2015年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》模擬試題及答案

　　【案例一】

　　某市舊城改造需對某沿街房屋進(jìn)行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)管理部門公示了有資質(zhì)的拆遷估價機(jī)構(gòu)名單。某被拆遷人見到公示名單后，前往其中一家估價機(jī)構(gòu)咨詢，假如你作為該估價機(jī)構(gòu)的一名房地產(chǎn)估價師，在接待該被拆遷人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營副食店。

　　問題：

　　1.你所在的估價機(jī)構(gòu)通過什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價報告?

　　2.你應(yīng)如何確定作為拆遷估價依據(jù)的該被拆遷人房屋的用途?

　　答案：

　　1.經(jīng)被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式確定本估價機(jī)構(gòu)為該拆遷項目估價機(jī)構(gòu)，一般由拆遷人委托。

　　2.該房屋用途性質(zhì)建議拆遷當(dāng)事人按以下原則確定：

　　①以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn);

　�、诋�(dāng)?shù)卣�府對被拆遷房屋的用途性質(zhì)認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定;

　�、鄄疬w人利被拆遷人對拆遷房屋的用途性質(zhì)協(xié)商一致的，按協(xié)商結(jié)果確定;

　　④對被拆遷房屋的性質(zhì)用途不能協(xié)商一致的，向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)。

　　【案例二】

　　某商業(yè)樓建筑面積為5000㎡，于2000年9月1日開工，2002年3月1日建成投入使用;該樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，耐用年限為60年。業(yè)主于2003年3月1日通過補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金將土地使用權(quán)性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)為出讓，用途為商業(yè)，土地使用年限為40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請兩年期的抵押貸款，委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)估價。

　　(問題1) 采用成本法估價，計算該建筑物折舊時，確定建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)(　)

　　A.按土地使用權(quán)出讓年限扣除土地已使用年限計算

　　B.按建筑物耐用年限計算

　　C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計算

　　D.按建筑物已使用年限計算

　　(問題2) 采用收益法估價時，下述觀點(diǎn)不正確的是(　)

　　A.收益年限應(yīng)按估價時點(diǎn)時的土地使用權(quán)剩余年限計算

　　B.估價時點(diǎn)應(yīng)設(shè)定為2004年3月1日

　　C.凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊額

　　D.應(yīng)要求委托人提供該商業(yè)樓的經(jīng)營收益和費(fèi)用資料

　　(問題3) 估價機(jī)構(gòu)評估出該商業(yè)樓在2004年3月1日的公開市場價值為4000萬元。近年來此類房地產(chǎn)的價格年均上漲5%趨勢仍將繼續(xù)。另根據(jù)拍賣行統(tǒng)計數(shù)據(jù)，此類房地產(chǎn)快速變現(xiàn)的變現(xiàn)率一般為其正常市場價格的70%。估價機(jī)構(gòu)向委托人提交的估價結(jié)果應(yīng)該是(　)萬元。

　　A.2800

　　B.2940

　　C.4000

　　D.4200

　　(問題4) 假設(shè)在2005年9月1日，業(yè)主委托某估價機(jī)構(gòu)重新評估該商業(yè)樓現(xiàn)時的抵押價值，若估價結(jié)果顯示該商業(yè)樓的公開市場價值比2004年3月1目的公開市場價值增加了500萬元。下列表述中正確的是(　)

　　A.原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押，500萬元增值不能再次設(shè)立抵押權(quán)

　　B.原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押給原抵押權(quán)人，500萬元增值不能對原抵押權(quán)人以外的債權(quán)提供擔(dān)保

　　C.業(yè)主認(rèn)為該500萬元屬于抵押物價值的新增部分，不屬于抵押范圍，若對抵押物拍賣，原抵押權(quán)人對該部分價值無優(yōu)先受償權(quán)

　　D.該500萬元可再次抵押

　　(答案1) A、(答案2) C、(答案3) C、(答案4) D

　　【案例三】

　　某監(jiān)理單位受業(yè)主委托，全權(quán)對一寫字樓工程進(jìn)行施工階段工程建設(shè)監(jiān)理，并按GP—95—0202簽訂了監(jiān)理合同。由于業(yè)主要縮短建設(shè)周期，采用了邊設(shè)計，邊施工。簽訂監(jiān)理合同時，設(shè)計單位僅完成地下室施工圖;施工單位已通過邀請招標(biāo)選定但尚未簽訂合同。因此，業(yè)主口頭提出監(jiān)理單位3日內(nèi)提交監(jiān)理規(guī)劃，并要求對設(shè)計圖紙質(zhì)量把關(guān)。

　　問題:

　　項目總監(jiān)理工程師為了滿足業(yè)主的要求，擬訂了監(jiān)理規(guī)劃編寫提綱如下：

　　a、收集有關(guān)資料;

　　b、分解監(jiān)理合同內(nèi)容;

　　c、確定監(jiān)理組織;

　　d、確定機(jī)構(gòu)人員;

　　e、設(shè)計要把關(guān)，按設(shè)計和施工兩部分編寫規(guī)劃;

　　f、圖紙不齊，按基礎(chǔ)、主體、裝修三階段編寫規(guī)劃。

　　你認(rèn)為提綱中是否有不妥內(nèi)容、為什么?

　　答案:

　�、� e不正確，設(shè)計階段的監(jiān)理規(guī)劃不需要寫。

　�、� 因為業(yè)主沒有委托設(shè)計監(jiān)理，僅簽訂了施工階段工程監(jiān)理的合同。施工圖紙質(zhì)量把關(guān)的工作可以在施工階段監(jiān)理規(guī)劃中寫。

　�、� f 不妥，不需要分階段編寫規(guī)劃。

　�、� 因為監(jiān)理規(guī)劃是監(jiān)理合同的細(xì)化，施工圖紙是否完整對監(jiān)理規(guī)劃的內(nèi)容影響不大。

　　【案例四】

　　某建筑物為28層框架剪力墻結(jié)構(gòu)樓房，于2003年建成并投入使用，現(xiàn)對2層進(jìn)行估價，2層套型設(shè)計較為合理，朝向為南，工程質(zhì)量優(yōu)，目前保養(yǎng)維護(hù)較好，有專業(yè)物業(yè)管理公司維護(hù)和管理，其外墻貼有白色條形磚，客廳臥室內(nèi)墻面刷白色涂料，頂棚木條飾頂，有防盜門、鋁合金窗、推拉門、門窗包套、管道天然氣設(shè)施、室內(nèi)預(yù)留電視電話、空調(diào)插孔、小區(qū)設(shè)有專門的消防系統(tǒng)。該房屋所有權(quán)及分?jǐn)偟膰�有土地使用�?quán)歸乙方所有�，F(xiàn)已被司法機(jī)關(guān)扣押。

　　問題：

　　1、該房屋是否可以使用最高最佳原則進(jìn)行估價?為什么?

　　2、寫出估價技術(shù)路線。

　　參考答案：

　　1、該房屋可以使用最高最佳原則進(jìn)行估價，因為該房地產(chǎn)是在遵循合法原則的前提下，根據(jù)估價對象的情況以維持規(guī)劃用途(為公寓)來實(shí)施的。

　　2、①市場法技術(shù)路線：搜集實(shí)例;選取可比實(shí)例;建立價格可比基礎(chǔ)進(jìn)行交易情況修正;進(jìn)行交易日期修正;進(jìn)行區(qū)域因素修正;進(jìn)行個別因素修正，求出比準(zhǔn)價格。②收益法技術(shù)路線：搜集有關(guān)資料，估算潛在毛收入，估算有效毛收入;估算運(yùn)營費(fèi)用;估算凈收益;選用適當(dāng)?shù)膱蟪曷?選用適宜的計算公式求出收益價格。

　　【案例五】

　　某企業(yè)購得一個已停工5年的在建工程，結(jié)構(gòu)封頂，其中1-4層為商業(yè)裙樓，5-27層為住宅，裙樓部分已完成了部分設(shè)備安裝�，F(xiàn)該企業(yè)擬以商業(yè)裙樓2、3、4層的各一部分和5-8層住宅部分向銀行申請抵押貸款。

　　問題：

　　請說明擬優(yōu)先選用的估價方法及技術(shù)路線，以及確定評估價值時考慮的主要因素。

　　參考答案：

　　1.題中所給出的已停工5年的在建工程，俗稱之為“爛尾樓”，購置者欲向銀行申請抵押貸款，首先應(yīng)明確擬抵押的是2、3、4層的哪一部分，及5-8層住宅的哪一部分，即待估房地產(chǎn)的估價對象應(yīng)該予以明確，當(dāng)時購置此項在建工程的權(quán)益情況、轉(zhuǎn)讓情況、原建設(shè)單位的付款情況以及土地使用權(quán)限情況等都必須一一搞清，在此基礎(chǔ)上評估的抵押價值，應(yīng)是擬抵押的房地產(chǎn)在委托估價時的公開市場價值扣除法定優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額，宜用偏保守的謹(jǐn)慎原則進(jìn)行估價。

　　2.具體地說，商業(yè)裙樓部分可以收益法為主，輔之以市場法與假設(shè)開發(fā)法，住宅部分可以市場法為主，輔之以成本法。無論采用什么方法都要注意這是在建工程，尚未竣工，更未驗收啟用，續(xù)建過程中的水電、設(shè)備購置安裝費(fèi)用，尤其如商業(yè)裙樓的裝飾、裝修費(fèi)用均不是小數(shù);如果住宅部分是精裝修公寓或酒店式公寓，則同樣要考慮裝飾、裝修費(fèi)用。

　　3.除需考慮以上問題外，對商業(yè)裙樓以收益法或市場法、假設(shè)開發(fā)法評估抵押價值，對住宅部分以市場法、成本法評估抵押價值，在確定評估價值時，需考慮的主要因素有：土地使用權(quán)出讓金額、土地使用年限、物業(yè)位置、環(huán)境基本要素、開發(fā)經(jīng)營期、當(dāng)?shù)仡愃粕虉黾白≌�的售價、租金、運(yùn)營費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、利率、銷售稅費(fèi)、開發(fā)成本、報酬率(資本化率)等。

【房地產(chǎn)估價師《案例與分析》模擬試題及答案】相關(guān)文章：

房地產(chǎn)估價師《案例分析》模擬試題08-14

房地產(chǎn)估價師案例分析模擬試題10-23

房地產(chǎn)估價師《案例分析》精選模擬試題09-22

2016房地產(chǎn)估價師《案例與分析》模擬試題及答案06-25

房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》試題及答案10-23

2015房地產(chǎn)估價師案例與分析試題及答案10-21

房地產(chǎn)估價師考試案例與分析練習(xí)試題及答案08-05

房地產(chǎn)估價師《案例與分析》專項試題及答案202410-29

2016年房地產(chǎn)估價師《案例分析》模擬試題08-25