- 相關推薦
2016年房地產(chǎn)估價師常見的問題答疑
為了幫助考生們了解更多房地產(chǎn)估價師考試信息，下面百分網(wǎng)小編為大家搜索整理了關于房地產(chǎn)估價師常見的問題答疑，歡迎參考閱讀，希望對大家有所幫助!想了解更多相關信息請持續(xù)關注我們應屆畢業(yè)生考試網(wǎng)!
問題：成本法最基本的公式?
答疑：成本法最基本的公式為：積算價格=重新購建價格一折舊
適用于新開發(fā)土地的基本公式
新開發(fā)土地包括填海造地、開山造地、征用農(nóng)地后進行“三通一平”等開發(fā)的土地，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)在舊城區(qū)中拆除舊建筑物等開發(fā)的土地。在這些情況下，成本法的基本公式為：
新開發(fā)土地價格=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用十銷售稅費+開發(fā)利潤
上式中：開發(fā)完成后可轉讓土地面積的比率=開發(fā)完成后可轉讓土地面積的總面積/開發(fā)區(qū)用地總面積×100%
實際測算時通常分為下列3大步驟進行：
(1)計算開發(fā)區(qū)全部土地的平均價格。
(2)計算開發(fā)區(qū)可轉讓土地的平均價格。用第一步計算出的平均價格除以可轉讓土地面積的比率即是。
(3)計算開發(fā)區(qū)某宗土地的價格。將第二步計算出的平均價格，根據(jù)宗地的規(guī)、劃用途、具體位置、使用年限、容積率等做適當?shù)脑鰷p調整即是。
對新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價，成本法是一種有效的方法，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)因為新開發(fā)區(qū)在初期，房地產(chǎn)市場一般還未形成，土地收益也還沒有。
在新建房地的情況下，成本法的基本公式為：
新建房地價格=土地得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤
在新建建筑物的情況下，上述公式中不含土地取得成本、土地開發(fā)成本及應歸屬于土地的管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤，即：
新建建筑物價格=建筑物建造成本+管理費用+投資利息銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤
在實際估價中應根據(jù)估價對象和當?shù)氐膶嶋H情況，對上述公式進行具體化。
適用于舊房地產(chǎn)的基本公式
在舊房地的情況下，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)成本法的基本公式為：
舊房地價格=土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新購建價格-建筑物重新購建價格
在上式中，必要時還應扣除由于舊建筑物的存在而導致的土地價值減損。
在舊建筑物的情況下，成本法的基本公式為：
舊建筑物價格=建筑物的重新購建價格-建筑物的折舊
問題：國有建設用地使用權出讓的需要?
答疑：國有建設用地使用權出讓是指國家將國有建設用地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付出讓金等費用的行為。目前，國有建設用地使用權出讓有招標、(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)拍賣、掛牌和協(xié)議等方式。在招標出讓方式中，市、縣人民政府國土資源行政主管部門(以下簡稱出讓人)需要確定招標底價，投標人需要確定投標報價。
在拍賣出讓方式中，出讓人需要確定拍賣底價(保留價)，競買人需要確定自己的最高出價(最高應價或最高報價)。在掛牌出讓方式中，出讓人需要確定掛牌底價，競買人需要確定自己的最高報價。在協(xié)議出讓方式中，出讓人需要提出出讓價格、確定協(xié)議出讓最低價，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)土地使用者需要確定自己的最高出價。此外，對于列入招標拍賣掛牌出讓計劃內的具體地塊有使用意向、提出用地預申請的單位和個人，需要承諾愿意支付的土地價格;出讓人需要認定其承諾的土地價格是否可以接受。因此，無論是哪種出讓方式，都需要對擬出讓地塊進行估價，為出讓人確定各種出讓底價提供參考依據(jù)，或者為欲受讓人確定各種出價提供參考依據(jù)。
問題：房屋重置價構成因素增減的一般原則?
答疑：本文的估價對象是工業(yè)廠房，而且大部分的估價目的是抵押貸款，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)它有別于其他用途、其他估價目的，因此其房屋重置價構成因素增減的原則主要如下。
(一) 房屋建安工程費依客觀成本為準，要對實際成本進行增減在估算房屋建安工程費時，往往估價人員會向委托方索取當時該房屋建筑安裝的預算或決算資料，此時不能簡單盲目地以其當時實際發(fā)生的房屋建安費通過指數(shù)調整法來求取。如果采用這種方法時，要分析其實際成本與社會的客觀成本的差異，進行必要的增減。
如果采用單位比較法(結合指數(shù)調整法)時，應認真分析并比較區(qū)別估價對象房屋與選擇參照的房屋在房屋建筑特征中的各種條件差異，對差異部分作必要合理的房屋建安工程費增減。
(二) “一定比率”的選取要依估價對象實際狀況進行增減前期費用、基礎設施建設費、管理費等項目的取值，一般都是以“房屋建安工程費”(或與之相關聯(lián)的“開發(fā)成本”)為基數(shù)，按“一定比率”來計取。這時“一定比率”的取值大小要與估價對象實際狀況相匹配，這是對價值構成因素增減的一種變相處理手段，其增減原則應視估價對象的實際狀況(在前面的“注意事項”中已述，此不重復)。
(三)依房地產(chǎn)最初投資者獲取投資利潤的方式不同進行因素的增減主要針對 “開發(fā)利潤”及“銷售稅費”。自用項目畢竟與開發(fā)銷售項目不同，工業(yè)廠房大多是自用(少數(shù)是出租)，它的主要模式是：投資建廠→生產(chǎn)產(chǎn)品→銷售產(chǎn)品→回收投資獲取利潤。它與開發(fā)房地產(chǎn)銷售項目有著本質的區(qū)別，房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤是通過銷售房地產(chǎn)而取得，而自用工業(yè)廠房項目的利潤是通過其工廠生產(chǎn)的產(chǎn)品來獲取利潤。其理由是：(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)①興建工業(yè)廠房項目的共同特點為耗資巨大、用途單一、自然損耗大、原設計用途難以改變(或改變用途要耗費大量資金)、難以出售;②工業(yè)廠房項目它注重的是其生產(chǎn)出的產(chǎn)品利潤，除非產(chǎn)品滯銷失去市場競爭力或經(jīng)營不善，使投資者難以賺取投資利潤回收原始投資，否則也不愿意轉讓廠房。
因此，在對工業(yè)廠房項目估價而確定房屋重置價時，不應含有銷售稅費，可視情況適當少量的計取開發(fā)利潤。
(四)應區(qū)分在建項目、停建項目與停產(chǎn)項目進行因素增減在建項目應按工程形象進度估算建安工程費外，還要考慮其效應不能發(fā)揮對房屋價值的減損;停建項目除了按在建項目考慮之外，還應考慮停建項目對今后要續(xù)建時所帶來的返工及不利影響因素;停產(chǎn)(停止生產(chǎn)產(chǎn)品)項目應考慮轉換生產(chǎn)產(chǎn)品所需要的新增建安投入，即效用改變對原工業(yè)用房的價值減損。
問題：哪些土地使用權出讓可采取協(xié)議方式?
答疑：根據(jù)“深府[2001]94號”文的規(guī)定，協(xié)議方式出讓土地使用權僅限于以下范圍：
(一)工業(yè)用地(特區(qū)內限高新技術項目用地);
(二)市、區(qū)政府建設的社會微利商品房用地和全成本微利商品房用地;
(三)市、區(qū)財政全額投資的機關、文化、教育、(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)衛(wèi)生、體育、科研和市政設施用地等公益性、非營利性用地;
(四)軍事用地。
問題：什么是協(xié)議出讓土地使用權?
答疑：
協(xié)議出讓土地使用權是指由土地管理部門代表市政府與土地使用者以土地的公告市場價格為基準，經(jīng)過協(xié)商確定土地價格，并將土地使用權讓與土地使用者的行為。
【房地產(chǎn)估價師常見的問題答疑】相關文章：
房地產(chǎn)估價師常見問題04-02
報檢員考試常見問題答疑精選05-13
房地產(chǎn)估價師報考常見問題08-14
2017考研調劑常見問題答疑03-24
房地產(chǎn)估價師證書注冊常見問題05-08
關于報考房地產(chǎn)估價師常見問題01-07
注冊房地產(chǎn)估價師考試答疑12-30