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2016房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》章節(jié)試題與答案

　　第六章經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)與方法

2016房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》章節(jié)試題與答案

　　一、單項(xiàng)選擇題(每題的備選答案中只有一個最符合題意)

　　1.某物業(yè)的購買價格為60萬元，其中20萬元為金融機(jī)構(gòu)提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營期內(nèi)，年租金收入為10萬元，年運(yùn)營費(fèi)用為5萬元，年還本付息額為2萬元，所得稅率為33%，則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為( )。

　　A.7.5%

　　B.8.3%

　　C.12.5%

　　D.16.7%

　　正確答案:A

　　解題思路：(10-5-2)÷(60-20)=7.s%/稅前現(xiàn)金回報(bào)率等于凈經(jīng)營收入扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資。

　　2.已知某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的購買投資為5000萬元，流動資金為500萬元，投資者的權(quán)益資本為2000萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為700萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則項(xiàng)目的資本金利潤率為( )。

　　A.10.0%

　　B.14.0%

　　C.25.0%

　　D.35.0%

　　正確答案:D

　　解題思路：資本金利潤率一年利潤總額或年平均利潤總額/資本金=700/2000=35%。

　　3.某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的總投資為5000萬元，其中投資者投入的權(quán)益資本為2000萬元，經(jīng)營期內(nèi)的年平均利潤總額為600萬元，年平均稅后利潤為480萬元，則該投資項(xiàng)目的資本金利潤率為( )。

　　A.12%

　　B.20%

　　C.24%

　　D.30%

　　正確答案:D

　　解題思路：資本金利潤率=年利潤總額或年平均利潤總額/資本金×100%，則資本金利潤率=600÷2000=30%。

　　4.甲乙兩個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為75%和80%，從房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)來看，乙企業(yè)比甲企業(yè)面臨更大的( )。

　　A.市場

　　B.財(cái)務(wù)

　　C.政策

　　D.經(jīng)營

　　正確答案:B

　　解題思路：資產(chǎn)負(fù)債率高，則企業(yè)的資本金不足，對負(fù)債的依賴性強(qiáng)，在經(jīng)濟(jì)萎縮或信貸政策有所改變時，應(yīng)變能力較差。

　　5.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明該項(xiàng)目的收益率高于( )。

　　A.社會平均收益率

　　B.通貨膨脹率

　　C.項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率

　　D.國民經(jīng)濟(jì)增長率

　　正確答案:C

　　解題思路：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的計(jì)算公式為：式中NPV-項(xiàng)目在起始時間點(diǎn)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值;i-基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率。如果NPV大于等于0，說明該項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過了基準(zhǔn)收益率的要求，因而在財(cái)務(wù)上是可以接受的。如果NPV小于0，則項(xiàng)目不可接受。

　　二、多項(xiàng)選擇題(每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，請?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號。全部選對的，得2分;錯選或多選的，不得分;少選且選擇正確的，每個選項(xiàng)得0.5分)

　　6.下列房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)模式中，現(xiàn)金流出包括土地成本的有( )。

　　A.購買-持有-出租-出售

　　B.購買-更新改造-出售

　　C.購買-更新改造-出租-出售

　　D.開發(fā)-銷售

　　E.開發(fā)-持有-出租-出售

　　正確答案:DE

　　解題思路：購買模式下的現(xiàn)金流出體現(xiàn)為購買成本，而土地成本是隱含在購買成本中的。

　　7.關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營凈收入、利潤和稅金，存在的數(shù)量關(guān)系有( )。

　　A.經(jīng)營收入=銷售收入+出租收入http://www.100ksw.com/+經(jīng)營收入

　　B.利潤總額=經(jīng)營利潤+營業(yè)外收支凈額

　　C.稅后利潤=利潤總額-所得稅

　　D.經(jīng)營利潤=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-期間費(fèi)用-銷售稅金

　　E.銷售稅金=營業(yè)稅+城市維護(hù)建設(shè)稅+房產(chǎn)稅+土地使用稅

　　正確答案:ABC

　　解題思路：經(jīng)營利潤=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-期間費(fèi)用-經(jīng)營稅金及附加-土地增值稅。銷售稅金中不應(yīng)含房產(chǎn)稅和土地使用稅。

　　8.投資回報(bào)率與資本金凈利潤率的差異，主要在于前者考慮了( )。

　　A.物業(yè)增值收益

　　B.所得稅

　　C.還本付息額

　　D.投資者權(quán)益增加值

　　E.權(quán)益投資

　　正確答案:AD

　　解題思路：投資回報(bào)率與資本金凈利潤率的差異，主要在于其考慮了房地產(chǎn)投資的增值收益和權(quán)益增加收益。

　　9.下列指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目靜態(tài)盈利能力指標(biāo)的有( )。

　　A.凈現(xiàn)值

　　B.投資利潤率

　　C.現(xiàn)金回報(bào)率

　　D.靜態(tài)投資回收期

　　E.內(nèi)部收益率

　　正確答案:BCD

　　解題思路：凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率屬于動態(tài)指標(biāo)。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目包括開發(fā)投資項(xiàng)目和置業(yè)投資項(xiàng)目兩種，其中的現(xiàn)金回報(bào)率只屬于置業(yè)投資項(xiàng)目。

　　10.計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的償債備付率時，可用于還本付息的資金包括( )。

　　A.折舊和攤銷

　　B.投資回收

　　C.投資回報(bào)

　　D.未分配的利潤

　　E.權(quán)益融資

　　正確答案:AC

　　解題思路：償債備付率是指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比率�？捎糜谶€本付息資金，包括可用于還款的折舊和攤銷，在成本中列支的利息費(fèi)用(P)，可用于還款的利潤等等。當(dāng)期應(yīng)還本付息金額包括當(dāng)期應(yīng)還貸款本金及計(jì)入成本的利息。

　　三、判斷題(請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號，用"A，"表示正確，用"B"表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣0.5分，本題總分最多扣至零分)

　　11.資產(chǎn)負(fù)債率屬短期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例。

　　A.對

　　B.錯

　　正確答案:B

　　解題思路：資產(chǎn)負(fù)債率屬于長期償債能力指標(biāo)。

　　12.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總開發(fā)成本中不包括銷售稅金。

　　A.對

　　B.錯

　　正確答案:A

　　解題思路：教材中明確顯示開發(fā)建設(shè)投資(TDC)中不包含銷售稅費(fèi)，另總開發(fā)價值(GDV)中也不包含銷售稅費(fèi)，是從總銷售收入中扣減銷售稅費(fèi)。

　　13.借款償還期和投資回收期都是評價投資項(xiàng)目清償能力的指標(biāo)。