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2016年初級會計職稱考試《經濟法基礎》考點筆記
第六章 其他稅收法律制度
第四節(jié) 土地增值稅法律制度
土地增值稅納稅人
土地增值納稅人是指轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。
轉讓方將不動產所有權、土地使用權轉讓給承受方：轉讓方交營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅、土地增值稅、所得稅;承受方交契稅、印花稅。
土地增值稅征稅范圍
土地增值稅的基本征稅范圍包括轉讓國有土地使用權和地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉讓以及存量房地產買賣。
1.征稅范圍的一般規(guī)定：
(1)土地增值稅只對轉讓國有土地使用權的行為征稅，對出讓國有土地使用權的行為不征稅;
(2)土地增值稅既對轉讓土地使用權的行為征稅，也對轉讓地上建筑物及其他附著物產權的行為征稅;
(3)土地增值稅只對有償轉讓的房地產征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉讓的房地產，不予征稅。
土地增值稅的征稅范圍具有“國有”、“轉讓”、“取得收入”三個關鍵特征。
2.征稅范圍的具體和特殊規(guī)定
土地增值稅稅率實行四級超率累進稅率即以納稅對象數(shù)額的相對率為累進依據，按超累方式計算應納稅額的稅率。
土地增值稅的計稅依據
土地增值稅的計稅依據是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物等產權的單位和個人征收的一種稅。
增值額的計算公式為：增值額=轉讓房地產取得的收入一扣除項目
(一)轉讓房地產取得的收入
納稅人轉讓房地產取得的收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益;從收入的形式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
(二)扣除項目及其金額
1.取得土地使用權所支付的金額(適用新建房轉讓和存量房地產轉讓)：包括地價款和取得使用權時按政府規(guī)定繳納的費用。
2.房地產開發(fā)成本(適用新建房轉讓)：包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用
3.房地產開發(fā)費用(適用新建房轉讓)
(1)納稅人能按轉讓房地產項目分攤利息支出并能提供金融機構貸款證明的：
最多允許扣除的房地產開發(fā)費用=利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本)×5%以內
(2)納稅人不能按轉讓房地產項目分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的：最多允許扣除的房地產開發(fā)費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本)×10%以內
4.與轉讓房地產有關的稅金(適用新建房轉讓和存量房地產轉讓)：包括營業(yè)稅、城建稅、印花稅。教育費附加視同稅金扣除。
5.財政部規(guī)定的其他扣除項目(適用新建房轉讓)
從事房地產開發(fā)的納稅人可加計扣除=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本)×20%
(1)此項加計扣除針對房地產開發(fā)企業(yè)有效，非房地產開發(fā)企業(yè)不享受此項政策;(2)取得土地使用權后未經開發(fā)就轉讓的，不得加計扣除。
6.舊房及建筑物的扣除金額。
7.計稅依據的特殊規(guī)定。
土地增值稅應納稅額的計算
土地增值稅稅額計算公式《土地增值稅暫行條例》，土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規(guī)定的稅率計算征收。
1.計算公式
應納稅額=Σ(每級距的增值額×適用稅率)
2.計算步驟
(1)計算轉讓房地產取得的收入(貨幣收入、實物收入)
(2)計算扣除項目
�、偃〉猛恋厥褂脵嘀Ц兜慕痤~
�、陂_發(fā)土地的成本、費用
�、坌陆ǚ考芭涮自O施的成本、費用或者舊房及建筑物的評估價格
�、芘c轉讓房地產有關的稅金
與轉讓房地產有關的稅金包括：營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅、教育費附加。
(3)計算增值額=轉讓房地產的收入-扣除項目
(4)計算增值額÷扣除項目的比率
(5)計算土地增值稅的應納稅額
土地增值稅稅收優(yōu)惠
1.納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，予以免稅;超過20%的，應按全部增值額繳納土地增值稅。
2.因國家建設需要依法征用、收回的房地產，免征土地增值稅。
3.企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為廉租住房、經濟適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。
4.居民個人轉讓住房免征土地增值稅。
土地增值稅征收管理
(一)土地增值稅納稅申報程序
1.納稅人應在轉讓房地產合同簽訂后7日內，到房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報。
2.納稅人采取預售方式銷售房地產的，對在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，稅務機關可以預征土地增值稅，之后辦理納稅清算后，多退少補。
(二)土地增值稅納稅清算
1.土地增值稅的清算條件
區(qū)分“應當清算”和“可要求清算”
(1)符合下列情形之一的，納稅人應當進行土地增值稅的清算：
�、俜康禺a開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;
�、谡w轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的;
�、壑苯愚D讓土地使用權的。
(2)符合下列情形之一的，主管稅務機關可以要求納稅人進行土地增值稅清算：
�、僖芽⒐を炇盏姆康禺a開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;
�、谌〉娩N售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;
�、奂{稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;
�、苁〖壎悇諜C關規(guī)定的其他情況。
(三)納稅地點
土地增值稅納稅人發(fā)生應稅行為應向房地產所在地主管稅務機關繳納稅款。
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