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2017司法考試經(jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容
導(dǎo)語：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓(real estate transfer)是指合法擁有土地使用權(quán)及土地上建筑物、附(引)著物所有權(quán)的自然人、法人和其他組織，通過買賣、交換、贈(zèng)與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。我們一起來看看相關(guān)的考試內(nèi)容吧。
1.一般條件與程序
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。
2.出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
(1)條件
以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
A.按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;
B.按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件;
C.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。
(2)年限
以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。
(3)用途
以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的用途的，須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更或重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整出讓金。
(4)提前收回和續(xù)期(F20、22)
A.根據(jù)社會公共利益的需要，可以依法提前收回，并作相應(yīng)的補(bǔ)償。
B.屆滿前一年申請續(xù)期，除社會公共利益，經(jīng)批準(zhǔn)續(xù)期。
【例題·多選題】甲公司以出讓方式取得某地塊50年土地使用權(quán)，用于建造寫字樓。土地使用權(quán)滿3年時(shí)，甲公司將該地塊的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙公司，但將該地塊上已建成的一幢樓房留作自用。對此，下列哪些選項(xiàng)是正確的?( )(2013-1-72)
A.如該樓房已取得房屋所有權(quán)證，則甲公司可只轉(zhuǎn)讓整幅地塊的使用權(quán)而不轉(zhuǎn)讓該樓房
B.甲公司在土地使用權(quán)出讓合同中載明的權(quán)利、義務(wù)應(yīng)由乙公司整體承受
C.乙公司若要改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途，取得原出讓方的同意即可
D.乙公司受讓后，可以在其土地使用權(quán)的使用年限滿46年之前申請續(xù)期
正確答案:BD
答案解析:本題考核土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押，我國實(shí)行房地一體轉(zhuǎn)讓主義，A錯(cuò)誤。
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移，B正確。
以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，C錯(cuò)誤。
土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，50年的期限，已經(jīng)使用了3年，應(yīng)當(dāng)在使用46年之前申請續(xù)期，D正確。
3.劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
(1)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)由受讓方辦出讓手續(xù)，并繳納出讓金。
(2)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府決定可以不辦理出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲的土地收益上繳國家或作其他處理。
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