房地產(chǎn)估價師《案例分析》經(jīng)典試題
一、問答題
(一)某一委估房地產(chǎn)，其設計用途為商業(yè)，結構等級為鋼混結構，水電衛(wèi)齊全，總建筑面積為1632.5m2，該大樓共三十一層，現(xiàn)一層為甲公司營業(yè)大廳，二層為辦公用房，委估地產(chǎn)位于一、二層，現(xiàn)產(chǎn)權所有人為乙公司，該房屋欲租給甲公司十年，所有的裝修費用由甲公司獨立承擔，經(jīng)調查該地區(qū)房地產(chǎn)交易活躍，而且該房屋在相當繁華的地區(qū)。
1.該房屋的估價主要技術路線是什么?
2.應該搜集哪些估價資料?
(二)某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營，欲評估其轉讓價格�，F(xiàn)選擇了三個經(jīng)營規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實例，測算估價對象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個可比實例在估價時點前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元;依據(jù)最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價對象房地產(chǎn)的年凈收益。
請問：1.這樣的做法有哪些錯誤?
2.若估價對象的年凈收益保持不變，具體可采用哪些方法求取估價對象的年凈收益?
(三)某飲料廠位于某市的商業(yè)中心，所處地段在城市規(guī)劃中的功能分區(qū)是商業(yè)用地。為了集約利用土地，該飲料廠將遷往城鄉(xiāng)結合部重新建廠，欲將其全部房地產(chǎn)售予某食品有限公司，要求評估其房地產(chǎn)的市場價格。估價人員擬采用房產(chǎn)、地產(chǎn)分別估價的技術路線，即：首先采用重置成本法評估舊有建筑物的價值，后運用成本法評估土地的價格，最后，將建筑物的價格加上土地的價格從而得出估價對象房地產(chǎn)的總價格。你認為這樣做合適嗎?為什么?
二、單項選擇題
(一)預計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為25萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上減少2萬元，假定報酬率為6%。
1.上述該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為( )年。
A.11.5
B.12
C.13.5
D.14
2.該宗房地產(chǎn)第14年的凈收益為( )萬元。
A.1
B.2
C.-1
D.14
3.該宗房地產(chǎn)的收益價格為( )萬元。
A.129.28
B.128.28
C.127.28
D.126.28
(二)預計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為25萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上減少2萬元。試計算該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限及合理經(jīng)營期限結束前后整數(shù)年份假定經(jīng)營情況下的凈收益，如果報酬率為6%。
4.該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為( )年。
A.12
B.12.5
C.13
D.13.5
5.該宗房地產(chǎn)第13年的凈收益為( )萬元。
A.1
B.-1
C.2
D.-2
6.該宗房地產(chǎn)的收益價格為( )萬元。
A.125
B.125.98
C.129.28
D.150
7.運用收益法估價一般不需求取( )。
A.報酬率
B.可比系數(shù)
C.資本化率
D.收益乘數(shù)
(三)某宗房地產(chǎn)2007年6月的價格為1800元/m2，現(xiàn)需要調整到2007年10月1日的價格。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2007年4月1日到10月1日的價格指數(shù)為79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1(以2005年1月1日的價格指數(shù)為100)。
8.該宗房地產(chǎn)2007年10月1日的價格為( )元/m2。
A.2 300.22
B.2 401.22
C.2 502.22
D.2 302.22
9.在價格指數(shù)編制中，需要選擇某個時期作為基期，如果以某個固定的時期作為基期的話，則為( )。
A.環(huán)比價格指數(shù)
B.定基價格指數(shù)
C.價格變動指數(shù)
D.價格調整指數(shù)
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