物業(yè)的管理方案
為了確保事情或工作有序有效開展，常常需要預(yù)先準備方案，方案是闡明行動的時間，地點，目的，預(yù)期效果，預(yù)算及方法等的書面計劃。方案應(yīng)該怎么制定呢？下面是小編為大家收集的物業(yè)的管理方案，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。
物業(yè)的管理方案1
一、XX項目物業(yè)分析：
1、物業(yè)地域范圍開闊，封閉性交強
2、購置物業(yè)人員層次較高，屬于房地產(chǎn)市場尖端客戶群體，其對居住的私密性、安全性要求較高，并且具有相當強的物業(yè)消費承受能力；
3、購置物業(yè)用途復(fù)雜，有居住類要求、有辦公類要求、有會所類要求等；
4、物業(yè)管理為混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客戶私有設(shè)施及服務(wù)的管理。
二、根據(jù)以上分析，對XX項目物業(yè)建議如下：
1、建議在保潔管理方面實行兩個分開，即河道及市政道路的保潔工作與針對業(yè)主提供的保潔工作相分開。因為，河道及市政道路的保潔工作是屬于項目區(qū)域內(nèi)具有公共及社會性質(zhì)的工作，其對具體的環(huán)境衛(wèi)生標準及人員素質(zhì)與直接為業(yè)主提供保潔服務(wù)的要求不同，分開管理有利于降低物業(yè)管理成本，必要時可以通過物業(yè)公司將該部分工作對外進行分包處理。
2、突出物業(yè)管理的兩個體系，即突發(fā)事件的應(yīng)急處理體系以及針對業(yè)主的管家式的服務(wù)體系。
三、物業(yè)管理提供日常服務(wù)的內(nèi)容：
1、對河道的清理與水質(zhì)的保護（如通過種植水生性綠植改善水質(zhì)、根據(jù)季節(jié)放養(yǎng)魚類加強河道景觀效果；
2、對市政道路的保潔；
3、對業(yè)主庭院環(huán)境的保潔（主要集中在季節(jié)更替時，如刮風導致的塵土積累或落葉）？
4、24小時水電維修；
5、對業(yè)主生活垃圾的定時清運；
6、對水、電、燃氣等設(shè)備日常的保養(yǎng)與維護；
7、項目范圍內(nèi)綠化的種植與養(yǎng)護；
8、業(yè)主能源費用的代收代繳；
9、定期花木殺蟲及滅鼠；
10、暫住證等社區(qū)性證明的辦理；
11、業(yè)主院落檔案的管理。
四、物業(yè)特約服務(wù)－管家式服務(wù)體系：
1、管家的服務(wù)，是指由管家負責，帶領(lǐng)包括保安、保潔、廚師、司機等為主人提供盡可能完善的服務(wù)，針對玉河項目提出的管家式服務(wù)，應(yīng)理解為通過物業(yè)管家的努力為業(yè)主提供盡可能多的服務(wù)，隨時解決業(yè)主提出的關(guān)于生活、出行等方面的需求。
2、管家式的服務(wù)建議由2至3人24小時專職負責三到四位業(yè)主隨時有可能提出的服務(wù)要求，業(yè)主有需求只針對所負責管家提出，由該管家負責盡可能的解決業(yè)主提出的問題；任何針對業(yè)主的服務(wù)均需由物業(yè)管家陪同。這樣，業(yè)主提出的要求有專人負責，避免了處理問題相互推托的`情況提高解決問題的效率，同時對業(yè)主的各種服務(wù)也同樣由該物業(yè)管家?guī)ьI(lǐng)陪同，增加了業(yè)主對物業(yè)人員的認同感并且避免陌生工作人員帶給業(yè)主的不安全因素。
3、管家式服務(wù)的內(nèi)容：
A、業(yè)主訂購報刊的派送（報紙需經(jīng)過熨燙，免費）？
B、帶領(lǐng)工作人員完成業(yè)主提出的家政服務(wù)要求（付費）
室內(nèi)清潔
搬家、搬物
地板、地毯的清潔養(yǎng)護
代收洗、補、燙衣物
室內(nèi)插花、裝飾
代購日常生活用品
車輛清洗服務(wù)
家庭看護管理
寵物看護管理
C、為業(yè)主提供車輛接、送服務(wù)（付費并需要提前預(yù)約）
五、XX項目的安全保衛(wèi)管理：
1、保衛(wèi)部門日常工作內(nèi)容：
24小時固定安全崗位的值勤
24小時流動崗位的安全及消防巡視
車輛停放的安全管理
特殊時間段道路車流、人流的疏導管理
2、保衛(wèi)部門的設(shè)施設(shè)備：
中央控制室
與中控室連接的門禁對講系統(tǒng)
設(shè)像監(jiān)視系統(tǒng)
電子巡更系統(tǒng)
業(yè)主院落重點部位（廚房）設(shè)置煙感報警系統(tǒng)
停車管理系統(tǒng)（如有大規(guī)模公共停車位需要管理）
安防器材（對講機、滅火器、警棍等）
3、保衛(wèi)部門提供的委托性特約服務(wù)：
禮儀性保衛(wèi)
短途護衛(wèi)（主要為業(yè)主攜帶貴重物品外出時對人員安全護衛(wèi)）
�。ㄒ陨蟽煞N服務(wù)提供時需要有物業(yè)管家陪同并屬付費項目）
六、突發(fā)事件應(yīng)急處理體系的建立
業(yè)主物業(yè)的安全性是本項目物業(yè)管理的關(guān)鍵所在，除提供一般保衛(wèi)方式外，還應(yīng)建立聯(lián)動體系，保證在突發(fā)事件發(fā)生時及時控制事態(tài)發(fā)展，將業(yè)主的損失降低。應(yīng)急處理體系流程如下：
1、遇有突發(fā)事件，業(yè)主通過門禁對講系統(tǒng)向中央控制室報警（或直接找物業(yè)管家）；
2、中央控制室接警情后分別通知所屬物業(yè)管家、片區(qū)巡視保安、備勤保安趕赴現(xiàn)場，控制事態(tài)不繼續(xù)發(fā)展；
3、由物業(yè)管家向值班物業(yè)經(jīng)理匯報現(xiàn)場情況；
4、物業(yè)經(jīng)理根據(jù)物業(yè)管家對現(xiàn)場情況的匯報決定是否報警（110、119、120、999等）
物業(yè)的管理方案2
為了高質(zhì)量推動住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)范化標準化，結(jié)合區(qū)實際，制定本實施方案。
一、總體要求
深入貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中全會精神，堅持以人民為中心，堅持以“環(huán)境改善、服務(wù)提升、機制建立、群眾滿意”為目標，結(jié)合市“五面紅旗”示范創(chuàng)建專項行動、社區(qū)物業(yè)黨建聯(lián)建、“固體強基”等工作，因地制宜推進區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，確保xxxx年底無物業(yè)住宅小區(qū)實現(xiàn)“有組織機構(gòu)、有清掃保潔、有物業(yè)維修保養(yǎng)、有綠化養(yǎng)護、有安全防范、有停車管理”的基本物業(yè)服務(wù)目標。
二、管理模式
根據(jù)無物業(yè)管理小區(qū)實際情況，通過物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管、業(yè)委會（物管會）自管、社區(qū)托管等不同方式，解決住宅小區(qū)無物業(yè)管理問題，改善居民生活環(huán)境，提升城市管理水平和城市軟實力，切實增強群眾的獲得感、幸福感和安全感。
�。ㄒ唬┩七M物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管。結(jié)合城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，對具備市場化運作條件的無物業(yè)小區(qū)（含單位自管小區(qū)），在街道辦事處、社區(qū)指導下，充分征求業(yè)主意見，選擇優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管或引進國有物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實施專業(yè)化物業(yè)管理。
（二）推行業(yè)委會（物管會）自管。不具備市場化運作條件的住宅小區(qū)，由所在街道辦事處、社區(qū)指導組建業(yè)委會（物管會），以自管形式，做好保潔、安保、公共設(shè)施設(shè)備維保等物業(yè)管理工作。
�。ㄈ⿲嵭猩鐓^(qū)兜底托管。街道辦事處指導社區(qū)成立“社區(qū)物業(yè)服務(wù)自管會”，對零散樓棟、院落實施托管。社區(qū)物業(yè)服務(wù)自管會可結(jié)合各小區(qū)實際，利用小區(qū)公共收益或進行適當收費，落實基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù)。
�。ㄋ模┨剿鹘值兰型泄芄芾�。以街道辦事處為單位，建立“物業(yè)服務(wù)中心”，將轄區(qū)內(nèi)無物業(yè)住宅小區(qū)統(tǒng)一打包成若干個物業(yè)管理區(qū)域，每個物業(yè)管理區(qū)域為一個物業(yè)服務(wù)項目，通過公開招投標方式聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔轄區(qū)物業(yè)管理服務(wù)。社區(qū)居委會通過日常監(jiān)管、季度評議和年度考核等方式，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作開展監(jiān)督評價，并組織業(yè)主投票決定是否續(xù)聘。
三、重點任務(wù)
（一）調(diào)研摸底階段（xxxx年x月xx日一x月xx日）。
區(qū)住建局牽頭、街道辦事處組織，對轄區(qū)內(nèi)無物業(yè)管理小區(qū)進行詳細摸底，確保數(shù)據(jù)準確，上報區(qū)無物業(yè)管理清零行動領(lǐng)導小組辦公室進行匯總統(tǒng)計。
（二）推進落實階段（xxxx年xx月xx日一xx月xx日）
1x月xx日前，街道辦事處根據(jù)實際情況制定無物業(yè)小區(qū)工作全覆蓋工作方案，并在轄區(qū)內(nèi)選定x個不同類型的小區(qū)，采取物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管、業(yè)委會（物管會）自管、社區(qū)居委會托管等不同模式，打造專業(yè)化、精準化、精細化的試點小區(qū)。
2.x月xx日前，街道辦事處精心打造x個專業(yè)化物業(yè)管理試點標桿小區(qū)，并將試點情況和經(jīng)驗做法形成書面材料上報至區(qū)無物業(yè)管理清零行動領(lǐng)導小組辦公室。
3.xx月底前，街道辦事處無物業(yè)管理小區(qū)實現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋。
（三）鞏固提升階段（xxxx年xx月x日一xx月xx日）
區(qū)無物業(yè)管理清零行動領(lǐng)導小組組織相關(guān)部門進行“回頭看”，抓實鞏固提升，確保無物業(yè)管理小區(qū)“銷號清零”，實現(xiàn)“常治長效”。同時，總結(jié)一批可推廣、可復(fù)制的好經(jīng)驗、好做法，努力為無物業(yè)管理小區(qū)清零行動提供示范、樹立標桿。
四、組織領(lǐng)導
�。ㄒ唬┏闪㈩I(lǐng)導小組。為確保本次清零行動順利開展，推動實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)全覆蓋，決定成立區(qū)無物業(yè)管理小區(qū)清零行動領(lǐng)導小組（名單附后），區(qū)直有關(guān)單位、有關(guān)街道辦事處負責人參加，負責全區(qū)無物業(yè)管理小區(qū)清零工作，構(gòu)建“市級統(tǒng)籌全局、區(qū)級綜合協(xié)調(diào)、街道一線責任、社區(qū)具體實施、小區(qū)齊抓共管”五級抓落實的責任體系。
（二）成員單位分工
區(qū)委政法委負責協(xié)調(diào)做好住宅小區(qū)平安建設(shè)工作，配合完成其他相關(guān)工作。
區(qū)住建局負責牽頭做好工作專班辦公室日常工作，督促落實工作專班作出的各項決定；組織各辦事處推進清零工作，協(xié)調(diào)處理工作中的具體問題。
區(qū)民政局負責指導物業(yè)管理融入基層社會治理；指導業(yè)委會（物管會）建設(shè)，提高住宅小區(qū)自治能力。
區(qū)發(fā)改局負責無物業(yè)管理清零行動中物業(yè)服務(wù)費的.制定調(diào)整。
市公安局分局負責依法查處住宅小區(qū)內(nèi)影響公共安全、公共秩序的違法違規(guī)行為，指導監(jiān)控安防建設(shè)，加強房屋租賃治安管理。
區(qū)市場監(jiān)督管理局負責住宅小區(qū)特種設(shè)備安全、食品安全、物業(yè)服務(wù)價格和收費等監(jiān)督管理。
區(qū)水務(wù)局負責無物業(yè)管理小區(qū)供水的運營與監(jiān)管。
市生態(tài)環(huán)境保護局分局負責無物業(yè)管理清零行動中的環(huán)境污染治理工作。
區(qū)工科局負責協(xié)調(diào)三大運營商（中國移動、中國聯(lián)通、中國電信）以及廣電相關(guān)業(yè)務(wù)工作。
相關(guān)街道辦事處負責宣傳動員，鼓勵“兩代表一委員”參選業(yè)委會（物管會）成員；按照“一小區(qū)一對策”原則，因地制宜、分類推進無物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理工作。
五、工作要求
無物業(yè)管理小區(qū)清零行動是“我為群眾辦實事”實踐活動的一項重要內(nèi)容，時間緊迫、任務(wù)量大。為更好協(xié)調(diào)推進工作、及時解決困難問題，區(qū)清零行動領(lǐng)導小組決定建立督查督辦機制，相關(guān)街道辦事處于每周五下午向領(lǐng)導小組辦公室（聯(lián)系人：，聯(lián)系電話：）報送本周工作推進情況。對工作中推諉扯皮，或者不落實、假落實的，區(qū)領(lǐng)導小組將進行督辦；不能按期完成工作任務(wù)或造成嚴重后果的，移交紀檢監(jiān)察部門進行追責問責。
物業(yè)的管理方案3
一、施工管理
建立監(jiān)督和記錄制度，對工作計劃、檢查情況及對問題處理進行統(tǒng)計;
熟悉現(xiàn)場和各類施工圖紙，跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道情況、檢修口預(yù)留位置，做出詳細記錄;
對內(nèi)外裝修方式、布局、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見;
了解各公共部分水電開關(guān)、裝飾材料等的造型及位置，環(huán)境清潔用水預(yù)留接口等情況;
對影響大樓功能、危及設(shè)備及業(yè)主人身安全、嚴重影響今后管理運行的問題，及時書面匯報與業(yè)主方，列出整改報告，提交業(yè)主方備案處理
二、設(shè)備安裝調(diào)試
對現(xiàn)場設(shè)施設(shè)備安裝狀況進行檢查，包括電梯井道防水、安裝過程的質(zhì)量監(jiān)控，各種管線的預(yù)埋等;
出席有關(guān)工程的會議，參與機電設(shè)備的測試檢查，建立調(diào)試檔案;
及時發(fā)現(xiàn)可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護的問題，列出遺漏工程，從物業(yè)管理專業(yè)角度提出相應(yīng)的`整改意見，及時通報業(yè)主方。
三、竣工驗收及接管驗收
安排相應(yīng)專業(yè)人員參與分戶驗收，并對驗收問題進行記錄，書面反饋與業(yè)主單位，并對整改落實情況檢查;
從物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度驗收，配合業(yè)主方對物業(yè)進行嚴格的驗收，維護業(yè)主方的合法權(quán)益;
對接管驗收中發(fā)現(xiàn)問題，明確記錄在案，書面報業(yè)主方，并督促施工方在約定期限內(nèi)對存在的問題加以解決，直到完全合格;
做好接管驗收清單和需要提交資料清單，協(xié)助業(yè)主單位做好相應(yīng)資料的移交和驗收問題的整改跟進與反饋。
四、人員配置及素質(zhì)要求：
項目經(jīng)理進駐現(xiàn)場，根據(jù)項目進度派3-5名專業(yè)人員。
電梯技工：
人員數(shù)量：1人。介入時間：電梯安裝至設(shè)備移交電氣或機械專業(yè)，中專以上學歷;有電梯前期介入相應(yīng)經(jīng)驗;了解電梯安裝的相關(guān)技術(shù)，持特種設(shè)備操作證(電梯)
空調(diào)技工：
人員數(shù)量：1人。介入時間：空調(diào)安裝至移交。有大型商場或?qū)懽謽俏飿I(yè)空調(diào)制冷兩年以上工作經(jīng)驗;具備暖通基本常識，持相關(guān)上崗證和中級以上職業(yè)資格證書;有中央空調(diào)系統(tǒng)操作、保養(yǎng)工作經(jīng)驗2年以上。
高壓運行維護技工：
人員數(shù)量：2人介入時間：配電房安裝至移交。持高(電監(jiān)會頒發(fā))、低壓電工證(安監(jiān)局頒發(fā));一年以上星級酒店或超高層建筑物業(yè)供配電運行值班經(jīng)驗;有10KV高壓環(huán)網(wǎng)柜倒閘操作和低壓配電停送電實際操作經(jīng)驗;有變壓器運行、報停管理經(jīng)驗。
物業(yè)的管理方案4
**年1月28日，遼寧省建設(shè)廳、公安廳聯(lián)合頒布了《遼寧省城市住宅物業(yè)管理區(qū)域車輛停放管理規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）。該《規(guī)定》遵循了《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》的立法精神，結(jié)合遼寧省實際情況，在小區(qū)機動車輛停車位設(shè)置、車輛管理、停車位內(nèi)專用設(shè)備和公用設(shè)施的保護及物業(yè)過失致車輛受損賠償?shù)葞讉�方面做出詳細規(guī)定。遼寧槐城律師事務(wù)所丁達鵬律師就該《規(guī)定》相關(guān)內(nèi)容做如下解析，小區(qū)車主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)參考。
一、《規(guī)定》適用范圍
本《規(guī)定》適用于遼寧省城市住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機動車停放管理。以下三種情況不適用該《規(guī)定》：
1、非住宅用途，如寫字樓、商場等地下及周邊范圍內(nèi)機動車停放；
2、沒有物業(yè)公司管理服務(wù)的區(qū)域；
3、非機動車輛的管理，如自行車、電動自行車等。
二、為小區(qū)業(yè)主提供停車位成為有關(guān)單位的義務(wù)
《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的'車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。但隨著小區(qū)私家車不斷增多，規(guī)劃用于停車的車位逐漸不能滿足小區(qū)業(yè)主的需要，停車難困擾著業(yè)主和物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)。為解決這一難題，《規(guī)定》第三、四明確了公安機關(guān)有協(xié)助指導業(yè)主大會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在住宅區(qū)周邊為小區(qū)業(yè)主設(shè)立臨時、夜間機動車車輛停車位的義務(wù)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施管理。
三、《住宅區(qū)機動車停放管理規(guī)約》是物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施管理的依據(jù)。
該《管理規(guī)約》不同于物業(yè)服務(wù)合同，是由建設(shè)單位或業(yè)主大會依據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》制定的，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施管理，委托費用由需要停車位的業(yè)主承擔。
四、受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)有如下義務(wù)：
1、安排一定數(shù)量的車輛管理員。車輛管理員應(yīng)盡職盡責，做好巡視記錄和交接班記錄，嚴禁擅自離崗；文明執(zhí)勤、熱情服務(wù)，及時指揮車輛停放，維持車輛停放秩序。
2、畫明專用停車位的停車線，保持道路通暢，場地清潔衛(wèi)生。指揮專用停車位的機動車輛在指定的車位停放。
3、指揮無專用停車位的業(yè)主及外來人員在臨時停車位停放車輛。
4、指揮車輛在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放，不得對其他車輛的進出和其他車位的使用造成障礙。
5、嚴禁指揮將車輛停放在消防通道上。
6、在日常巡視過程中發(fā)現(xiàn)業(yè)主有亂停亂放行為時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)及管理員要及時勸阻。對勸阻無效的，要立即向業(yè)主委員會、社區(qū)委員會、有關(guān)行政主管部門報告。
五、小區(qū)車主義務(wù)
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車主有要愛護停車位內(nèi)的消防、供水、供電、通訊等一切專用設(shè)備和公用設(shè)施的義務(wù)。不慎損壞時需按價賠償，若造成嚴重事故者，將追究其法律責任。
六、物業(yè)管理企業(yè)的過失致車輛受損，物業(yè)管理企業(yè)負責賠償。
《規(guī)定》首次明確了物業(yè)管理企業(yè)對住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的機動車人為損害承擔管理過錯賠償責任。該條款為業(yè)主主張權(quán)利提供了法律依據(jù)。但業(yè)主主張該權(quán)利時應(yīng)注意以下兩點：
1、必須有證據(jù)證明物業(yè)管理企業(yè)未盡到本文第四項列明的6項管理義務(wù)，同時要結(jié)合物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)企業(yè)應(yīng)承擔的義務(wù)，如24小時門禁管理、夜間巡邏、錄像監(jiān)控等等，即管理過錯。
2、按《住宅區(qū)機動車停放管理規(guī)約》的約定進行賠償，因此在制定《住宅區(qū)機動車停放管理規(guī)約》，一定要將賠償事由、賠償標準約定清楚。
物業(yè)的管理方案5
為加強小區(qū)內(nèi)門衛(wèi)管理工作，保障小區(qū)的管理有序進行，并保證小區(qū)財產(chǎn)、業(yè)主和住戶人身安全，結(jié)合小區(qū)的實際情況，特制定本制度。
一、門衛(wèi)工作職責
1、業(yè)主和住戶的進出監(jiān)控；
2、責來訪接待，并聯(lián)絡(luò)登記；
3、負責監(jiān)管進入小區(qū)的機動及非機動車輛有序進出；
4、負責進入小區(qū)的物品查驗并登記；
5、小區(qū)院內(nèi)住宅樓群的安全巡視，公共區(qū)域的水電暖監(jiān)管，以及夜間大門開關(guān)登記；
6、負責保持小區(qū)公共區(qū)域的衛(wèi)生整潔；
7、保存值班的各項記錄，定期上交。
二、管理辦法
1、值班時間：
全天24小時，每晚不定時巡視小區(qū)各區(qū)域23次；
2、大門管理：
早晨6:00點開敞；晚24:00點關(guān)閉（開小門）。
三、門燈管理
1、積極配合政府職能部門相關(guān)工作，對有明顯標志的車輛，并執(zhí)行公務(wù)的.警車、工商、稅務(wù)、供電、消防、救護等公務(wù)車輛可免于登記，提供進入小區(qū)的便利條件；
2、值班、執(zhí)勤人員要堅守崗位，值班不得擅離職守，不得睡覺，不得從事與值班無關(guān)的活動；
3、做好報刊收發(fā)工作，對電匯、掛號信函要登記通知、交送；
4、對出入小區(qū)的車輛，有權(quán)進行必要的檢查，發(fā)現(xiàn)可疑情況應(yīng)及時報告，特別情況可直接撥打公安機關(guān)報警電話；
5、要熟悉了解本小區(qū)住戶的姓名、聯(lián)系電話；
6、要按時開啟照明，發(fā)現(xiàn)設(shè)施發(fā)生故障要及時報告保安人員；
7、違反小區(qū)門衛(wèi)制度，單位根據(jù)有關(guān)制度進行處罰。
物業(yè)的管理方案6
為提升我市老舊小區(qū)全面整治后的物業(yè)管理水平，鞏固各類改善工程成果，改善人民群眾的居住生活品質(zhì)，決定在市區(qū)范圍內(nèi)實施老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理改善工程�，F(xiàn)制定如下實施方案：
一、指導思想
以科學發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，圍繞共建共享與世界名城相媲美的“生活品質(zhì)之城”的目標，堅持解放思想、敢為人先，按照政府主導、企業(yè)和市民共同參與的要求，推進老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理“擴面提質(zhì)”，構(gòu)建與xx經(jīng)濟社會發(fā)展水平相適應(yīng)的住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)模式，著力提升人民群眾居住生活品質(zhì)。
二、主要目標
總體目標：力爭到20xx年末，xx市區(qū)（包括xx區(qū)，以下簡稱xx區(qū)）實施庭院改善和危舊房改善后的住宅小區(qū)（共約xx幢房屋，建筑面積約xx萬平方米，涉及住戶約xx萬戶）基本實現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋，未列入庭院改善和危舊房改善的住宅小區(qū)根據(jù)實際條件開展物業(yè)管理改善，逐步建立老舊住宅小區(qū)“低收費、廣覆蓋、有補貼”的物業(yè)管理長效機制，提升物業(yè)管理服務(wù)水平。
具體目標：在整治完善老舊住宅小區(qū)硬件配套設(shè)施的基礎(chǔ)上，建立物業(yè)管理機制，爭取實現(xiàn)“八個有”，即有物管用房、有公共保潔、有秩序維護、有停車管理、有設(shè)施維保、有綠化養(yǎng)護、有道路保養(yǎng)、有維修管理。
三、實施范圍
xx市區(qū)xx區(qū)范圍內(nèi)同時符合下列條件的老舊住宅小區(qū)和零星住宅：
1.20xx年以前建成。
2.房屋標準成套。
3.尚未開展專業(yè)化物業(yè)管理。
四、基本原則
1.堅持屬地管理。要按照“條塊結(jié)合、以塊為主、屬地管理”的原則，充分發(fā)揮屬地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）和社區(qū)居委會的組織指導作用，因地制宜建立長效管理機制。
2.堅持突出重點。主要針對已完成庭院改善和危舊房改善，且目前尚未推行專業(yè)化物業(yè)管理的住宅小區(qū)，重點是在已完成庭院改善和危舊房改善工程的老舊住宅小區(qū)建立日常物業(yè)管理長效機制。
3.堅持“軟”“硬”共建。在開展住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造完善的同時，建立健全日常物業(yè)管理工作機制，實現(xiàn)建管并舉。
4.堅持項目結(jié)合。物業(yè)管理改善工程應(yīng)與危舊房改善工程和庭院改善工程緊密結(jié)合。實施危舊房改善工程和庭院改善工程的老舊住宅小區(qū)，要結(jié)合物業(yè)管理改善工程的要求，對住宅小區(qū)的硬件設(shè)施進行改善，做到危舊房改善和庭院改善完成一個、物業(yè)管理改善推進一個，避免重復(fù)施工影響居民生活。
5.堅持業(yè)主參與。要重點突出業(yè)主、居民共同參與，在工程中切實落實“四問四權(quán)”，確保業(yè)主、居民的“知情權(quán)、參與權(quán)、選擇權(quán)、監(jiān)督權(quán)”，明確業(yè)主、居民共同管理小區(qū)的義務(wù)與職責。
五、實施步驟
1.調(diào)查計劃階段。20xx年xx月底前，完成機構(gòu)組建、xx區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀調(diào)查、相關(guān)政策標準制訂及計劃安排等工作。
2.全面推進階段。20xx年xx月-xx年年底，全面推進xx區(qū)物業(yè)管理改善工程，主要針對已開展庭院改善和危舊房改善的住宅小區(qū)，按照庭院改善和危舊房改善完成一個、物業(yè)管理改善工程推進一個的原則組織實施，其中20xx年完成xx萬平方米，20xx年完成xx萬平方米，xx年完成xx萬平方米，累計完成xx萬平方米。
對未列入庭院改善或危舊房改善計劃的其他老舊住宅小區(qū)或零星住宅，每年根據(jù)財政預(yù)算安排和住宅小區(qū)實際情況因地制宜地實施住宅小區(qū)整治和物業(yè)管理改善工程。
六、改善措施
�。ㄒ唬┩晟朴布渲�。
1.已列入庭院改善和危舊房改善計劃的住宅小區(qū)，除完成原定改善任務(wù)外，還要按照物業(yè)管理改善工程的要求同步完成住宅小區(qū)物業(yè)管理所需硬件設(shè)施的配置完善。本方案出臺前已完成庭院改善和危舊房改善工程的住宅小區(qū)，市庭改辦或危改辦要通過“回頭看”進行查漏補缺，按照物業(yè)管理改善工程的要求進一步完善硬件配置。具體新增硬件配置任務(wù)如下：
（1）劃定物管區(qū)域。在住宅小區(qū)設(shè)置圍墻，形成相對封閉獨立的物業(yè)區(qū)域；零星住宅和小規(guī)模住宅區(qū)，可因地制宜歸并為一個物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭泄芾怼?/p>
（2）建設(shè)特種設(shè)施。包括小區(qū)房屋單元防盜門和小區(qū)內(nèi)電子監(jiān)控器安裝，小區(qū)消防等設(shè)施設(shè)備檢查和修繕。
�。�3）配備物管用房。補充配置小區(qū)物業(yè)管理用房，有條件的要爭取按總建筑面積5‰的標準配置，暫時不能配置物業(yè)管理用房的可臨時采取租賃、借用等辦法過渡。
2.未列入庭院改善或危舊房改善計劃的住宅小區(qū)和零星住宅，由財政每年安排一定的資金實施物業(yè)管理改善工程，具體由市物改辦根據(jù)住宅小區(qū)實際，因地制宜、有選擇性地組織實施。小區(qū)整治和硬件配置主要內(nèi)容如下：
�。�1）新增配置。同列入庭院改善和危舊房改善計劃的住宅小區(qū)新增配置內(nèi)容。
�。�2）環(huán)境整治。包括小區(qū)道路平整、汽車停車位劃定、自行車棚（庫）整飭、綠化整理、公共照明配置完善等。
�。�3）房屋整治。包括屋頂?shù)裙灿貌课痪S修整理、立面整治、樓道刷白、管線序化、危房修繕等。
�。�4）公用事業(yè)管網(wǎng)整治。包括小區(qū)內(nèi)自來水、電力和燃氣等公用事業(yè)管線和設(shè)施的基礎(chǔ)改造。
�。ǘ┙⑽锕軝C制。
在對住宅小區(qū)開展硬件設(shè)施整治改善的基礎(chǔ)上，根據(jù)居民意愿引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施專業(yè)化物業(yè)管理或由當?shù)亟值擂k事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）委托社區(qū)公共服務(wù)工作站組織實施社區(qū)化準物業(yè)管理，建立住宅小區(qū)物業(yè)管理長效機制。
1.確定管理模式。
街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應(yīng)在硬件設(shè)施整治改善項目竣工并接收后一個月內(nèi)完成居民意見的征求工作，確定小區(qū)管理模式。部分老舊小區(qū)（或零星住宅）因特殊原因未開展整治或硬件配置改善未全部完成的，經(jīng)當?shù)亟值擂k事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）確認同意后予以接收。
征求居民意見以戶為單位（一個獨立產(chǎn)權(quán)單位為一戶），采取書面形式進行，公示告知居民專業(yè)化物業(yè)管理和社區(qū)化準物業(yè)管理的組織形式、服務(wù)內(nèi)容和相應(yīng)收費標準。小區(qū)內(nèi)1/2以上戶數(shù)居民選擇采取專業(yè)化物業(yè)管理的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）委托社區(qū)居委會在兩個月內(nèi)組織小區(qū)居民召開業(yè)主大會并成立業(yè)主委員會，指導業(yè)主委員會通過業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；選擇專業(yè)化物業(yè)管理的居民戶數(shù)達不到總戶數(shù)1/2以上的小區(qū)統(tǒng)一采用社區(qū)化準物業(yè)管理模式，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）委托社區(qū)公共服務(wù)工作站在兩個月內(nèi)組織建立日常物業(yè)管理機制。
2.實施物業(yè)管理。
（1）社區(qū)化準物業(yè)管理。社區(qū)化準物業(yè)管理由社區(qū)公共服務(wù)工作站組織開展�？梢苑謩e聘請保潔、秩序維護等工作人員負責小區(qū)日常管理，或統(tǒng)一委托一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責管理，或組織居民自治管理，為小區(qū)居民提供基本服務(wù)，包括公共區(qū)域保潔、小區(qū)內(nèi)安全秩序維護、停車秩序維護、共用設(shè)施維保、公共綠化養(yǎng)護、小區(qū)內(nèi)道路保養(yǎng)、房屋共用部位維修管理等服務(wù)，并由社區(qū)公共服務(wù)工作站按照xx市社區(qū)化準物業(yè)管理服務(wù)收費管理辦法向住戶收取一定的'服務(wù)成本費。小區(qū)內(nèi)公共路面停車、物業(yè)管理用房等的經(jīng)營性收入由社區(qū)公共服務(wù)工作站統(tǒng)一收取和使用，作為小區(qū)物業(yè)管理資金，以彌補小區(qū)管理經(jīng)費不足。
�。�2）專業(yè)化物業(yè)管理。專業(yè)化物業(yè)管理由專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實施。業(yè)主委員會通過業(yè)主大會選聘專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進駐小區(qū)開展專業(yè)化物業(yè)管理，雙方簽訂物業(yè)服務(wù)合同。受聘的物業(yè)企業(yè)應(yīng)根據(jù)《物業(yè)管理條例》等的規(guī)定和《物業(yè)服務(wù)合同》的約定，提供專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)并按合同約定向住戶收取物業(yè)服務(wù)費。
七、資金政策
1.硬件配置工程列入庭改和危改工程實施的，其硬件配置項目費用列入庭院改善和危舊房改善工程專項經(jīng)費。
2.硬件配置工程列入物業(yè)管理改善工程實施的，其硬件配置項目費用列入物業(yè)改善工程專項經(jīng)費。經(jīng)費承擔方式如下：
�。�1）環(huán)境整治涉及的道路平整、雨污管道改造和收水口設(shè)置、照明及休閑設(shè)施設(shè)置、環(huán)衛(wèi)設(shè)施改造、綠化改造等納入工程招標范圍內(nèi)的內(nèi)容以及電力“上改下”工程的土建費用，由市、區(qū)兩級財政根據(jù)工程決算結(jié)果按1：1配套解決。
�。�2）房屋整治涉及的平改坡、外立面和樓道等房屋公共部位的整治費用，按照“誰家孩子誰家抱”的原則，由產(chǎn)權(quán)單位承擔；承擔確有困難的，由產(chǎn)權(quán)單位向區(qū)政府提出申請，經(jīng)區(qū)政府審核并報市物改辦同意后，由市、區(qū)兩級財政根據(jù)工程決算結(jié)果按1：1配套解決。
直管公房、房改房和無產(chǎn)權(quán)單位的房屋整治費用由市、區(qū)兩級財政根據(jù)工程決算結(jié)果按1：1配套解決。
（3）弱電桿線“上改下”和合桿序化梳理所需費用按照“誰家孩子誰家抱”的原則，由各產(chǎn)權(quán)單位承擔；電力桿線“上改下”的電氣配套費及一戶一表改造經(jīng)費由市電力局承擔；管道煤氣的建設(shè)（改造）費用由市燃氣集團承擔；自來水一戶一表改造費用，除居民按規(guī)定需繳納的相關(guān)費用外，其余由市水業(yè)集團承擔。
（4）物業(yè)管理改善工程原則上免繳工程涉及的綠化補償、占道挖掘以及因市政工程需要遷移綜合管線等費用。工程實施單位必須根據(jù)相關(guān)部門的要求，按照有關(guān)標準做好綠化恢復(fù)和路面修復(fù)工作。
3.住宅小區(qū)日常管理長效機制建立后，困難群眾物業(yè)服務(wù)費用減免補貼和社區(qū)公共服務(wù)工作站物業(yè)管理人員崗位補貼所需經(jīng)費由市、區(qū)財政按1：1配套解決。
八、保障措施
1.建立工作機制。成立市物業(yè)管理改善工程領(lǐng)導小組，負責改善工程的組織和領(lǐng)導。領(lǐng)導小組下設(shè)辦公室（設(shè)在市房管局），具體負責物業(yè)管理改善工程的組織、監(jiān)督和政策制訂等工作。各區(qū)政府及所屬各街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應(yīng)建立相應(yīng)的組織機構(gòu)，負責實施本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理改善工程的各項具體工作，協(xié)調(diào)有關(guān)問題。各級建設(shè)、規(guī)劃、房管、民政、公安、城管、城管執(zhí)法、交通、綠化、環(huán)保、價格、工商、質(zhì)監(jiān)、消防等部門按照各自職責依法開展住宅小區(qū)物業(yè)管理的有關(guān)工作。
2.落實資金保障。物業(yè)管理改善專項經(jīng)費列入財政年度預(yù)算，具體使用規(guī)定另行制訂。各級財政應(yīng)確保資金的配套落實，并實行全程跟蹤審計。要加強對資金使用的管理，審計結(jié)果作為最終決算依據(jù)。
3.加大扶持力度。住宅小區(qū)實行“準物業(yè)管理”的，原綠化、市政等各項資金補貼和優(yōu)惠政策不變，并根據(jù)社區(qū)準物業(yè)管理小區(qū)規(guī)模設(shè)置服務(wù)人員崗位補貼；建立物業(yè)管理改善考核評優(yōu)機制，對考核優(yōu)秀的單位（個人）進行獎勵；住宅小區(qū)內(nèi)的困難群眾確實無力支付物業(yè)服務(wù)費的，經(jīng)所在社區(qū)公示無異議后予以減免；水、電、環(huán)衛(wèi)等各公用事業(yè)專業(yè)單位委托管理單位統(tǒng)一收費的，應(yīng)嚴格執(zhí)行物價部門核定的收費標準，并支付管理單位專項委托費用。社區(qū)公共服務(wù)工作站統(tǒng)一委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供社區(qū)化準物業(yè)管理的，補貼和優(yōu)惠政策不變。
4.加強考核督查。物業(yè)管理改善工程要按照市區(qū)聯(lián)動、以區(qū)為主、屬地管理的原則，建立市、區(qū)、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)四級聯(lián)動機制。市政府與各區(qū)及市各相關(guān)單位簽訂目標責任書，實施年度目標考核，具體考核辦法另行制訂。
5.加強輿論引導。各有關(guān)部門要加強對物業(yè)管理改善工程的輿論宣傳，引導群眾了解物業(yè)管理的基本內(nèi)容，理解物業(yè)管理行業(yè)運作的基本規(guī)則和標準要求，配合做好小區(qū)物業(yè)管理工作。
物業(yè)的管理方案7
對比現(xiàn)有的幾種物業(yè)管理模式的優(yōu)缺點，并結(jié)合產(chǎn)業(yè)園和我公司現(xiàn)狀，建議采用自管與委托外包相結(jié)合的模式。由我公司單獨組建物管部門進行管理，可以充分利用公司現(xiàn)有各種資源，利于樹立產(chǎn)業(yè)園整體形象，降低運營成本，保證核心業(yè)務(wù)的收益。同時，將保安、特種設(shè)備、餐飲、保潔、綠化等需要專業(yè)資質(zhì)和大量人力的業(yè)務(wù)外包，由物管部門對各個分包業(yè)務(wù)進行監(jiān)督與協(xié)調(diào)，最終達到降低人員成本，降低運營費用，保證物管工作的掌控力度，提高服務(wù)質(zhì)量的目的。
（一）物業(yè)管理架構(gòu)
物業(yè)管理服務(wù)，要求有一個高效率及科學的組織架構(gòu)，使人力、物力、財力得到合理的配置，以求達到降低管理成本、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目的。
公司下設(shè)物業(yè)管理部來具體負責園區(qū)的物業(yè)管理。其優(yōu)點是集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責權(quán)分明，指揮及時，既能滿足本物業(yè)初期管理的要求，又能為將來業(yè)務(wù)的發(fā)展留下充足的空間。
�。ǘ⿳徫辉O(shè)置
1、物業(yè)管理部經(jīng)理
參與重大項目的合同或標書的評審；
編制新增項目的物業(yè)管理方案；
參與新接管項目的驗收工作；
組織本部門員工的專業(yè)技能培訓；
自我監(jiān)督與質(zhì)量體系有關(guān)的程序操作發(fā)現(xiàn)不合格時及時采取糾正措施及適當?shù)念A(yù)防措施；制定各專項規(guī)章制度對本部門員工工作業(yè)績予以評審；
負責所屬項目的物業(yè)管理的日常工作并對部門員工進行業(yè)務(wù)指導；
檢查監(jiān)督各項業(yè)務(wù)計劃（年度、季度、月度等）的實施情況并向上級報告；
與政府有關(guān)部門聯(lián)絡(luò)了解行業(yè)最新規(guī)定；
推廣新的有效的`管理方法并總結(jié)分析提出合理的建議。
2、物管員（兼資料員）
負責與公司各部門工作的對接，輔助部門經(jīng)理做好內(nèi)勤工作。
負責處理員工的咨詢、投訴，并提供協(xié)助。
書寫各類通知、通告，完善各類合同文本。
遇有緊急事故，及時向上級報告并協(xié)助處理善后工作；
協(xié)助經(jīng)理制定本部門規(guī)章制度及員工守則；
配合客戶服務(wù)文員做好水電費等其他費用的收取；
負責裝修檔案，客戶檔案、管理處文書檔案的管理；
3、客服員
收取及審閱園區(qū)建筑物的巡樓報告及每天的有關(guān)投訴記錄并對重點內(nèi)容進行記錄歸納，重要情況及時向上級報告；
準時向客戶派發(fā)各種費用的交費通知單；
負責做好水電等費用的收付。
負責園區(qū)的公共鑰匙和宿舍鑰匙的管理工作；
負責定期對服務(wù)質(zhì)量進行統(tǒng)計、分析、評估、考核，并提出整改方案；
4、設(shè)備主管
負責向經(jīng)理提交管轄范圍內(nèi)設(shè)備、設(shè)施的更新、改造建議和大、中修計劃，協(xié)同經(jīng)理共同向公司提交方案并組織、監(jiān)督實施項目的整改全過程。向經(jīng)理提交設(shè)備的改造、更新前后運行效果的各方面對比和改造、更新經(jīng)驗總結(jié)；
負責設(shè)備相關(guān)的維修、保養(yǎng)、更換等合同的草擬。
物業(yè)的管理方案8
隨著城市化進程的加速和人們對生活品質(zhì)要求的提高，房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展。而物業(yè)管理公司則成為了房地產(chǎn)業(yè)中不可或缺的一部分。物業(yè)管理公司是管理房地產(chǎn)物業(yè)的專業(yè)機構(gòu)，其職責是管理、維護和提升物業(yè)的價值。物業(yè)公司項目管理方案及思路的建立與完善對于提高物業(yè)公司的工作效率、提升業(yè)主的滿意度具有重要的意義。
一、物業(yè)公司項目管理的重要性
在眾多房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)中，物業(yè)公司是唯一一環(huán)節(jié)聯(lián)系業(yè)主和房地產(chǎn)開發(fā)商的紐帶，物業(yè)公司的管理直接關(guān)系到開發(fā)商和業(yè)主的信任和滿意度。好的物業(yè)管理不僅能提升物業(yè)的`質(zhì)量和業(yè)主的生活品質(zhì)，也能提高物業(yè)公司的聲譽和市場競爭力。
二、物業(yè)公司項目管理方案的核心內(nèi)容
1、獨立項目管理團隊
一般情況下，物業(yè)公司會有很多物業(yè)項目需要管理，每一個物業(yè)項目都應(yīng)該有一支獨立的管理團隊，負責項目的日常運營和管理。這種管理方式不僅可以保證項目的正常運營，也可以減少資源的浪費，提高管理效率。
2、合理項目分級
物業(yè)公司應(yīng)該根據(jù)項目的規(guī)模和性質(zhì)，將項目分級管理。通過對不同級別項目進行針對性的管理，會提高管理效率和業(yè)主滿意度。例如，在高端住宅項目中，物業(yè)公司應(yīng)該提供更加專業(yè)和個性化的服務(wù)，而在普通住宅項目中，物業(yè)公司則需注重設(shè)備和工程管理。
3、客戶服務(wù)與業(yè)主關(guān)系管理
物業(yè)管理公司的成功，不僅在于技術(shù)運營的可靠性，還需要關(guān)心業(yè)主的需求，及時解決業(yè)主的問題。物業(yè)公司應(yīng)該建立良好的業(yè)主關(guān)系管理體系，及時回應(yīng)業(yè)主的投訴，加強客戶服務(wù)，建立良好的客戶口碑。
4、物業(yè)公司權(quán)責變更管理
隨著不同時期社會需求的變化，物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容也會不斷更新和升級。物業(yè)公司應(yīng)該及時跟隨社會發(fā)展，適時的調(diào)整物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和價格，確保物業(yè)服務(wù)一直符合業(yè)主的期望和需求。
5、設(shè)備和安全管理
在物業(yè)管理中，設(shè)備和安全管理是非常重要的環(huán)節(jié)。物業(yè)公司應(yīng)該配備專業(yè)維修工人和管理人員，對設(shè)備和設(shè)施進行定期的保養(yǎng)和檢查，在確保設(shè)施的正常運作的同時，加強物業(yè)安全的管理。
三、物業(yè)公司項目管理的實施步驟
1、制定項目管理計劃
項目管理計劃是物業(yè)公司項目管理的第一步，它能夠為項目管理提供明確的目標和計劃。
2、安排項目管理團隊
通過選拔專業(yè)人士、招募優(yōu)秀人才等方式，組建一支高效的項目管理團隊。團隊應(yīng)有較高的職業(yè)素養(yǎng)、高度的責任感和較強的管理能力。
3、明確項目的各項指標
明確項目的各項指標，包括效益指標、質(zhì)量指標、安全指標、環(huán)保指標等。從而在項目運營中能夠?qū)?shù)據(jù)進行有效的監(jiān)測和控制，及時處理問題和做出對策。
4、正式實施項目管理
與業(yè)主簽訂合同，落實項目管理的職責范圍，建立管理的流程和制度。
5、項目管理的實施過程中進行監(jiān)控
監(jiān)控項目的運營過程，及時把握問題的動態(tài)，適時調(diào)整使項目更加順暢運行。
6、總結(jié)項目管理經(jīng)驗
在項目管理的過程中，通過總結(jié)經(jīng)驗和教訓，及時修正工作中的不足，對業(yè)主提供更加高效質(zhì)量的服務(wù)。
四、總結(jié)與建議
物業(yè)公司的發(fā)展離不開科學的管理，制定良好的物業(yè)公司項目管理方案及思路對于提高物業(yè)公司管理水平和效率具有重要的作用。我們建議物業(yè)公司要采用科學的管理方式和技術(shù)手段，建立完善的管理制度和規(guī)章制度，不斷提升業(yè)主的滿意度和提高市場競爭力。
物業(yè)的管理方案9
一、物業(yè)管理公共服務(wù)質(zhì)量標準
1、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護
(1)房屋
A、房屋完好率達98%以上；
B、房屋零修、急修及時率92%以上；
C、房屋零修工程合格率98%以上；
D、外觀良好、整潔、無缺損現(xiàn)象；
E、房屋裝修貼合管理規(guī)定。
(2)協(xié)調(diào)配合水、電等專業(yè)部門做好水、電等設(shè)施設(shè)備正常運行的保障工作，并保障小區(qū)內(nèi)下水道、化糞池正常暢通運行。
(3)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完好無損。
(4)道路暢通，路面平整。
(5)消防設(shè)施完好無損，可隨時啟用。
2、安全護衛(wèi)
(1)主出入口設(shè)有值班室，并實行24小時值班；
(2)安全護衛(wèi)人員24小時巡查；
(3)小區(qū)24小時監(jiān)控；
(4)交通、車輛管理有序；
A、機動車輛出入登記、按章行駛，確保道路暢路。
B、機動車輛按序停放。
(5)危及用戶安全處，設(shè)有明顯的標志并制定防范措施；
(6)有應(yīng)急處理計劃、措施，遇警能及時報警，并努力防止事態(tài)近一部惡化，協(xié)助保護現(xiàn)場。
(7)小區(qū)內(nèi)無重大火災(zāi)、刑事和交通事故。
3、綠化與環(huán)境衛(wèi)生
(1)綠化貼合規(guī)劃要求，布局合理，綠化覆蓋率不低于30%；
(2)花草樹木長勢良好，無枯死，無破壞，無大面積蟲害現(xiàn)象；
(3)修剪及時，整齊美觀；
(4)綠化品味高，有較高觀賞價值；
(5)小區(qū)內(nèi)全方位持續(xù)清潔；
(6)房屋立面整潔，公共樓道及道路整潔，無堆放雜物現(xiàn)像；
(7)水、電等設(shè)施設(shè)備整潔，水箱定期清洗，供水貼合衛(wèi)生標準，無二次污染及隱患；
(8)環(huán)衛(wèi)設(shè)施整潔；
(9)無亂貼、亂掛、亂劃現(xiàn)象；
(10)噪音等貼合環(huán)境標準。
4、收費管理
(1)服務(wù)人員盡職盡責，崗位職責上墻公布；物業(yè)管理收費實行明碼標價；
(2)用戶主動參與、支持物業(yè)管理工作，自覺維護環(huán)境、秩序，共創(chuàng)禮貌小區(qū)；
(3)建立收費管理制度，職責落實到人，每六個月向業(yè)主委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人公布服務(wù)費收支狀況；
(4)模苑遵守國家收費政策，無擅自增加收費項目、提高收費標準等亂收費行為；
(5)認真接等群眾投訴，并建立群眾投訴記錄，有效投訴辦結(jié)率98%以上，回訪率100%；
(6)業(yè)主意見反饋滿意率90%以上。
5、相關(guān)條件
(1)硬件環(huán)境
A、小區(qū)貼合規(guī)劃要求，無違章搭建，無擅自改變房屋用途現(xiàn)象；
B、小區(qū)樓宇、建筑等各類標識明顯；
C、供水、排水、供電、消防、綠化、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施設(shè)備齊全；
D、停車場分類(汽車、摩托車、自行車可分別存放)；
E、有集中監(jiān)控設(shè)備；
F、有生活服務(wù)配套設(shè)施；
G、有教育、文體活動及商務(wù)服務(wù)設(shè)施；
二、物業(yè)管理公司帶給的服務(wù)項目(分期逐步到位)
1、便民服務(wù)(部分收費)
(1)清洗空調(diào)過濾網(wǎng)；
(2)室內(nèi)清潔；
(3)檢修電器(室內(nèi)自用部位)；
(4)修理家具配件；
(5)安裝、更換配件；
(6)修理，開關(guān)、插座、電話盒等；
(7)修理、更換門鈴、門鎖、信箱鎖；
(8)修理、更換燈泡、日光燈、燈罩；
(9)修理、更換水龍頭、水閥及各類軟管；
(10)修理洗手盆、下水管及抽水馬桶；
(11)代辦繳納電費；
(12)代辦繳納電話費；
(13)代辦電話開戶；
(14)代辦有線電視開戶；
2、商務(wù)服務(wù)(部分收費)
(1)代辦收訂報紙雜志、郵遞；
(2)代訂車、船、機票；
(3)中英文打字、傳真；
(4)電話留言服務(wù)；
3、社區(qū)娛樂、文化活動服務(wù)
(1)棋類；
(2)牌類；
(3)球類；
(4)健身活動；
(5)書刊閱覽；
(6)歡慶節(jié)日；
(7)義務(wù)服務(wù)活動。
三、物業(yè)管理企業(yè)
1、企業(yè)須持有物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書；
2、企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，內(nèi)部考核制度健全，崗位職責明確；
3、人員培訓，持證上崗；
(1)企業(yè)從業(yè)人員統(tǒng)一著裝、佩戴胸卡；
(2)檔案管理規(guī)范，資料齊全；
(3)用心使用新技術(shù)，廣泛使用計算機管理。
結(jié)構(gòu)及外觀：
1、嚴禁改動和損壞原有的結(jié)構(gòu)、外觀和公共設(shè)施，嚴禁改變房屋及配套設(shè)施的使用功能，否則，乙方應(yīng)負責恢復(fù)原狀；
2、不允許拆、敲打室內(nèi)的柱子、承重梁等，避免不安全的隱患；
3、樓板打沖擊鉆時要避開水管、線纜等，深度不得超過10毫米，若由于裝修打擊管線造成損壞或影響其他住戶的，應(yīng)賠償損失并負責修復(fù)。
陽臺及門窗：
1、嚴禁自行封閉陽臺，加設(shè)防盜欄桿以及其他任何形式的附加物；
2、貼磁磚時不得污損外墻，若出現(xiàn)該狀況時要立即清洗干凈；
3、嚴禁改動入戶門、門套；
4、嚴禁在窗戶上安裝防盜網(wǎng)，嚴禁加裝防盜門；
5、靠窗部位推薦裝修材料采用防水材料，以避免將來因滲水引起質(zhì)變。
管道：
1、嚴禁改動廚房、衛(wèi)生間的排水(排污)管道；
2、若將排水管埋于墻體內(nèi)，應(yīng)留有檢修口，便于管道堵塞時的檢修；
3、處理好排污口、地漏及周圍防水，避免滲漏水；
4、推薦對預(yù)埋在墻體內(nèi)的.水管試壓后再封閉。
廚房及衛(wèi)生間：
1、嚴禁改變廚房及衛(wèi)生間原有的位置；
2、按煤氣公司有關(guān)規(guī)定煤氣管道不得做任何改動和埋于墻體，避免不安全因素存在；
3、嚴禁敲打和改變屬公共部分的通風管道井；
4、吊頂需做成活動式的或預(yù)留檢查口，便于日后檢修；
5、廚房及衛(wèi)生間已有防水層，嚴禁鑿擊地面或重力碰撞給排水管，以免造成滲漏，破壞防水層的要重新補做，避免滲水；
6、安裝浴缸、馬桶時，處理好接頭，保證流水順暢，防止?jié)B水。
智能設(shè)施及管線：
嚴禁更改智能設(shè)施管線，嚴禁擅自更改智能系統(tǒng)所屬設(shè)備的安裝位置。
空調(diào)：
1、裝修前應(yīng)先確定好室內(nèi)機的安放位置，以便于事先預(yù)埋好管線及插座；
2、空調(diào)外機務(wù)必放在指定的位置，保證整體外觀的統(tǒng)一；
3、空調(diào)滴水管應(yīng)接于預(yù)埋好的冷凝水管中。
物業(yè)的管理方案10
綜合體前期物業(yè)管理服務(wù)包括在項目規(guī)劃、建設(shè)與驗收交付階段的前期介入，開盤區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)的接管驗收、入伙與裝修管理策劃及房屋質(zhì)量遺留問題的處理流程等。根據(jù)項目開發(fā)各階段的工作重點的不同，物業(yè)管理公司將委派相對應(yīng)的人員參與前期物業(yè)管理服務(wù)工作，充分發(fā)揮開發(fā)商自有物業(yè)的資源優(yōu)勢，確保產(chǎn)品更具人性化優(yōu)勢與恒久的品質(zhì)。項目規(guī)劃設(shè)計階段參與人員
前期介入小組：物業(yè)管理公司業(yè)務(wù)副總經(jīng)理、項目經(jīng)理、工程主管、財務(wù)部經(jīng)理主要工作內(nèi)容
1、從物業(yè)管理角度對項目的整體布局提出建議，如在綜合體項目中，前期介入小組對物業(yè)管理用房的位置、臨時停車場的設(shè)置等提出建議。
2、綜合體前期物業(yè)管理服務(wù)介入方案：參與項目的規(guī)劃，如在本項目中，前期介入小組對綜合體出入口設(shè)計、人車分流、地下車庫預(yù)留各單元入口、小區(qū)景觀區(qū)道路設(shè)置殘疾人通道等的建議。
3、全程參與公共設(shè)施設(shè)備的配套設(shè)計、方案制定與設(shè)備選型工作，前期介入小組從管理需要、使用便利、維護經(jīng)濟性等方面對公共設(shè)施設(shè)備的'配套提出建議，參與設(shè)備采購、安裝及維保合同的洽談工作。通過上述工作，管理公司與設(shè)備供應(yīng)商建立了良好的溝通渠道，維保合同的簽訂使得管理公司、業(yè)主及開發(fā)商的利益均得到有效的保護。
4、參與廣場綠化與空中花園景觀系統(tǒng)設(shè)計的論證，前期介入小組重點從后期維護的角度對綠化植物樹種、景觀的選擇、噴灌系統(tǒng)的布局、保養(yǎng)期的維護保養(yǎng)標準等方面提出建議。
5、參與物業(yè)管理用房的位置及功能劃分布局討論，依照相關(guān)法律法規(guī)對物業(yè)管理用房的面積提出要求。
6、參與寫字樓和公寓戶型討論會，前期介入小組將管理公司已托管小區(qū)中業(yè)主對戶型設(shè)計的意見、裝修中的常見改動等情況反饋給開發(fā)商，以便開發(fā)商選擇最優(yōu)化的戶型設(shè)計方案。
7、參與綜合體建筑外立面的討論，從管理維護和安全管理的角度提出有關(guān)建議。
8、物業(yè)管理市場調(diào)查及目標客戶群分析，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)的后續(xù)服務(wù)，必須切實掌握目標客戶群的需求，制定出有針對性的管理服務(wù)措施。
施工圖設(shè)計階段的物業(yè)服務(wù)介入、參與人員
前期介入小組，以管理公司總經(jīng)理、管理處經(jīng)理為主。
二、在管理的角度主要關(guān)注以下內(nèi)容，根據(jù)實際情況提出合理化建議。
1、土建
1）對屋面、有防水要求的衛(wèi)生間（廚房）等防水材料的選擇。
2）門、窗的材質(zhì)。
3）屋面及管道井檢修口的位置及尺寸。
4）地區(qū)氣候差異對房屋質(zhì)量的特殊要求。
5）空調(diào)外機預(yù)留位的尺寸、冷凝水的統(tǒng)一收集。
6）煙道、排氣道的位置,餐飲業(yè)態(tài)建議集中區(qū)域布置。
7）廣場、道路用飾面磚的互換性及清潔的便利性。
2、配套
1）室內(nèi)管道、計量器具、智能化設(shè)施布置的合理性。
2）給業(yè)主造成的影響。
3）各種設(shè)備產(chǎn)生的噪音對業(yè)主的影響。
4）各種設(shè)備總控制開關(guān)是否設(shè)在公共區(qū)域內(nèi)。
5）各種設(shè)備設(shè)施的能源消耗。
6）室外管線、管道井布局的合理性，及給業(yè)主造成的影響。
7）智能化設(shè)施的可靠性、適用性與經(jīng)濟性。
施工階段
（一）參與人員
前期介入小組，由管理處經(jīng)理牽頭，適時安排工程維修人員參與。
�。ǘ┲饕P(guān)注以下內(nèi)容，對影響后期管理的項目提出合理化建議。
1、地產(chǎn)公司招標工作介入。
1）供方門、窗質(zhì)量及售后服務(wù)評價。
2）公共設(shè)施設(shè)備質(zhì)量標準及后期維修保養(yǎng)成本條款的制定。
2、施工介入。
1）房屋質(zhì)量控制。
2）隱蔽工程檢查驗收記錄。
3）設(shè)計變更記錄的收集。
4）設(shè)施、設(shè)備的安裝調(diào)試及操作培訓。
5）成品保護。
6）綜合體和小區(qū)體育設(shè)施、兒童游樂設(shè)施質(zhì)量涵蓋弱電-安防-監(jiān)控-消防-物業(yè)-通信-布線-樓宇自控的證書可在全國鑒定考試網(wǎng)查詢?nèi)珖ㄓ脽o需年檢★外來工作者可直接申請當?shù)氐娜瞬乓M。
物業(yè)的管理方案11
一、服務(wù)標準的定位及介入點。
1、站在前沿制定切實可行的高標準。
只有高起點，高標準，服務(wù)標準的定位自然能上新的臺階。所謂前沿就是開發(fā)建設(shè)的前瞻性，市場預(yù)測的精確性，用發(fā)展的眼光看待現(xiàn)實存在的問題。服務(wù)標準的定位關(guān)系著全方位的經(jīng)營理念。起點高，標準高，服務(wù)標準的取向肯定高。你有100元想辦200元、300元的價值，肯定不符合價值增效的邏輯性。關(guān)鍵是怎樣能把100元轉(zhuǎn)變成200元、300元的價值。首先是切實可行的。有可塑性、可操作性。諸如員工的聘任，你的門坎高，那些有才無德，無才無德的人肯定跨不進來。所以你制定的標準高了，硬件、軟件就都跟著有了進一步的跨越，服務(wù)標準也就進一步提高了
2、重構(gòu)服務(wù)規(guī)范
服務(wù)標準有了定位。相應(yīng)的服務(wù)規(guī)范也必須與之相匹配，高標準的服務(wù)，高標準的員工也就必須是高標準的服務(wù)規(guī)范。規(guī)范不是強硬的制度。也不是畫地為牢的枷鎖。規(guī)范是標準與準行業(yè)的約定。有了規(guī)范計劃就有了依托。
3研究項目特點
服務(wù)標準的定位，服務(wù)規(guī)范的重構(gòu)必須合乎項目特點。建筑風格符合客戶的需求社會文化內(nèi)涵的發(fā)展趨勢。存在的遺留問題解決的渠道與辦法。員工的架構(gòu)模式職能部門的協(xié)調(diào)，軟硬件的現(xiàn)狀等。
4、計劃站在未來看現(xiàn)在
計劃確實跟不上變化，所以計劃的前瞻性十分重要。以將來的高度看待現(xiàn)實存在的問題，遠大而不空曠。目標有了取向一切問題就有了切入點。
5注重控制與結(jié)果
再好的理念你不去執(zhí)行也只能是一句空話。而執(zhí)行的結(jié)果是什么，又必須監(jiān)督控制。企業(yè)的好壞最終還是歸結(jié)于經(jīng)濟效益、社會價值效益。
盈利創(chuàng)收不是1+1=？的簡單問題公式。做大做強企業(yè)要有長遠的構(gòu)思與機制。突破固有的行為氣，思維方式，發(fā)明性的發(fā)揮自己的經(jīng)營空間。
二、物業(yè)構(gòu)造架構(gòu)模式
1、架構(gòu)金字塔效勞梯形結(jié)構(gòu)新構(gòu)思
金字塔塔尖放在那里，整個工程部組織結(jié)構(gòu)我們認為就是一個服務(wù)體系。經(jīng)理服務(wù)主管，主管服務(wù)領(lǐng)班，領(lǐng)班服務(wù)于員工，員工服務(wù)于客戶。逐級管理逐級責任制，一級管理一級、每級都有職有權(quán)，在整個組織架構(gòu)中基層員工要放在首要位置。他們才是金字塔塔尖。這樣有利于激勵員工追求進步，自我提升、完善。有利于培養(yǎng)人才，發(fā)現(xiàn)人才。在物業(yè)經(jīng)營管理中注重的是效益是結(jié)果。服務(wù)梯形結(jié)構(gòu)是服務(wù)觀點的轉(zhuǎn)變、規(guī)范、責任、控制、落實貫穿于整個服務(wù)環(huán)節(jié)中。
2、制度的完善，用人機制的規(guī)范
用人機制的規(guī)范，制度的完善來之于新思維、新觀念。物業(yè)管理是一項以服務(wù)為本質(zhì)，以管理體現(xiàn)服務(wù)的工作。物業(yè)公司以經(jīng)營為手段，以為客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)為宗旨，以經(jīng)濟效益、社會效益的綜合統(tǒng)一為公司的經(jīng)營目標。規(guī)范是企業(yè)發(fā)展的需要，制度是行為規(guī)程。吸收什么樣的員工，架構(gòu)什么樣的組織形式�，F(xiàn)有員工的整體素質(zhì)能否適應(yīng)服務(wù)客戶的新趨勢。領(lǐng)班、主管的錄用，是聘任還是從基層員工中晉升。各自的職責是什么。各自的錄用條件、前提又是什么？因此必須進一步完善制度、規(guī)范用人機制。
3、員工晉升與激勵機制的重構(gòu)
獎優(yōu)淘汰末位制。優(yōu)秀的員工就應(yīng)該給予更多的激勵與關(guān)懷。比如：培訓的機會、崗位調(diào)整的機會，獎金、榮譽證書。工資檔次調(diào)高一檔。抓典型，有效的激發(fā)團隊精神的凝聚力。
4、原則與責任
制定再好的效勞標準，行為規(guī)范，操縱規(guī)范制度，還必須要執(zhí)行。執(zhí)行中堅持原則，凝聚責任。形成一個部門的長效機制。工程部現(xiàn)有的人員架構(gòu)素質(zhì)修養(yǎng)、技術(shù)技術(shù)在許多中央都存在著原則與責任的問題。堅持原則的時候不堅持，做事流于形式缺乏責任感。
5、薪資與效勞標準，技術(shù)技術(shù)、素質(zhì)修養(yǎng)掛鉤
薪資與效勞標準、技術(shù)技術(shù)、素質(zhì)修養(yǎng)應(yīng)該是成正比的。薪資提高了，聘用的員工就有了保證。效勞水平、技術(shù)技術(shù)、素質(zhì)修養(yǎng)自然也就上了一個臺階。工程部現(xiàn)在的情況是一刀切，薪資沒有檔次。效勞水平、技術(shù)技術(shù)、素質(zhì)修養(yǎng)高的員工拿不到相當?shù)男劫Y。他們的工作激情、原則、責任也就會隨波逐流，相對較差的員工更差，所以員工的晉升，薪資的分檔設(shè)置勢在必行。
三、物業(yè)的前期介入
1、參與規(guī)劃重視前瞻性、科學性、實用性。
物業(yè)企業(yè)對物業(yè)的前期介入越早，對日后管理水平越有促進。參與規(guī)劃重視前瞻性、科學性、實用性，能使物業(yè)管企業(yè)增效增值。能使客戶的投資在日后有相應(yīng)的回報。前瞻性、科學性、實用性從物業(yè)管理使用的角度考查論證修建結(jié)構(gòu)。裝備設(shè)施分布區(qū)布置綠化小品等的合理性。提出建議、整改計劃。跟進落實情況以免日后接管出現(xiàn)差錯。提高物業(yè)品質(zhì)。如果工程已經(jīng)竣工、裝備已經(jīng)安裝，在發(fā)現(xiàn)問題也已無法改變。因此工程施工階段提早介入是完全有必要的。對物業(yè)的結(jié)構(gòu)、防水層、隱蔽工程、鋼管和管線材料是否具有耐久性、耐腐蝕和按擠壓應(yīng)力等，進行過程控制和驗收控制的`監(jiān)管檢查。我們現(xiàn)在的情況是一切的檔案材料很不健全。比如園區(qū)的綜合布線圖：給排水、雨水、強弱電體系等管線的走向、重要的閘閥和檢查口的重要位置。綠化、小品景觀的水電管線布局分布。一些裝備設(shè)施的供貨商聯(lián)系方式，產(chǎn)品設(shè)計說明書、操縱規(guī)程質(zhì)保期限與約定的書面協(xié)議�？⒐を炇蘸徒庸茯炇帐莾煞N不同觀點的驗收�？⒐を炇帐钦袨椤⒔庸茯炇帐瞧髽I(yè)行為。物業(yè)接管就等于責任的一種轉(zhuǎn)移。因此接管驗收可謂責任重大。
2、客戶收樓與入住全方位提供管理服務(wù)新理念
在物業(yè)介入時就應(yīng)該對每一個單元的問題匯總整理存檔備案�？蛻羰諛菚r提出的意見也應(yīng)該具體記實存檔。這樣就形成了一個具體單元的房屋病例。對日后裝修管理、維修運行都有一個參考改進的價值。二裝是客戶認識了解物業(yè)公司的形象窗戶，二裝員工的品行，技術(shù)間接影響著公司的團體形象。認為二裝員工就是巡視檢查、監(jiān)督管理是完全錯誤的觀念。他們熟悉掌握的情況匯總起來對整個運營管理都是一個強有力的保證�？蛻舻男枨笫嵌喾矫娴�。有許多中央是無從展望的。所以我們必須要求我們的員工知識面廣、效勞水平、技術(shù)技術(shù)都要盡可能的合乎客戶的需求、滿足客戶的需求。全方位的拓寬自己的才干，迎合客戶花錢買方便的消費觀念。客戶收樓和裝修、入住實行一站式、全方位的效勞。滿足客戶、壯大自己、資源共享、互利雙贏。
四、軟件與硬件有機結(jié)合
1、硬件是平臺，軟件是“靈魂”。
園區(qū)的硬件設(shè)施陳舊，已經(jīng)很難適應(yīng)客戶的消費需求。在現(xiàn)有的平臺上，我們怎么做，能否從軟件上彌補硬件設(shè)施的不足呢？強化服務(wù)，優(yōu)化組合員工結(jié)構(gòu)、制度完善、規(guī)范操作。軟件是“靈魂”，靈魂有了靈性，有了可操作性，硬件就能發(fā)揮他的潛能了。
2、提升硬件設(shè)施、改進軟件支撐
怎樣通過技術(shù)改善革新現(xiàn)有的硬件設(shè)施。切入點在哪里、如何提升�，F(xiàn)在維修資金動不了，費用怎么解決。例如：園區(qū)的智能門禁體系、監(jiān)控體系。消防聯(lián)動體系、污水提升泵監(jiān)控體系、有線電視網(wǎng)絡(luò)體系。辦公環(huán)境設(shè)施的配備等問題。一切這些問題都需要一步一步的解決。假如提升了硬件設(shè)施，我們的軟件也就需要改進。沒有優(yōu)良的軟件支撐再好的硬件設(shè)施也發(fā)揮不了應(yīng)有的作用。
3、找出硬件與軟件的結(jié)合點
硬件與軟件相輔相成，怎么運作它才能達到最佳的狀態(tài)，結(jié)合點在哪里？硬件、軟件都是可以革新改進的。想解決就能有辦法解決。問題在于解決的計劃時間。上級領(lǐng)導的認同肯定。
五、裝備設(shè)施的運作模式
1、從節(jié)能降耗的角度、服務(wù)標準的角度重構(gòu)設(shè)備設(shè)施的運行
一切的經(jīng)營活動，政策法規(guī)最終都是為了增效增值。節(jié)能而不降耗仍然不能增效。節(jié)能控制有指標，維修控制有計劃，通過以往的客觀情況推斷制定一個合理的比率。節(jié)能是多方面的，精簡一些確實差勁的員工，提升培訓員工的綜合技能，推廣新型的節(jié)能產(chǎn)品，選聘專業(yè)技能公司。強化服務(wù)意識，提升服務(wù)標準，防止材料積壓浪費重構(gòu)設(shè)備設(shè)施維修運作模式，只要能夠盈利增值無論采用什么方式辦法都應(yīng)該是可行的。
2、要質(zhì)的轉(zhuǎn)變不要量的堆積。
員工寧精勿濫。選聘員工進行培訓上崗，認真考核、杜絕公私不分的現(xiàn)象。不符合要求堅決不予錄用。只有切實堅持原則。吸收優(yōu)良的人力資源。組織機構(gòu)才能合情合理。工程部現(xiàn)有的組織結(jié)構(gòu)很大程度上有量的堆積。配置也許是合乎比例的，但并沒有發(fā)揮到應(yīng)有的作用。
3、學會借力壯大自己
“力”力度、品質(zhì)、專業(yè)。借力也就是通過一些合法的經(jīng)營模式，聘任一些專業(yè)的高質(zhì)量的公司維修管理設(shè)備設(shè)施。參與管理的同時，也就增強了自己員工的技術(shù)才能。這就是榜樣的力量。但是聘任的費用應(yīng)該是合理的，前提的原則是雙贏互利的，符合物業(yè)管理條例。
六、維修運行管理
1、重塑“榜樣”鍛造團隊精神。
公司的綜合素質(zhì)的提高也需要員工來體現(xiàn)，員工能力的高低也就間接影響到公司的團體能力和團隊精神的建設(shè)。樹立“榜樣”為員工能力的提高樹立目標，讓員工常�？炭滩粩啾薏咦约�，在員工自身技術(shù)技術(shù)、素質(zhì)修養(yǎng)不斷提升的的同時提高公司的效勞標準。讓每一個員工都抱著一個共同的目的——公司利益，至高無上，在公司發(fā)展的同時，實現(xiàn)的自身價值。
2、建立培訓計劃
維修運行的管理是工程部的重要職責，如何確保自己的職責有效貫徹執(zhí)行。必須建立一套完整的切實可行的制度，規(guī)范與計劃。計劃是手段，規(guī)范是控制，制度是約定。有計劃才能有章可循，一切才能頭頭是道。找出普遍存在的環(huán)節(jié)，研究突破的接入點，然后有針對性的確實培訓的課題、順序。培訓設(shè)置應(yīng)該成為一個歷久堅持的工作。沒有研究就沒有進步。工程部現(xiàn)有問題就是缺乏計劃。年計劃、月計劃、日計劃。公司檢查匆忙應(yīng)付，臨陣磨槍。
3、效益、效率、價值觀
物業(yè)的管理方案12
一、概述
某項目位于甲縣城東，將是甲縣新城區(qū)及行政、文化、體育、經(jīng)濟中心，地理位置優(yōu)越，物業(yè)升值潛力巨大。由此良好的物業(yè)背景，某小區(qū)的物業(yè)管理水準將更顯重要。
二、目標
貫徹開發(fā)商開發(fā)某小區(qū)項目構(gòu)思，引進大都市物業(yè)管理理念，通過優(yōu)良的服務(wù)將某小區(qū)管理成都市居住區(qū)，讓業(yè)主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物業(yè)功能發(fā)揮，力促某小區(qū)物業(yè)保值增值。樹立某物管公司品牌，
三、組織
物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè)，當前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。因此，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡潔、實用，降低組織內(nèi)耗及勞資成本等。
反饋
運行機制
組織結(jié)構(gòu)圖
經(jīng)營環(huán)境圖
四、人事人事設(shè)置原則:
一人多崗，不要因人設(shè)崗。預(yù)計16名員工(按整個小區(qū)交付時設(shè)計)。序號崗位人數(shù)主要職責備注1經(jīng)理1在董事會領(lǐng)導下，全面負責經(jīng)營等。2經(jīng)營部主任1具體經(jīng)營事務(wù)、人事等。3辦事員3文書、財務(wù)、勞資、后勤等。財會要持證4物業(yè)管理員1具體物業(yè)管理、裝修監(jiān)管、收費、維保服務(wù)等。5安全護衛(wèi)員7門衛(wèi)、巡更、停車管理、小區(qū)內(nèi)公共秩序等。6水電工1公共區(qū)域水電設(shè)施維護、水電維修服務(wù)等。7保潔員2公共區(qū)域衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護等。員工招聘后即由公司聘請的物業(yè)管理顧問公司進行培訓，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓結(jié)構(gòu)培訓。培訓率100%。
五、經(jīng)營預(yù)測a)經(jīng)營收入:
19、14萬元(年度，以下省略)物業(yè)管理費:11、34萬元應(yīng)收
12、6萬元30000x12x0、35=126000(元)
預(yù)計收入11、34萬元(收繳率90%)維修服務(wù)費:0、5萬元特約服務(wù):5、8萬元其他收入:1、5萬元b)支出:20、25萬元人員工資福利:14萬元辦公費用:2、5萬元(辦公、安全護衛(wèi)、綠化、保潔、消殺等)維修保養(yǎng)費用:1、5萬元稅金:1、05萬元不可預(yù)見費用:1、2萬元c)潤虧:-1、11萬元d)物業(yè)接管期間前期投入:10萬元(辦公設(shè)施購置費、通訊器材、員工服裝配置費、安全護衛(wèi)用品、綠化等)e)公共性服務(wù)費構(gòu)成測算:21、962萬元/年，0、61元/月xm2
(1)員工的工資和按規(guī)定提取的福利費序號崗位人數(shù)工資標準工資合計1經(jīng)理1120012002經(jīng)營部主任18008003辦事員360018004物業(yè)管理員18008005安全護衛(wèi)員750035006水電工17007007保潔員2400800工資總額合計9600工資總額合計:9600元/月;115200元/年福利:115200x23%=26496(元/年)合計:14、、17萬元/年
(2)公用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費:1、5萬元
(3)綠化管理費:綠化率45%1、04萬m2x1元/年xm2=1、04萬元
(4)清潔衛(wèi)生費:2人x12月x80元/月x人=0、192萬元
(5)安全護衛(wèi)費:7人x200元/年x人=0、14萬元
(6)辦公費:按管理人員工資總額25%計算
5、52萬元x25%=1、38萬元
(7)固定資產(chǎn)折舊費:按10%計算即1萬元
(8)稅費:按營收5、5%繳納即1、052萬元
(9)保險費:暫不投保(10)合理利潤:按營收8%計算1、36萬元但為減輕業(yè)主負擔，我司將通過多元化經(jīng)營、特約服務(wù)，嚴控經(jīng)營成本等多項措施增加收入，減少支出，從而降低公共性服務(wù)費價格，擬向政府物價主管部門申報本小區(qū)公共性服務(wù)費價格指導價格為0、35元/月xm2。
六、前期物業(yè)接管
a)派物業(yè)管理員、水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗收(無驗收權(quán)，僅可從物業(yè)管理角度向開發(fā)商提出建議)。
b)物業(yè)接管驗收既應(yīng)從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度進行驗收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進行嚴格的驗收，以維護業(yè)主的合法權(quán)益。是物業(yè)通過竣工驗收后，對物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和使用功能的再驗收;供電、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備設(shè)施能正常使用;房屋幢、戶編號已經(jīng)有關(guān)部門確認;落實物業(yè)的保修事宜(保修責任、保修期限、保修范圍)。確保保修項目、期限、標準、責任、方式的落實，重大保修項目細則與圖紙校驗到位;接管小組按《圖紙資料移交清單》，技術(shù)資料進行對照檢查，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料有缺漏的，應(yīng)以書面形式上報開發(fā)商，請求給予協(xié)助解決。接管小組按《設(shè)備移交清單》，對各類設(shè)備按數(shù)量、規(guī)格、性能、容量等進行對照檢查，發(fā)現(xiàn)接管設(shè)備(設(shè)施)與移交清單不符或有缺漏的，應(yīng)以書面形式上報開發(fā)商，請求給予協(xié)助解決。接管小組對每套單元房的水、電、土建部分進行全面檢查，并將檢查記錄在冊，對發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時督促有關(guān)單位迅速解決。在保修期內(nèi)，因施工、安裝、設(shè)備等因素產(chǎn)生的質(zhì)量問題，公司應(yīng)查明原因，及時上報開發(fā)商，請求盡快解決。抄水、電、氣表的底數(shù)，記錄備案。接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商督促建筑商對存在的問題加固補強、整修，直至完全合格。接管驗收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件。當物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個物業(yè)驗收與接管工作即完成。
七、入伙
1、準備工作治安方面:小區(qū)四周種綠籬或安裝防護欄;增設(shè)報警系統(tǒng);統(tǒng)一安裝防盜網(wǎng)、防盜窗或鋁金窗;車輛管理:增設(shè)區(qū)間道路標志;封閉小區(qū)由多個出入口到一進一出;增設(shè)自行車棚;加固架空層車庫;垃圾清運:增設(shè)垃圾池(屋)或垃圾清運站等樓道燈:改用節(jié)能燈(如:溫感、聲控或角摸式等)分步購置辦公、護衛(wèi)、保潔、水電工等設(shè)備及工屬具和員工工作服等;制定入住流程;印刷入住表格;
2、協(xié)調(diào)工作與供電局、自來水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證住戶入住后的水、電、氣等的供應(yīng)。代業(yè)主與電話公司聯(lián)系電話安裝事宜，爭取現(xiàn)場放號，方便業(yè)主。與學校、派出所和居委會聯(lián)系，了解小孩轉(zhuǎn)學和遷移戶口的.手續(xù)辦理細節(jié)，以及有關(guān)聯(lián)系電話，入住時公告。
3、入伙現(xiàn)場入伙準備、協(xié)調(diào)工作到位后，要部署入伙現(xiàn)場，彩旗、橫幅、花卉、背景音樂，安全護衛(wèi)立崗、巡更，迎接業(yè)主入伙。舉行入伙儀式:邀請政府官員、新聞媒體、業(yè)主代表剪彩，造聲勢。注意事項:避免后期工地的灰塵、噪音等不和諧的現(xiàn)象。
八、物業(yè)裝修與管理業(yè)主在收樓后有權(quán)對自己所購物業(yè)進行裝修，但裝修必須在規(guī)定范圍內(nèi)進行。
其有關(guān)規(guī)定包括:國家建設(shè)部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》和物業(yè)管理企業(yè)制定的《住戶裝修管理規(guī)定》。根據(jù)上述規(guī)定，業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進行申請登記，包括填寫業(yè)主裝修申請表、領(lǐng)取《裝修管理規(guī)定》，根據(jù)約定在申請表上簽字，繳納裝修管理押金及保證金，經(jīng)批準后方可動工。業(yè)主在裝修完成以后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)組織驗收，合格后即退還裝修押金及保證金。業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請登記時，需如實填寫裝修施工內(nèi)容，并注明委托施工單位及進場人數(shù)，業(yè)主、施工隊及物業(yè)管理企業(yè)三方應(yīng)在申請書上簽字蓋章。
九、物業(yè)檔案的建立
物業(yè)檔案資料的建立是對前期建設(shè)開發(fā)成果的記錄，是以后實施物業(yè)管理時對工程維修、配套、改造必不可少的依據(jù)，也是更換物業(yè)管理企業(yè)時必須移交的內(nèi)容之一�，F(xiàn)代建筑工程隨著科學技術(shù)的發(fā)展和使用需求的提高，樓宇設(shè)備設(shè)施以及埋入地下和建筑體內(nèi)部的管線越來越多，越來越復(fù)雜，越來越高科技化和專業(yè)化，因此一旦發(fā)生故障，物業(yè)檔案就成了維修必不可少的東西。物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個環(huán)節(jié)。收集的關(guān)鍵是盡可能完整，時間上講是指從規(guī)劃設(shè)計到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料;從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環(huán)境，整理的重點是去偽存真、留下有用的，歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進行科學地分類與保存，利用即是在日后的管理過程中使用并加以充實。
十、日常管理
(一)房屋管理運作一覽表工作內(nèi)容核對業(yè)主裝修審核巡視跟蹤監(jiān)督走訪回訪熟悉收費財務(wù)頻度天一天內(nèi)辦完二遍/天，入伙期間6h/天，消滅違章于未然每周三次100%標準準確符合規(guī)定，無危及安全、外觀無改變、用途無改變無亂堆亂放、亂挖亂接，無違章裝修，房屋完好率100%，投訴率1‰以下。無違章裝修及時聽取業(yè)主意見、滿足業(yè)主合理要求，業(yè)主滿意率99%以上對小區(qū)幢數(shù)、套數(shù)、面積、公共實施、管線、開關(guān)、業(yè)主幢號、房號、姓名、單位、電話以及家庭情況等隨問隨答，正確率90%以上收繳率90%以上日清月結(jié)，帳表相符，每六個月帳目向業(yè)主公開一次工作程序8:00~8:30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。8:30~17:00跟蹤監(jiān)督、巡視、走訪、整理檔案
(二)綠化管理工作項目澆水施肥修剪整形病蟲防治除雜草保潔補苗工作要求冬春季晴天每二天澆一次水，時間近午為宜;夏秋季每天二次，時間近早晚為宜春秋季一遍，根據(jù)長勢局部加施灌木和粗生喬木春秋季多遍;冬季喬木一遍春夏秋季多遍，冬季清園，嚴重者重點防治每月一遍，嚴重者半月一遍8h/天春夏季一遍，嚴重者隨缺隨補標準均勻，保持綠色長勢良好均勻，無重、無漏喬木剪下叢生枝、內(nèi)生枝、整形，灌木造型，地被草保持30~50mm長勢優(yōu)良不污染環(huán)境純度90%以上保潔率99%以上綠化率95%以上程序7:00~9:30澆水、施肥;9:30~11:30除雜草、整形、保潔;13:30~15:30除殺蟲、補缺、保潔;15:30~17:00澆水、施肥
(三)房屋及公用設(shè)施維修、養(yǎng)護運作一覽表工作內(nèi)容裝修審查、監(jiān)督巡視清理室內(nèi)維修室外維修及養(yǎng)護道路停車場天面樓梯及墻面明溝暗溝外墻供水供電供氣路燈頻度8h內(nèi)隨來隨辦，隨進度進行每天一遍污水井、雨水井一遍/月，化糞池一遍/半年，污水管二遍/季急修不過夜，小修補24h內(nèi)，中修二天，大修二天內(nèi)有回音檢查二遍/天，及時維修每月檢查一遍每二年漆刷一遍，每周查換梯燈一遍，隨壞隨修每周檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，責任范圍內(nèi)即壞即修，責任區(qū)外及時報告有關(guān)部門每月檢查一遍，即壞即修標準符合規(guī)定，無危及安全、外觀，無改變用途熟悉房屋公用設(shè)施、種類、位置、分布、安全要求、開關(guān)位置，公用設(shè)施完好率90%以上無堵、少污積、無缺損、井蓋完好率100%憑票收費不索要小費、好處，回訪率100%，業(yè)主滿意率90%以上平整率無積水，缺損，完好率90%以上無積水，無漏隔熱層完好整潔無缺，扶手完好，梯燈正常，無張貼痕跡暢通無積水、無塌陷無鼠洞無脫無鼓、無滲水、無違章、整齊統(tǒng)一運作正常，無亂搭亂接，無泄漏燈泡正常，燈罩完好率90%以上程序8:00~8:30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。8:30~17:00跟蹤監(jiān)督、養(yǎng)護維修、巡視、走訪、整理檔案工作內(nèi)容定崗檢查流動檢查學習與訓練消防設(shè)施家居安全違法行為裝修監(jiān)督車輛行駛停放保潔單車、摩托保管突發(fā)事件學習法規(guī)教育訓練頻度24h每周一遍24h，每20分鐘一遍24h5分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場每周一次，每次1h標準人車進出有序，車輛發(fā)牌、登記，交費90%以上，無收購、乞討、商販等可疑人物進出。完好率100%被盜、刑事、火災(zāi)、治安案件發(fā)生率2‰違章率5%以下無違章、無鳴笛叫人100%無違章采取正確、恰當措施國家和地方法規(guī)、業(yè)主公約等遵紀守法、嚴明安全護衛(wèi)紀律健身、隊列等常規(guī)訓練
(四)安全護衛(wèi)、停車管理
(五)保潔管理工作項目地面清潔保潔樓梯道垃圾清運消殺滅鼠、蟑螂頻度二遍/天14h/天掃二遍/周洗一遍/月二遍/天一遍/天二遍/月，向業(yè)主發(fā)藥一次/年標準地面無雜物、垃圾、道路無泥沙，無雜草、積水，單車棚、樓梯口無雜物和蜘蛛網(wǎng)，清潔率95%以上所有公共區(qū)域無雜物、垃圾，保潔率95%以上無雜物和蜘蛛網(wǎng)，無張貼、亂堆，扶手無塵，清潔率95%以上日產(chǎn)日清，整潔無味無污積，垃圾清運率100%無蠅、少蚊、少蟲鼠密度1%以下(夜夾法);蟑螂密度室內(nèi)15m2或室外管道20m內(nèi)3只以下程序5:00~7:00地面清掃;7:00~8:00清運垃圾;8:00~10:30保潔樓梯、清潔、消殺、滅四害;13:30~15:00清運垃圾;15:00~16:00地面清掃保潔。
物業(yè)的管理方案13
檔案資料的管理是物業(yè)管理工作的一個重要組成部分，科學的、規(guī)范的檔案管理能有效地為樓宇及公用設(shè)施的使用、維修、改建和各項管理工作提供指引和服務(wù)。物業(yè)管理的檔案建立與管理必須采用先進電子計算機技術(shù)，通過檔案“集中化、有序化、信息化”科學管理程序，達到資源共享、合理利用的目的。我們擬對園區(qū)內(nèi)所有物業(yè)管理服務(wù)的項目采取標準化、制度化的管理原則，進行系統(tǒng)化處理、智能化運用，由具有專業(yè)素質(zhì)的管理人員進行管理。 一、檔案管理運作環(huán)節(jié)
1、資料的收集
（1）設(shè)立檔案室，采取系統(tǒng)化、科學化、電腦化的先進手段，由行政部負責檔案的管理。建立相應(yīng)的規(guī)章制度，對所有檔案資料進行嚴格管理。
（2）從規(guī)劃設(shè)計到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料，物業(yè)構(gòu)成的方方面面資源都要進行資料收集。
2、資料分類整理
收集后的所有信息，由行政助理負責集中整理。根據(jù)檔案的來源、信息的內(nèi)容、信息的表現(xiàn)形式等特點進行細分，做到條理清晰、分類合理。
3、資料歸檔管理
�。�1）擬采用原始檔案和電腦檔案雙軌制進行資料的歸檔管理。 （2）采用多種形式的信息貯存方式，有電腦磁盤、CDR、照片等，分別采用相應(yīng)的保管貯存方法。
�。�3）檔案分類組卷考慮園區(qū)管理實際科學細分，按不同業(yè)務(wù)性質(zhì)、編號、造冊、編輯、并分柜保存，運用計算機等先進的管理手段，盡可能把其他形式檔案資料轉(zhuǎn)化為電腦儲存，便于查找和調(diào)用。 （4）檔案的出室必須由行政助理經(jīng)登記后方可借出；
入室時，須由行政助理進行檢查，如有破損，立即修復(fù)，并追究有關(guān)人員的責任。行政助理需及時收回在外文件，嚴防文件的流失。 （5）嚴格內(nèi)部文件資料的保密制度，需保密文件及區(qū)域必須加密，確保文件的安全。
�。�6）加強檔案的安全管理，配置消防器材，檔案柜、鎖條例防盜、防火、防蟲、防鼠、防潮濕的要求。
4、檔案的運用
采用科學檢查及多媒體查詢的方法，隨時可以查閱調(diào)用所有管理資料如客戶資料、裝修資料、財務(wù)狀況等，文件目錄條理清晰，便于檔案使用查詢、工作的監(jiān)督和檢查。
二、檔案資料分類
（一）接管移交檔案資料
1、產(chǎn)權(quán)資料
�。�1）規(guī)劃圖紙、項目批文、用地批文
�。�2）建筑許可證、投資許可證、施工許可證
（3）拆遷安置材料
2、技術(shù)資料 （1）紅線圖、總平面圖
�。�2）地質(zhì)勘察報告、開竣工報告、圖紙會審報告 （3）工程合同、工程預(yù)決算
�。�4）工程設(shè)計變更、通知及技術(shù)核算單 （5）竣工圖： ①單晶體建筑、結(jié)構(gòu)、竣工圖 ②消防、燃氣、智能化等工程及地下管網(wǎng)竣工圖
�。�6）房屋、消防、燃氣竣工驗收證明書 （7）鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書 （8）新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書
（9）供水、供電、電梯、消防、智能化等設(shè)備的檢驗合格證書及其設(shè)備技術(shù)資料
�。�10）砂漿、混凝土試塊、試壓報告 （11）綠化工程竣工圖
（12）其他技術(shù)資料（智能化設(shè)備） （二）管理處自建檔案資料
1、物業(yè)資料
�。�1）服務(wù)區(qū)基本資料
（2）分區(qū)資料
�。�3）商業(yè)網(wǎng)點資料
（4）娛樂設(shè)施資料
2、師生資料
（1）師生入住資料 （2）師生宿舍維修檔案 3、日常管理資料 （1）值班表 （2）交接班記錄表 （3）園區(qū)搬出（入）物品登記 （4）日常事務(wù)巡視記錄 （5）事務(wù)回訪登記表 4、車輛管理資料 （1）車輛詳細資料 （2）車位使用協(xié)議 5、裝修資料 （1）裝修申請表（附圖紙） （2）裝修工程隊安全責任書 （3）臨時施工人員登記表 （4）施工單位營業(yè)執(zhí)照 （5）消防責任書 6、維修資料 （1）維修登記表 （2）維修服務(wù)派工單 （3）維修回訪記錄 （4）公共設(shè)施維修記錄 7、治安管理資料 （1）日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄 （2）查崗記錄、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)錄像帶 （3）物資搬運放行記錄、緊急事件處理記錄 8、設(shè)備管理資料
（1）公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄 （2）機電設(shè)備保養(yǎng)維修運行記錄 （3）設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄 （4）設(shè)備檢查記錄
9、校區(qū)文化資料
（1）各項活動計劃及實話記錄 （2）校區(qū)文化活動圖片及錄像記錄 （3）新聞傳媒報導
10、員工管理資料
�。�1）員工個人資料、入職表格 （2）業(yè)績考核及獎懲記錄 11、培訓資料
（1）各項培訓計劃及實施記錄 （2）培訓考核記錄
�。�3）外出考評及參加演練記錄 12、客戶反饋資料 （1）服務(wù)質(zhì)量回訪記錄表 （2）意見調(diào)查、統(tǒng)計記錄 （3）投訴及處理記錄表 13、行政文件資料
�。�1）政府部門文件
�。�2）物業(yè)公司文件
�。�3）管理處規(guī)章制度、通知、通報等文件
�。�4）管理處榮譽一覽表
�。�5）管理處接待來訪參觀記錄表
三、文件管理制度
1.目的
規(guī)范本公司管理體系運行中文件的管理工作，實施有效的文件控制，確保在各個部門、各個使用場所可獲得適用文件的有關(guān)版本，并防止使用作廢文件。
2.適用范圍
適用于本公司管理體系文件、包括與體系相關(guān)的外來文件的控制和管理。
3.職責
3.1行政部是本程序歸口管理部門
負責組織公司各層次文件的編制工作；
負責公司各層次文件和外來文件的發(fā)放、回收、作廢等管理。
3.2其他職能部門
負責組織與本部門主要職責有關(guān)的程序、作業(yè)性文件等的編制；
負責組織本部門文件評審、修訂。
3.3分管主管
負責審批職能相關(guān)的作業(yè)性文件。 3.4綜合事務(wù)部
負責審批支撐部門出臺的作業(yè)性文件。 3.5 項目經(jīng)理
負責本項目管理手冊、程序文件的審批；
負責財務(wù)管理、薪酬管理、績效管理、涉及費用方面等文件的審批；
負責涉及全公司重大事項的公告、通知等文件的審批； 負責人事任免文件的審批。
4.工作程序
4.1文件分類。
4.4.1管理手冊（含管理方針、目標、組織機構(gòu)、部門職責、管理體系要求等）。
4.4.2程序文件。
4.4.3作業(yè)性文件（包括：工作標準卡、規(guī)程、規(guī)范、制度等）。 4.4.4記錄表單。
4.2 文件的編寫。
4.2.1管理手冊。
由項目經(jīng)理指定人員編寫。
4.2.2程序（辦法）。
由相關(guān)職能部門經(jīng)理編寫。
4.2.3作業(yè)性文件的編寫。
由主管該項工作的職能部門負責人編寫。 4.2.4記錄表單
由主管該項工作的職能部門負責人編制。 4.3文件格式
各類文件應(yīng)有統(tǒng)一的編制要求與表達形式，具體按公司統(tǒng)一規(guī)定執(zhí)行。
4.4文件的編號
4.4.1公司級文件的編號
管理手冊編號：××01-20xx, ××-表示公司簡稱、01表示一層文件、20xx表示發(fā)布年號。
4.4.2 程序的編號
××02-0N，××—表示公司簡稱， 02-表示二層文件，0N表示序列號。
4.4.3作業(yè)性文件編號
××02-0N-0N，××—表示公司簡稱， 0N-0N表示二層、三層文件相應(yīng)序列號。
4.5文件的審核與批準
4.5.1文件的'審核
�。�1） 文件審核的流程為：
管理手冊：總經(jīng)理審核批準。
程序文件：部門經(jīng)理編制 → 分管領(lǐng)導審核（或會審）。
作業(yè)性文件：主管編制→經(jīng)理審核（或會審）。
�。�2）文件審核的要求
文件編寫部門負責組織文件的會審工作，參加文件會審的部門應(yīng)是與此文件相關(guān)的主要執(zhí)行和配合部門。相關(guān)人員審核文件的正確性、可操作性、以及與其他部門職責的接口關(guān)系等。
�。�3）文件經(jīng)審核，發(fā)現(xiàn)不符合要求的，由編寫部門重新編寫或補充修訂。
4.5.2 文件的批準
(1) 文件的批準權(quán)限按本辦法第3章“職責”的明確規(guī)定。
(2) 批準應(yīng)在文件會審?fù)瓿珊筮M行，文件的批準應(yīng)確保文件是充分與適宜的。
4.6 文件的發(fā)放
4.6.1文件發(fā)放范圍
文件所涉及的相關(guān)的部門，均應(yīng)能得到文件的有效版本。
4.6.2 文件發(fā)放形式：
（1）管理手冊、程序文件（含表單）、作業(yè)性文件（含表單）打印一份，經(jīng)批準后，按文件清單順序裝訂成冊，各項目部分發(fā)一份、總經(jīng)理一份、行政部留底一份；
�。�2）副總、總經(jīng)辦、職能部門需要的文件，轉(zhuǎn)換成PDF格式，《管理手冊》單獨成冊、程序文件和作業(yè)性文件組合成冊，形成文件夾，統(tǒng)一公布在公司的指定的網(wǎng)絡(luò)平臺上，同時以《文件發(fā)放通知單》通知相關(guān)人員，相應(yīng)人員簽名確認。
4.6.3 基層單位需要進一步下發(fā)或張貼文件，行政部打印、獨立分發(fā)并做好發(fā)放登記。
4.6.4 特殊的領(lǐng)用
未列入文件發(fā)放范圍而確需使用文件的人員或部門沒有相應(yīng)文件的，由部門負責人向行政部提出申請，經(jīng)分管總監(jiān)批準后發(fā)放，同時行政部做好發(fā)放記錄。
4.7 文件的日常管理
4.7.1行政部指定專人負責公司文件管理
4.7.2文件管理員和文件持有者應(yīng)妥善保管理好文件（指紙質(zhì)文件），保持文件清晰，防止文件丟失、損壞。
4.7.3文件持有者調(diào)離、轉(zhuǎn)崗時，文件管理員應(yīng)及時收回其文件，并做好記錄。
4.7.4對密級文件，原文件應(yīng)有密級標識，加蓋“密級文件”印章，并按照相關(guān)保密規(guī)定做好保密工作。
4.7.5受控文件不允許復(fù)印和外借，需要時可到文件管理部門查閱文件。
4.8 文件的評審與更改
4.8.1文件的評審、修訂、發(fā)放
�。�1）已實施的文件應(yīng)定期進行評審，以確保持續(xù)的適宜性。評審周期至少每年進行一次；
（2）過程使用發(fā)現(xiàn)文件問題，可由相關(guān)人員提出，填寫《文件修訂申請表》，經(jīng)原文件審核、批準崗位審核、批準后，由原編寫部門修訂，修訂后按以上程序發(fā)放。
（3）發(fā)放新修訂文件時，行政部文件發(fā)放人員應(yīng)收回舊文件。所有被更改的原文件必須由發(fā)放部門收回，進行統(tǒng)一處理（可進行換頁，或作廢），以確保有效文件的唯一性。
（4）文件經(jīng)多次更改，或進行大幅度更改時，應(yīng)進行換版，原版文件及時作廢，換發(fā)新版本。
4.9 文件的作廢
4.9.1文件作廢時應(yīng)由文件歸口部門填寫《作廢文件處理單》，行政部經(jīng)理審核，文件批準人審批。
4.9.2作廢文件要及時從使用部門收回并記錄，以防止作廢文件的非預(yù)期使用。如需保留的，在作廢文件上加蓋“作廢”章。
4.10 外來文件的控制
4.10.1 由各職能部門收集主管單位、外部的各類文件、資料，統(tǒng)一在行政部進行備案登記。對非上級指令性文件，應(yīng)評審其適宜性，以決定分發(fā)的部門。
4.10.2 行政部負責將文件呈送公司領(lǐng)導批閱，按領(lǐng)導批閱要求分送至相關(guān)部門傳閱。
4.10.3 綜合事務(wù)部負責外來文件的標識和歸檔管理。
任何部門或個人，不論以任何方式（外出開會、外出工作、送到廠里或收到郵件等）收到外來文件（如：國際標準、國家標準、行業(yè)標準、國家法令、法規(guī)、集團公司文件等），都應(yīng)把外來文件交到行政部，識別并確認其適用性，需要下發(fā)的外來文件應(yīng)經(jīng)過分管領(lǐng)導審批。
四、電子檔案管理制度
1.目的
規(guī)范公司電子檔案管理。
2 范圍
適用于公司電子檔案管理。
3.工作職責
編輯相關(guān)部門：對電子文件的形成、積累、鑒定、歸檔及電子檔案的保管實行全過程管理，應(yīng)當由主管部門統(tǒng)一協(xié)調(diào)，指定專門機構(gòu)或人員負責，保證管理工作的連續(xù)性。
電子文件形成部門：負責電子文件的積累、保管和整理工作，檔案部門要進行指導與監(jiān)督。
綜合事務(wù)部負責電子文件的管理，電子文件形成部門要提供協(xié)助和支持。
4.工作要點
4.1歸檔方法
4.1.1 應(yīng)明確規(guī)定歸檔時間、歸檔范圍、技術(shù)環(huán)境、相關(guān)軟件、版本、數(shù)據(jù)類型、格式、操作數(shù)據(jù)、檢測數(shù)據(jù)等，以保證電子檔案的質(zhì)量。
4.1.2為保證電子檔案的可利用性，從電子文件形成就應(yīng)有嚴格的管理制度和技術(shù)措施，確保其信息的真實性、安全性和完整性。
4.1.3 歸檔電子文件同時存在相應(yīng)的紙質(zhì)或其他載體形式的文件時，則應(yīng)在內(nèi)容、相關(guān)說明及描述上保持一致。
4.1.4 具有保存價值的電子文件，必須適時生成紙質(zhì)文件等硬拷貝。進行歸檔時，必須將電子文件與相應(yīng)的紙質(zhì)文件等硬拷貝一并歸檔。
4.2編輯電子文件的收集與積累
4.2.1 收集范圍。電子文件的收集范圍，按國家關(guān)于文件歸檔的現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
4.2.2 收集積累要求
�。�1）記錄了重要文件的主要修改過程，有查考價值的電子文件應(yīng)被保留。當正式文件是紙質(zhì)時，如果保管部門已開始進行向計算機全文處理的轉(zhuǎn)換工作，則與正式文件定稿內(nèi)容相同的草稿性電子文件應(yīng)當保留，否則可根據(jù)實際條件或需要，確定是否保留。
�。�2）保存與紙質(zhì)等文件內(nèi)容相同的電子文件時，要與紙質(zhì)等文件之間，相互建立準確、可靠的標識關(guān)系。
�。�3）在“無紙化”計算機辦公或事務(wù)系統(tǒng)中產(chǎn)生的電子文件，應(yīng)采取更嚴格的安全措施，保證電子文件不被非正常改動。同時必須隨時備份，存儲于能夠脫機保存的載體上，井對有檔案價值的電子文件制作紙質(zhì)或縮微膠片拷貝件保留。
�。�4）用文字處理技術(shù)形成的電子文件，收集時應(yīng)注明文件存儲格式和屬性。
�。�5）用掃描儀等設(shè)備獲得的圖象電子文件，如果采用非標準壓縮算法，則應(yīng)將相關(guān)軟件一并收集。
�。�6）用計算機輔助設(shè)計或繪圖等獲得的圖形電子文件，收集時應(yīng)注意其對設(shè)備的依賴性，以及易修改性等問題，不可遺漏相關(guān)軟件和各種數(shù)據(jù)。
�。�7）用視頻設(shè)備獲得的動態(tài)圖象文件，收集時應(yīng)注意收集其壓縮算法和軟件。
�。�8）用音頻設(shè)備獲得的文件，收集時應(yīng)注意收集其屬性標識和相關(guān)軟件。
（9）由計算機多媒體技術(shù)制作的文件，其中包含前面所示的兩種以上的信息形式，收集時應(yīng)注意參數(shù)準確、數(shù)據(jù)完整。
（10）通用軟件產(chǎn)生的電子文件，收集時應(yīng)注意收集其軟件型號和相關(guān)參數(shù)。專用軟件產(chǎn)生的電子文件，收集時必須連同專用軟件一并收集。
�。�11）計算機系統(tǒng)運行和信息處理等過程中涉及的各類參數(shù)、管理數(shù)據(jù)等應(yīng)與電子文件一同收集。
4.2.3 收集、積累方法
�。�1）及時按照要求制作電子文件備份。
�。�2）每份電子文件均需在電子文件登記表中登記。
�。�3）電子文件登記表應(yīng)與電子文件的備份一同保存。
（4）電子文件登記表如果制成電子表格，應(yīng)與備份文件一同保存，并附有紙張打印件。
�。�5）電子文件性質(zhì)代碼：R—草稿性電子文件；
U—非正式電子文件；O—正式電子文件；N—無紙電子文件；T—文本文件；I一圖象文件；G—圖形文件；V一影像文件；A—聲音文件；M—多媒體文件；P—計算機程序；D—數(shù)據(jù)文件。
4.3電子文件的整理
4.3.1 電子文件的整理，應(yīng)按內(nèi)容、保管期限、密級等因素相對集中。
4.3.2 電子文件應(yīng)按《檔案著錄規(guī)則》著錄，并制成機讀目錄。
4.3.3 歸檔電子文件應(yīng)填寫登記表。 電子文件的歸檔 應(yīng)定期把符合歸檔條件的電子文件，按檔案管理要求的格式存儲到可長期保存的脫機載體。
4.3.4歸檔范圍電子文件的歸檔范圍的劃分，可參照國家關(guān)于文件的現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
4.3.5歸檔時間邏輯歸檔應(yīng)實時進行，物理歸檔應(yīng)定期完成。
4.3.6 檢測在進行電子文件歸檔工作時，應(yīng)按其基本技術(shù)條件進行檢測。其內(nèi)容包括：硬件環(huán)境的有效性、軟件環(huán)境有效性及其信息記錄格式等。
4.3.7 歸檔前的鑒定電子文件的歸檔鑒定工作，參照國家關(guān)于文件的現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定執(zhí)主，鑒定結(jié)果，在電子文件的機讀目錄上制作相應(yīng)的標只。
4.3.8有效性和完整性鑒定。歸檔前應(yīng)由文件形成單位對電子文件的有效性和完整性進行審核，并由負責人簽署意見。如果文件形成單位采用了某些技術(shù)方法保證電子文件的有效性和完整性則應(yīng)把其技術(shù)方法和相關(guān)軟件一同移交給接收單位。
4.4保管期限的劃分。
電子文件保管期限的劃分，參照國家關(guān)于文件的現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
4.5 歸檔要求
4.5.1 把帶有歸檔標識的電子文件集中，制成歸檔數(shù)據(jù)集，拷貝至耐久性的載體上，至少一式2套，一套封存保管，一套供查閱使用。必要時，復(fù)制第3套，異地保存。對于加密電子文件，則應(yīng)解密后再完成上述工作.
4.5.2 本標準推薦采用的載體按優(yōu)先順序分別是：只讀光盤、一次寫光盤、可擦寫光盤、磁帶等。禁用軟磁盤作為歸檔電子文牛長期保存的載體。
4.5.3 存儲電子文件的載體或包裝盒上應(yīng)貼有標簽，標簽內(nèi)填寫編號、名稱、密級、保管期限、硬件及軟件環(huán)境。
4.5.4 將相應(yīng)的電子文件機讀目錄、相關(guān)軟件、其他說明等一同歸檔并附歸檔電子文件登記表。
4.5.5 需要長期保存的電子文件應(yīng)當把歸檔電子文件與相應(yīng)的機讀目錄存在同一載體上如果是自行開發(fā)的應(yīng)用軟件，也應(yīng)將軟件及相關(guān)數(shù)據(jù)存在同一載體上。
4.5.6 原電子文件數(shù)據(jù)集載體在完成電子文件歸檔后，保留時間至少1年。
4.5.7 在網(wǎng)絡(luò)中進行了邏輯歸檔操作的電子文件應(yīng)按上述歸檔過程完成物理歸檔。 電子檔案的移交與保管 電子文件歸檔后按有關(guān)規(guī)定移交至檔案保管部門，作為電子檔案進行保管。 5.檢驗
5.1 檔案保管部門應(yīng)配備相應(yīng)的處理設(shè)備，以保證完成電子檔案的檢驗工作。歸檔的每套載體均應(yīng)接受檢驗，合格率應(yīng)達到100%。與紙質(zhì)檔案同時保存的電子檔案可采取抽樣檢驗的方法樣本數(shù)不少于總數(shù)的20%合格率應(yīng)達到100%。
5.2 檢驗項目
5.2.1 載體有劃痕，是否清潔。
5.2.2 有無病毒。
5.2.3 核實電子檔案的完整性和有效性審核手續(xù)。 5.2.4 核實登記表、軟件、說明資料等是否齊全。 5.3 保管要求
電子檔案保管除應(yīng)具備紙質(zhì)檔案一般的要求外，還應(yīng)符合下列條件。
5.3.1 歸檔載體應(yīng)作防寫處理。不得擦、劃、觸摸記錄涂層。載體應(yīng)直立存放，做到防塵、防變形。
5.3.2 環(huán)境溫度選定范圍: 14℃— 24℃；相對濕度選定范圍：45%—60%。
5.3.3 存放時應(yīng)注意遠離強磁場，并與有害氣本隔離。 5.3.4 電子檔案在形成單位的保管，也應(yīng)參照上述條件。
5.4 存效性保證
5.4.1 每滿1年，對電子檔案涉及的形成單位和檔案保管部門的設(shè)備更新情況進行一次檢查登記。
5.4.2 每滿2年進行一次抽樣機讀檢驗。抽樣率不低于10%如發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時采取恢復(fù)措施。
5.4.3 設(shè)備環(huán)境更新時應(yīng)確認庫存載體與新設(shè)備的兼容性，如不兼容，應(yīng)進行電子檔案的載體轉(zhuǎn)換工作，原載體同時保留時間不少于3年。
5.4.4 磁性載體上的電子檔案，每4年轉(zhuǎn)存一次。原載體同時保留時間不少于4年。
5.4.5 定期檢驗結(jié)果應(yīng)填人電子檔案管理登記表。
5.5 利用
5.5.1 電子檔案的封存載體不得外借。
5.5.2 利用時使用拷貝件。
5.5.3 利用時要遵守保密規(guī)定。
5.5.4 利用者對電子檔案的使用應(yīng)在權(quán)限規(guī)定范圍之內(nèi)。
5.5.5 具有保密要求的電子檔案上網(wǎng)時必須符合國家或部門有關(guān)保密的規(guī)定，要有穩(wěn)妥的安全保密措施。
5.6 電子檔案的銷毀鑒定。
5.6.1 電子檔案的銷毀鑒定，按國家現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
5.6.2 電子檔案的銷毀，應(yīng)在辦理審批手續(xù)后，方可實施。 5.6.3 非保密電子檔案可進行邏輯刪除。屬于保密范圍的電子檔案被銷毀時，如存儲在不可擦除載體上，須連同存儲載體一起銷毀并在網(wǎng)絡(luò)中徹底清除。
5.7 統(tǒng)計檔案保管部門應(yīng)及時按年度對電子檔案的保管，利用等情況進行統(tǒng)計。
五、記錄管理制度
1.目的
對管理體系所要求的記錄予以控制，為確認管理系統(tǒng)的有效運行提供可證實及可追溯性依據(jù)，同時為采取糾正和預(yù)防措施以及改進管理系統(tǒng)提供信息。
2.適用范圍
適用于項目部各種記錄的管理。
3.職責
3.1 各職能部門、項目部經(jīng)理助理負責記錄的歸口管理。
3.2各文件的編寫人員負責記錄的格式編制。
3.3各崗位人員負責如實填寫各表格。
3.4項目部各部門主管負責日常記錄收集，并按周上交經(jīng)理助理。
3.5 記錄的填寫人員對所記錄的每一數(shù)據(jù)、文字負責。
4.工作程序
4.1記錄表單的設(shè)計與標識
4.1.1各文件的編寫人員負責記錄的格式編制。
4.1.2 各崗位的記錄格式隨原文件一起審批。
4.1.3 各相關(guān)人員可根據(jù)工作需要，提出記錄格式設(shè)計更改。
4.1.4綜合事務(wù)部應(yīng)建立《記錄控制清單》，內(nèi)容包括：記錄的名稱、保存單位、保存時間等。
4.2記錄的填寫
4.2.1記錄由具體工作人員用水筆填寫，并做到及時、準確、完整、清晰。填寫人，應(yīng)履行簽字手續(xù)。
4.2.2 如因筆誤或計算錯誤要修改原數(shù)據(jù)，應(yīng)采用原數(shù)據(jù)劃一橫線，在其上方寫上更改后的數(shù)據(jù)，簽上更改人的姓名及日期。不允許用涂改液或?qū)㈠e誤處涂黑。
4.3記錄的收集
4.3.1記錄的收集，由各部門主管收集，每周一次上交經(jīng)理助理。
4.4記錄的編目
各部門、經(jīng)理助理根據(jù)便于檢索的原則進行，分類、按時間順序造冊存檔，綜合事務(wù)部對項目部執(zhí)行情況進行監(jiān)督、檢查。
4.5記錄的保管、歸檔
各部門、項目經(jīng)理助理必須把所有記錄分類，并按一定日期每年（或每月）整理好，存放于通風干燥的地方，所有的記錄保持清潔、字跡清晰。每半年一次匯總上交綜合事務(wù)部，綜合事務(wù)部對各項目部執(zhí)行情況進行監(jiān)督、檢查。
4.6記錄的借閱和復(fù)制
4.6.1保管的記錄應(yīng)便于檢索，需借閱，經(jīng)相應(yīng)部門負責人批準，由記錄管理人登記備案。
4.6.2 對已歸檔的記錄，應(yīng)經(jīng)部門負責人批準后方可借閱，填寫借閱記錄。借閱的記錄，應(yīng)按期歸還。逾期不還，由記錄管理人員負責追回。重要的記錄只
允許借閱副本或在保存地點查閱，且不得復(fù)印。記錄管理人員應(yīng)做好記錄查閱、借閱記錄。
4.7記錄的廢棄
已到保管期限的記錄，在保管期限的年末，行政部負責經(jīng)主管領(lǐng)導同意后統(tǒng)一銷毀。
六、建立標準化的圖、檔、卡、冊、表
為了避免服務(wù)中心在服務(wù)物業(yè)管理活動原始記錄的隨意性，必須建立起標準化的圖、檔、卡、冊、表等。他們是物業(yè)檔案資料常見的形式與內(nèi)容相結(jié)合的產(chǎn)物、建立使用時要相對穩(wěn)定、分類妥善管理。 1、圖是指在實地查丈的基礎(chǔ)上，對照1:300房地產(chǎn)分幅平面圖，根據(jù)管理需要繪制的各類房屋平面圖。包括房屋分棟平面圖、房屋分戶平面圖、房屋分層分間平面圖、產(chǎn)業(yè)概況平面圖以及房屋竣工圖、體內(nèi)線路圖、管道走向圖、污井下水道位置圖等 2、檔是指在管理活動中形成的各類文字材料。由于其數(shù)量大、種類多、因此成為物業(yè)檔案資料的主要成分。包括：房屋接管、變更、注銷通知單和回報單，房屋接管驗收記錄，管理合同副本，房屋產(chǎn)權(quán)證副本，陪屋單，租賃憑證副本，租金測估計算表，分戶過戶報告，買賣過戶通知單，交換過戶通知單，增搭建處理記錄，業(yè)主和用戶來訪記錄以及各類統(tǒng)計資料表格等。
3、卡是指根據(jù)管理工作需要而制作的產(chǎn)業(yè)目錄卡、設(shè)備保養(yǎng)卡、維修記錄卡等�？ǖ奶攸c是：內(nèi)容濃縮、檢索方便。 4、冊是指為了提高管理效率而建立的房屋建筑設(shè)備手冊（大手冊）、房屋使用手冊（小手冊）、綠化管理手冊、業(yè)主和使用人交費記錄手冊等。
5、表是指根據(jù)管理工作的需要而設(shè)立的各類表格。包括：房屋驗收質(zhì)量登記表、樓宇入伙進度表、居民情況登記表、房屋裝修申請表、居民欠費情況表。
七、建立動態(tài)管理機制
由于物業(yè)檔案資料管理具有動態(tài)性，因此必需建立動態(tài)管理機制。凡是管理程序的各個環(huán)節(jié)、都要要求有關(guān)人員進行及時性、經(jīng)常性、完備性的動態(tài)注記。動態(tài)注記可分為以下兩種： 1、隨時動態(tài)。即結(jié)合日常管理業(yè)務(wù)隨時進行的動態(tài)注記。例如，大手冊、小手冊中的各項內(nèi)容，設(shè)備保養(yǎng)卡上的維修更新記錄，文件袋內(nèi)資料增減注記封面記錄等。
2、定期動態(tài)。即按規(guī)定期限進行的動態(tài)注記。例如，產(chǎn)業(yè)基本情況統(tǒng)計資料每年結(jié)合年報調(diào)整統(tǒng)計一次。房屋完損等級除了大修、中修、綜合維修時注記外，每年度需結(jié)合房屋普查注記普查資料，并在大手冊上全面動態(tài)校正一次。年終結(jié)合年報調(diào)整統(tǒng)計數(shù)字。每年上門核對一次小手冊的有關(guān)內(nèi)容，如有變動及時注記，等等。
物業(yè)的管理方案14
一、績效考核的目的
為保證公司經(jīng)營目標的實現(xiàn)，提高物業(yè)人員的工作績效，為物業(yè)人員的薪酬調(diào)整、學習培訓、晉升獎勵和懲罰等提供準確、客觀的依據(jù)，特制定本方案。
二、績效考核的時間
物業(yè)人員的績效考核分為季度績效考核和年度績效考核兩種，其時間安排如下表所示。
績效考核時間表
績效考核時間安排備注
類別名稱
季度績效考核第一季度績效考核4月1日~10日具體的績效考核時間由人力資源部負責安排和通知。
第二季度績效考核7月1日~10日
第三季度績效考核10月1日~10日
第四季度績效考核1月1日~10日
年度績效考核年度績效考核12月25日~1月5日
三、季度績效考核的內(nèi)容與實施
季度績效考核是對物業(yè)人員每季度的績效表現(xiàn)進行考核，考核標準是被考核者的崗位描述、工作目標和工作計劃等。不同級別員工績效考核的側(cè)重點和評分標準不同，按照評分標準的不同，物業(yè)人員績效考核分為管理人員績效考核和普通員工績效考核兩類。
�。ㄒ唬┕芾砣藛T績效考核
管理人員季度績效考核的內(nèi)容和標準如下表所示。
管理人員季度績效考核的內(nèi)容表
考核要素簡單解釋評分標準權(quán)重
類別要點
業(yè)績目標達成度季度內(nèi)工作目標和預(yù)算達成情況A.超過目標；B.達到目標；
C.尚可；D.欠佳；E.落后25%
工作品質(zhì)工作秩序、事物處理及時性、資料保管完好性等A.上乘；B.良好；C.尚可；
D.欠佳；E.很差
工作方法完成目標所用的方法是否科學、合理、合法和規(guī)范A.上乘；B.良好；C.尚可；
D.欠佳；E.很差
監(jiān)督檢查力度任務(wù)傳達是否及時，任務(wù)執(zhí)行過程監(jiān)督是否到位A.很好；B.良好；C.尚可；
D.欠佳；E.很差
業(yè)主滿意度業(yè)主對物業(yè)管理工作的滿意程度A.非常滿意；B.滿意；C.尚可；
D.不滿意；E.很不滿意
能力領(lǐng)導統(tǒng)率能力組織激勵下屬克服困難、完成目標的能力A.上乘；B.良好；C.尚可；
D.欠佳；E.很差30%
企劃創(chuàng)新能力抓住核心問題，開拓新思路的能力A.上乘；B.良好；C.尚可；
D.欠佳；E.很差
判斷決策能力把握全局，迅速做出判斷，并進行決策的能力A.上乘；B.良好；C.尚可；
D.欠佳；E.很差
溝通交際能力通過溝通解決問題和協(xié)調(diào)指導下屬工作的能力A.上乘；B.良好；C.尚可；
D.欠佳；E.很差
洞察應(yīng)變能力洞察問題本質(zhì)，及時有效地處理危機事件的能力A.上乘；B.良好；C.尚可；
D.欠佳；E.很差
培訓指導能力有針對性地培訓下屬，幫助下屬成長的能力A.上乘；B.良好；C.尚可；
D.欠佳；E.很差
品德工作態(tài)度工作的主動性、協(xié)調(diào)性、責任心、表率能力等A.上乘；B.良好；C.尚可；
D.欠佳；E.很差20%
個人修養(yǎng)做事公平、公正，被員工尊重的程度A.很好；B.良好；C.好；
D.欠佳；E.很差
人際關(guān)系與同事友好相處，受同事、下屬歡迎的程度A.非常受歡迎；B.受歡迎；C.尚可；D.欠佳；E.很差
部門協(xié)作在公司目標的指導下，與其他部門的協(xié)作程度A.很好；B.良好；C.好；
D.欠佳；E.很差
知識管理技能掌握的管理基本常識和管理技巧等A.很豐富；B.豐富；C.普通；
D.不足；E.太差25%
專業(yè)知識工作所需的專業(yè)基本知識、法律、法規(guī)、政策等A.很豐富；B.豐富；C.普通；
D.不足；E.太差
一般知識自然科學和社會科學的常識性知識A.很豐富；B.豐富；C.普通；
D.不足；E.太差
行業(yè)知識物業(yè)行業(yè)經(jīng)營管理類知識掌握程度A.很豐富；B.豐富；C.普通；
D.不足；E.太差
發(fā)展?jié)摿�人進取心、學習能力等A.潛力巨大；B.有潛力；C.普通；D.不足；E.太差
說明：A＝5分；B＝4分；C＝3分；D＝2分；E＝1分
�。ǘ┢胀▎T工績效考核
普通員工績效考核的內(nèi)容和評價標準，如下表所示。
普通員工績效考核內(nèi)容表
考核要素簡單解釋評分標準權(quán)重
類別要點
工作
能力工作質(zhì)量季度內(nèi)工作目標實現(xiàn)情況和任務(wù)完成質(zhì)量A.超過目標；B.達到目標；
C.尚可；D.欠佳；E.落后40%
工作效率工作秩序、事物處理及時性、資料保管完好性等A.上乘；B.良好；C.尚可；
D.欠佳；E.很差
工作方法完成目標所用的方法是否科學、合理、合法和規(guī)范A.上乘；B.良好；C.尚可；
D.欠佳；E.很差
服務(wù)精神尊重顧客、服務(wù)顧客、讓顧客滿意的程度A.上乘；B.良好；C.尚可；
D.欠佳；E.很差
品德工作態(tài)度工作的`主動性、協(xié)調(diào)性、責任心、表率能力等A.上乘；B.良好；C.尚可；
D.欠佳；E.很差30%
個人修養(yǎng)尊重他人的程度A.非常尊重；B.尊重；C.一般；
D.不尊重；E.很不尊重
人際關(guān)系受同事歡迎、與同事友好相處、互助進步的情況A.非常受歡迎；B.受歡迎；C.尚可；D.欠佳；E.很差
知識專業(yè)知識工作所需的專業(yè)基本知識、法律、法規(guī)、政策等A.很豐富；B.豐富；C.普通；
D.不足；E.太差30%
一般知識自然科學和社會科學的常識性知識A.很豐富；B.豐富；C.普通；
D.不足；E.太差
行業(yè)知識物業(yè)行業(yè)經(jīng)營管理類知識A.很豐富；B.豐富；C.普通；
D.不足；E.太差
說明：A＝10~9分；B＝8~7分；C＝6~5分；D＝4~3分；E＝2~1分
�。ㄈ┘径瓤冃Э己说燃墑澐�
依據(jù)物業(yè)人員季度績效考核的總得分，將員工分成A、B、C、D、E五個等級，具體等級劃分標準如下表所示。
員工績效考核等級劃分表
等級名稱得分范圍（分）獎懲措施
A級90~100浮動工資上浮15%
B級80~89浮動工資上浮10%
C級70~79浮動工資上浮5%
D級60~69浮動工資不變
E級60以下浮動工資下浮5%
說明：浮動工資上浮或下浮僅僅維持一個季度。新季度績效考核結(jié)束后，按照新的等級劃分結(jié)果確定浮動工資變化比例。
�。ㄋ模┘径瓤冃Э己藢嵤�
各部門經(jīng)理與人力資源部共同進行本部門員工的績效考核，同一員工的績效考核評分由其直接上級負責。人力資源部負責整理統(tǒng)計“員工季度績效考核匯總表”，一式三份，一份給各部門負責人，一份轉(zhuǎn)財務(wù)部作為浮動工資變化的依據(jù)，一份留存，年終匯總后存檔。
四、年度績效考核的內(nèi)容與實施
（一）年度績效考核記分標準
年度績效考核建立在季度績效考核的基礎(chǔ)上，其依據(jù)包括四個季度績效考核得分和人力資源部獎懲記錄兩部分。人力資源部獎懲記錄得分標準，如下表所示。
人力資源部獎懲記錄得分標準
獎懲記錄名稱獎懲記錄加減分標準
獎勵嘉獎加5分
記功加10分
記大功加15分
懲罰警告減10分
記過減15分
記大過減20分
注：若是年度內(nèi)既無獎勵，也無懲罰，則加10分
（二）年度績效考核總分計算方法
總分=本年度四個季度績效考核得分之和×80%+人力資源獎懲評分×20%
�。ㄈ┠甓瓤冃Э己说燃墑澐�
公司年度績效考核等級共有五個，其劃分，如下表所示。
年度績效考核等級劃分表
等級名稱得分范圍獎懲措施
A級前5%獎勵1000元
B級前15%除去前5%獎勵500元
C級前30%除去前15%獎勵200元
D級前90%除去前30%不獎不罰
E級后10%罰款500元，考慮辭退
（四）年度績效考核的實施
公司年度績效考核由人力資源部組織進行。
五、績效考核結(jié)果的應(yīng)用
�、儇攧�(wù)部依據(jù)季度績效考核結(jié)果確定員工浮動工資的數(shù)額，運用年度績效考核結(jié)果確定員工年終獎金數(shù)額。
�、诓块T經(jīng)理運用季度績效考核的結(jié)果制訂員工培訓計劃，并向公司推薦優(yōu)秀人才。
�、廴肆Y源部運用績效考核的結(jié)果調(diào)整員工結(jié)構(gòu)，優(yōu)化人員配置。
六、績效考核結(jié)果申訴
本公司績效考核結(jié)果申訴一律采用員工向人力資源部遞交“績效考核結(jié)果申訴表”的形式進行�！翱冃Э己私Y(jié)果申訴表”示例如下表所示。
績效考核結(jié)果申訴表
編號：日期：年&nbs
物業(yè)的管理方案15
一、背景說明
隨著高考的臨近，考生的壓力也越來越大。在此期間，物業(yè)公司需要針對高考期間的特殊情況，提出一系列科學的管理方案，以確保在高考期間物業(yè)服務(wù)的高效運行，并有效地減少了考生和家長的后顧之憂。
二、方案應(yīng)用范圍
本計劃是一份物業(yè)高考期間管理方案，適用于高校周圍的住宅小區(qū)、學生公寓等物業(yè)管轄范圍內(nèi)，以及高考期間各類服務(wù)場所等。
三、方案內(nèi)容
1. 安保方案：
(1)高考期間單獨安排安保人員對考點進行巡查。保證考點安全。
(2)在高考期間不安排維修和檢修工作人員。
(3)高考期間加強對物業(yè)工作人員的安全培訓。
(4)保證小區(qū)公共區(qū)域安全，對進小區(qū)進行嚴格的人員身份核實。
(5)組織志愿者力量，配合保安對小區(qū)進行夜間巡查，確保小區(qū)的安全。
(6)因為施工裝修會產(chǎn)生大量噪音、揚塵等物質(zhì)，影響到周邊居民和考生的休息和學習。因此，需要采取以下具體措施：
a.在高考期間暫停所有施工裝修工作。對于已經(jīng)開始施工的，要盡量提前完成工作，避免影響高考。
b.在高考期間加強巡視檢查力度，對于未經(jīng)許可的施工裝修進行取締和處罰。
c.對于必要的施工裝修，需要提前向考生和周圍居民宣傳，并在施工前制定詳細的方案，盡量減少噪音和揚塵等不利影響。
d.加強安全監(jiān)管，確保施工裝修過程中的安全。
2. 環(huán)境衛(wèi)生方案：
(1)高考期間打掃小區(qū)綠化帶、人行道、公共通道、樓道等公共場所，保證室內(nèi)外環(huán)境清潔整潔，讓考生溫馨靜雅的.度過高考。
(2)高考期間根據(jù)考試時間表，對小區(qū)內(nèi)所有垃圾桶進行及時清理，確保小區(qū)干凈整潔，為考生提供一個安靜和諧的待考環(huán)境。
3. 服務(wù)和物資保障方案：
(1)志愿者服務(wù)：高考期間組織志愿者服務(wù)，對考生及家長進行咨詢。
(2)水、電、氣、網(wǎng)絡(luò)、電話等服務(wù)保障：維護穩(wěn)定的供水，保障供電，保持網(wǎng)絡(luò)通訊暢通，保證供暖、供氣和電話暢通。
(3)物資保障：保證考生飲食安全，對供應(yīng)考生餐飲的商鋪進行檢測，保證食品質(zhì)量;同時，在考點及周邊區(qū)域設(shè)置飲水站，滿足考生飲水需求。
4. 管理監(jiān)督方案：
(1)高考期間建立舉報投訴機制，對違規(guī)行為和考場外作案者進行監(jiān)管。
(2)組織志愿者力量，與考場周邊商戶簽訂安保協(xié)議，保證協(xié)商市場秩序。
(3)嚴格規(guī)定衛(wèi)生和消防安全，在高考期間嚴禁使用煙花爆竹等易導致火災(zāi)的物質(zhì)，同時，對電線電纜、水管等設(shè)施進行日常維護保養(yǎng)。
(4)對醫(yī)療保障及搶救措施進行規(guī)定。對意外情況進行緊急預(yù)案制定，同時保障考點及周圍區(qū)域內(nèi)的醫(yī)療設(shè)施運行正常。
5. 公眾宣傳：
加強對高考期間的宣傳和管理，讓考生、家長、居民全面了解物業(yè)公司高考期間管理的相關(guān)規(guī)定和服務(wù)，同時加強物業(yè)與高校的聯(lián)系，增強配合度。
四、操作流程
高考期間物業(yè)服務(wù)方案的實施，首先要有詳細的實施計劃，計劃包括物業(yè)公司服務(wù)范圍、服務(wù)時間、服務(wù)人員分配及工作內(nèi)容等。具體實施工作流程如下：
(1)根據(jù)實際情況規(guī)劃好服務(wù)區(qū)域、服務(wù)對象。詳細列出每個考點周邊區(qū)域的服務(wù)內(nèi)容、時間和人員要求。
(2)成立高考管理工作小組，小組的主要職責是規(guī)劃高考期間的各項工作，確保高效管理。招募志愿者，組織志愿者到考點、小區(qū)進行服務(wù)。
(3)服務(wù)人員要排班輪班值守，并分別發(fā)放工作任務(wù)。組織各部門人員參加培訓，加強管理能力，提高服務(wù)水平。
(4)收集信息，了解各考點或公寓的服務(wù)需求，及時采取措施。根據(jù)信息反饋結(jié)果及時修改流程，不斷進行服務(wù)的優(yōu)化和改進。
(5)鼓勵居民、考生、家長反饋意見，建議物業(yè)公司加強管理工作。
此項工作需要根據(jù)實際情況不斷進行調(diào)整和改進，以確保高考期間物業(yè)服務(wù)的高效運行及減少考生和家長后顧之憂。
五、預(yù)防措施
為保證高考期間服務(wù)的順利進行，還需要采取以下預(yù)防措施：
(1)加強對服務(wù)人員的培訓，提高管理水平，熟悉各項工作流程和服務(wù)標準。
(2)保證隨時隨地及時掌握高考期間各項工作的進展信息，對出現(xiàn)問題及時處理。
(3)調(diào)查當?shù)氐纳鐓^(qū)、機構(gòu)、商家等讓他們配合，組織志愿者進行服務(wù)，并在周邊區(qū)域內(nèi)設(shè)立方便考生和家長的公共服務(wù)點，為了方便他們在高考期間順利完成考試
(4)密切關(guān)注高考期間的社會、治安環(huán)境，與公安部門、學校保持緊密合作，共同做好高考期間的管理服務(wù)工作。
六、總結(jié)
高考作為人生的重要節(jié)點，考生和家長的期待、緊張與壓力可想而知。高考期間物業(yè)服務(wù)的高效運行直接關(guān)系到考生和家長的順利和舒適。因此，對高考期間物業(yè)服務(wù)的策劃和實施至關(guān)重要，需要加強組織協(xié)調(diào)，提高服務(wù)質(zhì)量，確保高考期間各項工作的高效有序運行。
以上方案是對高考期間物業(yè)管理的具體流程和方案，可以很好的結(jié)合實際情況，以為相關(guān)單位、考生、家長提供全方位、細致入微的服務(wù)，確保高效安全地完成高考期間的各種活動。
【物業(yè)的管理方案】相關(guān)文章：
物業(yè)管理方案（精選）07-26
物業(yè)管理方案05-09
物業(yè)的管理方案通用09-03
小區(qū)物業(yè)管理方案11-04
工廠物業(yè)管理方案02-05
物業(yè)管理方案范文05-15
【薦】物業(yè)管理方案07-05
物業(yè)管理方案（實用）07-22
（必備）物業(yè)管理方案07-16
商場物業(yè)管理方案01-21