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房地產(chǎn)估價(jià)師考試真題及答案（精選8套）
在日常學(xué)習(xí)和工作生活中，我們經(jīng)常接觸到考試真題，借助考試真題可以更好地檢查參考者的學(xué)習(xí)能力和其它能力。那么你知道什么樣的考試真題才能有效幫助到我們嗎？下面是小編幫大家整理的房地產(chǎn)估價(jià)師考試真題及答案，希望對(duì)大家有所幫助。
房地產(chǎn)估價(jià)師考試真題及答案 1
一、單項(xiàng)選擇題
1、【題干】每宗房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值不同，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有（ ）。
【選項(xiàng)】
A、用途廣泛性
B、異質(zhì)性
C、弱流動(dòng)性
D、長(zhǎng)壽命性
【答案】B
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)的異質(zhì)性，也導(dǎo)致每宗房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的地位和價(jià)值不可能一致。
【考點(diǎn)】
2、【題干】與購(gòu)買(mǎi)股票相比，部分投資者更愿意投資房地產(chǎn)的主要原因是（ ）。
【選項(xiàng)】
A、房地產(chǎn)投資更易變現(xiàn)
B、房地產(chǎn)投資所需資金少
C、房地產(chǎn)投資收益更高
D、房地產(chǎn)能保值增值
【答案】D
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)投資具有保值增值的特性。
【考點(diǎn)】
3、【題干】能承受較大投資風(fēng)險(xiǎn)并期望獲得較高收益的房地產(chǎn)投資者通常會(huì)選擇（ ）。
【選項(xiàng)】
A、進(jìn)入穩(wěn)定期的優(yōu)質(zhì)收益型房地產(chǎn)投資
B、尚未進(jìn)入穩(wěn)定期的收益型房地產(chǎn)投資
C、機(jī)會(huì)型房地產(chǎn)投資
D、剛竣工的收益型房地產(chǎn)投資
【答案】C
【解析】本題考查的是風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響。能承受較大投資風(fēng)險(xiǎn)、期望獲得較高收益的房地產(chǎn)投資者，則選擇機(jī)會(huì)型房地產(chǎn)投資。
【考點(diǎn)】
4、【題干】若房地產(chǎn)市場(chǎng)的平均收益率為15%，國(guó)債的收益率為5%，商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為1.4，則商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期收益率為（ ）。
【選項(xiàng)】
A、14%
B、19%
C、21%
D、22%
【答案】B
【解析】本題考查的是投資組合理論。資產(chǎn)預(yù)期收益率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率+市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)×（平均收益率—無(wú)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率）=5%+1.4×（15%—5%）=19%
【考點(diǎn)】
5、【題干】下列市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警指標(biāo)中，反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展總體狀況的是（ ）。
【選項(xiàng)】
A、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度系數(shù)
B、土地轉(zhuǎn)化率
C、住房可支付性指數(shù)
D、住房市場(chǎng)指數(shù)
【答案】A
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)。開(kāi)發(fā)強(qiáng)度系數(shù)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與GDP或固定資產(chǎn)投資的比例，反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的總體狀況。
【考點(diǎn)】
6、【題干】房地產(chǎn)自然周期中的平衡點(diǎn)，通常是從歷史多個(gè)周期變化的資料中計(jì)算出的長(zhǎng)期（ ）。
【選項(xiàng)】
A、平均空置率
B、平均吸納率
C、平均交易量
D、平均租售價(jià)格
【答案】A
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán)。從歷史多個(gè)周期變化的資料中計(jì)算出的長(zhǎng)期平均空置率（又稱合理空置率或結(jié)構(gòu)空置率），就是房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期中的平衡點(diǎn)。
【考點(diǎn)】
7、【題干】房地產(chǎn)市場(chǎng)上新建商品房過(guò)度開(kāi)發(fā)的誘因不包括（ ）。
【選項(xiàng)】
A、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的偏差
B、購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的偏差
C、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的博弈和非理性行為
D、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的易得性
【答案】B
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)泡沫與過(guò)度開(kāi)發(fā)。過(guò)度開(kāi)發(fā)的誘因主要有三個(gè)方面，即開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的偏差、開(kāi)放商之間的博弈和非理性行為以及開(kāi)發(fā)資金的易得性。
【考點(diǎn)】
16、【題干】張某將現(xiàn)有資金存入銀行，期望10年后增長(zhǎng)1倍，若每半年復(fù)利計(jì)息一次，則年名義存款利率為（ ）。
【選項(xiàng)】
A、7.05%
B、7.17%
C、14.10%
D、14.34%
【答案】A
【解析】本題考查的是名義利率與實(shí)際利率。有題意列公式F=P（1+r/m）10m=2P，則（1+r/2）20=2，得r=7.05%。
【考點(diǎn)】
17、【題干】某筆投資分3年回收，投資者期望收益率為8%，預(yù)計(jì)未來(lái)3年年初回收額分別為100萬(wàn)元、150萬(wàn)元和80萬(wàn)元。若改為按年等額回收，則每年年末回收金額為（ ）萬(wàn)元。
【選項(xiàng)】
A、110.00
B、110.47
C、119.31
D、172.43
【答案】C
【解析】本題考查的是復(fù)利計(jì)算。P=100+150/1.08+80/1.082=307.476，A=307.476×0.08×1.083/（1.083—1）=119.31。
【考點(diǎn)】
18、【題干】某倉(cāng)庫(kù)出租期為15年，年租金于每年年初收取。若租金收入的現(xiàn)值和為30萬(wàn)元，年租金增長(zhǎng)率為2%，年折現(xiàn)率為5%，則第1年的租金收入是（ ）元。
【選項(xiàng)】
A、23096.67
B、24308.23
C、24754.28
D、25523.64
【答案】B
【解析】本題考查的是復(fù)利計(jì)算。因?yàn)槟曜饨鹗怯诿磕甑哪瓿跏杖�，所以P=A1×{1—[（1+s）/（1+i）]n}×（1+i）/（i—s），求出A1就是所求的結(jié)果。
【考點(diǎn)】
19、【題干】李某向銀行貸款30萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了一套的住宅，該筆貸款的期限為20年，貸款年利潤(rùn)為6%，按月等額還本付息。如果李某于11年年初一次性提前償還本金10萬(wàn)元，則從第11年開(kāi)始的月還款額為（ ）元。
【選項(xiàng)】
A、948.72
B、1039.09
C、1200.58
D、2149.29
【答案】B
【解析】本題考查的是復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用。月利率=6%/12=0.5%，n=12×20=240個(gè)月，P=30萬(wàn)元，A1=P[i（1+i）n]/[（1+i）n—1]=300000[0.5%（1+0.5%）240]/[（1+0.5%）240—1]=2149.293元，第11年年初一次性提前償還本金10萬(wàn)元，折算為第11年年初至第20年每月的額度為A2=100000[0.5%（1+0.5%）120]/[（1+0.5%）120—1]=1110.205元，則從第11年開(kāi)始的月還款額為A=A1—A2=2149.293—1110.205=1039.09元。
【考點(diǎn)】
20、【題干】某銀行發(fā)放了一筆年利率7.5%、期限15年、那年等額還本付息的貸款，若年還款額為36000元，則該筆貸款第10年的投資回報(bào)是（ ）元。
【選項(xiàng)】
A、10923.89
B、12673.39
C、23326.61
D、25076.11
【答案】A
【解析】本題考查的是投資回收與投資回報(bào)。投資回報(bào)是指投資者所投入的資本在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所獲得的報(bào)酬。P=A/i×[1—1/（1+i）n]=36000/7.5%×[1—1/（1+7.5%）5]=145651.857元，第10年投資回報(bào)=P×i=145651.857×7.5%=10923.89。
【考點(diǎn)】
21、【題干】某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目總投資5000萬(wàn)元，其中資金投入2000萬(wàn)元，其余投入為借貸資金。如果借貸資金的財(cái)務(wù)費(fèi)用水平為10%，資本金投資收益率為22%，則項(xiàng)目全部投資收益率為（ ）。
【選項(xiàng)】
A、12.00%
B、14.00%
C、14.80%
D、17.20%
【答案】C
【解析】本題考查的是全部投資和資本金評(píng)價(jià)指標(biāo)的差異。借貸金=5000—2000=3000萬(wàn)元，假定全部投資收益率為R，則3000萬(wàn)元借貸資金產(chǎn)生的收益=3000×R，借貸資金的財(cái)務(wù)費(fèi)用=3000×10%=300萬(wàn)元，2000萬(wàn)元的資本金產(chǎn)生的收益=2000×R，資本金收益率水平=（2000×R+3000×R—300）/2000=22%。解得R=14.8%。
【考點(diǎn)】
22、【題干】在計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目靜態(tài)開(kāi)發(fā)成本時(shí)，不計(jì)算利息的費(fèi)用是（ ）。
【選項(xiàng)】
A、建造費(fèi)用
B、融資費(fèi)用
C、其他工程費(fèi)用
D、專業(yè)人員費(fèi)用
【答案】B
【解析】本題考查的是成本利潤(rùn)率與銷售利潤(rùn)率。在計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目靜態(tài)開(kāi)發(fā)成本時(shí)，融資費(fèi)用不需要計(jì)算利息。
【考點(diǎn)】
二、多項(xiàng)選擇題
1、【題干】確定折現(xiàn)率的理想方法是采用資金的機(jī)會(huì)成本加適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，下列收益率或利率中可視作機(jī)會(huì)成本的有（ ）。
【選項(xiàng)】
A、國(guó)債收益率
B、銀行存款利率
C、市場(chǎng)平均投資收益率
D、銀行貸款利率
E、銀行同業(yè)拆借利率
【答案】AB
【解析】本題考查的是資產(chǎn)定價(jià)模型。確定折現(xiàn)率的理想方法是采用資金的機(jī)會(huì)成本加適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。所謂資金的機(jī)會(huì)成本，是資金在某一段時(shí)間內(nèi)最安全和最高的投資機(jī)會(huì)的收益率。這個(gè)收益率差不多=上述無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的收益率，例如國(guó)債的收益率或銀行存款利率等。
【考點(diǎn)】
2、【題干】下列房地產(chǎn)成本費(fèi)用中，應(yīng)計(jì)入竣工房屋價(jià)值的有（ ）。
【選項(xiàng)】
A、房屋基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)的投資
B、土地購(gòu)置費(fèi)用
C、城市公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)
D、房屋水、電、衛(wèi)等附屬工程的投資
E、廠房?jī)?nèi)的工藝設(shè)備購(gòu)置和安裝費(fèi)用
【答案】AD
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)�？⒐し课莸膬r(jià)值一般按房屋設(shè)計(jì)和預(yù)算規(guī)定的內(nèi)容計(jì)算。包括竣工房屋本身的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、屋面、裝修以及水、電、衛(wèi)等附屬工程的建筑價(jià)值，也包括作為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預(yù)算內(nèi)的設(shè)備（如電梯、通風(fēng)設(shè)備等）的購(gòu)置和安裝費(fèi)用;不包括廠房?jī)?nèi)的工藝設(shè)備、工藝管線的購(gòu)置和安裝、工藝設(shè)備基礎(chǔ)的建造、辦公和生活家具的購(gòu)置等費(fèi)用，購(gòu)置土地的費(fèi)用，征收補(bǔ)償費(fèi)和場(chǎng)地平整的費(fèi)用及城市建設(shè)配套投資。
【考點(diǎn)】
3、【題干】關(guān)于房地產(chǎn)空間市場(chǎng)的`說(shuō)法，正確的有（ ）。
【選項(xiàng)】
A、存在的目的是為獲取房地產(chǎn)投資收益
B、需求者是需要使用房地產(chǎn)空間的家庭和企業(yè)
C、需求者可以通過(guò)租賃來(lái)滿足其需求
D、供給來(lái)源于房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)
E、供求關(guān)系不會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)中的需求
【答案】BCD
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)空間市場(chǎng)與資產(chǎn)市場(chǎng)。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，在房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)上，房地產(chǎn)被當(dāng)作一種資產(chǎn)被家庭和企業(yè)持有和交易，其目的是獲得投資收益;選項(xiàng)E錯(cuò)誤，空間市場(chǎng)的供求關(guān)系決定了房地產(chǎn)租金的水平，該租金水平同時(shí)決定了房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益水平，從而影響資產(chǎn)市場(chǎng)中的需求。
【考點(diǎn)】
4、【題干】關(guān)于工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)的說(shuō)法，正確的有（ ）。
【選項(xiàng)】
A、法律、法規(guī)規(guī)定不宜公開(kāi)招標(biāo)的，可采取邀請(qǐng)招標(biāo)
B、招標(biāo)項(xiàng)目必須編制標(biāo)底
C、采用工程量清單招標(biāo)的，工程量清單必須作為招標(biāo)文件的組成部分
D、采用工程量清單招標(biāo)的，應(yīng)編制招標(biāo)控制價(jià)
E、招標(biāo)控制價(jià)必須保密
【答案】ACD
【解析】本題考查的是工程建設(shè)招標(biāo)。選相關(guān)A正確，法律、法規(guī)規(guī)定不宜公開(kāi)招標(biāo)的，可采取邀請(qǐng)招標(biāo);選項(xiàng)B錯(cuò)誤，招標(biāo)人可根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)決定是否編制標(biāo)底。編制標(biāo)底的額，標(biāo)底編制過(guò)程和標(biāo)底必須保密。且一個(gè)工程只能編制一個(gè)標(biāo)底;選項(xiàng)C正確，根據(jù)《建設(shè)工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》（GB 50500——2008）規(guī)定：全部使用國(guó)有資金或國(guó)有資金投資為主的工程建設(shè)項(xiàng)目，必須采用工程量清單計(jì)價(jià)。還要求采用工程量清單方式招標(biāo)，工程量清單必須作為招標(biāo)文件的組成部分，其準(zhǔn)確性和完整性由招標(biāo)人負(fù)責(zé);選項(xiàng)D正確，采用工程量清單招標(biāo)的，應(yīng)編制招標(biāo)控制價(jià);選項(xiàng)E錯(cuò)誤，招標(biāo)控制價(jià)相當(dāng)于招標(biāo)人的采購(gòu)預(yù)算，同時(shí)要求其不能超過(guò)批準(zhǔn)的概算。從招標(biāo)控制價(jià)的作用，我們看出其不同于標(biāo)底，無(wú)需保密。
【考點(diǎn)】
5、【題干】根據(jù)消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品不同屬性的重視程度，可將市場(chǎng)細(xì)分為（ ）。
【選項(xiàng)】
A、同質(zhì)偏好市場(chǎng)
B、異質(zhì)偏好市場(chǎng)
C、分散偏好市場(chǎng)
D、集群偏好市場(chǎng)
E、個(gè)體偏好市場(chǎng)
【答案】ACD
【解析】本題考查的是市場(chǎng)細(xì)分。產(chǎn)品屬性是影響消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為的重要因素，根據(jù)消費(fèi)者對(duì)不同屬性的重視程度，可以分為三種偏好模式，即同質(zhì)偏好、分散偏好和集群偏好，相應(yīng)的就會(huì)形成不同偏好的細(xì)分市場(chǎng)。
【考點(diǎn)】
6、【題干】作為一種競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，市場(chǎng)定位的主要方式有（ ）。
【選項(xiàng)】
A、產(chǎn)品定位
B、避強(qiáng)定位
C、競(jìng)爭(zhēng)性定位
D、對(duì)抗性定位
E、重新定位
【答案】BDE
【解析】本題考查的是市場(chǎng)定位。市場(chǎng)定位作為一種競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，現(xiàn)實(shí)了一種產(chǎn)品或一家企業(yè)同類似的產(chǎn)品或企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。定位方式不同，競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)不同。主要定位方式有三種：避強(qiáng)定位，指避開(kāi)強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的定位方式;對(duì)抗性定位，指與最強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手“對(duì)著干”的定位方式;重新定位，指對(duì)銷路少、市場(chǎng)反應(yīng)差的產(chǎn)品進(jìn)行二次定位。
【考點(diǎn)】
7、【題干】關(guān)于名義利率和實(shí)際利率關(guān)系的說(shuō)法，正確的有（ ）。
【選項(xiàng)】
A、名義利率越大，計(jì)息周期越長(zhǎng)，名義利率與實(shí)際利率的差異就越大
B、當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m=1時(shí)，名義利率等于實(shí)際利率
C、當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m>1時(shí)，名義利率小于實(shí)際利率
D、當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)趨向于無(wú)窮時(shí)，名義利率r與實(shí)際利率i的關(guān)系為：i=er—1
E、名義利率比實(shí)際利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值
【答案】BCD
【解析】本題考查的是名義利率與實(shí)際利率。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大;選項(xiàng)E錯(cuò)誤，實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值。
【考點(diǎn)】
8、【題干】房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的主要表現(xiàn)形式有（ ）。
【選項(xiàng)】
A、銷售收入
B、租金收益
C、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)
D、物業(yè)增值
E、股權(quán)增加
【答案】BDE
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式。對(duì)置業(yè)投資來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)在租金收益、物業(yè)增值或股權(quán)增加等方面。租金通常表現(xiàn)為月租金收入，而增值和股權(quán)增加效果則既可在處置（轉(zhuǎn)讓）物業(yè)時(shí)實(shí)現(xiàn)，也可以針對(duì)物業(yè)的再融資行為中實(shí)現(xiàn)（如申請(qǐng)二次抵押貸款）。
【考點(diǎn)】
9、【題干】關(guān)于現(xiàn)金回報(bào)率的說(shuō)法，正確的有（ ）。
【選項(xiàng)】
A、現(xiàn)金回報(bào)率是年凈收入與初始權(quán)益資本的比率
B、現(xiàn)金回報(bào)率有稅前現(xiàn)金回報(bào)率與稅后現(xiàn)金回報(bào)率
C、現(xiàn)金回報(bào)率考慮了還本付息的影響
D、現(xiàn)金回報(bào)率中的現(xiàn)金報(bào)酬包含了物業(yè)升值帶來(lái)的收益
E、現(xiàn)金回報(bào)率能反映置業(yè)投資項(xiàng)目的盈利能力
【答案】BCE
【解析】本題考查的是現(xiàn)金回報(bào)率與投資回報(bào)率。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，投資回報(bào)率是每年所獲得的凈收益與初始投入的收益資本的比率;選項(xiàng)B正確，現(xiàn)金回報(bào)率有稅前現(xiàn)金回報(bào)率與稅后現(xiàn)金回報(bào)率;選項(xiàng)C正確，現(xiàn)金回報(bào)率考慮了還本付息的影響;選項(xiàng)D錯(cuò)誤，投資回報(bào)率考慮了物業(yè)升值帶來(lái)的收益，現(xiàn)金回報(bào)率的現(xiàn)金報(bào)酬不包含物業(yè)升值帶來(lái)的收益;選項(xiàng)E正確，現(xiàn)金回報(bào)率能反映置業(yè)投資項(xiàng)目的盈利能力
【考點(diǎn)】
10、【題干】下列不確定性因素中，影響房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的結(jié)果的有（ ）。
【選項(xiàng)】
A、權(quán)益投資比率
B、空置率
C、土地費(fèi)用
D、容積率
E、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用
【答案】ABE
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定因素。對(duì)于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目，影響其投資經(jīng)濟(jì)效果的主要不確定因素包括：購(gòu)買(mǎi)價(jià)格、權(quán)益投資比率、租金水平、空置率、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、有效面積系數(shù)和貸款利率等。
【考點(diǎn)】
12、【題干】若房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，以財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值判斷風(fēng)險(xiǎn)正確的有（ ）。
【選項(xiàng)】
A、標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)越大，風(fēng)險(xiǎn)越小
B、累積概率值越大，風(fēng)險(xiǎn)越小
C、標(biāo)準(zhǔn)差越小，風(fēng)險(xiǎn)越小
D、標(biāo)準(zhǔn)差越大，風(fēng)險(xiǎn)越小
E、標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)越小，風(fēng)險(xiǎn)越小
【答案】BE
【解析】本題考查的是概率分析中的期望值法。選項(xiàng)B正確，計(jì)算凈現(xiàn)值大于或者等于零時(shí)的累積概率，累積概率值越大，項(xiàng)目所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就越小;選項(xiàng)E正確，標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)越小，風(fēng)險(xiǎn)越小。凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差所反映每年各種情況下凈現(xiàn)值的離散程度和整個(gè)項(xiàng)目壽命周期各年凈現(xiàn)值的離散程度，在一定的程度上，能夠說(shuō)明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小。但由于凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差的大小受凈現(xiàn)值期望值影響甚大，兩者基本上呈同方向變動(dòng)。因此，單純以凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差大小衡量項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性高低，有時(shí)會(huì)得出不正確的答案。
13、【題干】房地產(chǎn)投資項(xiàng)目初步可行性研究要解決的主要問(wèn)題是（ ）。
【選項(xiàng)】
A、做出是否投資的決定
B、對(duì)項(xiàng)目投資進(jìn)行詳細(xì)測(cè)算
C、是否有進(jìn)行詳細(xì)可行性研究的必要
D、有哪些關(guān)鍵問(wèn)題需要進(jìn)行輔助研究
E、系統(tǒng)比較項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案
【答案】ACD
【解析】本題考查的是可行性研究的工作階段。初步可行性研究亦稱為“預(yù)可行性研究”，在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。主要解決的問(wèn)題包括：（1）分析機(jī)會(huì)研究的結(jié)論，在詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上做出是否投資的決定;（2）是否有進(jìn)行詳細(xì)可行性研究的必要;（3）有哪些關(guān)鍵問(wèn)題需要進(jìn)行輔助研究。
14、【題干】下列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資方式中，屬于債務(wù)融資的有（ ）。
【選項(xiàng)】
A、銀行信貸
B、商業(yè)信用
C、租賃融資
D、租賃融資
E、發(fā)行股票
【答案】ABCD
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)債務(wù)融資。債務(wù)主要包括銀行信貸、商業(yè)信用、企業(yè)債券、租賃融資等類型。
15、【題干】在寫(xiě)字樓物業(yè)管理中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在確定寫(xiě)字樓租金時(shí)，需要考慮的主要問(wèn)題有（ ）。
【選項(xiàng)】
A、寫(xiě)字樓可出租或可使用面積的計(jì)算
B、寫(xiě)字樓基礎(chǔ)租金與市場(chǎng)租金之間的關(guān)系
C、出租單元的室內(nèi)裝修
D、租戶的財(cái)務(wù)狀況
E、出租單元擬經(jīng)營(yíng)內(nèi)容
【答案】ABC
【解析】本題考查的是寫(xiě)字樓租金的確定、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在確定寫(xiě)字樓租金時(shí)，一般要認(rèn)真考慮以下三個(gè)方面的因素：計(jì)算可出租或可使用面積;基礎(chǔ)租金與市場(chǎng)租金;出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修。
三、判斷題
1、【題干】對(duì)房地產(chǎn)的使用功能進(jìn)行適時(shí)調(diào)整，可是所投資的房地產(chǎn)保值和增加。（ ）
【選項(xiàng)】
A、A
B、B
【答案】A
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)的收益是在使用過(guò)程中產(chǎn)生的，投資者通過(guò)及時(shí)房地產(chǎn)的使用功能，使之適合房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求特征，不僅能增加房地產(chǎn)投資的當(dāng)前收益，還能保持甚至提升其所投資房地產(chǎn)的價(jià)值。
【考點(diǎn)】
2、【題干】報(bào)告期內(nèi)的房?jī)r(jià)水平，通常用不同類型房屋的中位數(shù)或平均價(jià)格表示。（ ）
【選項(xiàng)】
A、A
B、B
【答案】A
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)。房地產(chǎn)價(jià)格，是指報(bào)告期房地產(chǎn)市場(chǎng)中的價(jià)格水平，通常用不同類型房屋的中位數(shù)或平均數(shù)價(jià)格表示。
【考點(diǎn)】
3、【題干】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在施工過(guò)程中，施工單位發(fā)生變更的，不必重新申請(qǐng)領(lǐng)取建設(shè)工程施工許可證。（ ）
【選項(xiàng)】
A、A
B、B
【答案】B
【解析】本題考查的是開(kāi)工申請(qǐng)與審批，建筑工程在施工過(guò)程中，建設(shè)單位或者施工單位發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)重新申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。
【考點(diǎn)】
4、【題干】房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查一般應(yīng)從手機(jī)二手資料開(kāi)始。（ ）。
【選項(xiàng)】
A、A
B、B
【答案】B
【解析】本題考查的是市場(chǎng)調(diào)查的步驟。市場(chǎng)調(diào)查人員開(kāi)始時(shí)總是先收集二手資料，以判斷問(wèn)題是否部分或全部解決了，不再需要去收集成本很高的一手資料。二手資料是調(diào)查的起點(diǎn)，其優(yōu)點(diǎn)是成本及可以立即使用。
【考點(diǎn)】
5、【題干】按期末慣例法繪制的現(xiàn)金流量圖，時(shí)間軸上的時(shí)點(diǎn)n表示第（n—1）個(gè)計(jì)息周期的期末。（ ）
【選項(xiàng)】
A、A
B、B
【答案】B
【解析】本題考查的是現(xiàn)金流量圖。按期末慣例法繪制的現(xiàn)金流量圖，時(shí)間軸上的時(shí)點(diǎn)n表示第n個(gè)計(jì)息周期的期末。
【考點(diǎn)】
6、【題干】在復(fù)利計(jì)算中，年值是指在連續(xù)的各計(jì)息周期末等額支付金額的價(jià)值。（ ）
【選項(xiàng)】
A、A
B、B
【答案】A
【解析】本題考查的是復(fù)利計(jì)算。在復(fù)利計(jì)算中，A表示連續(xù)出現(xiàn)在各計(jì)息周期末的等額支付金額，簡(jiǎn)稱年值。
【考點(diǎn)】
7、【題干】在房地產(chǎn)投資分析中，如果沒(méi)有考慮通貨膨脹對(duì)收益現(xiàn)金流的影響，則可適當(dāng)調(diào)低折現(xiàn)率估計(jì)值。（ ）
【選項(xiàng)】
A、A
B、B
【答案】A
【解析】本題考查的是通貨膨脹的影響。如果在收益現(xiàn)金流估算過(guò)程中沒(méi)有考慮通貨膨脹的影響，則可在選擇折現(xiàn)率時(shí)適當(dāng)考慮（適當(dāng)調(diào)低折現(xiàn)率估計(jì)）。
【考點(diǎn)】
8、【題干】由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所需要的開(kāi)發(fā)資金較多，流動(dòng)負(fù)債數(shù)額較大，所以流動(dòng)率相對(duì)較低。
【選項(xiàng)】
A、A
B、B
【答案】B
【解析】本題考查的是流動(dòng)比率。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所需開(kāi)發(fā)資金較多，且本身并不擁有大量的資本金一般來(lái)源于長(zhǎng)、短期借款。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目通常采取預(yù)售期房的方式籌資金。這些特點(diǎn)使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的流動(dòng)負(fù)債數(shù)額較大，流動(dòng)比率相對(duì)較低。
【考點(diǎn)】
9、【題干】在其他風(fēng)險(xiǎn)因素不發(fā)生變化的情況下，最高運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率越高，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。（ ）。
【選項(xiàng)】
A、A
B、B
【答案】A
【解析】本題考查額是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析。最高運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率，是指滿足投資者預(yù)期收益目標(biāo)時(shí)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率。最高運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率越高，說(shuō)明投資項(xiàng)目抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。
【考點(diǎn)】
10、【題干】從決策類型上看，房地產(chǎn)投資決策通常屬于確定型決策。（ ）
【選項(xiàng)】
A、A
B、B
【答案】B
【解析】本題考查的是決策的概念。房地產(chǎn)投資通常屬于風(fēng)險(xiǎn)型或不確定型的群體管理決策。
【考點(diǎn)】
11【題干】在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究中，資金籌措計(jì)劃是以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金使用計(jì)劃和銷售收入計(jì)劃為基礎(chǔ)，確定資金的來(lái)源和相應(yīng)的數(shù)量。（ ）
【選項(xiàng)】
A、A
B、B
【答案】A
【解析】本題考查的是收入估算與資金籌措。資金的籌措計(jì)劃，要以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金使用計(jì)劃和銷售收入計(jì)劃為基礎(chǔ)，確定資金的來(lái)源和相應(yīng)的數(shù)量。
【考點(diǎn)】
12、【題干】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)行的債券因?yàn)橛泄潭ǖ钠泵胬屎推谙�，所以其市�?chǎng)價(jià)格比股票價(jià)格穩(wěn)定。（ ）
【選項(xiàng)】
A、A
B、B
【答案】A
【解析】本題考查的是證券市場(chǎng)的分類。債券因有固定的票面利率和期限，其市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)股票價(jià)格而言比較穩(wěn)定。
【考點(diǎn)】
13、【題干】政府儲(chǔ)備土地的抵押價(jià)值為市場(chǎng)估價(jià)價(jià)值扣除應(yīng)當(dāng)上繳政府的土地出讓收益。（ ）
【選項(xiàng)】
A、A
B、B
【答案】A
【解析】本題考查的是土地儲(chǔ)備貸款。政府儲(chǔ)備土地設(shè)定抵押權(quán)的價(jià)值，為市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值扣除應(yīng)當(dāng)上繳政府的土地出讓收益。
【考點(diǎn)】
14、【題干】在收益性物業(yè)管理中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)租戶的人身安全和財(cái)務(wù)安全負(fù)主要責(zé)任。（ ）
【選項(xiàng)】
A、A
B、B
【答案】B
【解析】本題考查的是安全保衛(wèi)，保障租戶人身和財(cái)產(chǎn)的安全，通常是業(yè)主的義務(wù)。物業(yè)管理人員應(yīng)就物業(yè)的安全保衛(wèi)計(jì)劃向業(yè)主提供專業(yè)意見(jiàn)，并代表業(yè)主實(shí)施該計(jì)劃。
【考點(diǎn)】
15、【題干】在大型購(gòu)物中心的物業(yè)管理中，購(gòu)物中心內(nèi)公用面積的維護(hù)費(fèi)用，通常提按鈕租戶獨(dú)立承租的面積與購(gòu)物中心可出租總面積額比例分?jǐn)�。�?）
【選項(xiàng)】
A、A
B、B
【答案】A
【解析】本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)的租約。大型購(gòu)物中心內(nèi)的公用面積，一般包括大堂入口、電梯和自動(dòng)扶梯、顧客休息處、走廊及其他公用的面積。公用面積的維護(hù)費(fèi)用，通常按租戶獨(dú)立承租的面積與購(gòu)物中心可出租總面積的比例分?jǐn)偂?/p>
【考點(diǎn)】
四、簡(jiǎn)答題
1、【題干】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目占地面積66667m2，容積率為2.0，土地取得成本為60000萬(wàn)元。項(xiàng)目可出售面積為120000m2，其中：高層住宅60000m2;多層住宅50000m2;商鋪10000m2。各類房屋的綜合造價(jià)分別為：高層住宅3800元/m2;多層住宅2700元/m2;商鋪3000m2;其他不可售建筑物的綜合造價(jià)按上述三類房屋的加權(quán)單位綜合造價(jià)計(jì)算。財(cái)務(wù)費(fèi)用8000萬(wàn)元。各類房屋預(yù)計(jì)銷售均價(jià)分別為高層住宅9500元/m2;多層住宅12000元/m2;商鋪26000元/m2。銷售費(fèi)用為銷售收入的2%;銷售稅費(fèi)為銷售收入的6.5%。請(qǐng)計(jì)算該項(xiàng)目的保本加權(quán)銷售均價(jià)及其預(yù)計(jì)加權(quán)銷售均比的比率。
【答案】假定該項(xiàng)目的保本加權(quán)銷售均價(jià)為A元/m2
則銷售收入等于120000A
銷售費(fèi)用=銷售收入×2%=120000A×2%=2400A
銷售稅費(fèi)=銷售收入×6.5%=120000A×6.5%=7800A
建筑面積=項(xiàng)目占地面積×容積率=66667×2=133334m2
可出售面積中，高層、多層、商鋪所占的比例分別為：
60000/120000=50%
50000/120000=41.67%
10000/120000=8.33%
不可出售建筑面積=133334—120000=13334m2
不可售建筑物綜合造價(jià)=（3800×50%+2700×41.67%+3000×8.33%）=3274.99元/m2
該項(xiàng)目造價(jià)=13334×3274.99+60000×3800+50000×2700+10000×3000=436668716.7元=43666.872
土地取得成本=60000萬(wàn)元
財(cái)務(wù)費(fèi)用=8000萬(wàn)元
當(dāng)保本時(shí)，銷售收入—銷售費(fèi)用—銷售稅費(fèi)=土地取得成本+該項(xiàng)目造價(jià)+財(cái)務(wù)費(fèi)用
=（120000A—2400A—7800A）/10000=60000+43666.872+8000
A=10170.023
保本加權(quán)銷售均價(jià)為101701.023元/m2
預(yù)計(jì)加權(quán)銷售均價(jià)=9500×50%+12000×41.67%+26000×8.33%=11916.2
保全加權(quán)銷售均價(jià)與預(yù)計(jì)銷售均價(jià)的比值為：10170.023/11916.2d=0.8535
【考點(diǎn)】
2。某投資者以8000萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)一閑置舊樓房擬將其改造成寫(xiě)字樓和酒店，經(jīng)營(yíng)20年后轉(zhuǎn)售。裝修改造費(fèi)用5000萬(wàn)元，裝修改造期為1年。改造后，寫(xiě)字樓可供出租面積為10000m2，酒店客房210間。改造完成后，該項(xiàng)目即開(kāi)始經(jīng)營(yíng)。前四年寫(xiě)字樓年租金960元/m2，出租率85%;客房平均價(jià)格為每天180元/間，入住率90%;其他收入為600萬(wàn)元/年;運(yùn)營(yíng)費(fèi)用收入的45%。該投資者決定在第6年對(duì)該樓進(jìn)行第二次改造，將寫(xiě)字樓中的5000m2改造成100間客房，改造期為1年，改造費(fèi)用為銀行提供的數(shù)額為2000萬(wàn)元、期限為3年、年利率8%、按年等額還本付息的抵押貸款。第二次改造期間，剩余的寫(xiě)字樓和原油的客房繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，寫(xiě)字樓租金不變，出租率為95%;客房平均價(jià)格為每天160元/間，入住率80%;其他收入為400萬(wàn)元/年;經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為收入的55%。第二次改造完成后，寫(xiě)字樓租金不變，出租率為95%;客房平均價(jià)格為每天200元/間，入住率90%;其他收入為800萬(wàn)元/年;運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為收入的50%。經(jīng)營(yíng)期結(jié)束時(shí)，該樓的轉(zhuǎn)讓凈收入為5000萬(wàn)元。假設(shè)購(gòu)樓費(fèi)用和初次裝修改造費(fèi)用發(fā)生在第1年初，其他收支發(fā)生在年末每年按365天計(jì)，項(xiàng)目的資本金目標(biāo)收益率為8%。請(qǐng)計(jì)算該項(xiàng)目資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。
【答案】前四年客房每年收入=180×365×120×90%=1241.73萬(wàn)元
前四年寫(xiě)字樓每年收入=960×10000×85%=816萬(wàn)元
其他收入為600萬(wàn)元/年
前四年年凈收益=（1241.73+816+600）×（1—45%）=1461.7515萬(wàn)元
第六年凈收益={[960×（10000—5000）×95%+160×210×80%]/10000+400}×（1—55%）=386.4096萬(wàn)元
第七年至第二十年寫(xiě)字樓每年租金收入=960×5000×95%=456萬(wàn)元
第七年至第二十年客房每年收入=200×（100+210）×365×90%=2036.7萬(wàn)元
其他收入=800萬(wàn)元/年
第七年至第二十年年凈收益=（456+2036.7+800）×（1—50%）=1646.35萬(wàn)元
資本金凈現(xiàn)值NPV=—8000—5000+1461.7515×（P/A，8%，4）×（P/F，8%，6）+（386.4096—2000）×（P/F，8%，6）+1646.35×（P/A，8%，14）×（P/F，8%，6）+5000（P/F，8%，20）=—13000+4344.657—962.1312+7643.389+892.1544=—1081.941
內(nèi)部收益率IRR=8%+1%×92.0096/（1081.941+92.0096）=8.08%
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8.2017房地產(chǎn)估價(jià)師考試測(cè)試題及答案
9.房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例與分析》試題及答案
10.2016房地產(chǎn)估價(jià)師考試案例分析全真題
房地產(chǎn)估價(jià)師考試真題及答案 2
判斷題
1.單位按職工工資的一定比例為職工繳存住房公積金，實(shí)質(zhì)是以實(shí)物形式給職工增加了一部分住房工資，從而達(dá)到促進(jìn)住房分配機(jī)制轉(zhuǎn)換的目的。 ( )
2.住房公積金實(shí)質(zhì)上就是職工的部分工資，不管是職工繳存的，還是單位繳存的，都屬于職工所有。 ( )
3.1999年，國(guó)務(wù)院頒布的《住房公積金管理?xiàng)l例》，是住房公積金管理工作的法律依據(jù)。 ( )
4.每個(gè)設(shè)區(qū)城市可依法成立兩個(gè)住房公積金管理中心。 ( )
5.有條件的地方，城鎮(zhèn)個(gè)體工商戶可申請(qǐng)繳存住房公積金。 ( )
6.目前，我國(guó)的住房公積金繳存比例擬訂后，經(jīng)本級(jí)政府審核后，報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)后執(zhí)行。 ( )
7.目前，我國(guó)的住房公積金繳存比例一般不得低于12%，原則上不高于30%。 ( )
8.職工個(gè)人住房公積金的提取，是指繳存職工因特定生活消費(fèi)或喪失繳存條件時(shí)，按照規(guī)定提取個(gè)人賬戶內(nèi)的住房公積金存儲(chǔ)余額。 ( )
9.住房公積金的提取是無(wú)限制條件的，這與繳存住房公積金的長(zhǎng)期性和互助性直接關(guān)聯(lián)。 ( )
10.職工與單位建立勞動(dòng)關(guān)系是繳存住房公積金的前提。 ( )
11.職工死亡或者被宣告死亡的，職工的繼承人、受遺贈(zèng)人可以提取職工住房公積金賬戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額。 ( )
12.單位不為職工出具提取證明的，職工無(wú)法提取住房公積金。 ( )
13.職工提取住房公積金時(shí)由住房公積金管理委員會(huì)核準(zhǔn)。 ( )
14.住房公積金的使用包括職工個(gè)人對(duì)其住房公積金的使用和住房公積金管理中心對(duì)歸集的住房公積金的運(yùn)用兩個(gè)方面。 ( )
15.個(gè)人住房貸款是住房公積金使用的中心內(nèi)容和主要形式。 ( )
16.管理中心或者受托銀行要一次性告知職工需要提交的文件和資料，職工按要求提交文件資料后，應(yīng)當(dāng)在12個(gè)工作日內(nèi)辦完貸款手續(xù)。 ( )
17.職工住房公積金自存入職工住房公積金個(gè)人賬戶之日起計(jì)息，按月結(jié)息，本息逐月結(jié)轉(zhuǎn)。 ( )
18.個(gè)人住房公積金貸款遇法定利率調(diào)整，貸款期限在5年以內(nèi)的，實(shí)行合同利率，不分段計(jì)息。 ( )
19.公積金存款利率不論期限多長(zhǎng)均按一年期定額存款付息，不可按五年期或更長(zhǎng)期限的定額存款利率計(jì)算，以免提高公積金抵押貸款的利率。 ( )(2002年試題)
20.個(gè)人住房公積金貸款利率實(shí)行一年一定，遇法定利率調(diào)整，貸款期在1年以內(nèi)的，實(shí)行合同利率，貸款期限在1年以上的，于下年初開(kāi)始，按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。( )
21.單位和個(gè)人分別在不超過(guò)職工本人上一年度月平均工資18%的幅度內(nèi)，其實(shí)際繳存的住房公積金，允許在個(gè)人應(yīng)納稅所得額中扣除。 ( )
22.單位和職工個(gè)人繳存住房公積金的月平均工資不得超過(guò)職工工作地所在設(shè)區(qū)城市上一年度職工平均工資的3倍，具體標(biāo)準(zhǔn)按照各地有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 ( )
23.個(gè)人住房公積金作為儲(chǔ)蓄性專項(xiàng)基金存款，免征個(gè)人所得稅，但其利息應(yīng)征稅。 ( )(2005年試題)
24.個(gè)人實(shí)際領(lǐng)(支)取原提存的住房公積金時(shí)，應(yīng)征收個(gè)人所得稅。 ( )
25.目前，管理中心對(duì)住房公積金收支業(yè)務(wù)一般采用權(quán)責(zé)發(fā)生制原則進(jìn)行核算。 ( )
26.住房公積金的增值收益除了提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和中心的管理費(fèi)用之外，作為城市廉租住房建設(shè)的補(bǔ)充資金，保障低收入人群的基本住房需求。 ( )
參考答案與解析
1.【正確答案】：錯(cuò)
【答案解析】：參見(jiàn)教材P263，單位按職工工資的'一定比例為職工繳存住房公積金，實(shí)質(zhì)是以住房公積金的形式給職工增加了一部分住房工資，從而達(dá)到促進(jìn)轉(zhuǎn)換住房分配機(jī)制的目的。
2.【正確答案】：對(duì)
【答案解析】：參見(jiàn)教材P263，單位按職工工資的一定比例為職工繳存住房公積金，實(shí)質(zhì)是以住房公積金的形式給職工增加了一部分住房工資，從而達(dá)到促進(jìn)轉(zhuǎn)換住房分配機(jī)制的目的。
3.【正確答案】：對(duì)
【答案解析】：參見(jiàn)教材P264，1999年，國(guó)務(wù)院頒布的《住房公積金管理?xiàng)l例》，是住房公積金管理工作的法律依據(jù)。
4.【正確答案】：錯(cuò)
【答案解析】：參見(jiàn)教材P264，住房公積金管理中心運(yùn)作是指每個(gè)設(shè)區(qū)城市依法成立一個(gè)住房公積金管理中心。
5.【正確答案】：對(duì)
【答案解析】：參見(jiàn)教材P265，有條件的地方，城鎮(zhèn)單位聘用進(jìn)城務(wù)工人員，單位和職工可繳存住房公積金，城鎮(zhèn)個(gè)體、工商戶、自由職業(yè)人員可申請(qǐng)繳存住房公積金。
6.【正確答案】：錯(cuò)
【答案解析】：參見(jiàn)教材P265，具體繳存比例由住房公積金管理委員會(huì)擬訂，經(jīng)本級(jí)政府審核后，報(bào)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。
7.【正確答案】：錯(cuò)
【答案解析】：參見(jiàn)教材P265，單位和職工繳存比例不應(yīng)低于5%，不高于12%。
8.【正確答案】：錯(cuò)
【答案解析】：參見(jiàn)教材P266，職工個(gè)人住房公積金的提取，是指繳存職工因特定住房消費(fèi)或喪失繳
房地產(chǎn)估價(jià)師考試真題及答案 3
試題：
1、集資、合作建房都是經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的組成部分。 ( )
2、農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，只能使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑用地。 ( )
3、國(guó)家對(duì)集體土地征收或征用后，土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。 ( )
4、農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織按協(xié)議將土地使用權(quán)作為聯(lián)營(yíng)條件的，必須計(jì)算土地補(bǔ)償費(fèi)和各種補(bǔ)助費(fèi)。 ( )
5、雖然被拆迂房屋的'使用性質(zhì)股以房屋權(quán)屬證書(shū)及權(quán)屬檔案記載為準(zhǔn)，但拆遷人與被拆遷人對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。 ( )
6、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓受托的城市房屋拆遷估價(jià)業(yè)務(wù)。 ( )
7、根據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》的規(guī)定，承擔(dān)城市房屋拆遷估價(jià)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)須由拆遷主管部門(mén)指定。 ( )
8、新設(shè)立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后應(yīng)當(dāng)在法定時(shí)間內(nèi)向登記機(jī)關(guān)所在地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案。 ( )
9、建設(shè)單位自領(lǐng)取建筑工程施工許可證之日起3個(gè)月內(nèi)開(kāi)工。如經(jīng)批準(zhǔn)可以延期一次，但不得超過(guò)3個(gè)月。 ( )
10、經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，建筑藝術(shù)造型有特殊要求的，其設(shè)計(jì)可以直接發(fā)包。 ( )
11、根據(jù)國(guó)務(wù)院有關(guān)規(guī)定，自2005年6月1日起.商品房預(yù)購(gòu)人可以將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓。 ( )
12、抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)。 ( )
13、如果抵押房地產(chǎn)是抵押人扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院不得拍賣、變賣或者抵債。 ( )
14、權(quán)屬有爭(zhēng)議的房屋由登記機(jī)關(guān)代為登記，并代領(lǐng)房屋權(quán)屬證書(shū)。 ( )
15、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、房地產(chǎn)抵押合同和房屋租賃合同均為要式合同。 ( )
16、國(guó)務(wù)院將房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)列為國(guó)家行政許可項(xiàng)目，( )
17、一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)由建設(shè)部審批。 ( )
18、房屋租賃代理收費(fèi)，以半月至一月成交租金額為標(biāo)準(zhǔn)，由雙方協(xié)商一次性收取。 ( )
19、商品房前期物業(yè)管理的委托方為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。 ( )
20、住房共用部位共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有。 ( )
答案
1、√
2、√
3、×
4、×
5、√
6、√
7、×
8、√
9、×
10、√
11、×
12、√
13、√
14、×
15、√
16、√
17、√
18、√
19、√
20、√
房地產(chǎn)估價(jià)師考試真題及答案 4
1.有一宗耐用年限為40年的工業(yè)生產(chǎn)用房，已經(jīng)實(shí)際使用了5年，其建筑總面積為1000m2，重置價(jià)格為1200元/ m2，殘值率為5%，用定額法計(jì)算出建筑物的現(xiàn)值為( )萬(wàn)元。
A.105.75
B.117.15
C.105
D.115
答案：A
2.通過(guò)土地重劃或調(diào)整后，土地利用價(jià)值會(huì)提高，地價(jià)會(huì)立即隨之上漲，這反過(guò)來(lái)也說(shuō)明了( )對(duì)地價(jià)的影響。
A.土地面積
B.地質(zhì)條件
C.土地位置
D.土地形狀
答案：D
3.估價(jià)上的折舊注重的是( )。
A.原始取得價(jià)值的減價(jià)修正
B.原始取得價(jià)格的攤銷與回收
C.重置價(jià)格的攤銷與回收
D.價(jià)值的減價(jià)修正
答案：D
4.某宗房地產(chǎn)1993年10月建成，在2003年10月預(yù)評(píng)估其現(xiàn)值，經(jīng)估價(jià)人員判定認(rèn)為該宗物業(yè)尚可使用40年，假若殘值率為0，按直線法確定其成新率為( )%
A.60
B.70
C.80
D.90
答案：C
5.房地產(chǎn)按開(kāi)發(fā)程度來(lái)劃分，其中包括以下( )類。
A.生地：是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地.農(nóng)地
B.毛地：是指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，且已經(jīng)完成房屋拆遷補(bǔ)償安置的土地
C.熟地：具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且土地平整，但尚未完成房屋拆遷補(bǔ)償安置的`土地
D.現(xiàn)房：是地上建筑物己建成，可直接使用的房地產(chǎn)
答案：AD
6.關(guān)于收益法適用的條件是( )
A.房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能較準(zhǔn)確地量化
B.房地產(chǎn)將出租或出售
C.有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)
D.房地產(chǎn)將用于商業(yè)用途
答案：A
7.關(guān)于長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用的對(duì)象，下列最佳表述為：( )。
A.從短期內(nèi)難以看出房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)規(guī)律和趨勢(shì)，但從長(zhǎng)期來(lái)看，可以顯現(xiàn)出一定的變動(dòng)規(guī)律和發(fā)展趨勢(shì)的房地產(chǎn)
B.從短期內(nèi)或長(zhǎng)期內(nèi)都難以看出房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)規(guī)律和趨勢(shì)，但從長(zhǎng)期來(lái)看，可以找到一定的時(shí)間序列數(shù)據(jù)，利用這些數(shù)據(jù)可以推知未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)的房地產(chǎn)房地產(chǎn)估價(jià)師
C.目前沒(méi)有開(kāi)發(fā)，但未來(lái)將會(huì)進(jìn)行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)，由于目前無(wú)類似價(jià)格可以比較，但根據(jù)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)一定地找到類似比較案例的房地產(chǎn)
D.房地產(chǎn)價(jià)格通常從短期內(nèi)難以看出房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)規(guī)律和趨勢(shì)，但從長(zhǎng)期來(lái)看，會(huì)顯現(xiàn)出一定的變動(dòng)規(guī)律和發(fā)展趨勢(shì)。長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用于價(jià)格無(wú)明顯季節(jié)波動(dòng)的房地產(chǎn)
答案：D
8.估價(jià)程序是指房地產(chǎn)估價(jià)全過(guò)程中的各項(xiàng)具體工作，按照其內(nèi)在聯(lián)系性所排列出的先后進(jìn)行排序。房地產(chǎn)估價(jià)的一般程序包括以下幾個(gè)方面，排序正確的是( )2016房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》精選練習(xí)題房產(chǎn)估價(jià)師。
�、贁M定估價(jià)作業(yè)方案;②受理估價(jià)委托及明確估價(jià)基本事項(xiàng)(包括明確估價(jià)目的估價(jià)對(duì)象.估價(jià)時(shí)點(diǎn));③搜集估價(jià)所需資料;④獲取估價(jià)業(yè)務(wù);⑤選定估價(jià)方法測(cè)算：⑥實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象;⑦確定估價(jià)結(jié)果;⑧撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告并審核;⑨估價(jià)資料歸檔;⑩交付估價(jià)報(bào)告
A.①③④②⑥⑤⑦⑧⑩⑨
B.①③④②⑥⑨⑤⑦⑧⑩
C.④②①③⑥⑤⑦⑧⑩⑨
D.④②①③⑥⑨⑤⑦⑧⑩
答案：C
9.商業(yè)用地房地產(chǎn)位置的優(yōu)劣主要取決于( )。
A.周圍環(huán)境狀況，安寧程度
B.位置有利于原料和產(chǎn)品的運(yùn)輸
C.交通是否便捷及離市中心的遠(yuǎn)近
D.繁華程度，臨街狀況
答案：D
10.應(yīng)歸檔的估價(jià)資料包括( )。
A.估價(jià)項(xiàng)目來(lái)源和接洽情況記錄
B.與委托人簽訂的估價(jià)委托合同
C.向委托人出具的估價(jià)報(bào)告(包括附件)和實(shí)地查勘記錄
D.估價(jià)過(guò)程中的不同意見(jiàn)和估價(jià)包括定稿之前的重大調(diào)整或者修改意見(jiàn)記錄
E.估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)認(rèn)為有必要保存的其他估價(jià)資料
答案：BCDE
11.某建筑物實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年，估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為( )。
A.43.2%
B.50%
C.56.8%
D.70%
答案：C
12.在估價(jià)中選取4個(gè)可比實(shí)例：甲成交價(jià)格4800元/m2，建筑面積100m2，首次付清24萬(wàn)元，其余半年后支付16萬(wàn)元，一年后支付8萬(wàn)元;乙成交價(jià)格 5000元/m2，建筑面積120m2，首次支付24萬(wàn)元，半年后付清余額36萬(wàn)元;丙成交價(jià)格4700元/m2，建筑面積90m2，成交時(shí)一次付清：丁成交價(jià)格4760元/m2，建筑面積110m2，成交時(shí)支付20萬(wàn)元，一年后付清32.36萬(wàn)元。已知折現(xiàn)率為10%，那么這4個(gè)可比實(shí)例單價(jià)的高低排序?yàn)? )。
A.甲乙丙丁
房地產(chǎn)估價(jià)師考試真題及答案 5
1、隔墻的類型很多，按構(gòu)造方式可以分為( )。
A.普通式隔墻
B.塊材式隔墻
C.立筋式隔墻
D.板材式隔墻
2、所謂先行負(fù)責(zé)，指只要拍賣標(biāo)的確實(shí)存在應(yīng)告知而未告知的瑕疵，則無(wú)論該責(zé)任應(yīng)由誰(shuí)承擔(dān)，均由( )先行負(fù)責(zé)。
A.委托人
B.拍賣人
C.競(jìng)買(mǎi)人
D.買(mǎi)受人
3、對(duì)商業(yè)銀行規(guī)定的表述正確的是( )。
A.農(nóng)村合作商業(yè)銀行的注冊(cè)資本最低限額為1億元人民幣
B.商業(yè)銀行資本充足率不高于8%
C.貸款余額與存款余額的比例不得超過(guò)25%
D.對(duì)同一借款人的貸款余額與商業(yè)銀行的資本余額的比例不得超過(guò)10%
4、通常被成為表外業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行中間業(yè)務(wù)是( )。
A.結(jié)算類中間業(yè)務(wù)
B.擔(dān)保型中間業(yè)務(wù)
C.融資型中間業(yè)務(wù)
D.衍生金融工具業(yè)務(wù)
5、下列不是銀行信用的主要特點(diǎn)的是( )。
A.是國(guó)家調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的重要手段
B.其他形式信用的發(fā)展往往離不開(kāi)銀行信用的支持
C.可以彌補(bǔ)商業(yè)信用的不足
D.銀行信用支配其他商業(yè)信用
6、下列表述錯(cuò)誤的是( )。
A.股票是確認(rèn)股東地位和股東權(quán)的憑證，而認(rèn)股權(quán)證則是購(gòu)買(mǎi)股票的權(quán)力憑證
B.股票和股單的作用都是用于證明股東的出資和股東的股份證書(shū)
C.股票是有限責(zé)任公司發(fā)給股東的出資憑證和確認(rèn)股東地位的憑證
D.股單不能在市場(chǎng)上自由流通
7、下列對(duì)于水泥及其分類，說(shuō)法正確的是( )。
A.水泥呈粉末狀，是一種經(jīng)過(guò)物理化學(xué)反應(yīng)過(guò)程能由塑性漿體變成堅(jiān)硬的石狀體，并能將散粒狀材料膠結(jié)成為整體的水硬性膠凝材料;在工程中最常用的是硅酸鹽系列水泥
B.凡是由硅酸鹽水泥熟料、O～5%的石灰石或�；郀t礦渣、適量石膏磨細(xì)而制成的水硬性膠凝材料，稱為硅酸鹽水泥
C.由硅酸鹽水泥熟料、6%～15%的混合材料、適量的石膏磨細(xì)制成的水硬性膠凝材料，稱為硅酸鹽水泥
D.為了改善水泥的性能，調(diào)節(jié)水泥強(qiáng)度等級(jí)，在水泥的生產(chǎn)過(guò)程中，在水泥中加入一些天然的或人工的礦物材料，稱這些礦物材料為水泥混合材料
8、股份證書(shū)的表現(xiàn)形式是股票。( )
A.對(duì)
B.錯(cuò)
9、保險(xiǎn)合同的主體包括( )。
A.當(dāng)事人、關(guān)系人和代理人
B.當(dāng)事人、關(guān)系人和公估人
C.當(dāng)事人、關(guān)系人和輔助人
D.當(dāng)事人、關(guān)系人和經(jīng)紀(jì)人
10、下列屬于委托拍賣合同的內(nèi)容的是( )。
①委托人、拍賣人的姓名或者名稱、住所;②拍賣標(biāo)的的名稱、規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量;③委托人提出的保留價(jià);④拍賣的時(shí)間、地點(diǎn);⑤拍賣標(biāo)的交付或者轉(zhuǎn)移的時(shí)間、方式：⑥傭金及其支付的方式、期限;⑦價(jià)款的支付、期限;⑧違約責(zé)任;⑨雙方約定的其他事項(xiàng)
A.①②③④⑤⑥⑦⑧⑨
B.①②④⑤⑥⑦⑧⑨
C.①②③④⑥⑦⑧⑨
D.①②③④⑤⑦⑧⑨
參考答案：
1、BCD 2、B 3、D 4、B 5、D 6、C 7、ABD 8、B 9、C 10、A
試題(二)
1、下列表述正確的`是( )。
A.自營(yíng)貸款期限最長(zhǎng)一般不超過(guò)10年
B.短期貸款展期期限不得超過(guò)原貸款期限
C.中期貸款展期期限不得超過(guò)原貸款期限的一半
D.長(zhǎng)期貸款展期期限不得超過(guò)3年
2、需求彈性系數(shù)的公式形式錯(cuò)誤的是( ).
A.Ed=ΔQ/ΔP
B.Ed=(ΔQ/Q)/(ΔP/P)
C.Ed=(ΔQ/ΔP)(P/Q)
D.Ed=(dQ/dP)(P/Q)
3、下列對(duì)于計(jì)算建筑面積時(shí)不計(jì)算面積的范圍說(shuō)法有誤的是( )。
A.層高小于2.2m的樓層或部位
B.屬于道路組成部分的穿過(guò)建筑物的通道(騎樓、過(guò)街樓的底層)吊腳架空層、架空走廊、檐廊
C.無(wú)永久性頂蓋的場(chǎng)館看臺(tái)、室外樓梯、架空走廊、露臺(tái)等
D.消防水池
4、下列關(guān)于工程索賠的說(shuō)法不正確的是( )。
A.在工程承包合同履行中，當(dāng)事人一方由于另外一方未履行合同所規(guī)定的義務(wù)時(shí)向另外一方提出賠償要求的行為屬于工程索賠
B.在工程承包合同履行中，當(dāng)事人一方由于出現(xiàn)了由對(duì)方承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)而遭受損失時(shí)向另外一方提出賠償要求的行為屬于工程索賠
C.工程索賠是單向的
D.工程索賠包括承包人向發(fā)包人的索賠和發(fā)包人向承包人的索賠
5、無(wú)差異曲線的特點(diǎn)包括( )。
A.一條從左上方向右下方傾斜的曲線
B.同一曲線上各點(diǎn)總效用相同，而不同曲線代表不同總效用
C.任意兩條無(wú)差異曲線不能相交
D.無(wú)差異曲線均凸向原點(diǎn)
6、下列不屬于形成權(quán)的是( )。
A.撤銷權(quán)
B.解除權(quán)
C.債權(quán)請(qǐng)求權(quán)
D.追認(rèn)權(quán)
7、以天、月、季為時(shí)距的動(dòng)態(tài)序列，通過(guò)擴(kuò)大時(shí)距合并為以年為時(shí)距的動(dòng)態(tài)序列，可以消除( )的影響。
A.時(shí)距短
B.時(shí)距長(zhǎng)
C.季節(jié)波動(dòng)
D.偶然因素
8、建筑工程安裝工程間接費(fèi)由規(guī)費(fèi)、企業(yè)
管理費(fèi)組成，下列屬于規(guī)費(fèi)的是( )。
A.工程排污費(fèi)
B.社會(huì)保障費(fèi)
C.教育費(fèi)附加
D.住房公積金
9、下列關(guān)于保險(xiǎn)分類的敘述有誤的一項(xiàng)是( )。
A.以保險(xiǎn)基金來(lái)源的不同劃分，可分為商業(yè)保險(xiǎn)、社會(huì)保險(xiǎn)與政策保險(xiǎn)
B.以被保險(xiǎn)標(biāo)的的不同性質(zhì)為標(biāo)準(zhǔn)，可將商業(yè)保險(xiǎn)分為財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)與人壽保險(xiǎn)
C.以保險(xiǎn)的實(shí)施形式劃分，可將保險(xiǎn)分為自愿保險(xiǎn)與強(qiáng)制保險(xiǎn)
D.以保險(xiǎn)人承保危險(xiǎn)的數(shù)量為標(biāo)準(zhǔn)，可將保險(xiǎn)分為單一危險(xiǎn)保險(xiǎn)與綜合危險(xiǎn)保險(xiǎn)
10、甲委托乙公司代其購(gòu)買(mǎi)商品房，乙以甲的名義與丙公司訂立商品房買(mǎi)賣合同，由此而產(chǎn)生的合同權(quán)利義務(wù)，直接由( )承受，甲是( )，乙公司是( )，丙公司是( )。
A.甲、被代理人、行為人、第三人
B.甲、被代理人、代理人、第三人
C.乙、行為人、代理人、相對(duì)人
D.乙、行為人、相對(duì)人、第三人
參考答案：
1、ABCD 2、A 3、D 4、C 5、ABCD 6、C 7、C 8、ABD 9、B 10、B
房地產(chǎn)估價(jià)師考試真題及答案 6
1、保險(xiǎn)公司在分配當(dāng)年利潤(rùn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)提取稅后利潤(rùn)的（）作為法定公積金。
A.10%
B.15%
C.20%
D.30%
【答案】 A
2、(2017真題)投保房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，因雷擊引起火災(zāi)造成被保險(xiǎn)人房屋損壞，則保險(xiǎn)價(jià)值按（）確定。
A.賬面原值
B.房屋現(xiàn)值
C.重置價(jià)值
D.賬面原值加成
【答案】 C
3、在水污染中，主要由城市化造成的是（）。
A.工業(yè)污染源
B.生活污染源
C.農(nóng)業(yè)污染源
D.輻射污染源
【答案】 B 4、2012年5月1日，王某向甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱甲企業(yè)）購(gòu)買(mǎi)了一套80m2的住房，單價(jià)為8000元/m2，并可以使用其住房公積金。這是他購(gòu)買(mǎi)的第一套自住普通住房，現(xiàn)已辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記。入住后，王某發(fā)現(xiàn)購(gòu)房合同約定的房屋面積比房屋產(chǎn)權(quán)登記的面積少了3m2。買(mǎi)賣雙方對(duì)房屋面積誤差的處理方式未作約定。
A.2.40
B.2.88
C.3.36
D.4.32
【答案】 B
5、容易對(duì)人的心理產(chǎn)生影響的暫時(shí)性污染是( )。
A.放射性物質(zhì)污染
B.建筑施工噪聲污染
C.生活污染
D.固體廢物污染
【答案】 B
6、商業(yè)銀行的最基本職能是（）。
A.充當(dāng)信用中介
B.變貨幣收入為貨幣資本
C.充當(dāng)支付中介
D.創(chuàng)造派生存款和信用流通工具
【答案】 A 7、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，有定價(jià)權(quán)限的人民政府價(jià)格主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定（）。
A.相應(yīng)的標(biāo)定價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布
B.相應(yīng)的市場(chǎng)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布
C.相應(yīng)的成本價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布
D.相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布
【答案】 D
8、掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，掛牌時(shí)間應(yīng)不少于（）個(gè)工作日。
A.5
B.7
C.10
D.15
【答案】 C
9、下列關(guān)于全民所有制企業(yè)同農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織共同投資興辦的聯(lián)營(yíng)企業(yè)所使用的集體土地的表述中，正確的是（）。
A.由全民所有制企業(yè)向有關(guān)部門(mén)提出用地申請(qǐng)
B.經(jīng)批準(zhǔn)使用的土地，必須按照國(guó)家建設(shè)用地的規(guī)定征地
C.不計(jì)算土地補(bǔ)償費(fèi)和各種補(bǔ)助費(fèi)
D.農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可按照協(xié)議將土地使用權(quán)作為聯(lián)營(yíng)條件
【答案】 D
10、下列貨幣政策工具中，屬于選擇性貨幣政策工具的是（）。
A.法定存款準(zhǔn)備金率
B.再貼現(xiàn)利率
C.公開(kāi)市場(chǎng)業(yè)務(wù)
D.貸款額度控制
【答案】 D
11、下列關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的表述錯(cuò)誤的是（）。
A.建設(shè)用地使用權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立應(yīng)當(dāng)?shù)怯�，不登記則不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力
B.不動(dòng)產(chǎn)的面積發(fā)生變化、權(quán)利人名稱發(fā)生變化時(shí)，應(yīng)申請(qǐng)變更登記
C.權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記
D.不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)預(yù)登記
【答案】 D
12、（2013年真題）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在每一注冊(cè)有效期內(nèi)，最少應(yīng)接受（）學(xué)時(shí)的繼續(xù)教育。
A.30
B.60
C.90
D.120
【答案】 D
13、經(jīng)濟(jì)適用住房的土地使用權(quán)全部是（）供給。
A.出租
B.出讓
C.劃撥
D.置換
【答案】 C
14、(2017真題)商品房預(yù)售合同的主要內(nèi)容不包括（）。
A.人均面積分?jǐn)?/p>
B.面積差異處理方式
C.前期物業(yè)管理
D.商品房質(zhì)量及保修責(zé)任
【答案】 A
15、李某與w房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂了商品房預(yù)售合同，預(yù)測(cè)建筑面積為100㎡。后經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，李某所預(yù)購(gòu)商品房實(shí)測(cè)建筑面積為95㎡，其面積誤差比為（）。
A.-3%
B.3%
C.-5%
D.5%
【答案】 C
16、李某自用位于地下的工業(yè)廠房，房產(chǎn)原價(jià)為100萬(wàn)元，2013年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅最多為（）元。
A.4200 B.5040 C.5400
D.6480
【答案】 D
17、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售成套商品住宅，應(yīng)采取的銷售方式是（）。
A.按套銷售
B.返本銷售
C.按房間銷售
D.售后包租
【答案】 A
18、城鄉(xiāng)規(guī)劃報(bào)送審批前，組織編制機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法將城鄉(xiāng)規(guī)劃草案予以公告，公告的時(shí)間不得少于( )日。
A.10
B.20
C.30
D.60
【答案】 C
19、耕地占用稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人( )面積。
A.經(jīng)批準(zhǔn)占用的耕地
B.經(jīng)批準(zhǔn)占用的土地
C.實(shí)際占用的耕地
D.實(shí)際占用的建設(shè)用地
【答案】 C
20、城鎮(zhèn)土地使用稅的稅率是（）。
A.差別比率稅率
B.幅度比率稅率
C.幅度定額稅率
D.超額累進(jìn)稅率
【答案】 C
21、某城中村的待改造棚戶區(qū)，其居住用地屬于（）。
A.一類居住用地
B.二類居住用地
C.三類居住用地
D.四類居住用地
【答案】 C
22、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的法定代表人或執(zhí)行合伙人，應(yīng)是專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，且注冊(cè)后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作至少應(yīng)滿（）年。
A.2
B.3
C.4
D.5
【答案】 B
23、出讓地塊的位置、使用性質(zhì)等規(guī)劃條件，作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)依據(jù)（）提出。
A.城鎮(zhèn)體系規(guī)劃
B.土地利用總體規(guī)劃
C.修建性詳細(xì)規(guī)劃
D.控制性詳細(xì)規(guī)劃
【答案】 D
24、甲企業(yè)于2015年初，投資建設(shè)裝配式建筑構(gòu)件生產(chǎn)園區(qū)，建設(shè)期2年。規(guī)劃內(nèi)地塊面積為280000m2，該規(guī)劃地塊容積率為1.3，建筑密度為60%，主要生產(chǎn)廠房為框架結(jié)構(gòu)。甲企業(yè)在籌建過(guò)程中，以所有的其他不動(dòng)產(chǎn)為抵押，向某商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款1.
A.樁基礎(chǔ)
B.條形基礎(chǔ)
C.獨(dú)立基礎(chǔ)
D.箱型基礎(chǔ)
【答案】 C
25、甲企業(yè)于2014年3月競(jìng)得一宗100 000㎡的國(guó)有土地使用權(quán)，規(guī)劃容積率為3.0，其中20%為保障房，其余為商品房。甲企業(yè)實(shí)行保障房和商品房分區(qū)管理，商品房實(shí)際容積率為2.8，規(guī)劃區(qū)內(nèi)建筑密度為50%。經(jīng)過(guò)測(cè)算，該項(xiàng)目需要投資12億元，預(yù)期經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)2億元，該項(xiàng)目所在城市類似項(xiàng)目正常利潤(rùn)為6億元。2016年李某購(gòu)買(mǎi)了其中一套140㎡的商品房，首付40%，貸款利率4.9%，貸款年限為10年，同時(shí)就自己的信用向保險(xiǎn)人投保。
A.財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)
B.責(zé)任保險(xiǎn)
C.信用保險(xiǎn)
D.保證保險(xiǎn)
【答案】 D
26、下列房地產(chǎn)中，能夠作為拍賣標(biāo)的`物的是（）。
A.抵押的房地產(chǎn)
B.未經(jīng)共有人書(shū)面同意的共有房產(chǎn)
C.未依法取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的房產(chǎn)
D.用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的劃撥用地
【答案】 A
27、對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于（）被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。
A.房屋征收確定之日
B.簽訂房屋征收協(xié)議之日
C.房屋征收實(shí)施之日
D.房屋征收決定公告之日
【答案】 D
28、暫定級(jí)工程建設(shè)招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，只能承擔(dān)工程總投資( )萬(wàn)元人民幣以下的工程招標(biāo)代理業(yè)務(wù)。
A.10000
B.8000
C.6000
D.4000
【答案】 C
29、陳某購(gòu)買(mǎi)了江某的一套學(xué)區(qū)房，雙方為避稅，在辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)隱瞞了成交價(jià)格，后被有關(guān)部門(mén)要求房屋價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。陳某委托其表弟趙某所在的甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)做課稅評(píng)估。趙某選取了相鄰區(qū)位但不屬于學(xué)區(qū)房的成交案例進(jìn)行評(píng)估，助陳某、江某偷稅5萬(wàn)余元。陳某因無(wú)力淸償?shù)狡谧》康盅嘿J款，被訴到法院，法院裁定公開(kāi)拍賣陳某住房以清償債務(wù)，此時(shí)，趙某虛假評(píng)估的事情敗露。
A.1
B.2
C.3
D.6
【答案】 D
30、某市中心地段高檔長(zhǎng)租公寓，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)上沒(méi)有同類高檔公寓，由甲運(yùn)營(yíng)商壟斷經(jīng)營(yíng)。該長(zhǎng)租公寓小區(qū)總占地面積為100000m2，其中公共服務(wù)設(shè)施用地15000m2，道路用地5000m2，該小區(qū)容積率為5，建筑密度為50%，綠地率30%。整個(gè)小區(qū)的建筑層數(shù)均一樣，規(guī)劃總?cè)丝跒?3500人。甲運(yùn)營(yíng)商以其租金收益為基礎(chǔ)，利用資產(chǎn)證券化發(fā)行了5億元收益憑證。
A.1350
B.1929
C.2250
D.2700
【答案】 D
31、2008年，胡某以120萬(wàn)元的總價(jià)購(gòu)買(mǎi)了一套鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的住房，各項(xiàng)交易稅費(fèi)為18萬(wàn)元。2011年，胡某將該住房以240萬(wàn)元價(jià)格出售，其經(jīng)濟(jì)成本為170萬(wàn)元，正常利潤(rùn)為30萬(wàn)元。胡某將其中的100萬(wàn)元用于自己的商業(yè)項(xiàng)目之中，剩余的140萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了銀行理財(cái)產(chǎn)品。2011年，胡某擁有的甲公司辦理了火災(zāi)保險(xiǎn)、運(yùn)輸工具保險(xiǎn)，并為公司員工辦理了意外傷害保險(xiǎn)、統(tǒng)籌醫(yī)療保險(xiǎn)、社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)、勞動(dòng)工傷保險(xiǎn)和失業(yè)保險(xiǎn)。甲公司2009年末應(yīng)收賬款余額為300萬(wàn)元，2010年應(yīng)收賬款余額為460萬(wàn)元，全年累計(jì)賒銷收入為28000萬(wàn)元，平均存貨為320萬(wàn)元。2011年2月，甲公司擬以
2.3億元的價(jià)格收購(gòu)某科技公司，經(jīng)協(xié)商簽訂了收購(gòu)合同，并支付了包括定金在內(nèi)的總額為6000萬(wàn)元的首付款，余款應(yīng)于5月31日前全部支付完畢。由于銀根收緊，不能及時(shí)從銀行取得貸款，也不能采取其他方式籌集資金支付。
A.20
B.70
C.72
D.102
【答案】 B
32、要求企業(yè)對(duì)于已經(jīng)發(fā)生的交易或者事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行確認(rèn)、計(jì)量和報(bào)告，不得提前或者延后。此體現(xiàn)了( )的會(huì)計(jì)信息次要質(zhì)量要求。
A.可比性
B.實(shí)質(zhì)重于形式
C.及時(shí)性
D.謹(jǐn)慎性
【答案】 C
33、我國(guó)的國(guó)土面積是960萬(wàn)km2，2000年人口普查為12.85億人，人口密度為134人/km2.134人/km2屬于（）。
A.比例相對(duì)指標(biāo)
B.結(jié)構(gòu)相對(duì)指標(biāo)
C.動(dòng)態(tài)相對(duì)指標(biāo)
D.強(qiáng)度相對(duì)指標(biāo)
【答案】 D
房地產(chǎn)估價(jià)師考試真題及答案 7
1.由于各類次級(jí)資料來(lái)源龐雜，在市場(chǎng)研究中需要對(duì)其進(jìn)行有目的的篩選和鑒別，篩選和鑒別次級(jí)資料是克服該類資料可得性不足、相關(guān)性較差、準(zhǔn)確性不夠的過(guò)程，其基本方法包括：( )。
A.分析次級(jí)資料的來(lái)源
B.確定搜集次級(jí)資料的方法
C.了解次級(jí)資料的收集時(shí)間
D.掌握次級(jí)資料的近期變化趨勢(shì)
E.分析次級(jí)資料的類型和性質(zhì)
2.商業(yè)用房贏利潛力分析的基本步驟包括( )。
A.確定投資時(shí)期
B.估算投資回收期
C.估算投資報(bào)酬率
D.確定市場(chǎng)租金水平及變化趨勢(shì)
E.估計(jì)出需求量和供給量，確定供求缺口
3.辦公樓市場(chǎng)調(diào)研的關(guān)鍵點(diǎn)是( )。
A.成本分析
B.產(chǎn)品分析
C.市場(chǎng)區(qū)分析
D.地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析
E.相關(guān)政策分析
4.在住宅市場(chǎng)的產(chǎn)品分析中，應(yīng)從( )等幾方面進(jìn)行研究。
A.小區(qū)環(huán)境
B.物業(yè)
C.停車場(chǎng)
D.戶型結(jié)構(gòu)
E.房?jī)r(jià)
5.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的重要性在于( )。
A.有助于判斷市場(chǎng)需求量
B.有助于認(rèn)識(shí)市場(chǎng)潛力
C.有助于企業(yè)認(rèn)識(shí)市場(chǎng)
D.有助于企業(yè)獲得壟斷利潤(rùn)
E.有助于評(píng)估產(chǎn)品和服務(wù)的質(zhì)量
參考答案： 1.ACE 2.BCDE 3.BCD 4.BCD 5.ABCE2017房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》沖刺試題
1.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告基本結(jié)構(gòu)中的正文部分包括( )。
A.調(diào)研結(jié)論
B.調(diào)研問(wèn)卷
C.調(diào)研方法
D.調(diào)研目標(biāo)
E.項(xiàng)目概況
2.住宅市場(chǎng)調(diào)研的價(jià)格分析一般是要鑒別出影響住宅價(jià)格的主要因素，包括( )等方面。
A.經(jīng)濟(jì)因素
B.社會(huì)因素
C.市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)因素
D.行政與政治因素
E.住宅內(nèi)在和周邊環(huán)境因素
3.在商業(yè)用房的`市場(chǎng)調(diào)研中，為保證典型性分析的客觀性，通常采用的典型性抽樣標(biāo)準(zhǔn)大致有( )，并依此標(biāo)準(zhǔn)來(lái)選取一定的樣本展開(kāi)深人調(diào)查。
A.區(qū)位
B.規(guī)模
C.環(huán)境
D.經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域
E.裝修標(biāo)準(zhǔn)
4.房地產(chǎn)投資決策科學(xué)、理性與否，與決策賴以形成的數(shù)據(jù)的客觀性密切相關(guān)，而客觀數(shù) 據(jù)的重要來(lái)源就是直接的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研，下列( )屬于現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研方法。
A.觀察法
B.試驗(yàn)法
C.投射法
D.詢問(wèn)法
E.小組訪談法
5.在確定房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課題時(shí)，可以從( )人手確定。
A.分析市場(chǎng)環(huán)境
B.進(jìn)行定性調(diào)研
C.分析二手資料
D.分析對(duì)手信息
E.與各行業(yè)專家討論
參考答案：
1.ACDE .ABDE 3.ABD 4.ABD5.BC
房地產(chǎn)估價(jià)師考試真題及答案 8
1、 某企業(yè)開(kāi)發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/㎡，正常開(kāi)發(fā)成本為1500元/㎡，管理費(fèi)用為前兩項(xiàng)的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費(fèi)用為100元/㎡直接成本利潤(rùn)率為6%，則開(kāi)發(fā)后的地價(jià)為( )元/㎡。
A.1840
B.2840
C.2966
D.3000
標(biāo)準(zhǔn)答案：D
2、 某宗房地產(chǎn)建筑物建成于1991年10月1日，經(jīng)濟(jì)壽命為60年。后于1996年10月1日補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年(從補(bǔ)辦之日算起)。2006年10月l日對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)計(jì)算，該房地產(chǎn)的土地重新購(gòu)建價(jià)格為2000萬(wàn)元，建筑物重新購(gòu)建價(jià)格為3000萬(wàn)元，殘值率為0。則在估價(jià)時(shí)點(diǎn)(2006年10月l日)該房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值為( )萬(wàn)元。
A.4091
B.4182
C.4250
D.5000
E.4454.54
標(biāo)準(zhǔn)答案：E
3、 某幢寫(xiě)字樓，建筑物重新購(gòu)建價(jià)格為2000萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年2016年房地產(chǎn)估價(jià)師考前模擬試題2016年房地產(chǎn)估價(jià)師考前模擬試題。其中，門(mén)窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為10萬(wàn)元;裝修的重置價(jià)格為200萬(wàn)元，平均壽命為5年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為4年;設(shè)備的重置價(jià)格為250萬(wàn)元，平均壽命為15年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為9年。假設(shè)殘值率均為零，則該幢寫(xiě)字樓的物質(zhì)折舊額為( )萬(wàn)元。
A.400
B.628
C.656
D.700
標(biāo)準(zhǔn)答案：B
4、 某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補(bǔ)辦了土地出讓使權(quán)手續(xù)，出讓年限為50年(自補(bǔ)辦之日算起)。在2006年1月時(shí)，建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟(jì)壽命為45年，則在計(jì)算建筑物折舊時(shí)，經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)取為( )年2016年房地產(chǎn)估價(jià)師考前模擬
A.45
B.50
C.52
D.55
標(biāo)準(zhǔn)答案：C
5、 某在建工程，土地使用權(quán)年限為50年，自取得權(quán)證日起開(kāi)工。預(yù)計(jì)該項(xiàng)目建成后的'建筑面積為17500㎡，年凈收益為350萬(wàn)元。目前該項(xiàng)目已建設(shè)2年，估計(jì)至項(xiàng)目建成還需2.5年。已知市場(chǎng)同類房地產(chǎn)報(bào)酬率為7%，則評(píng)估該項(xiàng)目續(xù)建完成時(shí)的總價(jià)值為( )萬(wàn)元。
A.3758.57
B.3942.03
C.3966.10
D.4769.85
標(biāo)準(zhǔn)答案：D
6、 已知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報(bào)酬率為8%的價(jià)格為4000元/㎡;若該房地產(chǎn)的收益期限為40年，報(bào)酬率為6%，則其價(jià)格最接近于( )元/㎡
A.3816
B.3899
C.4087
D.4920
標(biāo)準(zhǔn)答案：D
7、 某商鋪建筑面積為500㎡，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為35年;市場(chǎng)上類似商鋪按建筑面積計(jì)的月租金為120元/㎡;運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為租金收入的25%;該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為1016年房地產(chǎn)估價(jià)師考前模擬試題房產(chǎn)估價(jià)師。該商鋪的價(jià)值為( )萬(wàn)元。
A.521
B.533
C.695
D.711
標(biāo)準(zhǔn)答案：A
8、 已知一年期國(guó)債利率為3.31%，貸款利率為5.43%，投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為2.23%，管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償為1.32%，缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償為1.42%，所得稅抵扣的好處為0.5%，則報(bào)酬率為( )。
A.7.78%
B.8.28%
C.13.21%
D.14.21%
標(biāo)準(zhǔn)答案：C
9、 運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估某待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計(jì)算，則該待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)應(yīng)是( )。
A.待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)開(kāi)始時(shí)的具體日期
B.待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包日期
C.取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的日期
D.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成并投入使用的日期
標(biāo)準(zhǔn)答案：C
10、 下列關(guān)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法的表述中，不正確的是( )。
A.假設(shè)開(kāi)發(fā)法在形式上是評(píng)估新開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法
B.運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法可測(cè)算開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地最高價(jià)格、預(yù)期利潤(rùn)和最高費(fèi)用
C.假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的對(duì)象包括待開(kāi)發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房
D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法通常測(cè)算的是一次性的價(jià)格剩余
標(biāo)準(zhǔn)答案：C
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