qū)位理論的奠基人是德國經(jīng)濟(jì)學(xué)家韋伯，其區(qū)位理論的核心是通過對運(yùn)輸、勞動力及集聚因素相互作用的分析和計算，找出工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本最低點，作為配置工業(yè)企業(yè)的理想?yún)^(qū)位。
韋伯認(rèn)為，工業(yè)企業(yè)自然應(yīng)選擇在原料和制成品兩者的總運(yùn)費(fèi)為最小的地方，因此，運(yùn)費(fèi)的大小主要取決于運(yùn)輸距離和貨物重量，即運(yùn)費(fèi)是運(yùn)輸物的重量和距離的函數(shù)，亦即運(yùn)費(fèi)與運(yùn)輸噸公里成正比關(guān)系。
他對工業(yè)用原料進(jìn)行了分類：一是遍布性原料;二是限地性原料。
原料指數(shù)=限地性原料總重量/制成品總重量。一般使用遍布性原料的指數(shù)為0，純原料的指數(shù)為1，失重性原料的指數(shù)大于1，限地性原料加用遍布性原料，其指數(shù)都可能大于1。只有在原料、燃料與市場之間找到最小運(yùn)費(fèi)點，才能找到工業(yè)的理想?yún)^(qū)位。
勞工成本是導(dǎo)致以運(yùn)輸成本確定工業(yè)區(qū)位模式產(chǎn)生第一次變形的因素。工廠從舊址遷往新址，所需原料和制成品的追加運(yùn)費(fèi)小于節(jié)省的勞動力費(fèi)用，就會遷移。勞工系數(shù)=勞工成本指數(shù)(即每單位產(chǎn)品之平均工資成本)/需運(yùn)輸?shù)目傊亓俊?/p>
集聚因素是指促使工業(yè)向一定地區(qū)集中的因素，分為一般集聚因素和特殊集聚因素。主要通過以下兩方面對工業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生影響：生產(chǎn)或技術(shù)集聚，也稱純集聚，它對工業(yè)效益的影響一是企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大;二是企業(yè)間的協(xié)作，分工序列化。社會集聚，也稱偶然集聚，是由于企業(yè)外部因素引起的，一是由于大城市的吸引，交通便利以及礦產(chǎn)資源豐富使工業(yè)集中;二是一個企業(yè)選擇了與其他企業(yè)相鄰的位置，獲得額外利益。
韋伯認(rèn)為，生產(chǎn)集聚是一般集聚因素，社會集聚是特殊集聚因素。前者是集聚的固定內(nèi)在因素，后者是集聚的偶然外在因素。
17、中心地理論，由德國地理學(xué)家克里斯塔勒在1933年發(fā)表的《德國南部的中心地》一書中提出的。
中心地：指區(qū)域內(nèi)向其周圍地域的居民點居民提供各種商品和服務(wù)的中心城市或中心居民點。
中心地職能：由中心地提供的商品和服務(wù)，不包括中心地制造業(yè)方面的活動。
中心性：一個中心地對周圍地區(qū)的影響程序，可用高、低、強(qiáng)、弱、一般、特殊等來形容和比較。
需求門檻：指某中心地能維持供應(yīng)某種商品和服務(wù)所需的最低購買力和服務(wù)水平。
商品銷售范圍：指消費(fèi)者為獲取商品和服務(wù)所希望通達(dá)的最遠(yuǎn)路程，或者中心地提供商品和勞務(wù)的最大銷售距離和服務(wù)半徑。
由于新的中心地廠商的不斷進(jìn)入，競爭的結(jié)果使得各個廠商經(jīng)營某種商品的最大銷售范圍逐漸縮小，直到能維持最低收入水平的門檻范圍為止，每個中心地的市場區(qū)為圓形，各廠商的賀形范圍重疊區(qū)域，以無差別線劃分，圓形市場區(qū)被六邊形的市場所替代。
高級商服中心，提供從高級到低級的全部商品和服務(wù);中級商服中心提供從中級到低級的全部商服活動;而低級商服中心只有低級的商品和服務(wù)。需求門檻和服務(wù)范圍也依次由高到低、由大變小。18、城市窨結(jié)構(gòu)理論是在城市發(fā)展過程中，人們對土地利用的結(jié)果，是土地利用方式、利用程度和利用效果的總和。
代表性的理論有：同心圓理論，扇形理論，多核心理論，中心商務(wù)區(qū)土地利用模式。
同心圓理論是伯吉斯總結(jié)出來的，城市各功能用地以中心區(qū)為核心，自內(nèi)向外作環(huán)狀擴(kuò)展，形成5個同心圓用地結(jié)構(gòu)：第一環(huán)帶是中心商務(wù)區(qū);第二環(huán)帶為過渡地帶;第三環(huán)帶是工人住宅區(qū);第四環(huán)帶是高級住宅區(qū);第五環(huán)帶為通勤人士住宅區(qū)。
弱點：忽略了交通道路、自然障礙物、土地利用的社會文化和區(qū)位偏好等方面的影響。1932年，巴布克考慮到交通軸線的輻身作用，將同心圓模式修正為星狀環(huán)形模式。
扇形理論是霍伊物于1939年創(chuàng)立的，該理論的核心是各類城市用地趨向于沿主要交通線路和沿自然障礙物最的方面由市中心向市郊呈扇形發(fā)展。由于特定交通線路的線性通達(dá)性和定向慣性的影響，各功能用地往往在其兩側(cè)形成，他還把市中心的通達(dá)性稱為基本通達(dá)性，把沿輻身狀交通主干線所增加的通達(dá)性自然數(shù)為附加通達(dá)性。
多核心理論最先是麥肯齊于1933年提出的，然后又被哈里斯和烏爾曼于1954年加以發(fā)展。該理論強(qiáng)調(diào)城市土地利用過程中會出現(xiàn)多個商業(yè)中心，其中一個主要商業(yè)區(qū)為城市的核心，其余為次核心，隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大，新的極核中心又會產(chǎn)生。多核心理論基于地租地價理論。
中心商務(wù)區(qū)商務(wù)區(qū)土地利用模式：
中心商務(wù)高度指標(biāo)(CBHI)=中心商務(wù)區(qū)建筑面積總和/總建筑基底面積，中心商務(wù)強(qiáng)度指標(biāo)(CBII)=中心商務(wù)用地建筑面積總和/總建筑面積×100%，把CBHI>1，CBII>50%的區(qū)域界空為CBD。把CBD的土地利用空間結(jié)構(gòu)分為4個圈層：零售業(yè)集中區(qū)、多層建筑集中區(qū)、辦公區(qū)、商服活動區(qū)。
19、供求理論是市場運(yùn)行的基礎(chǔ)理論，也是房地產(chǎn)市場運(yùn)行和價格變動的核心理論。房地產(chǎn)市場的波動，房地產(chǎn)價格水平的高低及其變動，從經(jīng)濟(jì)學(xué)上講，是由房地產(chǎn)的供給和需求這兩種力量共同作用的結(jié)果，其中，待租售的房地產(chǎn)形成了市場的供給面，房地產(chǎn)的消費(fèi)者形成了市場的需求面。
20、房地產(chǎn)需求是指消費(fèi)者在某一特定的時間內(nèi)，在每一價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意并縣能夠(或承租)的數(shù)量。其形成條件有兩個：一是消費(fèi)者愿意購買，即有購買欲望;二是消費(fèi)者能夠購買，即有支付能力。在確定某種房地產(chǎn)的需求時，通常只考慮對其有支付能力支持的需要。
21、房地產(chǎn)市場需求是指在一定時間內(nèi)、一定價格水平下和一定市場上所有的消費(fèi)者對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購買的數(shù)量，即市場需求是所有的消費(fèi)者需求的總和。
22、決定房地產(chǎn)需求量的因素：除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素有該種房地產(chǎn)的價格水平;消費(fèi)者的收入水平;消費(fèi)者的偏好;相關(guān)物品的價格水平;消費(fèi)者對未來的預(yù)期限。
23、由于需求量與價格負(fù)相關(guān)的這種關(guān)系非常普遍，經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱之為需求規(guī)律。在預(yù)期價格漲落的情況下，是“買漲不買落”。
24、需求規(guī)律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。19世紀(jì)英國人吉芬發(fā)現(xiàn)，在1854年愛爾蘭大災(zāi)荒時，馬鈴薯價格上升，但人們對馬鈴薯的需求卻不斷增加，這一現(xiàn)象在當(dāng)時被稱為“吉芬難題”，這類特殊物品以后也因此被稱為吉芬物品。
25、對正常商品來說，消費(fèi)的收入與需求成正比;對低檔商品來說，消費(fèi)收入與需求成反比。
26、與某種房地產(chǎn)相關(guān)的特品，指該種房地產(chǎn)的替代品和互補(bǔ)品。
27、房地產(chǎn)需求曲線是一條向右下方傾斜的需求曲線，如果在每一價格水平下需求量都增加了，需求曲線就會向右位移;反之，需求曲線就會向左位移。
28、房地產(chǎn)供給是指房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者在某一特定的時間內(nèi)，在每一價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供出售的數(shù)量。形成供給的兩個條件：房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者愿意供給;房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者有能力供給。
29、房地產(chǎn)市場供給是指在一定時間內(nèi)、一定價格水平下和一定市場上所有房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供出售的數(shù)量，即市場供給是所有房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者供給的總和。
30、潛在供給量=存量-拆毀量-轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)產(chǎn)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)產(chǎn)量+新開發(fā)量。
31、決定房地產(chǎn)供給量的因素：除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的有該種房地產(chǎn)的價格水平;該種房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本;該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平;房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期。
32、供給量與價格正相關(guān)的關(guān)系稱為供給規(guī)律。
33、房地產(chǎn)供給曲線是一條向右上方傾斜的曲線。價格上升，供給增加;價格下降，供給減少。
34、需求曲線與供給曲線相交于一點，這一點就是均衡點，在均衡點上所對應(yīng)的價格和數(shù)量是消費(fèi)者和房地產(chǎn)開發(fā)商或擁有者都愿意接受的價格和數(shù)量的組合。
35、房地產(chǎn)均衡價格是房地產(chǎn)的市場需求曲線與市場供給曲線相交時的價格，也就是房地產(chǎn)的市場需求量與市場供給量相等時的價格。
36、均衡價格理論是價格原理的核心內(nèi)容，它表明：均衡是市場價格運(yùn)行的必然趨勢，如果市場價格由于某種因素或者某些因素的影響而脫離了均衡價格，則必須會出現(xiàn)過�；蚨倘�，導(dǎo)致賣者之間或買者之間的競爭，形成價格下降或上升的壓力和趨勢，并最終趨向于均衡價格。
37、房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)需求正相關(guān)，與房地產(chǎn)供給負(fù)相關(guān)。供給不變，需求增加，則價格上升，反之減少;需求不變，供給增加，則價格下降，反之上升。
38、房地產(chǎn)供求與價格關(guān)系的特殊性：全國房地產(chǎn)總的供求狀況;本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況;全國同類房地產(chǎn)的供求狀況;本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況。
39、決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的供求狀況，主要是本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況。
40、狹義的地租是指使用土地所獲得的超額報酬或收益;廣義的地租是指超額的利潤、工資、利息及利用各種生產(chǎn)要素所獲得的超額報酬收益。地租的本質(zhì)是超額報酬或收益。
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