2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》備考試題
1、投資利息的計(jì)算基數(shù)包括( )。
A、土地取得成本
B、開發(fā)成本
C、管理費(fèi)用
D、開發(fā)利潤(rùn)
2、路線價(jià)法的理論依據(jù)為( )。
A、預(yù)期原理
B、區(qū)位原理
C、替代原理
D、供需原理
3、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是指建筑物從建成之日起預(yù)期產(chǎn)生的收入等于其運(yùn)營(yíng)費(fèi)用時(shí)的持續(xù)年數(shù)。( )
A、對(duì)
B、錯(cuò)
4、在下列的幾種提法中，屬于正確的提法應(yīng)該是(.)。
A、交易實(shí)例一定是可比實(shí)例
B、交易實(shí)例不一定是可比實(shí)例
C、可比實(shí)例一定是交易實(shí)例
D、可比實(shí)例不一定是交易實(shí)例
5、當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或下降的數(shù)額大致接近時(shí)，宜采用( )預(yù)測(cè)房地產(chǎn)的未來價(jià)格。
A、數(shù)學(xué)曲線擬合法
B、平均增減量法
C、平均發(fā)展速度法
D、移動(dòng)平均法
6、某建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)為lO年，估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計(jì)過時(shí)和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為( )。
A、43.2%
B、50%
C、56.8%
D、70%
7、某工業(yè)用地出讓年限為50年，出讓時(shí)為五通一平，該區(qū)域的基準(zhǔn)地價(jià)為800元/m2 (基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵為五通一平無限年期的地價(jià))，土地報(bào)酬率為8%。那么該宗工業(yè)用地的價(jià)格為( )元/m2。
A、782.94
B、817.06
C、792.85
D、768.06
8、假設(shè)開發(fā)法最基本的公式為：
待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)-投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。( )
A、對(duì)
B、錯(cuò)
9、影響房地產(chǎn)價(jià)格的行政因素，是指那些影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度、政策、法律法規(guī)、行政行為等方面的因素，主要有( )。
A、房地產(chǎn)制度、房地產(chǎn)價(jià)格政策、特殊政策
B、行政隸屬變更、城市發(fā)展戰(zhàn)略
C、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃
D、稅收政策、交通管制
10、對(duì)于報(bào)酬資本化法最一般的公式，下列說法正確的有( )。
A、是收益還原法的原理公式，主要用于理論分析
B、實(shí)際估價(jià)中，一般假設(shè)報(bào)酬率長(zhǎng)期維持不變
C、報(bào)酬資本化法公式均是假設(shè)凈收益相對(duì)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)發(fā)生在期末
D、凈收益、報(bào)酬率、收益期限的單位要一致，通常為年，也可以是月、季等
11、明確估價(jià)對(duì)象包括( )。
A、明確估價(jià)對(duì)象的實(shí)物
B、明確估價(jià)對(duì)象的權(quán)益
C、明確估價(jià)對(duì)象的區(qū)位狀況
D、明確估價(jià)對(duì)象的基礎(chǔ)設(shè)施情況
12、在應(yīng)用指數(shù)修勻法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，要進(jìn)行修勻常數(shù)a的試算，用哪個(gè)常數(shù)a修正的預(yù)測(cè)值與實(shí)際值的相對(duì)誤差最小，就以這個(gè)常數(shù)來修正最合適。( )
A、對(duì)
B、錯(cuò)
13、土地使用權(quán)的形式有( )等。
A、出讓土地使用權(quán)
B、劃撥土地使用權(quán)
C、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)
D、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)
14、運(yùn)用平均發(fā)展速度法進(jìn)行估價(jià)的條件是，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程是持續(xù)上升或下降的，且各期上升或下降的幅度要相等，否則就不適宜采用這種方法。( )
A、對(duì)
B、錯(cuò)
15、假設(shè)開發(fā)法類似于地租原理，只不過地租是每年的租金剩余，假設(shè)開發(fā)法通常測(cè)算的是一次性的價(jià)格剩余。( )
A、對(duì)
B、錯(cuò)
16、對(duì)于同一估價(jià)對(duì)象，宜選用兩種以上(含兩種)的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。( ) A、對(duì)
B、錯(cuò)
17、由于估價(jià)時(shí)點(diǎn)選取的特點(diǎn)，采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，沒必要要考慮資金的時(shí)間價(jià)值。( )
A、對(duì)
B、錯(cuò)
18、某宗房地產(chǎn)1993年10月建成，在2003年10月預(yù)評(píng)估其現(xiàn)值，經(jīng)估價(jià)人員判定認(rèn)為該宗物業(yè)尚可使用40年，假若殘值率為O，按直線法確定其成新率為( )%。
A、60
B、70
C、80
D、90
19、國(guó)有土地使用權(quán)出讓的拍賣價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格和協(xié)議價(jià)格三者之間價(jià)格的高低，在一般比較正常的情況下應(yīng)該是( )。
A、拍賣價(jià)格>招標(biāo)價(jià)格>協(xié)議價(jià)格
B、拍賣價(jià)格<招標(biāo)價(jià)格<協(xié)議價(jià)格
C、三種價(jià)格應(yīng)該都一樣
D、三種價(jià)格大小都無任何規(guī)律
20、通常情況下，評(píng)估下列房地產(chǎn)適用收益法的有( )。
A、寫字樓
B、電影院
C、教學(xué)樓
D、停車場(chǎng)
參考答案
1、A B C 2、C 3、B 4、B C 5、B C
6、C 7、A 8、A 9、A B C D 10、A B C D
11、A B C 12、B 13、A B D 14、B 15、A
16、A 17、B 18、C 19、A 20、A B D
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