2016年中級經(jīng)濟師考試房地產(chǎn)模擬題
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單項選擇題(每題的備選項中，只有1個選項最符合題意)
1、 個人住房組合貸款是指由 ( )形成的特定貸款組合。
A 、 等額本息貸款和等額本金貸款
B 、 一手房貸款和二手房貸款
C 、 同定利率貸款和浮動利率貸款
D 、 住房公積金貸款和商業(yè)性貸款
答案： D
解析： 個人住房組合貸款南住房公積金貸款和商業(yè)性貸款兩部分組成。
2、 下列關于商品房促銷方式中人員促銷的說法，錯誤的是 ( )。
A 、 人員促銷不利于銷售方式的調整，缺乏靈活性
B 、 人員促銷是一種面對面的直接促銷方式
C 、 人員促銷容易與客戶建立親密的長期合作關系
D 、 人員促銷可以及時了解客戶對商品房的反饋信息
答案： A
解析： 人員促銷具有不同于其他促銷方式的特點，具體表現(xiàn)在以下三個方面：①及時性，人員促銷可以借助與客戶進行磋商、溝通的機會，及時了解客戶對本房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房的反饋信息，從而有助于及時改進商品房及企業(yè)經(jīng)營管理;②靈活性，人員促銷可以針對不同客戶的需要、行為和動機等靈活地調整銷售方式;③選擇性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以選擇市場范圍較大和購買力集中的消費群體進行集中促銷，另外，由于這種促銷方式是面對面進行的，雙方都能根據(jù)對方的態(tài)度和特點調整自己的策略和態(tài)度，有助于提高成交率。
3、 因風吹、目曬等自然因素造成的建筑物價值損失，屬于建筑物的 ( )。
A 、 物質折舊
B 、 功能折舊
C 、 外部性折舊
D 、 經(jīng)濟折舊
答案： A
解析： 根據(jù)引起折舊的原因，建筑物折舊可以分為物質折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊三大類。物質折舊也稱為有形損耗，是指建筑物在實體上的老化、磨損、損壞所造成的建筑物價值損失?可從以下四個方面進一步認識和把握物質折舊：①自然經(jīng)過的老化;②正常使用的磨損;③意外破壞的損毀;④延遲維修的損壞殘存。自然經(jīng)過的老化主要是隨著時間的流逝由自然力作用引起的，例如風吹、日曬、雨淋等引起的建筑物腐朽、生銹、風化、基礎沉降等，它與建筑物的實際年齡(建筑物從竣工之日起到價值時點止的日歷年數(shù))正相關。
4、 運用差額投資內部收益率法對互斥方案進行比選時設一個零投資方案的做法，符合投資項自經(jīng)濟評價的( )原則。
A 、 有無對比
B 、 定性分析與定量分析相結合
C 、 收益與風險權衡
D 、 動態(tài)分析與靜態(tài)分析相結合
答案： A
解析： “有無對比”原則是指“有項目”與“無項目”的對比分析。“無項目”狀態(tài)是指不對該項目進行投資時，在計算期內，與項目有關的資產(chǎn)、費用與收益的預計發(fā)展情況;“有項目”狀態(tài)是指對該項目進行投資后，在計算期內，資產(chǎn)、費用與收益的預計情況。“有無對比”求出項目的增量效益，排除了項目實施以前各種條件的影響，突出項目活動的效果。在互斥方案比選介紹的零投資方案就是“無項目”，“有項目”與“無項目”兩種情況下，效益和費用的計算范圍、計算期應保持一致，具有可比性。
5、 某商品住宅開發(fā)項目的樓面地價為1800元/平方米，單位建筑面積開發(fā)成本為3000元/平方米，開發(fā)費用為380元/平方米，銷
售稅費率為l0 %，項目預期成本利潤率為30 %，采用成本加成定價法計算的該住宅單價約為( )元/平方米。
A 、 6061
B 、 6122
C 、 7482
D 、 8140
答案： C
解析： (1800+3000+380)×(1+30%)÷(1-10%)≈7482(元/平方米)。
6、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納所得稅之后的利潤為稅后利潤，它等于可供分配的利潤，一般按照 ( )順序分配。
A 、 彌補企業(yè)以前年度的虧損、提取法定盈余公積金和公益金、向投資者分配利潤
B 、 彌補企業(yè)以前年度的虧損、向投資者分配利潤、提取法定盈余公積金
C 、 提取法定盈余公積金、彌補企業(yè)以前年度的虧損、向投資者分配利潤
D 、 提取法定盈余公積金、向投資者分配利潤、彌補企業(yè)以前年度的虧損
答案： A
解析： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納所得稅之后利潤為稅后利潤，它等于可供分配的利潤，一般按照下列順序分配：①彌補企業(yè)以前年度的虧損。②提取法定盈余公積金和公益金。法定盈余公積金按照稅后利潤扣除前項的10%提取.累計提取達到注冊資本金的50%時可不再提取。公益金按照可供分配利潤的5%提取。③向投資者分配利潤。故選A項。
7、 房地產(chǎn)開發(fā)項目的稅后利潤是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納 ( )之后的利潤。
A 、 營業(yè)稅
B 、 房產(chǎn)稅
C 、 土地增值稅
D 、 企業(yè)所得稅
答案： D
解析： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納所得稅之后的利潤為稅后利潤，它等于可供分配的利潤。
8、 相對于委托共同代理方式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用委托獨家代理方式銷售商品房的缺點是 ( )。
A 、 雙方協(xié)調工作量大
B 、 代理傭金結算復雜
C 、 銷售進度可能較慢
D 、 委托代理合同較復雜
答案： C
解析： 雙方協(xié)調工作量大，代理傭金結算復雜，委托代理合同較復雜為共同代理方式的缺點。
9、 國有建設用地租賃期限 ( )個月以上，應由時、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。
A 、 3
B 、 6
C 、 9
D 、 12
答案： B
解析： 租賃期限6個月以上的國有建設用地租賃，應由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。國有建設用地租賃合同的內容應包括出租人，承租人，出租宗地的位置、范圍、面積、用途、租賃期限，土地使用條件，土地租金標準，支付時間和支付方式，土地租金標準調整的時間和幅度，出租人和承租人的權利和義務等。
10、 對國有土地上被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋的 ( )。
A 、 評估價格
B 、 類似房地產(chǎn)的市場價格
C 、 賬面價值
D 、 類似房地產(chǎn)的成交價格
答案： B
解析： 對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。
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