2017房地產(chǎn)估價師案例與分析練習題
(一)某商品住宅開發(fā)項目，征收土地面積5000㎡，其中建設(shè)用地面積4500㎡，代征地面積500㎡，規(guī)劃建筑面積為15000㎡。甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)于2008年10月18日以出讓方式取得該項目用地，支付了地價款和3%的契稅，取得了國有土地使用證。至2009年10月18日，該項目已投入70%的建設(shè)資金，完成了主體結(jié)構(gòu)，預計1年后可全部竣工。甲公司擬以該在建工程申請抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其于2009年10月18日的抵押價值。經(jīng)調(diào)查，目前該區(qū)域同類商品住宅的平均售價為6650元/㎡，且按每月1%遞增;平均投資利潤率為8%，貸款年利率為7.47%，折現(xiàn)率為10%。
第 1 題 下列關(guān)于在建工程抵押的表述中，正確的是( )。
A.在建工程只有當已投入的建設(shè)資金超過總投資的35%時才可以設(shè)定抵押
B.在建工程只有當主體工程結(jié)構(gòu)封頂時才可以設(shè)定抵押
C.在建工程抵押權(quán)實現(xiàn)時，設(shè)定抵押權(quán)后新增建設(shè)的部分不能處置
D.在建工程抵押權(quán)實現(xiàn)時，優(yōu)先受償順序為購房款、建筑工程款、銀行債權(quán)
【正確答案】： D
第 2 題 若采用成本法和假設(shè)開發(fā)法中的傳統(tǒng)方法對該在建工程進行估價，下列關(guān)于投資利潤率選取的表述中，正確的是( )。
A.成本法和假設(shè)開發(fā)法采用的投資利潤率相同
B.成本法采用的投資潤率高于假設(shè)開發(fā)法的投資利潤率
C.成本法采用的投資利潤率低于假設(shè)開發(fā)法的投資利潤率
D.成本法和假設(shè)開發(fā)法采用的投資利潤率不可比較
【正確答案】： D
第 3 題 采用成本法估價時，土地部分以基準地價修正法計算的單價為2300元/㎡，則土地總價為( )。
A.1035.0
B.1066.1
C.1150.0
D.1184.5
【正確答案】： D
第 4 題 采用假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價時，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值在估價時點為( )。
A.9734.2
B.10218.3
C.10407.5
D.10458.8
【正確答案】： B
(二)甲公司擁有一宗面積為80000㎡的工業(yè)用地，地上建有面積為50000㎡的廠房及10000㎡的自用辦公樓。新一輪城市規(guī)劃已將該區(qū)域調(diào)整為城市住宅區(qū)。
第 5 題 甲公司因申請抵押貸款委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該宗房地產(chǎn)的價值，受托房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)( )。
A.按工業(yè)用途估價
B.按居住用途估價
C.按工業(yè)用途評估廠房價值，按辦公用途評估自用辦公樓價值
D.先分別按工業(yè)用途和居住用途估價，然后予以綜合
【正確答案】： A
第 6 題 受托房地產(chǎn)估價機構(gòu)對該宗房地產(chǎn)進行抵押估價時，正確的思路是( )。
A.地價按照工業(yè)用地評估，廠房價值按照重置價格采用成本法評估，辦公樓參照周邊寫字樓的售價等進行評估
B.按照建筑面積分攤廠房和辦公樓各自占用的土地面積，分工業(yè)和辦公兩種用途分別評估各部分房地產(chǎn)的價值
C.地價按照工業(yè)用地評估，廠房和辦公樓按照重置價格采用成本法評估
D.根據(jù)城市規(guī)劃的要求，按照最高最佳使用原則，地價按照住宅用地評估，廠房和辦公樓按照重置價格采用成本法評估
【正確答案】： C
第 7 題 如果政府征收該宗房地產(chǎn)，則依法應(yīng)給予甲公司的拆遷補償為( )。
A.被拆遷房屋及其占用范圍內(nèi)的土地價值
B.被拆遷房屋占用范圍內(nèi)的土地價值和停產(chǎn)停業(yè)損失
C.被拆遷房屋的價值和停產(chǎn)停業(yè)損失
D.被拆遷房屋及其占用范圍內(nèi)的土地價值和停產(chǎn)停業(yè)損失
【正確答案】： D
(三)甲公司擁有一宗登記用途為工業(yè)的房地產(chǎn)，建成于2004年，現(xiàn)狀用于商業(yè)，于2007年作為抵押物申請了抵押貸款。現(xiàn)甲公司擬以該宗房地產(chǎn)再次申請抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其再次抵押價值。經(jīng)調(diào)查，該宗房地產(chǎn)不存在其他法定優(yōu)先受償款。
第 8 題 下列關(guān)于該宗房地產(chǎn)抵押估價的假設(shè)和限制條件分析中，不合理的假設(shè)是( )。
A.估價對象產(chǎn)權(quán)明晰，手續(xù)齊全，可在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓
B.估價對象法定用途為工業(yè)，現(xiàn)狀用途為商業(yè)，遵循最高最佳使用原則，設(shè)定估價對象用途為商業(yè)
C.該地區(qū)房地產(chǎn)市場狀況保持穩(wěn)定，未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變
D.本次評估假設(shè)估價對象無基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)等方面的重大質(zhì)量問題
【正確答案】： B
第 9 題 對該宗工業(yè)房地產(chǎn)進行區(qū)位因素分析時，一般不重點分析的因素是( )。
A.交通條件
B.產(chǎn)業(yè)集聚度
C.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度
D.公共設(shè)施完備程度
【正確答案】： D
第 10 題 該宗房地產(chǎn)的再次抵押價值為( )。
A.首次抵押時的價值-首次抵押貸款余額
B.再次抵押時的價值-首次抵押貸款余額
C.再次抵押時的價值-已抵押貸款額/貸款成數(shù)
D.再次抵押時的價值-已抵押貸款余額/貸款成數(shù)
【正確答案】： D
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