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2017房地產(chǎn)估價師《理論與方法》知識點(diǎn)分析
有一種填空題叫完全不會,有一種選擇題叫看起來都對,有一種計算題叫邊做邊流淚,下面是小編整理的2017房地產(chǎn)估價師《理論與方法》知識點(diǎn)分析，歡迎來閱讀!
房地產(chǎn)估價的必要性(考點(diǎn))(2005、2009、2011年考點(diǎn)，其中2011年的多項選擇題和2007年判斷題基本相同)
(一)專業(yè)估價存在的基本前提
一種資產(chǎn)只有同時具有“獨(dú)一無二”和“價值較大”兩個特性，才真正需要專業(yè)估價。這是因為：①一種資產(chǎn)如果不具有獨(dú)一無二特性，相同的很多，價格普遍存在、人人皆知，或者常人依照通常方法(如通過簡單的比較)便可得知，就不需要專業(yè)估價;②一種資產(chǎn)雖然具有獨(dú)一無二特性，但如果價值不夠大，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)估價的花費(fèi)與資產(chǎn)本身的價值相比較高，甚至超過資產(chǎn)本身的價值，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)估價顯得不經(jīng)濟(jì)，則一般也不需要專業(yè)估價。
【2011年、2005年試題】下列房地產(chǎn)特性中，決定房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的特性有( )。
A.獨(dú)一無二
B.壽命長久
C.供給有限
D.價值量大
E.保值增值
答案：AD
(二)房地產(chǎn)需要專業(yè)估價
真正需要專業(yè)估價的主要是房地產(chǎn)、古董和藝術(shù)品、礦產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)以及某些機(jī)器設(shè)備、無形資產(chǎn)等。具體就房地產(chǎn)來說，不僅房地產(chǎn)具有獨(dú)一無二和價值較大兩個特性，而且房地產(chǎn)市場是典型的不完全市場。在經(jīng)濟(jì)學(xué)上，“完全市場”必須同時具備以下8個條件：①同質(zhì)商品，買者不在乎從誰的手里購買;②買者和賣者的人數(shù)眾多;③買者和賣者都有進(jìn)出市場的自由;④買者和賣者都掌握當(dāng)前價格的完全信息，并能預(yù)測未來的價格;⑤就成交總額而言，每個買者和賣者的購銷額是無關(guān)緊要的;⑥買者和賣者無串通共謀行為;⑦消費(fèi)者要求總效用最大化，銷售者要求總利潤最大化;⑧商品可轉(zhuǎn)讓且可發(fā)生空間位置的移動。一個市場如果不符合上述8條中的任何一條，就是不完全市場。純粹的完全市場在現(xiàn)實中幾乎不存在。證券交易所和小麥?zhǔn)袌鐾ǔ１豢醋鼋朴谕耆袌�。房地產(chǎn)作為商品，其品質(zhì)各不相同和復(fù)雜的特性不符合第①條和第④條，另外，盡管房地產(chǎn)所有權(quán)(中國為房屋所有權(quán)和土地使用權(quán))可以轉(zhuǎn)讓，但房地產(chǎn)實物無法移動，不符合第⑧條，因此，房地產(chǎn)市場通常被視為典型的不完全市場。
由于房地產(chǎn)市場是不完全市場，并且有許多阻礙房地產(chǎn)價格合理形成的因素，所以房地產(chǎn)難以自動形成適當(dāng)?shù)膬r格，從而需要估價師進(jìn)行“替代”市場的估價。
(三)房地產(chǎn)估價在估價行業(yè)中占主體
房地產(chǎn)估價不僅必要，而且在估價行業(yè)中占主體。這是因為：
(1)房地產(chǎn)“量大面廣”，其他資產(chǎn)的數(shù)量相對較少。
(2)房地產(chǎn)需要估價的情形較多，其他資產(chǎn)需要估價的情形相對較少。不僅房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需要估價，房地產(chǎn)租賃、抵押、征收、稅收、保險等活動也都需要估價�？v觀古今中外，對房地產(chǎn)估價的需要遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于對其他資產(chǎn)估價的需要。
(3)房地產(chǎn)估價還普遍提供房地產(chǎn)咨詢服務(wù)，其他資產(chǎn)估價主要限于價值評估本身。
房地產(chǎn)估價有誤差但誤差應(yīng)在合理的范圍內(nèi)
人們通常會認(rèn)為，不同的估價師對同一房地產(chǎn)評估出的價值(簡稱評估價值或評估值、評估價)應(yīng)相同，而且為交易提供參考依據(jù)的估價，評估價值是否正確還應(yīng)采用事后的實際成交價格來檢驗。但在實際中，不同的估價師對同一房地產(chǎn)在同一時間的同種價值進(jìn)行評估，得出的評估價值往往有所不同，并且與實際成交價格通常有差異，甚至差異較大。這就產(chǎn)生了估價準(zhǔn)確性的問題。
對估價準(zhǔn)確性問題的認(rèn)識，主要包括下列幾點(diǎn)：
(1)即使都是合格的估價師，也不可能得出完全相同的評估價值，只會得出近似的評估價值。因為估價總是在信息不完全和存在許多不確定因素下作出的，并且不同的估價師掌握的信息一般不可能完全相同。
(2)所有的評估價值都有一定程度的誤差，即：評估價值=真實價值+誤差。估價對象的真實價值只是理論上存在，實際中不可得知，因此評估價值有誤差是不可避免的。
(3)不能用一般物理量測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價的誤差標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)允許估價有較大的誤差，但估價的誤差又要適度。在英國和其他英聯(lián)邦國家，在估價委托人起訴估價師的訴訟中，法官使用的誤差范圍通常是±10%，有時放寬到±15%，對于難度很大的估價業(yè)務(wù)甚至放寬到±20%。如果評估價值超出了誤差范圍，即可認(rèn)為估價師有“專業(yè)疏忽(professional negligence)”。
(4)判斷一個評估價值的誤差大小或準(zhǔn)確性，理論上是將該評估價值與真實價值進(jìn)行比較，實際中是將它與合格的估價師的重新估價結(jié)果進(jìn)行比較。由于真實價值不可得知，而一般也不能選用實際成交價格，只能選用合格的估價師(通常為公認(rèn)的具有較高專業(yè)勝任能力的若干名估價專家或估價專家委員會)對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點(diǎn)下的重新估價結(jié)果。
(5)即使可以用上述方法判斷一個評估價值的誤差大小或準(zhǔn)確性，但在實際估價鑒定中一般不輕易直接評判一個評估價值的對與錯及其誤差大小，而是通過檢查估價師和估價機(jī)構(gòu)在履行估價程序方面是否有疏漏，以及估價依據(jù)是否正確、估價方法是否適用、估價參數(shù)是否合理等，間接地對其估價結(jié)果予以肯定或否定。
【2011年試題】關(guān)于房地產(chǎn)估價誤差的說法，錯誤的是( )。
A.判斷評估價值誤差大小或者準(zhǔn)確性，理論上是將其與真實價值進(jìn)行比較
B.估價會有誤差，可用一般物理測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價誤差標(biāo)準(zhǔn)
C.所有評估價值都有誤差，可以說所有評估價值都是近似值
D.估價誤差應(yīng)有一定限度，因此需要確定合理誤差范圍
答案：B
解析：不能用一般物理測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價的誤差標(biāo)準(zhǔn)，前者要嚴(yán)于后者。
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