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2017房地產(chǎn)估價師《案例分析》重點題及答案
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2017房地產(chǎn)估價師《案例分析》重點習(xí)題
(一)某工廠有甲、乙兩個廠區(qū)，當(dāng)初兩個廠區(qū)的土地均為劃撥方式取得。其中甲廠區(qū)在20世紀90年代已經(jīng)補交了土地使用權(quán)出讓金，辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)。現(xiàn)在甲廠區(qū)為危險房，乙廠區(qū)為嚴重損壞房，房地產(chǎn)行政主管部門已通知工廠停止使用。該工廠為了生存和發(fā)展，決定轉(zhuǎn)讓甲廠區(qū)、抵押乙廠區(qū)房地產(chǎn)，用籌得的資金在乙廠區(qū)經(jīng)有關(guān)部門批準后重新建造廠房。現(xiàn)請某估價機構(gòu)同時對兩廠區(qū)進行估價。
1.針對以上情況，在估價時最恰當(dāng)?shù)淖龇ㄊ? )。
A.將兩個廠區(qū)視為一個估價項目一起估價，出具一份估價報告
B.將兩個廠區(qū)視為兩個估價項目分別估價，每個項目出具一份估價報告
C.兩個廠區(qū)分別估價，出具一份估價報告
D.視委托人要求進行估價并出具估價報告
2.委托人要求估價機構(gòu)按照委托人的估價目的對甲、(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)乙兩個廠區(qū)的房屋和土地進行估價。估價機構(gòu)認為( )。
A.可以按委托人要求對兩個廠區(qū)的房屋和土地進行估價
B.只能對兩個廠區(qū)的土地進行估價
C.可以對甲廠區(qū)的土地、乙廠區(qū)的房屋和土地進行估價
D.可以對乙廠區(qū)的土地、甲廠區(qū)的房屋和土地進行估價
3.對乙廠區(qū)土地估價的思路應(yīng)當(dāng)是( )。
A.按出讓土地使用權(quán)評估其公開市場價值
B.按出讓土地使用權(quán)評估其公開市場價值，再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金
C.用成本法估算土地公開市場價值，再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金
D.用假設(shè)開發(fā)法估價，先估算其改造完成后的價值，再減去開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)利潤和投資者購買待開發(fā)土地應(yīng)負擔(dān)的.稅費
(二)某房地產(chǎn)的用途為工業(yè)，現(xiàn)狀用途為商業(yè)用途，擬對該房地產(chǎn)進行估價。
4.若估價目的為拆遷補償，該房地產(chǎn)應(yīng)按( )評估。
A.商業(yè)用途
B.工業(yè)用途
C.估價師確定的用途
D.商業(yè)與工業(yè)混合用途
5.若委托方提供了上級公司允許該房地產(chǎn)改變用途的說明，但尚未辦理相關(guān)手續(xù)，進行抵押貸款委托評估時應(yīng)按( )評估。
A.商業(yè)用途
B.工業(yè)用途
C.估價師確定的用途
D.委托方確定的用途
6.若委托方提供了城市規(guī)劃行政主管部門同意該房地產(chǎn)改變?yōu)樯虡I(yè)用途的文件，但尚未辦理用地變更手續(xù)，評估時應(yīng)假設(shè)估價對象用途為( )。
A.工業(yè)用途
B.商業(yè)用途
C.工業(yè)用途，且不考慮補地價因素的影響
D.商業(yè)用途，并考慮補地價因素的影響
7.若以改變用途的假設(shè)為前提進行評估，需在估價的假設(shè)和限制條件中對估價結(jié)果進行限制。以下說法中，不正確的是( )。
A.本次評估未考慮變更用途費用對估價結(jié)果的影響
B.本次評估已考慮補地價因素對估價結(jié)果的影響并予以扣減
C.若估價對象變更用途未獲批準，則估價結(jié)果不能成立，需另行評估
D.若估價對象變更用途未獲批準，則估價結(jié)果應(yīng)適當(dāng)調(diào)整
(三)某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行的價格為2000元/m2，年凈收益為200元/m2，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)報酬率為10%。現(xiàn)獲知該地區(qū)將興建一座大型的現(xiàn)代化火車站，該火車站將在6 年后建成投入使用，到那時該地區(qū)將達到該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)的繁華程度。在該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)，同類房地產(chǎn)的價格為5000元/m2。據(jù)此預(yù)計新火車站建成投入使用后，新火車站地區(qū)該類房地產(chǎn)的價格將達到5000元/m2。
8.獲知興建火車站后該宗房地產(chǎn)的價格為( )元/m2。
A.2983.72
B.3203.78
C.3693.42
D.5000元/m2
9.收益法的本質(zhì)是( )。
A.以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益為導(dǎo)向求取估價對象的價值
B.以房地產(chǎn)的現(xiàn)期收益為導(dǎo)向求取估價對象的價值
C.將房地產(chǎn)收益直接資本化
D.將房地產(chǎn)收益報酬資本化
10.以資金時間價值觀念考慮，收益性房地產(chǎn)的價值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，該價值的高低不取決于( )因素。
A.未來凈收益的報酬率
B.未來凈收益的大小
C.獲得凈收益期限的長短
D.獲得凈收益的可靠性
參考答案：(一)1.B2.C3.D (二)4.B5.B6.D7.A (三)8.C9.A10.A
2017房地產(chǎn)估價師《案例分析》重點習(xí)題
單項選擇題
(一)某工廠為企業(yè)改制進行資產(chǎn)重組，委托估價機構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察的結(jié)果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。
1.應(yīng)根據(jù)何種用途對該兩幢房屋進行估價，以下說法正確的為( )。
A.根據(jù)房屋所有權(quán)證上記載的用途進行估價
B.根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察結(jié)果的現(xiàn)狀用途進行估價
C.根據(jù)企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進行估價
D.根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進行估價
2.將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌?環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)應(yīng)通過下列途徑中的( )。
A.自行改變
B.經(jīng)上級主管部門批準改變
C.經(jīng)政府房屋管理部門批準，并辦理變更手續(xù)
D.經(jīng)政府規(guī)劃主管部門批準，并按法定程序辦理變更手續(xù)
3.該工廠若為擴大經(jīng)營而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的評估的價值應(yīng)為( )。
A.該兩幢建筑物的抵押評估價格之和
B.該兩幢建筑物及其土地的抵押評估價格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時應(yīng)補交的土地使用權(quán)出讓金
C.該兩幢建筑物的`抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格
D.該兩幢建筑物及其土地的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格
4.該工廠若將該兩幢房屋投�；馂�(zāi)險，則為保險目的評估的價值應(yīng)為( )。
A.該兩幢房屋的正常市場價值
B.該兩幢建筑物的重新建造成本
C.該兩幢建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價值
D.該兩幢建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價值加上土地的價值
(二)某公司擁有一棟舊寫字樓，《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積為460m2。因年久失修，經(jīng)房屋鑒定部門鑒定為危房，由上級總公司批準改建，建筑面積可增至600m2，該公司認為建600m2經(jīng)濟上不合算，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)擅自建成建筑面積1000m2的寫字樓。現(xiàn)該公司欲以該新建寫字樓投資入股與外商成立合資企業(yè)，擬請某機構(gòu)對該寫字樓進行估價。
5.能否改建的最終批準權(quán)在( )。
A.政府房地產(chǎn)管理部門
B.政府規(guī)劃管理部門
C.政府土地管理部門
D.上級總公司
6.評估時依據(jù)的建筑面積應(yīng)為( )。
A.460m2
B.600m2
C.1000m2
D.以上三個面積都不行
7.該公司委托評估應(yīng)選擇( )。
A.房地產(chǎn)管理部門
B.資產(chǎn)管理部門
C.有資格的房地產(chǎn)估價機構(gòu)
D.驗資機構(gòu)
(三)為評估某宗房地產(chǎn)2005年9月末的價格，選取了下列可比實例：成交價格3000元/m2，成交日期2004年10月末。另調(diào)查獲知2004年6月末至2005年2月末該類房地產(chǎn)的價格平均每月比上月上漲1.5%，2005年2月末至2005年9月末平均每月比上月上漲2%。
8.交易日期調(diào)整的主要方法是( )。
A.百分率法
B.價格指數(shù)法
C.價格變動率法
D.價格指數(shù)變動率法
9.對該可比實例的價格進行交易日期的調(diào)整，應(yīng)調(diào)整為( )元/m2。
A.3415
B.3484
C.3586
D.3658
參考答案：(一)1.C 2.A 3.B (二)4.C 5.B 6.D 7.C (三)8.B 9.D
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