物業(yè)管理調(diào)研報告

　　在學習、工作生活中，越來越多的事務都會使用到報告，多數(shù)報告都是在事情做完或發(fā)生后撰寫的。那么，報告到底怎么寫才合適呢？以下是小編為大家整理的物業(yè)管理調(diào)研報告，歡迎大家分享。

物業(yè)管理調(diào)研報告1

　　物業(yè)管理是提高居民居住質量和生活水平的重要途徑，也是衡量城市管理水平的重要標志，對加快城市經(jīng)濟文化發(fā)展起著重要作用。住宅小區(qū)物業(yè)管理因為關乎人們生活的居家環(huán)境、與群眾生活息息相關而倍受關注。

　　一、當前住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀

　　去年9月，我市將物業(yè)管理職能進行下劃，包河區(qū)認真貫徹落實市政府和市房地產(chǎn)管理局的各項要求，努力為轄區(qū)居民創(chuàng)造優(yōu)美、和諧、安全、舒適的居住環(huán)境，在抓好隊伍，建立區(qū)、街（鎮(zhèn)）物業(yè)管理聯(lián)動機制，調(diào)處重大物業(yè)糾紛等方面做了大量工作。

　�。ㄒ唬┐罱ü芾頇C構。根據(jù)合政辦秘[100]文件精神，物業(yè)管理工作從市房地產(chǎn)管理局下劃至各區(qū)，實行“兩級政府，三級管理，四級網(wǎng)絡”的模式，落實屬地管理，區(qū)政府把物業(yè)管理職責賦予區(qū)住建局，在區(qū)住建局設立物業(yè)管理和住房保障科。各街（鎮(zhèn)）對應在大建辦設立了物業(yè)管理機構。

　　（二）各類住宅小區(qū)物業(yè)管理情況。包河區(qū)現(xiàn)有各類住宅小區(qū)362個，其中有物業(yè)管理的小區(qū)180個，物業(yè)管理面積約20xx萬平方米，物業(yè)管理水平參差不齊，其中新建的高檔小區(qū)的物業(yè)管理水平相對較高。

　�。ㄈ�）物業(yè)服務企業(yè)情況。目前在包河區(qū)進行物業(yè)服務企業(yè)共129家，其中具備一級資質的企業(yè)8家，具備二級資質的企業(yè)18家，其余均為三級資質的物業(yè)企業(yè)。從各物業(yè)服務企業(yè)的運行情況看，越是資質高的物業(yè)服務企業(yè)，為居民提供的服務質量滿意度也越高。

　�。ㄋ模�業(yè)主委員會的成立情況。包河區(qū)共有55個住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會。大多數(shù)業(yè)主委員會發(fā)揮作用較好，在選聘物業(yè)服務企業(yè)、協(xié)調(diào)企業(yè)與業(yè)主的關系上做了大量有益的工作。

　　二、當前物業(yè)管理工作中存在主要問題

　　由于物業(yè)管理是一個新興的行業(yè)，面臨較多的復雜情況和問題，因此信訪量大，糾紛較多。自20xx年9月至20xx年9月1日，包河區(qū)共處理關于物業(yè)方面的12345市長熱線361件，政民直通車45件，市長信箱12件，電話投訴141件，接待來訪群眾257人次，存在的主要問題有：

　　一是物業(yè)管理主管部門力量不足。目前，包河區(qū)住建局作為物業(yè)管理的主管部門，僅有3人專職從事物業(yè)管理工作。各街（鎮(zhèn)）繼去年市開展物業(yè)管理專項整治百日行動后，雖相應成立了機構，但配備人員均為兼職人員，不專心、不安心、難盡心的問題客觀存在，與物業(yè)管理涉及面廣和問題多、難協(xié)調(diào)的現(xiàn)狀不適應。

　　二是業(yè)主委員會運作缺乏監(jiān)督。業(yè)主大會是業(yè)主自治組織，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，在業(yè)主大會閉會期間，主要工作由業(yè)主委員會負責執(zhí)行和落實。由于部分業(yè)主委員會成員從相關活動中撈取好處，易與物業(yè)服務企業(yè)以及其他業(yè)主產(chǎn)生矛盾糾紛。比如對小區(qū)公共收益的管理監(jiān)督就是一大難點，也是業(yè)主委員會成員之間，業(yè)主與物業(yè)公司之間存在矛盾的焦點，而解決類似的矛盾業(yè)主大會最有權威，但由于業(yè)主大會召開的條件要求很高，無法及時召開，因而很多矛盾不能及時解決，甚至造成反復上訪，影響和諧穩(wěn)定。

　　三是前期物業(yè)存在諸多弊端�！段飿I(yè)管理條例》第二十四條規(guī)定：“要按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的.原則，通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)”。實際操作中前期物業(yè)服務企業(yè)通常是由開發(fā)公司的一個部門演變而來，與開發(fā)商有著上下級的隸屬和斬不斷的經(jīng)濟利益關系。一旦開發(fā)商因房屋質量與業(yè)主發(fā)生糾紛，前期物業(yè)既要維護開發(fā)商的利益，又要維護業(yè)主的利益，陷入兩難境地。業(yè)主由于正當權益得不到保障，就把該打在開發(fā)商身上的“板子”打在物業(yè)服務公司身上。造成監(jiān)管部門及時協(xié)調(diào)糾紛難，業(yè)主和物業(yè)服務公司的“心結”越結越深，導致物業(yè)費收繳難等問題，影響物業(yè)服務水平，易造成惡性循環(huán)，最終損害的是業(yè)主的利益。

　　四是物業(yè)企業(yè)收費難與運行成本高的矛盾突出。近年來，物價上漲較快，使物業(yè)公司的運作成本不斷增加，其中人員的工資支出占較大比例，現(xiàn)行合肥市最低月工資漲至1010元，近期出臺的《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務收費管理辦法》，取消了公攤費收取項目（二次供水用電除外）。同時部分業(yè)主對繳費義務認識不到位，以種種托詞拖欠和拒交物業(yè)費，而物業(yè)服務企業(yè)在收取的費用不能維持其正常運行時，要么降低服務標準，要么在合同到期前撤離，造成廣大業(yè)主利益受損，甚至引發(fā)社會不穩(wěn)定因素。

　　三、幾點建議

　�。ㄒ唬┘哟笈嘤柫Χ龋�突出正面宣傳。物業(yè)管理在我國雖然起步較晚，但為規(guī)范物業(yè)管理工作，國家相繼出臺一系列法律法規(guī)。有關部門及街鎮(zhèn)要主動承擔責任，加大對這些法律法規(guī)的培訓力度，擴大培訓范圍，使全社會都能了解、關心物業(yè)管理工作，自覺履行義務，保障業(yè)主權益。要就業(yè)主的義務、物業(yè)服務企業(yè)的社會責任、積極繳納物業(yè)服務費與提高物業(yè)服務質量的關系、業(yè)主自治組織在物業(yè)管理活動中的地位作用、政府職能部門的職責等相關內(nèi)容進行全面宣傳，使業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)以及政府部門之間能統(tǒng)一認識，自覺做到相互理解、相互支持。

　�。ǘ�）統(tǒng)一配備物業(yè)協(xié)理員。由區(qū)統(tǒng)籌考慮，為各街鎮(zhèn)配備專職物業(yè)協(xié)管員，解決兼職問題，讓專職的人干專業(yè)的事，切實把物業(yè)管理的各項工作做扎實。

　�。ㄈ�）把好前期物業(yè)入口關。前期物業(yè)是由開發(fā)商通過各種形式選聘的，而且在售房時就已經(jīng)定下，在小區(qū)沒有交付，業(yè)主沒有入住的情況下，區(qū)級物業(yè)管理主管部門目前還不能介入此項工作。因此要自上而下形成一套有利于后續(xù)物業(yè)管理的監(jiān)管運作機制，使有關部門和業(yè)主能夠實質參與開發(fā)商對前期物業(yè)選聘、峻工查驗和物業(yè)交付工作，減少因開發(fā)遺留問題對后期物業(yè)管理帶來的困擾，維護業(yè)主利益。

　�。ㄋ模┐罅Ψ龀执澹ň樱�屬物業(yè)服務企業(yè)。包河區(qū)現(xiàn)有村（居）屬物業(yè)服務企業(yè)10余家，目前管理服務都比較好，且均為三級資質的企業(yè)。這些企業(yè)在村（居）范圍內(nèi)，管理優(yōu)勢明顯，既解決居民就近就業(yè)，又為轄區(qū)居民提供服務，同時因其帶有政府的“影子”，管理起來比較容易，且不以營利為主要目的，又與居民有著特殊的“親情”，一般不會產(chǎn)生糾紛，尤其在三無小區(qū)的物業(yè)管理方面發(fā)揮的作用明顯。政府應在政策上予以扶持，如設獎補資金，鼓勵該類企業(yè)做大做強，在服務自管小區(qū)的同時，逐步把服務向更多的“三無”小區(qū)延伸，解決當前“三無”小區(qū)物業(yè)管理難問題。

　　關于嘉定老居住區(qū)物業(yè)管理綜合情況的調(diào)研報告

　　嘉定鎮(zhèn)街道區(qū)人大代表工委調(diào)研小組

　　一、引言

　　物業(yè)是指房屋以及與之相配套的設備、設施和相關場地。物業(yè)管理是指業(yè)主或者委托的其他人對物業(yè)以及區(qū)域內(nèi)與物業(yè)相關聯(lián)的共同事物進行管理和維護的活動。物業(yè)管理是我國住房私有化的產(chǎn)物，是90年代中期產(chǎn)生的一個新興行業(yè)。1992年，我區(qū)成立了第一家物業(yè)公司上海廣廈物業(yè)管理有限公司。經(jīng)過十多年來政府、企業(yè)、業(yè)主和社會各方不懈努力，我區(qū)住宅小區(qū)管理取得了一定的成效。主要表現(xiàn)為：全面改革了傳統(tǒng)的房屋管理體制，初步建立了物業(yè)管理的市場機制，切實加大了為民辦實事力度，逐步推進了住宅小區(qū)綜合管理。但是隨著我區(qū)經(jīng)濟社會迅速發(fā)展，人民群眾對住宅小區(qū)綜合管理和物業(yè)服務的要求也越來越高。如何搞好住宅小區(qū)的物業(yè)管理，解決老百姓反映熱難點問題是我們各級政府和社會相關方面（單位）研究的課題。

　　根據(jù)市委完善民生政策措施、力促和諧社會建設的要求以及關于加強居住區(qū)物業(yè)管理的工作精神，嘉定鎮(zhèn)街道區(qū)人大代表工委組織部分人大代表對我區(qū)老居民住宅小區(qū)的物業(yè)管理基本情況進行工作調(diào)研。

　　二、調(diào)研目的、方法和過程（一）調(diào)研目的

　　通過對我區(qū)物業(yè)管理、老住宅小區(qū)居住環(huán)境、業(yè)委會運作等調(diào)查，為區(qū)政府有關部門解決物業(yè)管理中存在的熱難點問題提供第一手資料，為政府有關部門安排解決民生民需實事提供依據(jù)，使我區(qū)城市發(fā)展和管理上一個新的臺階，為構建和諧社會奠定良好基礎。

　�。ǘ�）調(diào)研對象、方法和內(nèi)容

　　調(diào)研對象：基層群眾、業(yè)主委員會成員、業(yè)主代表、物業(yè)公司負責

　　人、社會各界人士。

　　調(diào)研方法：本次調(diào)研采取問卷、電話訪問、個別訪談、實地察看等方法。共發(fā)放調(diào)查問卷100份，人員采取隨機抽樣形式。電話訪問由訪問者在所查看物業(yè)公司的物業(yè)任務單上隨機抽取。個別訪談對象，主要是物業(yè)管理公司經(jīng)理、業(yè)主委員會成員、居委干部和業(yè)主代表。

　　調(diào)研內(nèi)容：重點圍繞物業(yè)公司的行風建設、老式住宅居民區(qū)的生活環(huán)境、業(yè)主委員會運作、街坊基金的虧損、物業(yè)管理費的收繳等五個方面。另外，還包括老居民區(qū)人民群眾關心的物業(yè)管理中熱點問題、老百姓急需政府部門幫助解決的物業(yè)管理中的歷史遺留問題。

　�。ㄈ�）調(diào)研過程

　　5月下旬，街道區(qū)人大代表工委建立了由街道區(qū)人大代表工委主任、5名區(qū)人大代表等組成的調(diào)研小組，擬訂了調(diào)研提綱。自6月上旬開始，主要對老住宅小區(qū)的物業(yè)管理現(xiàn)狀展開調(diào)研。調(diào)研過程中，聽取了區(qū)房地局有關部門對我區(qū)居住區(qū)物業(yè)管理的工作匯報；走訪城南小區(qū)、迎園十坊、菊園嘉富三個老式住宅居民小區(qū)；實地察看了廣廈物業(yè)公司、明達物業(yè)公司、萬涓物業(yè)公司、嘉定區(qū)房屋修理應急中心物業(yè)服務狀況；召開群眾座談會8個（參加人員71人次），個別訪談18人次，收集群眾意見35條，電話（隨機）征求業(yè)主意見7人次，檢查物業(yè)工作臺帳18本；發(fā)放問卷100份。廣泛聽取各個方面對我區(qū)（尤其是老居住區(qū)）物業(yè)管理的意見和建議。

　　三、我區(qū)物業(yè)管理基本情況

　　據(jù)統(tǒng)計，我區(qū)現(xiàn)有住宅小區(qū)250多個，建筑面積1100萬平方米（見表1）。目前已成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)有226多個，占符合成立條件住宅小區(qū)總數(shù)的92%。

　　本區(qū)經(jīng)過工商登記、取得物業(yè)管理資質的企業(yè)近147家：其中注冊在嘉定、在嘉定從事物業(yè)管理的企業(yè)55家；注冊在外區(qū)，在嘉定從事

　　物業(yè)管理的企業(yè)15家，其中骨干企業(yè)有上房、萬科、金地、東湖等。

　　目前我區(qū)物業(yè)行業(yè)從事管理、保安、保潔、維修、綠化養(yǎng)護等人員近3500人。

　　表1全區(qū)居住用房分類、特征、分布區(qū)域、總面積、總量等統(tǒng)計表

　　名稱特征一層或二層/平房/70年代以前（保障型）80年代以后開發(fā)、80M2以下（改善型）90年代以后開發(fā)、120M2以下（基本型）90年代末以后開發(fā)、90M2以上（舒適型）90年代末以后開發(fā)、90M2以上（舒適型）90年代末以后開發(fā)、140M2以上（豪華型）分布區(qū)域嘉定鎮(zhèn)街道街道、婁塘鎮(zhèn)、南翔鎮(zhèn)等嘉定鎮(zhèn)街道、新城路街道、南翔、安亭、黃渡鎮(zhèn)等嘉定鎮(zhèn)街道、新城路、真新街道、工業(yè)區(qū)、南翔、安亭、黃渡鎮(zhèn)等嘉定鎮(zhèn)街道、新城路、菊園新區(qū)、真新、江橋、工業(yè)區(qū)、安亭、黃渡鎮(zhèn)等馬陸、安亭、朱橋、華亭、方泰南翔、江橋、新城路11250250018050110016.54.555555500453079020019戶數(shù)（戶）400035555總面積（萬M2）總量（%）114里弄住宅10160售后公房商品住宅（早期）商品住宅（晚期）農(nóng)民集中住宅別墅住宅合計以上數(shù)據(jù)分析，里弄住宅、售后公房和早期商品住宅居民家庭戶占我區(qū)居民家庭總戶數(shù)的50%左右，因此，解決我區(qū)老居住區(qū)物業(yè)管理的問題是我們工作的重點。

　　四、老居住區(qū)物業(yè)管理存在的主要問題及原因分析

　　為具體了解和掌握業(yè)主對物業(yè)管理行業(yè)的意見，調(diào)研小組發(fā)放問卷調(diào)查100份，回收98份，有效問卷95份，隨機調(diào)查結果如下：將近63%的居民認為，居住的小區(qū)各方面很一般，其中有10%的居民認為很不滿意。

　　表2對目前居住小區(qū)滿意率的情況統(tǒng)計表

　　問卷題目你對目前居住的小區(qū)各方面還滿意嗎？選項1、非常滿意2、滿意百分比（%）026.63、一般4、不滿意63.410%其中，居民反映最突出的問題是小區(qū)環(huán)境差、保安不到位、街坊基金嚴重虧損、業(yè)委會作用發(fā)揮不夠、物業(yè)管理費收支矛盾突出等，分析上述問題的產(chǎn)生原因，主要是以下幾方面因素：

　　（一）物業(yè)管理體制尚未完全理順

　　主要表現(xiàn)在：一是本區(qū)物業(yè)管理工作機制尚不健全。物業(yè)管理是一項系統(tǒng)工程，有較強的綜合性和區(qū)域特點，涉及房地、建設、規(guī)劃、環(huán)衛(wèi)、公安、消防等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起，為此光靠行政主管部門難以協(xié)調(diào)各方，難以發(fā)揮對居住物業(yè)的管理、協(xié)調(diào)、指導、監(jiān)督等作用，許多工作還停留在應付上級檢查、突發(fā)性矛盾的應急處理上。社會、政府、業(yè)主對物業(yè)企業(yè)在物業(yè)管理中侵犯業(yè)主權利的行為，缺乏有效的制約措施，如小區(qū)保安管理，小區(qū)的案發(fā)率不與物業(yè)公司經(jīng)營好壞掛鉤；二是物業(yè)管理沒有從真正意義上納入社區(qū)管理范圍。不少居住小區(qū)內(nèi)居委會、物業(yè)公司、業(yè)主委員會三方各自為政，缺乏溝通、協(xié)調(diào)渠道，遇到矛盾和問題經(jīng)常出現(xiàn)相互埋怨、指責，或一推了之的現(xiàn)象；三是對小區(qū)內(nèi)違法裝修、違法搭建等行為處置難度大�！段飿I(yè)管理條例》中早就明確規(guī)定了業(yè)主的禁止行為，并規(guī)定了相應處罰辦法，但是在處理違法行為時，有關部門卻缺乏有效辦法，甚至不作為。房地、規(guī)劃與市政部門都有其執(zhí)法職能，但由于職責尚欠明確，不同程度地存在推諉扯皮現(xiàn)象，物業(yè)公司行使的權力僅僅是制止，不能“強制”，而居委會又沒有管理職能，造成違法建筑年年拆，卻年年還在增。

　�。ǘ�）歷史遺留問題沒有及時解決

　　據(jù)統(tǒng)計，76%的業(yè)主認為居住區(qū)的環(huán)境差，歷史遺留問題多。主要表現(xiàn)在：一是老居住區(qū)建設較早，大多數(shù)都建造于80年代以前，當時規(guī)劃標準低，開發(fā)企業(yè)見縫插針，因此造成綠化少、沒有停車場地、住宅密度高；二是老住宅區(qū)中尚存在著相當數(shù)量的不成套公房，沒有單獨

　　的煤衛(wèi)設施。有的`售后公房居住面積小，所以有一定經(jīng)濟條件的住戶都另買住房，留下的老住宅除出售外，大多數(shù)都用于出租，如桃園、葉池社區(qū)，出租戶占居住總數(shù)的30%以上。外來人員的生活習慣還不能適應城市化生活的要求，亂扔垃圾的現(xiàn)象隨時可見，衛(wèi)生狀況不盡人意；三是小區(qū)出入口多，沒有公共的停車庫，加上保安管理不到位，“三車”失竊現(xiàn)象時而發(fā)生，老百姓怨聲載道；四是公共設施老化，如路燈不亮、下水道管徑細經(jīng)常發(fā)生堵塞等。

　　老居民區(qū)存在的普遍問題120%100%80%60%40%98%76%60%68%物業(yè)業(yè)主10%1：環(huán)境差2:收費低0%0%3:保安不到位（三）物業(yè)管理市場化機制尚不成熟

　　主要表現(xiàn)在：一是物業(yè)管理尚未真正形成市場準入機制。由于前期開發(fā)的商品房維修基金歸集不到位，老舊小區(qū)物業(yè)管理收費標準太低等因素，使物業(yè)管理招投標工作很難實施，致使市場化運作機制尚不成熟，難以實現(xiàn)真正意義上的物業(yè)管理雙向選擇。因此，目前企業(yè)規(guī)模小、管理水平差、服務方式落后、管理人才缺乏已經(jīng)成為阻礙我區(qū)物業(yè)管理正常發(fā)展的瓶頸。老居住區(qū)物業(yè)管理中沒有一家品牌企業(yè)，本地企業(yè)除廣廈物業(yè)近幾年在搞規(guī)模經(jīng)營外，大多數(shù)物業(yè)企業(yè)停留在過去房管所或開發(fā)商附屬的模式中苦心經(jīng)營，企業(yè)經(jīng)營收入還是以物業(yè)管理費和過去存

　　量房租金為主。企業(yè)對如何服務好業(yè)主研究不深，特別是對物業(yè)管理中專業(yè)化服務保安、保綠、保潔這三個方面興趣不大，且服務質量差，已引起廣大業(yè)主的反感。據(jù)統(tǒng)計，68%的業(yè)主認為居住區(qū)的保安不到位。究其原因：客觀上，老居住區(qū)環(huán)境差，物業(yè)收費標準低，收取的保安費不夠支付保安人員和保安管理費用，引起保安不到位；主觀上，有的物業(yè)公司管理水平差，對保安人員管理不嚴，保安人員缺乏責任心，引起工作不到位。部分小區(qū)雖安裝了監(jiān)控，但保安人員擅自離崗、漏崗，更不用說做監(jiān)控值班記錄了。

　　二是物業(yè)管理收支矛盾難以做到完全市場化。老小區(qū)物業(yè)收費標準低、收繳率低，不少物業(yè)公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務標準，引起業(yè)主不滿，從而陷入了物業(yè)公司抱怨收不足費而無法服務，業(yè)主抱怨服務低劣而不愿交費的怪圈。

　　目前老居住區(qū)物業(yè)管理費收費標準最低的（每戶按大、中、小套三種標準收取，大套7.5元/月，中套6元/月，小套4.5元/月。保安、保潔費每戶分別按3元-6元/月標準收取。就是商品住宅每平方米收費0.23元/月，這在全市范圍內(nèi)也是最低的，而且近10年標準沒有提高，而職工的平均工資在逐年提高。例：溫宿路16弄小區(qū)共有134戶居民。如果用四班三運轉物業(yè)保安管理工作方式，至少用4個人，按人均費用1.5萬元/年，每年物業(yè)保安人頭費要6萬元。小區(qū)物業(yè)管理費標準4.5元/月，就算每月足額收繳，即134×4.5×127236（元），那么這52164元缺口誰來付？這樣的小區(qū)由誰愿意管？于是出現(xiàn)撤走了保安人員現(xiàn)象發(fā)生（如葉池小區(qū)）。

　　在調(diào)研過程中，我們了解到物業(yè)企業(yè)和居民群眾對物業(yè)管理費這個問題有完全不同看法（見圖２）。物業(yè)公司主要觀點：一、我市最低工資標準從90年代末420元提高到現(xiàn)在750元，幾乎翻了一翻，可是物業(yè)管理費卻近10年來沒有增長過，因此，物業(yè)管理費有必要進行調(diào)整。

　　二、物業(yè)管理企業(yè)在市場經(jīng)營中，地位不平等。其他企業(yè)可以根據(jù)成本提高自己的產(chǎn)品價格，而物業(yè)管理費的提高卻受到計劃經(jīng)濟模式控制。物價部門不松口，永遠也解決不了。從某種意義來說，政府把部分責任轉嫁到物業(yè)企業(yè)身上。

　　關于業(yè)主不交物業(yè)管理費的主要原因，我們也進行了問卷調(diào)查，結果是：認為維修不及時占34%；收費不合理占30%；生活困難交不起占21%；服務態(tài)度差占15%。從圖２分析，要提高物業(yè)管理費標準，讓老百姓多出錢，困難很大。業(yè)主不交物業(yè)管理費的另一個原因是動遷居民，據(jù)葉城物業(yè)公司反映，在工業(yè)區(qū)南區(qū)動遷戶不交物業(yè)管理費（達800多戶）已經(jīng)成為多數(shù)動遷戶從眾行為，動遷戶不交物業(yè)管理費的主要理由是：都是農(nóng)民安置，北區(qū)農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)管理費由政府或集體補貼，所以我們也不交。工業(yè)區(qū)南區(qū)安置的房屋都是可以上市的商品房，而工業(yè)區(qū)北區(qū)安置的房屋是不可以上市的農(nóng)民住宅，雖然在安置中都用房屋或貨幣結算，但性質是完全不同的。

　　物業(yè)公司員工工資在漲，物業(yè)管理費卻不增長，你說怎么辦？120%100%80%60%40%10%2%3%8%C：物業(yè)公司自行消化D：提高物業(yè)費標準40%63%27%97%物業(yè)業(yè)主0%A：重新選聘物業(yè)公司B：降低服務水平

　�。ㄋ模┙址换�金虧損現(xiàn)象嚴重

　　街坊基金是售后公房特有的基金，按售后公房每平方提取20元標準歸集在街坊基金中，主要用于交納路燈電費、道路維修、綠化養(yǎng)護、

　　下水道的疏通和公共設施改造。街坊基金是固定的基金，除1999年以前國家對街坊基金本金以高出銀行儲蓄5%利率作為補充外，街坊基金幾乎沒有增值渠道。就是有其他收益，如汽車停放收費，也基本用于彌補保安人員費用不足。10多年來街坊基金只有支出，沒有進帳，加上街坊基金使用很規(guī)范，所以我區(qū)80%的售后公房小區(qū)面臨著虧損，虧損最大的小區(qū)接近100萬元。例：桃園小區(qū)街坊基金每年固定費用，交納路燈電費、道路維修、綠化養(yǎng)護、下水道的疏通和部分保安人員費用（不含設施改造，按20xx年價格標準計算），應為20萬元。在沒有增值渠道情況下，20xx年虧損總額已達70萬元，20xx年將達90萬元，以次類推街坊基金虧損將會越來越嚴重。

　　按照《物業(yè)管理條例》第十一條規(guī)定：業(yè)主大會履行決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施職責；第十二條規(guī)定：專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權2／3以上通過。如果街坊基金減少虧損，那只有經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的三分之二以上同意通過，那么業(yè)主大會才能履行專項維修資金續(xù)籌方案。調(diào)查顯示：在對如果街坊基金虧損后，你愿意重新籌集的認識上（表3）愿意籌集的人數(shù)只有26%，距全體業(yè)主三分之二（67%）以上業(yè)主同意的要求相差太遠，顯然要每戶業(yè)主出資來續(xù)籌街坊基金困難很大。

　　表3街坊基金虧損后，你愿意重新籌集意向統(tǒng)計表

　　問卷題目選項1、我愿意如果街坊基金虧損后，你愿意重新籌集嗎？2、不愿意3、隨大流4、不表態(tài)百分比（%）26134912（五）業(yè)委會隊伍的專業(yè)素質不高

　　在當前解決物業(yè)管理中最難的問題是什么？調(diào)研中我們從四個方面提出問題：1、兩項基金的歸并；2、物業(yè)管理費的等級收費；3、業(yè)

　　委會不能有效地代表業(yè)主大會辦事；4、街坊（維修）基金的籌集。調(diào)查結果:業(yè)委會不能有效地代表業(yè)主大會辦事和街坊（維修）基金的籌集成為居民群眾心目中最難解決的問題。

　　目前解決社區(qū)物業(yè)管理中最難的是：A:維修基金的籌集15.63%31.25%21.90%B:業(yè)委會不能有效地代表業(yè)主大會辦事C:物業(yè)管理費的等級收費31.25%D：二項基金歸并關于（維修）基金的籌集上面我們已經(jīng)討論過，這里我們主要分析業(yè)委會不能有效地代表業(yè)主大會辦事。分析原因主要是：一、業(yè)委會地位問題。它不光要代表全體業(yè)主行使業(yè)主的權利，同時還代表全體業(yè)主維護業(yè)主的利益。往往有些業(yè)委會粉墨倒置，同物業(yè)企業(yè)一起侵害業(yè)主利益；二、業(yè)委會成員素質問題。缺少房屋保養(yǎng)和維修，資金使用和管理方面的專業(yè)人才。特別是業(yè)委會主任如果不懂物業(yè)方面的專業(yè)知識，就很難代表業(yè)委會或全體業(yè)主說話。我們從問卷中了解到：你對你小區(qū)業(yè)委會工作滿意嗎？滿意的占27%；不滿意的占2.1%；一般的70%；不知道0.9%。這里要說明的是，這次問卷的對象中業(yè)委會成員占很大的比例，如果是一般業(yè)主，打分的結果就不得而知了。因此怎樣選好業(yè)委會成員，提高業(yè)委會成員辦事能力，是我們在當前在社區(qū)管理中應該認真思考的問題。

　　五、近年來政府所做工作及取得的成效

　　近幾年來，區(qū)政府及有關職能部門圍繞《物業(yè)管理條例》，結合我區(qū)實際，圍繞居民群眾反映突出的問題，采取一系列措施，取得了一定

　　成效。具體體現(xiàn)在：

　　1、加大舊住宅整治力度，全面落實住宅“平改坡”綜合改造。今年我區(qū)將加大舊住宅綜合整治作為提升物業(yè)管理水平的基礎工作，并創(chuàng)新觀念，規(guī)范管理，完善房屋修繕標準，力爭建立與時代相適應的，具有我區(qū)特色的居住房屋修繕和管理的長效機制。年內(nèi)將結合新城建設的總體工作部署，突出嘉定老城區(qū)綜合改造，力爭完成30萬平方米房屋綜合“平改坡”項目，并加大舊住宅綜合整治力度，共排定了60多萬建筑面積的住宅進行綜合整治，總計投入資金1600多萬元。

　　2、設立售后公房的補貼。區(qū)房地部門會同區(qū)地區(qū)辦向區(qū)人民政府提出專題報告，要求區(qū)政府參照周邊區(qū)對售后公房給予管理費補貼的模式，切實提高售后公房為主的住宅小區(qū)的管理水平。

　　3、擴大物業(yè)管理社區(qū)黨建的試點工作。區(qū)房地局在認真總結新成路街道的試點經(jīng)驗基礎上，在有條件的街道、鎮(zhèn)繼續(xù)開展物業(yè)管理社區(qū)黨建聯(lián)建工作。今年確定嘉定鎮(zhèn)街道、南翔鎮(zhèn)、安亭鎮(zhèn)為物業(yè)管理社區(qū)黨建工作的街道、鎮(zhèn)，繼續(xù)深化物業(yè)管理社區(qū)黨建工作。

　　4、今年7、8月開展物業(yè)管理優(yōu)質服務“雙月”競賽活動。活動自7月1日到8月31日，將包含物業(yè)管理技能大比武、“抗高溫、送清涼”便民服務、防汛防臺四級響應演練及實戰(zhàn)等項目，倡導優(yōu)質服務，旨在深化物業(yè)管理優(yōu)質服務內(nèi)涵，加快提高物業(yè)管理行業(yè)職工技能，提升物業(yè)管理行業(yè)人員服務水平。

　　5、配合市有關部門關于《加強住宅小區(qū)綜合管理三年行動計劃（20xx-2009）》在我區(qū)的貫徹落實，力爭區(qū)里建立住宅小區(qū)綜合管理聯(lián)席會議制度，做好小區(qū)綜合管理的各項工作。

　　總的來說，我區(qū)的物業(yè)管理趨勢向好。在近幾年行風測評中，群眾滿意度高于全市平均水平。物業(yè)管理中較好的企業(yè)有廣廈、明達、磊成等，這些公司的主要成績是以業(yè)主利益為重，認真做好自己服務工作，

　　在經(jīng)濟和社會效益方面取得雙贏。我們認為：嘉定的物業(yè)管理雖然存在著一定問題，群眾意見較多，但是領導重視，社會各方面為解決這些問題有成功的案例，而且取得了突出成績，所以我們應予充分肯定。

　　六、關于加強我區(qū)物業(yè)管理工作的建議

　　物業(yè)問題是加強社區(qū)建設、構建和諧社會的重要內(nèi)容之一。物業(yè)管理的最終目標是向社會化、市場化、專業(yè)化的方向發(fā)展，要做到“嚴格管理、科學管理、長效管理”，為進一步提高我區(qū)物業(yè)管理水平，尤其是加強老舊小區(qū)的物業(yè)管理，提出如下建議：

　�。ㄒ唬┻M一步明確工作責任主體，建立長效管理機制

　　物業(yè)管理工作是一項系統(tǒng)工程，要在明確責任主體、理順各方關系的基礎上，建立一套行之有效的物業(yè)管理長效機制，形成職責分明、措施得力、政令暢通、信息及時、辦事高效的管理網(wǎng)絡系統(tǒng)。

　　一是要建立健全組織機構，明確責任主體。建議建立以區(qū)地區(qū)辦為牽頭，其他職能部門為成員單位的領導機構，加強對住宅小區(qū)的綜合管理。其主要職能是：制定相關的我區(qū)住宅小區(qū)綜合管理方面的政策；研究我區(qū)住宅小區(qū)綜合管理發(fā)展方向；審核和批準住宅小區(qū)綜合管理改造和建設規(guī)劃和社會發(fā)展規(guī)劃；解決和協(xié)調(diào)住宅小區(qū)綜合管理中存在的問題。其工作總體思路是以規(guī)范居住房屋租賃為抓手，以加強住宅小區(qū)綜合管理為重點，以為廣大市民創(chuàng)造和諧的居住環(huán)境為目標，堅持屬地管理和綜合治理相結合，層層落實管理責任，按照《上海市加強住宅小區(qū)綜合管理三年行動計劃》，進一步理順住宅小區(qū)綜合管理的體制、機制和法制，基本消除住宅小區(qū)綜合管理中的政府的缺位。

　　另外，建議建立由社會各方有關人員組成的物業(yè)管理研究協(xié)會，起到調(diào)查研究、社會監(jiān)督的作用。

　　二是要對全區(qū)物業(yè)狀況做到家底清、情況明。要全面掌握全區(qū)售后公房或商品房具體、準確的數(shù)據(jù)，了解他們在兩項基金上的使用情況以

　　及目前存在的問題，管理部門應該主動去發(fā)現(xiàn)問題，尋找解決問題的辦法。有些問題確屬本部門不能解決的，應及時上報區(qū)政府。如，南門開發(fā)區(qū)多數(shù)業(yè)主不交物業(yè)管理費之事。又如，街坊基金虧損的原因及目前虧損的程度，要進行專題調(diào)研，制定有效解決問題的辦法。

　　三是要調(diào)整健全物業(yè)管理的相關制度。根據(jù)《中華人民共和國物權法》的有關規(guī)定，要及時制訂并出臺我區(qū)關于物業(yè)管理的相應制度，進一步明確業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)公司在日常管理中各自的權利和義務。當前，我區(qū)正值小區(qū)業(yè)主委員會換屆高峰，房地部門要指導好業(yè)委會的組建及物業(yè)公司的選聘工作，特別是過去在業(yè)委會和物業(yè)公司簽訂的服務合同中沒有明確的權利和義務，這次要落實完善。如，保綠、保潔、保安三項服務要明確服務主體和責任，將完成質量與業(yè)績考核相掛鉤。又如，物業(yè)費到底應該由誰來收取，在服務合同中應該詳細說明。為此，區(qū)房地部門要盡快拿出這方面的指導意見。

　　四是要切實采取行之有效的考核辦法。要增加物業(yè)管理考核項目，如，業(yè)主委員會運作行為是否規(guī)范，業(yè)主委員會和物業(yè)公司簽定的服務合同是否全面或完整，物業(yè)公司信息發(fā)布是否透明等�？己瞬扇《ㄆ跈z查和不定期巡查相結合的方式，強化日常管理，對違反有關考核規(guī)定的企業(yè)予以通報批評，降低甚至取消物業(yè)管理資質，把考核和獎懲掛起鉤來，確保整個物業(yè)管理工作水平的不斷提高。

　　（二）進一步加大政府支持力度，改善居民居住環(huán)境

　　本次調(diào)查中，在對“當前老的住宅居住區(qū)物業(yè)管理最應該解決的事”選項中，認為政府政策上支持的占83%。在“目前管理中認為政府應該怎么做”選項中，要求政府加大資金投入的占62%，要求政府出臺相關的物業(yè)管理政策的占50%。從以上的民意調(diào)查中我們了解到，居民群眾希望得到的是政府在政策上的支持、財政上的投入。

　　一是要出臺相應的政策辦法，依法處理各類矛盾。如在街坊基金虧

　　損的問題上應該出臺相關的政策，特別是依靠廣大業(yè)主每年提取除維修基金本金外的利息資金來補充街坊基金不足和道路使用補償（停車）費來充抵街坊基金虧損，政府部門一定要拿出指導性意見。另外，我們從（表３）中了解到，重新籌集街坊基金也不是不可能，數(shù)據(jù)告訴我們隨大流的業(yè)主近半數(shù)達49%，所以重新籌集關鍵是政策的支持及宣傳和發(fā)動工作。

　　又如，政府每年除對集中的售后公房進行補貼外，要擴大其他售后公房或動遷用房補貼范圍，政府對售后公房進行補貼，應該公開補貼項目；同時要評估被補貼的小區(qū)物業(yè)管理水平是否提升和群眾的滿意度。再如，對外來人員在住宅小區(qū)“群租”隱患，公安、工商、規(guī)劃、人口辦、消防衛(wèi)生、地稅、綜治等相關部門要提出相關工作方案，采取爭取早日實施。

　　二是要在財政上予以支持，加快舊區(qū)綜合改造。目前，我區(qū)老居住區(qū)大概有50萬平方米。這些老的住宅年代最久為60年代建造，其內(nèi)部大部分沒有獨立的煤衛(wèi)設備，存在著下水道堵塞、亂拉線路，電線老化裸露，沒有足夠的消防設施等，在外部沒有圍墻、沒有綠化、沒有停車場地、沒有自行車棚、晚上沒有燈光等。我們在葉池社區(qū)實地看到的，這些老的住宅大部分都是出租戶，外來人員占90%，住在這里的本地人大多數(shù)是退休工人、低保戶或低收入者。據(jù)反映，這里治安情況復雜，安全系數(shù)低，當?shù)鼐用裆�活十分清貧。近些年來區(qū)政府為嘉定的建設花了大量的精力，但這里卻成為一個被遺忘的角落。為了真正體現(xiàn)解決民生問題，讓改革開放的成果受益于廣大居民群眾，我們希望政府部門加快對老居住區(qū)改造的步伐。

　　具體的措施：一是落實機制。區(qū)、街道兩級建立老居住區(qū)改造辦公室，并形成相關部門各司其責、協(xié)同配合、依法處置的工作機制和綜合協(xié)調(diào)機制；二是本著早改造、早得益、成本輕的原則，盡快制訂相應動

　　遷安置政策（通過業(yè)主自我管理的作用，讓全體業(yè)主決定安置政策公平性、合理性、科學性）和規(guī)劃建設方案；三是開展老居住區(qū)改造調(diào)查工作，切實掌握我區(qū)老居住區(qū)的基本情況，以點帶面，分類改造，另外對群眾反映強烈的突出問題如桃園寶塔型房屋的改造，要加快落實實施。

　�。ㄈ�）進一步完善物業(yè)管理市場機制，培育品牌服務企業(yè)一是要尊重企業(yè)的經(jīng)營自主權。堅持運用市場競爭機制，規(guī)范運作，優(yōu)勝劣汰。堅持標本兼治、重在治本的原則，嚴格市場準入和清出制度。進一步完善投訴舉報制度，加大日常監(jiān)管力度，健全市場監(jiān)督機制，對違法、違規(guī)經(jīng)營的物業(yè)管理企業(yè)做到嚴厲查處。物業(yè)管理小區(qū)逐步實行招投標和業(yè)主選聘及解除物業(yè)管理公司。物業(yè)服務實行“明碼標價”。

　　二是要實現(xiàn)分等級物業(yè)管理標準收費。加快建立適應市場經(jīng)濟要求的物業(yè)管理收費機制。由于多種原因，目前的物業(yè)管理收費方法沒有從根本上按經(jīng)濟規(guī)律辦事，因此，必須盡快建立適應市場經(jīng)濟要求的物業(yè)管理收費機制和盡快形成“以質論價、質價相符、合同約定”的收費體系，逐步提高物業(yè)服務收費標準，在提高服務質量的前提下，逐步扭轉物業(yè)管理企業(yè)長期虧損的局面，確保該行業(yè)良性循環(huán)、健康發(fā)展。

　　三是要進一步規(guī)范業(yè)主委員會運作行為。我們希望政府有關部門在進一步完善我區(qū)物業(yè)管理的市場機制同時，特別是對業(yè)主委員會運作行為要進一步規(guī)范，明確相應措施，不能放任自流，對業(yè)主委員會和物業(yè)公司簽定的服務合同全面或完整，要有審核的部門，使業(yè)主委員會真正成為全體業(yè)主利益的維護者。

　　四是要公開物業(yè)管理公司的信息。物業(yè)公司信息發(fā)布是否透明？包括物業(yè)服務實行“明碼標價”。（說明：我區(qū)本土物業(yè)除廣廈物業(yè)有一個網(wǎng)站外、嘉城物業(yè)有一個網(wǎng)頁外，其他物業(yè)好象沒有什么網(wǎng)站？）要化大力氣、要制定相應考核指標。同時，要在稅收政策上扶植物業(yè)公司的發(fā)展，引導我區(qū)物業(yè)企業(yè)之間進行強強聯(lián)合，做強本土物業(yè)的品牌為我區(qū)廣大業(yè)主更好的服務。

　�。ㄋ模┻M一步做好其他基礎工作，提升我區(qū)物業(yè)管理水平一是要提高物業(yè)管理和從業(yè)人員整體素質。在全區(qū)以非正規(guī)就業(yè)方式建立專業(yè)化保安、保綠、保潔服務公司，加強對社區(qū)管理人員、房地所管理人員、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)、業(yè)委會等方面相關人員的培訓，提高從業(yè)人員的整體素質。

　　二是要建立一整套物業(yè)管理信息系統(tǒng)。把我區(qū)所有從事物業(yè)管理工作的行政管理人員及機構情況、在我區(qū)實施物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)情況、我區(qū)所有物業(yè)的基礎情況、業(yè)委會相關情況等等內(nèi)容，建立數(shù)據(jù)庫進入電腦信息系統(tǒng)，保證該基礎資料信息的系統(tǒng)性、及時性、準確性。各有關部門和單位也要根據(jù)該信息系統(tǒng)，各自建立好自己的管理系統(tǒng)，為提高服務水平打下一個良好的基礎，為各級領導作決策提供依據(jù)。

　　三是要依法收繳和使用物業(yè)公共維修基金。切實加強物業(yè)公共維修基金的管理工作。按照專戶儲存、業(yè)主所有、�？顚Ｓ玫脑瓌t，由區(qū)物業(yè)主管部門具體負責維修資金的歸集、核算、撥付、使用等相關的管理工作，統(tǒng)一核算到戶、計息到戶，并按規(guī)定建立健全相關的監(jiān)督檢查制度。小區(qū)的公共維修部位進行維修時，物業(yè)管理企業(yè)應提出申請，經(jīng)業(yè)主委員會通過、主管部門審批后方可使用。有關部門要進一步加強對公共維修基金的有效監(jiān)督，加大對挪用基金現(xiàn)象的查處力度，對挪用物業(yè)公共維修基金的行為進行嚴厲處罰，情節(jié)嚴重的，依法追究有關責任人的刑事責任，切實保障公共維修基金的正當使用，取之于業(yè)主，用之于業(yè)主，防止產(chǎn)生不必要的社會糾紛。

　　以上是關于嘉定區(qū)老居住區(qū)物業(yè)管理綜合情況的調(diào)研報告。由于本次物業(yè)管理綜合情況調(diào)查活動時間短，而物業(yè)管理內(nèi)容多、涉及面廣，加上我們調(diào)查小組的思想認識和業(yè)務水平有限，調(diào)研的深度和廣度都存在著局限性，因此本報告中難免會存在著不妥之處，為此懇請大家批評指正。

　　本次調(diào)查工作，我們得到了區(qū)房地局、廣廈、明達、磊成、萬涓、葉城等物業(yè)公司和部分社區(qū)居委會積極配合及基層群眾的全力支持，在此我們表示衷心的感謝。

物業(yè)管理調(diào)研報告2

　　物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分，是新經(jīng)濟的重要增長點和提高居民生活品質的重要載體，是創(chuàng)建文明城市和衛(wèi)生城市的重要考核依據(jù)，在改善居住環(huán)境、促進社會和諧、提高城市品位、提升居民幸福指數(shù)等方面發(fā)揮著積極作用。根據(jù)“不忘初心、牢記使命”主題教育要求，圍繞為民服務解難題目標，近期市政府研究室與市物業(yè)事務中心，組成聯(lián)合調(diào)研組，先后走訪了大江觀邸、家園、頤景園等小區(qū)（圖1），組織市、區(qū)物業(yè)事務中心主要負責人、物業(yè)公司代表、業(yè)主代表召開3次座談，并形成調(diào)研報告。

　　一、主要成效

　　近年來，我市以“規(guī)范物業(yè)管理，構建和諧社區(qū)”為目標，加大物業(yè)管理工作力度，取得了積極進展。

　�。ㄒ唬┬袠I(yè)規(guī)模快速發(fā)展。隨著國家新型城鎮(zhèn)化試點建設不斷推進，全市城區(qū)面積、人口快速增長，物業(yè)管理市場從無到有、從不規(guī)范到逐步有序發(fā)展，物業(yè)服務行業(yè)規(guī)模逐漸壯大，物業(yè)數(shù)量、服務水平、從業(yè)人員、服務覆蓋面快速健康發(fā)展。截至目前，全市共有物業(yè)服務企業(yè)320多家，從業(yè)人員5萬多人，實施物業(yè)管理的住宅項目1200多個，服務面積6800多萬平方米，物業(yè)管理項目覆蓋率78.3%，居全省前列。

　　（二）服務效能日趨加強。近年來，物業(yè)管理行業(yè)推進公司化運作、品牌化管理，物業(yè)服務逐漸提升，物業(yè)品質不斷增強，物業(yè)管理發(fā)展取得長足進步，成為增進居民福祉、維護社會和諧穩(wěn)定的重要力量。一是開展“服務質量主題年”活動，有計劃有步驟地實施星級項目創(chuàng)建，樹立行業(yè)標桿。截至目前，全市共申報創(chuàng)建省級五星、四星物業(yè)項目20個。二是抓好典型示范，大力開展“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌·幸福”創(chuàng)新社會治理系列行動，積極推進無物業(yè)管理小區(qū)業(yè)主自治，一批老舊小區(qū)舊貌換新顏。三是加強培訓規(guī)范，全面推行“三公開”制度，督促物業(yè)企業(yè)公開服務價格、標準和內(nèi)容。在全市組織開展全方位、專業(yè)化的物業(yè)管理培訓，目前已培訓1000多名物業(yè)服務企業(yè)中層管理人員。

　�。ㄈ�）行業(yè)監(jiān)管力度加大。近年來，物業(yè)管理部門逐漸從事前監(jiān)管向事中事后監(jiān)管轉變，監(jiān)管體系基本成型，監(jiān)管框架逐漸完善，為物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展奠定了堅實的基礎。一是完善配套政策，制定了全面推進物業(yè)管理工作、物業(yè)服務重大矛盾糾紛預防處置等實施意見和方案，讓物業(yè)管理有章可循。二是機構改革后，各區(qū)成立物業(yè)事務中心，統(tǒng)籌區(qū)域內(nèi)物業(yè)工作，充實了人員力量。三是建立物業(yè)糾紛調(diào)處聯(lián)席會議制度，搭建業(yè)主、物業(yè)與各管理部門的良性互動平臺，今年物業(yè)管理投訴處理立馬率和群眾滿意率均為100%。四是出臺城區(qū)物業(yè)服務收費實施意見，對20個項目進行物業(yè)收費價格核定，讓業(yè)主真正得實惠。例如，對房屋交付后空置半年以上的，物業(yè)服務費僅收70%。

　　二、存在的主要問題及原因

　　隨著城市的不斷發(fā)展，人們的關注點逐漸從“住有所居”的剛性需求提升到“住有宜居”的品質追求，物業(yè)管理逐漸成為社會關注的熱門話題，呈現(xiàn)“廣、雜、深”的特點�！皬V”是指物業(yè)管理涉及面廣，與全市居民都密切相關。據(jù)市長熱線辦統(tǒng)計，物業(yè)管理受理投訴從年的1093件增加至年20xx件，年上半年達1407件，投訴數(shù)量逐年成倍增長，成為市民投訴的集中領域（圖2）。“雜”是指物業(yè)管理與環(huán)境臟、違章搭建、電梯故障等居民日常生活瑣事密切相關（圖3）。“深”是指物業(yè)管理表面看是行業(yè)問題，深層次是基層社會治理問題。深入分析物業(yè)管理問題及產(chǎn)生原因，主要體現(xiàn)在社會主體、政府治理、市場調(diào)節(jié)等方面。

　�。ㄒ唬┥鐣�主體角色錯位。物業(yè)管理涉及業(yè)主、業(yè)委會、物業(yè)服務企業(yè)、開發(fā)商等多元社會主體的共治和博弈，利益訴求錯綜復雜、難以統(tǒng)一，“人人為我”的利己觀念大行其道，“我為人人”的良好風尚尚未成勢。部分開發(fā)商，只管賣房不管售后，為追求利益最大化，不惜損害業(yè)主利益，大打“甩手牌”。在開發(fā)項目之初，以成立項目公司的'形式進行房地產(chǎn)開發(fā)，項目竣工交付后，將公司注銷，導致購房戶無法依法維權，比如海德堡項目。在建設過程中，通過壓低施工價格、偷工減料、層層轉包等方式壓縮建設成本，導致不能按期交房和房屋質量問題，比如城建檀香山、奧園廣場、京鷹華府等項目。在出現(xiàn)問題后，有的開發(fā)商與后期物業(yè)公司互相推諉，物業(yè)維修資金申請程序繁瑣、業(yè)主意見難以統(tǒng)一，使得質量問題無法立馬解決，矛盾糾紛愈演愈烈。在銷售過程中，有的開發(fā)商為盡快售出車位、回籠資金，違規(guī)將車庫出售給小區(qū)外人員，或以只售不租、提高停車費等方式，迫使業(yè)主購買車位，造成小區(qū)停車難、停車貴。比如，頤景園等小區(qū)。有的開發(fā)商前期物業(yè)用較低物業(yè)費和較高服務品質吸引住戶入住，銷售結束后物業(yè)服務質量顯著下滑。部分物業(yè)服務企業(yè)，奉行盈利為中心的經(jīng)營理念，而不是以服務業(yè)主為中心。在承接物業(yè)項目前，為了承接開發(fā)商物業(yè)項目，對建設質量問題“睜只眼閉只眼”，未嚴格進行承接查驗。有的以低于成本價格招投標，進行惡性競爭。在承接物業(yè)項目后，為了保住利潤，降低服務質量，壓縮人員成本，服務項目少、標準低。有的以“摞挑子不干”來脅迫業(yè)主追加費用，甚至直接“棄盤”。有的與業(yè)主爭利，收費不規(guī)范、占用公用區(qū)域、侵占共用營收、違規(guī)催繳物業(yè)費等。比如，家園小區(qū)等項目。部分業(yè)委會成員，奉獻意識、責任意識較弱，不作為、亂作為、慢作為。有的把業(yè)委會當做“法外之地”，牟取不正當利益，甚至與開發(fā)商、物業(yè)形成利益同盟，損害業(yè)主合法權益。比如，侵吞隱瞞廣告費、臨時停車費等公共營收，長期不公開收支賬目，公款私用，提高物業(yè)費、停車費標準，等等。部分業(yè)主，主人翁意識不強，對公共決策、業(yè)主自治漠不關心。年，全市共成立業(yè)主大會和業(yè)委會328個，約占小區(qū)總數(shù)的23%。有的業(yè)主公共道德缺失，以鄰為壑、損人利已，“各掃門前雪、不管他人瓦上霜”，甚至違規(guī)裝修、搭建、停車、破壞公物。有的業(yè)主特別是“三供一業(yè)”職工習慣行政管房、福利管房，缺乏物業(yè)繳費意識，搭便車時有發(fā)生。

　�。ǘ�）行政監(jiān)管缺位。國務院于年和年分別取消物業(yè)企業(yè)資質管理制度和從業(yè)人員持證上崗制度，“零門檻”入行引發(fā)企業(yè)數(shù)量激增，增加了行業(yè)規(guī)模，但事中事后監(jiān)管沒有跟上。究其原因，主要是：法規(guī)建設滯后。近年來，城市居民人口較快增長，物業(yè)管理發(fā)生了很多新變化。但《市物業(yè)管理辦法》于年2月30日開始施行，距今已有8年之久。《湖南省物業(yè)管理條例》于年1月1日開始實施，我市尚未因地制宜出臺實施細則和配套辦法。管理體制不順。物業(yè)監(jiān)督管理權主要集中在市級物業(yè)管理部門，區(qū)物業(yè)管理部門監(jiān)管手段匱乏。住建、規(guī)劃、城管執(zhí)法等部門聯(lián)合執(zhí)法時，執(zhí)法環(huán)節(jié)難以有效銜接，出現(xiàn)了“形聯(lián)實不聯(lián)”的現(xiàn)象�？己藱C制缺失，未對區(qū)物業(yè)管理部門、各部門進行考核有效獎懲。矛盾調(diào)處機制不健全。當前，物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處主要依靠市區(qū)物業(yè)管理部門，街道、社區(qū)缺乏必要的物業(yè)管理機構、人員和執(zhí)法手段，屬地責任難落實，矛盾無法有效化解在基層。目前，僅有石峰區(qū)在每個街道辦事處配備了1名正式物業(yè)管理專干。支持力度不夠。我市財政對物業(yè)管理投入較低，重建設、輕管理，對城市規(guī)劃、建設、管理缺乏一體化認識。政府對物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展關注度偏低，對物業(yè)服務企業(yè)扶持政策較少。

　�。ㄈ�）市場調(diào)節(jié)失位。市場主體不成熟，優(yōu)勝劣汰的市場機制尚未建立。主要原因是：共有部位產(chǎn)權不明晰。小區(qū)業(yè)主共有部分權屬處于模糊狀態(tài)，不動產(chǎn)登記部門也難對共有部分進行全面產(chǎn)權登記。部分物業(yè)公司從開發(fā)商手中承接并管理物業(yè)小區(qū)，通過出租車位和架空層、經(jīng)營配套設施和電梯廣告等謀取利益，拋開業(yè)主進行單方面商業(yè)化運作。誠信體系有待完善。行業(yè)信用評價體系缺失，信用信息平臺的建設滯后，尚未形成“守信走遍天下、失信寸步難行”的信用環(huán)境，導致行業(yè)魚龍混雜、劣幣驅逐良幣，降低了物業(yè)行業(yè)整體服務質量。價格調(diào)節(jié)機制失靈。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會尚未監(jiān)測并定期發(fā)布物業(yè)服務項目成本信息和計價規(guī)則，業(yè)主在協(xié)商物業(yè)服務費用時沒有參考依據(jù)。物業(yè)管理費低而停車費過高，導致物業(yè)服務陷入低質劣價惡性循環(huán)，嚴重損傷了業(yè)主的獲得感、滿足感和幸福感。

　　三、對策建議

　�。ㄒ唬┙ㄕ铝⒅�，構建條塊結合、齊抓共管的責任體系。通過加大法規(guī)修訂、監(jiān)督考核、財政投入等工作力度，推動物業(yè)管理權力下放、監(jiān)管重心下移，構建市、區(qū)、街道、社區(qū)四級物業(yè)監(jiān)管責任體系。一是完善法規(guī)政策。結合實際，盡快制定適應我市發(fā)展新要求、內(nèi)容更完善、操作性更強的物業(yè)管理條例，進一步對市區(qū)物業(yè)管理部門、職能部門、社區(qū)、街道等單位的權利和義務進行明確，進一步對小區(qū)車位出租、綠地保護、物業(yè)服務收費等共性問題作出詳盡規(guī)定，讓物業(yè)管理有法可依、有章可循。二是為區(qū)物業(yè)管理部門賦能。進一步梳理物業(yè)行業(yè)監(jiān)管事項，逐步將物業(yè)服務企業(yè)信用信息管理、職業(yè)經(jīng)理人管理、前期物業(yè)招投標管理、新建承接現(xiàn)場查驗管理、物業(yè)企業(yè)日常動態(tài)監(jiān)管等市級監(jiān)管事項下放到各區(qū)，增強基層物業(yè)管理監(jiān)管能力。三是提升社區(qū)街道物業(yè)管理能力。充分發(fā)揮街道辦事處和社區(qū)在物業(yè)管理中的基礎作用，通過建立聯(lián)席會議制度、配備物業(yè)管理專干、設立物業(yè)服務管理工作站等方式，落實轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理屬地責任，把物業(yè)管理中的矛盾糾紛化解在基層。四是強化部門協(xié)調(diào)聯(lián)動。按照“誰主管、誰負責”要求，進一步明確各類管理執(zhí)法事項的主管部門、業(yè)務流程、咨詢投訴方式等，落實“管理進小區(qū)、執(zhí)法進小區(qū)”。五是加大監(jiān)督考核力度。將小區(qū)建設管理納入城市綜合治理體系，推進平安建設、小區(qū)文明創(chuàng)建、小區(qū)環(huán)境整治等社會綜合治理工作，建立考核辦法及細則，培育更多的示范小區(qū)、文明小區(qū)。將物業(yè)監(jiān)管工作納入相關職能部門和街道辦事處、小區(qū)居委會工作目標考核范圍，進一步調(diào)動部門、街鎮(zhèn)、社區(qū)的工作積極性。六是加大物業(yè)管理投入。按照事權與財權相匹配的原則，市、縣（市）區(qū)財政每年配套安排專項物業(yè)管理經(jīng)費，納入年度財政預算并建立常態(tài)增長機制，用于行業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、老舊小區(qū)提質改造、社區(qū)（村）物業(yè)監(jiān)管、物業(yè)服務企業(yè)獎勵、業(yè)委會培訓、智慧物業(yè)建設和物業(yè)管理行業(yè)誠信建設等工作。

　�。ǘ�）創(chuàng)新方式，構建誠信規(guī)范、公平高效的市場監(jiān)管體系。既要堅持用優(yōu)勝劣汰的市場機制促進行業(yè)健康發(fā)展，又要通過建設信用評價、信息公開、產(chǎn)權明晰、價格調(diào)節(jié)等機制，更好發(fā)揮政府作用，彌補市場失靈。一是加強信用體系建設，提高準入門檻。制定行業(yè)信用體系建設規(guī)劃，研究制定信用法規(guī)、配套政策和標準，完善信用評價、紅黑名單、聯(lián)合獎懲等配套制度，推動物業(yè)服務行業(yè)信用體系建設。加大企業(yè)失信懲戒力度，將評定結果與物業(yè)項目評優(yōu)和招投標等結合使用，促使物業(yè)服務企業(yè)重視信用、善用信用、誠信經(jīng)營，實現(xiàn)公平競爭、優(yōu)勝劣汰。二是建設統(tǒng)一信息平臺，促進信息公開。依托“智慧”建設，加強物業(yè)管理信息化、一體化平臺建設，從根本上解決監(jiān)管難、處理難、評價難等難點、痛點。按照“先易后難”的方式，分步上線業(yè)主繳費、投票表決、滿意度評測、問題反映、可視化監(jiān)管等功能。三是嚴格執(zhí)行承接查驗制度，推動關口前移。為防范開放商在前期建設中存在遺留問題，全面實施前期物業(yè)承接現(xiàn)場查驗制度，依法處罰未經(jīng)現(xiàn)場查驗擅自交付的行為。對已經(jīng)存在建設問題的老舊小區(qū)，責任部門要集中會診，敢于擔當，切實把房屋滲漏、配套不齊、領證難等遺留問題解決到位。四是完善價格調(diào)節(jié)機制，防止惡性競爭。綜合考慮行業(yè)平均成本、物價變動等因素，實施分級定價，每兩年調(diào)整物業(yè)服務收費基準價和浮動幅度，盡快形成“以質論價、質價相符、合同約定”的收費體系。進一步完善物業(yè)服務收費標準，對停車收費分類劃檔，出臺最高限價政策，切實決停車難、停車貴問題。

　　（三）共建共享，構建政府搭臺、居民自治的基層治理體系。將物業(yè)管理作為加強基層社會治理的主要突破口，推動社會治理重心向基層下移，實現(xiàn)政府治理和居民自治良性互動，打造共建共治共享的社會治理格局。一是培育自治能力和組織，讓業(yè)主的事業(yè)主辦。加強輿論引導，依托新聞媒體、新媒體，加大對業(yè)主自治、物業(yè)管理法律法規(guī)的宣傳力度，增強廣大業(yè)主公共責任意識、小區(qū)管理意識和民主監(jiān)督意識。加強業(yè)委會建設，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）依法依規(guī)組織好業(yè)主大會的產(chǎn)生，全面推進住宅小區(qū)業(yè)委會成立、改選、換屆工作，優(yōu)先選舉中共黨員、“兩代表一委員”、民主黨派等人士為業(yè)委會成員。規(guī)范業(yè)委會行為，積極開展業(yè)委會組建和運行方面業(yè)務培訓，提高業(yè)委會成員的思想素質和專業(yè)水平。加強業(yè)委會監(jiān)督，各小區(qū)應當成立業(yè)主監(jiān)督委員會，加強財務監(jiān)管和審計，每季度公示經(jīng)費收支，換屆時進行第三方審計，主動接受業(yè)主監(jiān)督質詢。二是明晰共有物業(yè)產(chǎn)權，讓業(yè)主權益得到保障。進一步明確共有物業(yè)的范圍、管理方式，全面實施產(chǎn)權登記。共有物業(yè)的收益歸全體業(yè)主所有，必須存入共有資金賬戶，由業(yè)主或業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)服務的內(nèi)容向物業(yè)公司支付物業(yè)服務費，從源頭上減少物業(yè)糾紛。比如，以車位車庫產(chǎn)權界定為例，計入業(yè)主公攤面積的車位車庫產(chǎn)權應屬全體業(yè)主所有，人防工程改造車庫按照“誰投資誰受益”明確使用和收益權利，開發(fā)商無權出售。建議上級立法機構進一步完善法律法規(guī)對車位車庫的產(chǎn)權界定，制定確權的主體、依據(jù)及程序，確定車位、車庫最終產(chǎn)權歸屬規(guī)則。三是暢通應急維修渠道，讓業(yè)主急事特辦快辦。進一步簡化專項維修資金使用審批條件和程序，探索建立緊急使用“綠色通道”和“緊急救助基金”，由社區(qū)（村）、業(yè)委會及物業(yè)服務企業(yè)共同組織搶修。比如，探索推行電梯運行保險、電梯安全責任險，建立電梯故障“快處快修”機制。四是完善問題調(diào)處機制，讓業(yè)主糾紛依法化解。建立高效的物業(yè)管理投訴受理和快速處理調(diào)解制度，注重依法解決物業(yè)糾紛，通過開通司法審判綠色通道、設立物業(yè)管理巡回法庭、建立人民調(diào)解委員會等方式，促進業(yè)主自治調(diào)解、人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解銜接互動。

物業(yè)管理調(diào)研報告3

　　根據(jù)縣政府統(tǒng)一部署，近日縣商務局會同房產(chǎn)局、城市管理行政執(zhí)法局、**鎮(zhèn)組成了調(diào)研組，對城區(qū)各集貿(mào)市場物業(yè)管理情況進行了摸底調(diào)查，旨在加強城區(qū)集貿(mào)市場物業(yè)管理，改善市容市貌，創(chuàng)造良好的城市環(huán)境。

　　一、基本情況

　　城區(qū)現(xiàn)有各類集貿(mào)市場11家，其中菜市場4家，小百貨市場4家，家居建

　　二、現(xiàn)行管理模式

　　三、存在的主要問題

　　集貿(mào)市場是城市的一個窗口，是城市人居環(huán)境和城市整體形象的一個重要體現(xiàn)。從調(diào)查的情況看，我縣集貿(mào)市場絕大部分只建不管或管理不到位問題比較突出，與廣大市民的生活需求極不相適應，已經(jīng)成為潛山打造宜居環(huán)境、提升城市品位、創(chuàng)建文明城市的最薄弱環(huán)節(jié)，也是城市管理的一個難點，存在的問題十分突出。具體來講，主要是三個方面：

　�。ㄒ唬┚C合配套服務設施不完善，存在安全隱患。

　　旺業(yè)大市場商戶入駐后，開發(fā)商安良公司當初也曾聘請物業(yè)公司進行管理，劃定專門停車場，按標準收取物業(yè)管理費，但由于市場是開放性的，加上商戶素質參差不齊，物業(yè)管理費不能收繳到位，物業(yè)公司經(jīng)營虧損，后與安良公司解除成立合同。除天柱菜市場、零碑菜市場、旺業(yè)大市場、秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場、皖鎮(zhèn)等入市車輛管理較為有序外，其余市場各種車輛沒有固定地點停放，導致市場的道路不暢，不少市場消防設施不齊全，消防安全隱患嚴重。個別市場設施簡陋、陳舊，電線老化、大棚破損嚴重，急需整治改造。

　�。ǘ�）開發(fā)建設市場的企業(yè)建市場與管市場錯位，權責不明確。

　�。ㄈ�）少數(shù)市場經(jīng)營氛圍不濃、不景氣，經(jīng)濟效益低下。

　　金源菜市場內(nèi)有近300個攤位閑置，天柱山大市場、旺業(yè)大市場、姚沖大市場除臨街門面房在經(jīng)營外，市場內(nèi)門面房盡管已售出，但大多數(shù)基本閑置，不少居民買回后，只做倉庫或車庫。這些市場的交易額很小，有的攤位費收入僅幾萬元，經(jīng)濟效益十分低下。

　　四、下一步工作安排

　　集貿(mào)市場是城市一項公益性基礎設施建設，與城鎮(zhèn)居民和廣大消費者利益息息相關。構建整潔有序的`集貿(mào)市場交易環(huán)境，保護經(jīng)營者和消費者的合法權益，促進市場的繁榮和經(jīng)濟發(fā)展，是加強集貿(mào)市場物業(yè)管理的根本目的�，F(xiàn)就下一步工作提出如下意見：

　　根據(jù)我縣城區(qū)現(xiàn)有集貿(mào)市場現(xiàn)狀，將其分為三類，按不同類別，明確各部門監(jiān)管職責：第一類是有專門管理人員進行管理的市場，如天柱菜市場、零碑集貿(mào)市場，仍由縣商務局管理，管理方式維持現(xiàn)狀不變。零碑集貿(mào)市場由于已劃入零碑地塊老城區(qū)綜合改造項目范圍，不宜對現(xiàn)有市場進行改造。縣商務局應督促市場管理人員，加強對市場內(nèi)部管理，確保市場安全。第二類是建成時間早，市場產(chǎn)權分散，居民區(qū)與商住戶混雜的北河街由縣城市綜合執(zhí)法局管理。第三類是市場規(guī)模程度較高，商住戶較集中的旺業(yè)大市場、姚沖大市場、彰法山菜市場、金源菜市、皖鎮(zhèn)、天柱山大市場、秀獅商業(yè)步行街、舒州農(nóng)貿(mào)市場由縣商務局牽頭，縣房管局、工商局、住建局、財政局等相關部門參與，全面推行物業(yè)管理。

物業(yè)管理調(diào)研報告4

　　隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)應運而生，成為新興行業(yè)。物業(yè)公司大致分為兩類，一類是房地產(chǎn)公司設立的物業(yè)公司，法人代表與房地產(chǎn)公司相同，這類物業(yè)公司致力營造良好的樓盤形象，為房地產(chǎn)公司樹立品牌，物業(yè)管理較為規(guī)范，工作人員及投入較多，每個樓盤開盤后逐步納入物業(yè)管理，并為房地產(chǎn)公司管理樓盤售后的的后期事宜。另一類物業(yè)公司非房地產(chǎn)公司設立，而是為管理某些樓盤或單位物業(yè)而成立的物業(yè)公司，其管理物業(yè)規(guī)模大小不一，多則幾千戶，少則幾百戶。

　　一、物業(yè)公司的收入及征收特點

　�。ㄒ唬┮�(guī)模較大的物業(yè)公司的收入及代收費用包括：物業(yè)管理費收入租金收入經(jīng)營停車場游泳池各類球場等公用設施收入清理生活垃圾收入物業(yè)大修收入中介收入廣告收入其他收入及代收水費電費燃氣費房租維修基金暖氣報裝費排污費寬帶入網(wǎng)費有線電視入網(wǎng)費等。一些規(guī)模較小的物業(yè)公司只有以上項目中的幾種收入。

　�。ǘ�）物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)收費及收入現(xiàn)狀。

　　1、物業(yè)收費面對的是廣大業(yè)主，個性千差萬別，收取難度不一，部分業(yè)主因房屋質量問題物業(yè)服務質量問題業(yè)主已入伙但未實際入住等因素拒交物業(yè)費。造成部分物業(yè)費收入不能到位。

　　2、部分物業(yè)公司物業(yè)費收取未能按照物價部門批準標準收取，在實際收取中采用低于批準的物業(yè)費標準收取物業(yè)費，再綜合入伙率入住率物業(yè)費收取率幾種因素，造成理論上的計算與收取到位的收入存在較大差異。大部分的物業(yè)費征收率在30%———80%之間。部分物業(yè)公司存在微利經(jīng)營艱難經(jīng)營狀態(tài)，少數(shù)物業(yè)公司需房地產(chǎn)開發(fā)公司的補貼收入才能略有贏利。

　　二、物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)在涉稅上存在的問題及成因：

　�。ㄒ唬┦杖氩徽鎸崱Ｖ饕�表現(xiàn)在以下幾種方式：

　　1、部分收入不入賬。業(yè)戶在繳納物業(yè)費或租金時，未能索取發(fā)票，部分物業(yè)公司將這部分收入隱匿不入賬，造成少計收入。

　　2、收入不確認，記入其他應付款等科目。部分物業(yè)公司在取得物業(yè)管理費收入或租金收入時，暫掛預收款其他應付款等科目，以收入不能確認為由，不計入收入，造成預收款其他應付款科目余額較大，收入長期得不到確認，收入與其物業(yè)管理規(guī)模不相符。少數(shù)物業(yè)公司以住戶裝修保證金抵業(yè)主應繳的物業(yè)管理費時，不作收入處理。

　　3、減免收入。減免收入的情形有：一次性繳納一年的物業(yè)費少收兩個月或幾個月；對新入伙戶一年收半年；為房地產(chǎn)公司介紹他人買房，減免當年物業(yè)管理費等方式，相應減少了公司應收物業(yè)管理費收入。形成應計收入而未計的情況。

　　4、應收取的物管費以“工資費用”的形式減少收入，少數(shù)物業(yè)公司在收取單位物業(yè)管理費時，未按規(guī)定開具發(fā)票，而是以工資日常發(fā)生的費用等方式，向對方取得該部分物業(yè)管理費，不入賬或不作收入處理，從而少計收入。

　　5、補貼收入記往來賬。少數(shù)物業(yè)公司對于房地產(chǎn)公司物業(yè)管理補貼收入，不作收入處理，長期掛其他應付款，以暫借款的名目，少計收入。

　�。ǘ�）納稅申報不規(guī)范

　　1、納稅義務發(fā)生時間的變化形成會計準則與稅法差異，造成營業(yè)稅當期計稅依據(jù)不準確。就一次性收取的物業(yè)管理費或房屋租賃收入，根據(jù)《財政部國家稅務總局關于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅[20xx]16號）中第五條“關于納稅義務發(fā)生時間”的規(guī)定，單位和個人提供應稅勞務轉讓專利權非專利技術商標權著作權和商譽時，向對方收取的預收性質的價款包括預收款預付款預存款預存費用預收定金等，其營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間按照財務會計制度的規(guī)定，以該項預收性質的價款被確認收入的時間為準。也就是說發(fā)生在20xx年的上述業(yè)務可以按照財稅[20xx]16號文件規(guī)定執(zhí)行。20xx年1月1日起施行的新的《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第十二條規(guī)定，營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為納稅人提供應稅勞務轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。第二十五條第二款規(guī)定，納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務，采用預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。其納稅義務發(fā)生時間具有了收付實現(xiàn)制的.特點而不完全屬于權責發(fā)生制的性質，在會計處理與稅法存在差異的情況下，應按稅法規(guī)定辦理。物業(yè)公司應在收到款項時一次性申報營業(yè)稅，而不需考慮所屬期。部分物業(yè)公司在收取物業(yè)費等款項時，采用預收款方式，一次收取半年或一年的物管費等，根據(jù)所屬期按月分攤結轉收入，按結轉收入申報營業(yè)稅，而不是一次性全額申報，按月分攤方式既不符合稅法規(guī)定，稅務機關也很難把握，難以核對，會造成申報和稅務管理的混亂，同時滯延了應納稅款。

　　2、代收費用扣除不規(guī)范。國稅發(fā)[1998]217號《國家稅務總局關于物業(yè)管理企業(yè)的代收費用有關營業(yè)稅問題的通知》規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)代有關部門收取水費電費燃（煤）氣費維修基金房租的行為，屬于營業(yè)稅‘服務業(yè)’稅目中的‘代理’業(yè)務，因此，對物業(yè)管理企業(yè)代有關部門收取水費電費燃（煤）氣費維修基金房租不計征營業(yè)稅�！辈糠治飿I(yè)管理公司向其他公司收取的手續(xù)費基金集資費代收款項代墊款項及其他各種性質的價外收費，不作為計稅依據(jù)申報繳納營業(yè)稅。隨著社會的發(fā)展，代收費用中的暖氣報裝費排污費寬帶入網(wǎng)費有線電視入網(wǎng)費等代收費用政策上未明確是否要繳納營業(yè)稅。代收的水費電費燃（煤）氣費維修基金房租等費用長期掛其他應付款，歷年結轉，既反映不出代收的手續(xù)費，也反映不出其余額中有多少是代收費用，長期掛賬幾年的其他應付款未結轉收入申報稅款。

　　3、跨年度租金收入企業(yè)所得稅問題的政策因素�！镀髽I(yè)所得稅法實施條例》第九條與第十九條第二款二者容易產(chǎn)生歧義，但第十九條第二款規(guī)定，租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現(xiàn)，對租金收入的處理作出了具體規(guī)定。一次收取跨年度租金收入應一次結轉。根據(jù)《國家稅務總局關于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函[20xx]79號）關于租金收入確認問題規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)包裝物或者其他有形資產(chǎn)使用權取得的租金收入，應按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，《企業(yè)所得稅法實施條例》第九條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關年度收入。

　　按照以上規(guī)定，筆者認為，企業(yè)的跨年度租金收入在20xx年1月1日前可按年度分攤結轉，20xx年度20xx年度則應全部結轉，20xx年1月1日后則可一次結轉或按年分攤結轉。在實際工作中，一次結轉還是按年結轉這兩種觀點一直存在，大部分企業(yè)的表現(xiàn)形式為按年分攤結轉，主管稅務管理部門予以默認，實際操作上兩種情況都存在。

　�。ㄈ�）發(fā)票使用不規(guī)范。部分物業(yè)公司在收取個人業(yè)主物業(yè)管理費時使用自制收據(jù)收取物業(yè)管理費，而在收取單位物業(yè)費或出租給單位使用的門面時才使用稅務發(fā)票，從而造成未按規(guī)定向業(yè)主開具發(fā)票。一方面是業(yè)主索取稅務發(fā)票的意識不強，按入伙時簽訂的物業(yè)管理合同或租賃合同的約定付了物業(yè)管理費或租金后，索取稅務發(fā)票的意識不強，合法權益未能體現(xiàn)；另一方面，物業(yè)公司開具發(fā)票的意識不夠，收取款項時未向業(yè)主開具稅務發(fā)票，或出于某種目的，向個人業(yè)主收取款項不開具稅務發(fā)票。部分物業(yè)公司申報營業(yè)稅等稅款后，未領購相對應的發(fā)票，造成應開具而未開具發(fā)票可以領購又未領購發(fā)票的現(xiàn)象。

　�。ㄋ模┵~務不健全或不建賬。部分規(guī)模較小的物業(yè)公司人員少，收入成本核算簡單，設立簡易賬或不建賬，不能全面反映收入成本費用等情況，稅務機關不能掌握其真實的收入費用等情況。

　　（五）稅務管理部門收入難核實。采用自制收據(jù)收取的應稅收入是否全部入賬核算方面同時也就相應地存在問題，稅務部門在核實物業(yè)公司管理情況時，可能調(diào)查到物業(yè)公司管理了多少幢多少套，但入住業(yè)戶多少則較難掌握，已入伙業(yè)主也有長期不在的情況，已入住的業(yè)戶物業(yè)管理費也存在征收率的問題，并不能100%到位。物業(yè)面積入住率征收率物業(yè)收費標準與實際收費標準的差異，物業(yè)公司取得收入未全部入賬等情況，造成稅務機關核實收入難。

　　三、管理措施

　　（一）宣傳與輔導。一方面稅務機關要加強對物業(yè)公司行業(yè)政策的宣傳與業(yè)務培訓，加強涉稅輔導，向企業(yè)財會人員宣傳行業(yè)最新政策，提升財會人員對政策的正確理解，準確及時確定收入，誠信納稅，提高企業(yè)對稅收的遵從度。另一方面要通過多途徑向業(yè)主宣傳，提高業(yè)主索取發(fā)票意識，把索取發(fā)票當作一種常態(tài)，形成維護自己的合法權益的一種習慣。

　�。ǘ�）規(guī)范使用發(fā)票，強化“以票控稅”。1物業(yè)公司使用稅控機向業(yè)主開具機打發(fā)票，但大部份物業(yè)費需管理人員上門征收，適用于自行繳納物業(yè)費率較高的單位，并且允許該部分企業(yè)領用定額發(fā)票，方便物業(yè)公司因業(yè)主未自行繳納而需上門收取物業(yè)費。2領取定額發(fā)票，但業(yè)務量較大的企業(yè)領用發(fā)票的數(shù)量較大，使用也不是很方便，適用于規(guī)模相對較小的企業(yè)，3領用裁剪式發(fā)票或允許企業(yè)自行印制專業(yè)發(fā)票，稅務機關加強控管。4建立發(fā)票違規(guī)舉報制度，打擊發(fā)票違章行為，規(guī)范發(fā)票開具和使用，維護納稅人的合法權益。

　　（三）日常管理。建立物業(yè)管理明細臺賬，企業(yè)每半年報送一次納入物業(yè)管理的樓盤房屋門面相應的入住使用及收取物業(yè)管理費情況，主管稅務機關在審核后可建立相關動態(tài)臺賬，后期的每期數(shù)據(jù)應呈遞增狀態(tài)，如發(fā)現(xiàn)異常，及時跟蹤管理。稅務機關應加強稅源調(diào)查，實地調(diào)查詳細了解企業(yè)物業(yè)管理項目，各小區(qū)物業(yè)面積，入住情況門面出租情況，物業(yè)費收費標準其他經(jīng)營項目等情況，與企業(yè)自報資料進行比對，分析畢業(yè)論文異常，加強巡管。

　　（四）規(guī)范納稅申報及賬務管理。規(guī)范企業(yè)的納稅申報，企業(yè)應及時確入收入，明確應稅收入應稅代收費用對應的應納稅種納稅義務發(fā)生時間，及時準確申報納稅。引導企業(yè)規(guī)范建賬，規(guī)范各科目收入費用成本的確認，如各項收入發(fā)生的費用各種代收費用的收取與支付的核算等。對無建賬能力的規(guī)模較小的企業(yè)，根據(jù)物業(yè)面積，收費標準入住率等各項指標核定應納稅額。加強評估管理，對零申報戶異常申報戶，與掌握的企業(yè)相關情況進行比對，及時評估，糾正企業(yè)不規(guī)范行為。

　�。ㄎ澹┎块T協(xié)作。與房管工商公安房地產(chǎn)開發(fā)公司加強協(xié)作，了解掌握樓盤開盤出售情況物業(yè)公司登記及進入小區(qū)情況物業(yè)收費標準情況門面出租情況業(yè)主入住情況，及時跟進管理。

物業(yè)管理調(diào)研報告5

　　物業(yè)管理是城市管理和社會建設沖突集中體現(xiàn)的領域，規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會建設總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容。為進一步規(guī)范我區(qū)物業(yè)管理，近期，我區(qū)物價部門組織人員對城區(qū)物業(yè)服務進行調(diào)研，在引導業(yè)主樹立正確的物業(yè)服務消費觀念，引導物業(yè)服務企業(yè)依法經(jīng)營、公正競爭、合理收費，如何進一步規(guī)范物業(yè)行業(yè)管理等方面出不懈的努力。

　　一、基本狀況

　　我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，正是朝陽產(chǎn)業(yè)，通過近十年的進展，由于各方面因素的影響進度緩慢，還存在市場化運行機制未健全、開發(fā)商影響、專業(yè)性的人才匱乏等問題�？傮w看，我區(qū)物業(yè)管理工作有以下三個特點：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。據(jù)統(tǒng)計，目前，吉安市中心城區(qū)共有物業(yè)管理小區(qū)38家，物業(yè)管理企業(yè)30個，管理房屋230萬平方米。城區(qū)物業(yè)管理掩蓋率達到80%，新建商品房的物業(yè)管理掩蓋率達到100%。本區(qū)注冊一級資質物業(yè)服務公司尚無，注冊二級資質較多。全部小區(qū)均未成立小區(qū)業(yè)主委員會，物業(yè)服務水平很難得到一個質的提升。目前我區(qū)多層住宅物業(yè)管理費用的收費標準為每平方米0.3—0.5元，高層住宅為每平方米0.7—0.9元。盡管如此，我市物業(yè)行業(yè)收費平均收費水平仍低于80%。物業(yè)管理費標準不高，收繳率低，個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的沖突因缺乏溝通渠道而無法解決，成為制約我市物業(yè)管理行業(yè)進展的主要因素。

　　二、存在的主要問題

　　1、物業(yè)服務公司規(guī)模較小。我區(qū)隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速進展，近幾年來物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看，進展參差不齊。由于企業(yè)管理規(guī)模過小，綜合實力差，專業(yè)化水平低，造成物業(yè)服務社會資源鋪張，效率低、效益差。假如形成規(guī)模效應，則可降低成本，提高效率。

　　2、市場化運作機制尚未健全。物業(yè)管理尚未真正形成市場準入機制。物業(yè)服務企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營困難。一是我區(qū)為中心城區(qū)，由于鄰近縣居民到我區(qū)投資購房置業(yè)者較多，有的購買多套住房不急于入住等因素導致空房率高，小區(qū)入住率不高，由于規(guī)定未裝修入住按50%交納物業(yè)服務費，不交納電梯運行費，而這部分人員未入住，并未削減物管企業(yè)的服務成本，再加上已入住業(yè)主交費意識薄弱，應交的物業(yè)費也收不上來，據(jù)統(tǒng)計，收取物業(yè)管理費達到90%以上，已經(jīng)是特別不錯的狀態(tài)了。導致很多小區(qū)由于收費率低處于微利狀態(tài)，甚至產(chǎn)生虧損，造成物業(yè)管理企業(yè)難以為繼。二是由于我區(qū)物業(yè)行業(yè)還處于起步階段，很多業(yè)主對物業(yè)收費都表示不理解，業(yè)主繳費意識薄弱，造成物業(yè)服務收費率低，有的企業(yè)因難以全額收取物業(yè)管理費，只有被迫撤離所服務的樓盤。

　　3、物業(yè)服務費收取難。主要表現(xiàn)在：

　　一是一些服務人員責任心不強,服務質量差,服務不到位，導致住戶有看法而拒絕繳費。

　　二是住戶無力繳費。如安置房、經(jīng)濟適用房，業(yè)主許多是低保戶，以生活水平低為由拒交物管費。

　　三是工程遺留問題隨著物業(yè)交接,將問題轉嫁給物業(yè)服務企業(yè),成為住戶不繳費的借口。

　　四是由于業(yè)主自身的緣由，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等緣由致使繳費不準時等。

　　五是由于業(yè)主物業(yè)繳費意識薄弱。物業(yè)管理企業(yè)供應的隱性服務被忽視。不少業(yè)主認為，交了那么多的物業(yè)管理費，不就是有幾個保安和幾個清潔工嗎？這錢花得太冤枉。于是少交甚至不交物業(yè)管理費的現(xiàn)象時有發(fā)生。雖然物業(yè)管理公司供應了許多服務，但由于服務本身是隱性的，業(yè)主沒有因此得到很直觀的利益，所以業(yè)主很難感受到物業(yè)管理公司的工作。

　　六是有的業(yè)主僅比較其物業(yè)收費標準，而未比較物業(yè)服務質量，業(yè)主對收取物業(yè)服務費表示抗拒。特殊是對停車收費及車庫及貯存間、雜物間交物業(yè)費表示不理解。二次供水、電梯使用費分攤收取沖突大。由于各種因素有些業(yè)主覺得分攤不合理而拒繳水、電費。

　　七是不少小區(qū)的業(yè)主認為物業(yè)管理公司的收費不透亮 、不合理，亂收費、高收費，因而拒絕交費,此類問題很有普遍性。

　　八是業(yè)主認為物業(yè)管理公司的服務與收費質價不符。在實際物業(yè)管理工作中，也的確存在物業(yè)管理公司服務不到位、服務態(tài)度不好、修理不準時、收費不規(guī)范等狀況。這樣，造成業(yè)主對物業(yè)服務不滿足，對物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生看法，因而拒交物業(yè)管理費。

　　九是當物價部門依據(jù)經(jīng)濟進展水平、物價上漲水平和業(yè)主服務水平提高等狀況，對物業(yè)收費標準作出調(diào)整后，部分業(yè)主不愿按提高后的標準交費。由于物業(yè)費收入收不到位，不少物業(yè)公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務標準，對小區(qū)設備維護、清潔、綠化投入等工作打折扣，造成惡性循環(huán)，引起住戶不滿，陷入了物業(yè)公司埋怨收不足費而無法服務，業(yè)主埋怨服務低劣而不愿交費的怪圈。據(jù)全國價格舉報電話受理投訴統(tǒng)計，近三年來，業(yè)主投訴物業(yè)管理企業(yè)收費項目和標準不透亮 、違反規(guī)定亂收費，始終位居各類價格舉報問題的前三位。

　　4、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個部門，有時各種沖突會交織在一起。從全區(qū)看，缺乏一個強力部門有效的協(xié)調(diào)各方，造成行政管理和物業(yè)管理關系難以理順，多頭管理問題久拖不絕；開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關職能部門之間的職責不清；街道、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮；房屋管理由房產(chǎn)部門負責，但房屋性質轉變卻由建管辦監(jiān)管，責任主體不明確，行政監(jiān)管力度不大。

　　5、物業(yè)管理缺乏監(jiān)管。我區(qū)全部小區(qū)均未成立業(yè)主委員會，有些業(yè)主往往不清晰自己可享受那些服務內(nèi)容、有哪些服務標準，應交多少費用，如何監(jiān)管物業(yè)管理企業(yè)等，這些問題使得部分物業(yè)服務企業(yè)帶有肯定的隨便性，少服務、服務不到位現(xiàn)象時有發(fā)生，體現(xiàn)不出“質價相符、優(yōu)質優(yōu)價”的物業(yè)收費原則，對此業(yè)辦法見，對物業(yè)管理的有償服務產(chǎn)生疑問，影響小區(qū)的正常管理運作。

　　6、業(yè)主的消費觀念有待轉變。部分業(yè)主物業(yè)服務的消費觀念沒有完全樹立起來。一是買房人對物業(yè)管理的熟悉需要一個過程。二是我們國家誠信價值體系尚在初級階段。遇到問題，業(yè)主不是樂觀通過司法、行政手段解決，而是選擇隨便拖欠或者拒絕交納物業(yè)服務費的方式進行，這種做法不僅損害了合同的嚴厲 性，而且造成了住宅消費的誠信危機。三是一部分人存在從眾和僥幸心里，看到小區(qū)內(nèi)有業(yè)主不交物業(yè)費，認為自己交了反而吃虧，所以也效仿著拒絕或者拖欠物業(yè)費。物業(yè)服務收費不到位，最終利益受到損害的還是業(yè)主本身。物業(yè)費主要用于居住小區(qū)房屋公用部位及共用設施設備的運行修理養(yǎng)護等服務性開支。部分業(yè)主不繳費，等于免費享受公共服務，這對繳費的業(yè)主是不公正的。長此進展，不繳費的業(yè)主可能會越來越多，最終導致物業(yè)管理無法正常進行，房屋及設施將會失修失養(yǎng)，小區(qū)的保安、保潔、綠化將無人問津。

　　三、對加強完善物業(yè)服務收費管理的看法和建議

　�。薄⒆邚姀娐�(lián)合之路。制造條件，樂觀鼓舞物業(yè)公司兼并、合并，走強強聯(lián)合之路，做大做強物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌；鼓舞有實力的社會實體興辦物業(yè)公司，對從事老小區(qū)物業(yè)服務的企業(yè)，在政策上賜予扶持和優(yōu)待。

　　2、完善物業(yè)管理的市場準入機制。努力引入物業(yè)管理的市場競爭機制，明確規(guī)定物業(yè)公司的資質。加強物業(yè)管理市場整頓，對不符合要求和規(guī)定的物業(yè)公司、物業(yè)管理人員，堅決吊銷執(zhí)照，注銷上崗資格證書，維護良好的市場秩序。要深化社區(qū)，加強日常巡查，對修理不準時、服務不到位、收費不規(guī)范的行為予以嚴厲 查處，直至降低或取消其物業(yè)管理企業(yè)的資質。要連續(xù)加強物業(yè)管理企業(yè)的制度化、規(guī)范化建設，強化檢查考核、資質審定、從業(yè)人員業(yè)務培訓等工作措施，促進我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的服務水平不斷提高，提高我區(qū)的物業(yè)管理水平。

　　3、建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機制。建立物業(yè)管理提前介入機制。從工程項目規(guī)劃立項開頭，物業(yè)管理應同步介入對房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建設企業(yè)接受，為后期物業(yè)打下堅實的基礎。建立物業(yè)服務收費報審機制，應在售房前，向物價部門申報核定物業(yè)服務收費標準，規(guī)定在向物價部門申報前期物業(yè)收費標準后方可售房，以削減不必要的沖突。在物業(yè)管理企業(yè)在引導業(yè)主理性維權的同時，緊密聯(lián)系房地產(chǎn)開發(fā)商，不斷完善物業(yè)功能，確保物業(yè)建設質量和配套設施設備的齊全及有效修理養(yǎng)護。

　　4、完善細化收費標準。建議盡快討論制定質價相符的物業(yè)服務費指導價格體系，細化《江西省物業(yè)管理條例》各收費檔次對應物業(yè)企業(yè)應達到的.詳細標準，明確高層住宅另行收取的電梯運行費是否包含電梯修理、年檢費，電梯費用各樓層間的分攤比例問題，明確私家車庫、貯存間是否要交物業(yè)服務費等問題，建議二次供水由供水公司統(tǒng)一管理，由供水公司向業(yè)主收取二次供水費。要建立市場化的收費機制，使物業(yè)管理服務向市場化、專業(yè)化方向進展，必需遵循公開、公正，誠懇信用的原則。鑒于目前售后房物業(yè)收費沖突凸現(xiàn)，商品房沖突相對平穩(wěn)的特點，實行分類指導方法，做到公開合理、質價相符以及同一物業(yè)管理區(qū)域實行同一收費標準。

　　5、應制定房屋公共修理基金的提取使用程序。按有關條例規(guī)定：當確需使用房屋公共修理基金的時候，由業(yè)主委員會提出，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請使用房屋公共修理基金。但實際上，假如修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過，給實際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預算的修理費用沒有專業(yè)機構對其作鑒定和監(jiān)督其使用，簡單讓房屋公共修理基金造成不法利用。隨著大量房屋開頭進入修理期，當房屋需修理，當年收取的大修基金如何提取使用的問題。目前，我區(qū)的房屋公共修理基金從未提取過。

　　6、簡化催繳物業(yè)費法律程序。當業(yè)主惡意拒交物業(yè)費時，現(xiàn)行方法是由物業(yè)企業(yè)起訴業(yè)主，這樣將耗費物業(yè)企業(yè)大量的人力、財力，通過法律途徑追討的物業(yè)費都不足以支付訴訟等相關費用。建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費更為簡潔措施或程序。

　　7、妥當協(xié)調(diào)解決有關問題。市環(huán)衛(wèi)部門向業(yè)主收取的生活垃圾處理費為3元/戶、月，由物業(yè)企業(yè)代收。該部門所做的工作僅是從轉運站將生活垃圾運走，且不供應垃圾筒，現(xiàn)物業(yè)小區(qū)內(nèi)道路衛(wèi)生、垃圾外運至垃圾轉運站都由物業(yè)企業(yè)擔當，市環(huán)衛(wèi)處每月向物業(yè)企業(yè)收取3元/月、戶的垃圾處理費。由于市環(huán)衛(wèi)處并未供應相應服務，只做了其中一部分，故物業(yè)企業(yè)物業(yè)企業(yè)不應擔當3元/月、戶的垃圾處理費。

　　8、加大宣揚力度引導人們正確的物業(yè)消費觀念。物業(yè)管理公司本身要留意加強物業(yè)管理水平，提高自身的服務質量。規(guī)范管理，提高服務水平，加大業(yè)主對物業(yè)管理的正面宣揚和引導，讓業(yè)主樹立正確的“物業(yè)服務消費觀”，有效避開收費難的問題。讓業(yè)主了解物業(yè)管理工作的內(nèi)容，提高物業(yè)管理的商品意識。讓業(yè)主感受實質上是一種服務型的商品交換。物業(yè)管理公司需要引導業(yè)主的思想觀念要由物業(yè)管理的無償供應向有償型的商品供應方面轉化。

　　9、加大對物業(yè)行業(yè)的監(jiān)管力度。推動物業(yè)行業(yè)社會化、市場化進程，凈化地域性物業(yè)行業(yè)競爭環(huán)境。健全本市物業(yè)政策法律法規(guī)，形成完整、系統(tǒng)體系。

　　10、進一步提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應當在嚴格執(zhí)行《物權法》，爭取政府的支持的同時，提高經(jīng)營力量，加強與業(yè)主、業(yè)委會的溝通溝通，達成共識。二是不斷提高服務質量，不斷創(chuàng)新服務項目。將每一項服務工作的程序都規(guī)范化，編制成詳細的《操作手冊》，成為員工的行動指南。三是培育和造就高素養(yǎng)的服務團隊。物業(yè)服務企業(yè)在對員工進行專業(yè)技能培訓的同時更應當注意個人素養(yǎng)方面的培訓。四是物業(yè)服務公司實行收費考核，建立內(nèi)部激勵機制。

　　11、建立物業(yè)管理沖突糾紛調(diào)處新機制。探究建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處新機制。將業(yè)主自治機構的管理納入社區(qū)管理范圍。業(yè)主委員會應當自覺接受社區(qū)居委會領導，參與社區(qū)居委會舉辦的各項活動，同時，邀請社區(qū)居委會參與業(yè)委會的活動，對業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)委會與業(yè)主之間，業(yè)主、業(yè)委會與物業(yè)公司之間消失的各種沖突和糾紛，社區(qū)居委會應當主動出面協(xié)調(diào)處理，街道辦事處應當予以幫助。建議將物業(yè)沖突糾紛納入司法調(diào)解，逐步建立和完善司法調(diào)解制度，化解居民糾紛和準時處理侵害居民合法權益的大事。

　　12、恢復物業(yè)小區(qū)服務收費年審制度。取消江西省發(fā)改委贛計商價字（20xx）975號《關于物業(yè)管理服務收費有關問題的補充看法》第三條：“今后凡是涉及物業(yè)管理服務收費的物業(yè)管理企業(yè)不再辦理收費許可證和不再實行收費年審制度，與之相關的罰則自行取消”�；謴臀飿I(yè)服務收費許可證換發(fā)和收費年審制度，以便價格部門履行監(jiān)管，加大失信懲誡力度。

　　13、盡快修改、細化物業(yè)管理有關規(guī)定。《江西省物業(yè)服務收費管理方法》和《吉安市物業(yè)服務收費管理實施細則》已經(jīng)不能適應當前經(jīng)濟增長、社會進步和物業(yè)管理進展的客觀要求，修改物業(yè)服務收費管理方法成為迫切需求，有關部門應樂觀協(xié)作，共同推動新的物業(yè)服務收費管理方法盡快出臺。新出臺的物業(yè)服務收費管理方法應能充分考慮其可操作性、科學性、合理性和有效指導性，兼顧市場雙方的利益，并在收費標準、服務內(nèi)容、定價方式、收費方式等方面進行細化，進一步明確物業(yè)服務成本構成和服務內(nèi)容，定價方式上汲取其他城市的閱歷，實行菜單式計費方式，讓業(yè)主明明白白消費，物業(yè)企業(yè)清清晰楚服務。

物業(yè)管理調(diào)研報告6

　　應××國特許房屋經(jīng)理學會的邀請，以中國物業(yè)管理協(xié)會常務副會長徐俊達為團長的物業(yè)管理考察團一行11人，于20xx年11月23日—12月7日赴××國進行了考察和訪問，并與××國房屋特許經(jīng)理學會進行了廣泛交流，收獲頗多，現(xiàn)將××國物業(yè)管理有關情況介紹如下。

　　一、××國住房建設和分配制度

　　在20世紀初，大約90的××國人是靠租房解決居住問題的。到了20世紀未，××國推行住房制度改革，將國有住房出售給租戶，還有一些半官方的機構即住宅合作社也集資建房，將房屋出售或出租給中低收入家庭，還有一些經(jīng)濟條件好的××國人直接從私人開發(fā)商手中購買房屋，但這個比例不高，大約占5左右。1980年以來到現(xiàn)在，××國各地區(qū)地方政府將150萬套房屋出售給了個人。目前為止，70的××國人擁有了自己的住房，其中在××格蘭這一比例達70，威爾士達到了73，蘇格蘭64，北愛爾蘭為75。一項調(diào)查表明，90的××國人希望擁有一套有產(chǎn)權的住房。政府將公有房屋出售給個人，價格是低于市場價格的，給了租戶很多優(yōu)惠，也促進了住房制度的改革。比如倫敦地區(qū)一套房屋，政府出售給個人時價格為169975××鎊，而購買者再次出售時價格可達207246××鎊，差價達4萬××鎊。我國從20世紀90年代開始的住房制度改革就借鑒了××國模式。

　　由于××國地多人少，大部分住宅以獨立式別墅存在，其次是聯(lián)體別墅，經(jīng)濟條件較差的居民住高層住宅，這也決定了××國物業(yè)管理的類型。

　　二、××國物業(yè)管理類型

　　××國房屋的類型決定了物業(yè)管理的類型。一般來講，非住宅即商業(yè)樓宇的管理模式和我們差不多，管理的重點也是房屋及設備設施管理，包括設備的日常運行，維修和改造等。物業(yè)管理服務內(nèi)容和標準通過物業(yè)管理委托合同約定，管理費用也大多采用傭金制。

　　而住宅的物業(yè)管理和我們有很大不同，比我們的物業(yè)管理要簡單，因為大部分人住在獨立式別墅里，別墅之間的道路、綠地及各種市政管線、設施均由政府部門維護管理，業(yè)主需每年交納物業(yè)稅（counciltax），一套別墅（建筑面積200平方米左右）一年的物業(yè)稅大約1600××鎊，相當于一般職工工資（年工資36000××鎊）的4.4，是完全可以承受的。業(yè)主房屋本身的維修管理，則由業(yè)主自行選擇物業(yè)管理公司來負責。當然，業(yè)主也可以自己做一些零維修的活兒，因為在××國，水、電零維修的人工費是非常貴，基本上是每半小時50××鎊，這和我們水、電工非常廉價相反。

　　由于房屋互不相連，維修及管理服務都非常簡單，社區(qū)關系也非常簡單，很少會產(chǎn)生鄰里糾紛和共同事務的處理。

　　除了獨立式別墅外，還有少量的人住在高層樓房里，但是這些住宅區(qū)規(guī)模都比較小，不象我們大規(guī)模的社區(qū)，一般都是一棟樓為一個物業(yè)管理區(qū)域。這樣的樓房一般是由私人開發(fā)商建設的，物業(yè)管理也分為前期物業(yè)管理和正常期物業(yè)管理。前期物業(yè)管理也是由開發(fā)商選定一家物業(yè)管理公司，原創(chuàng)：開發(fā)商在出售房屋時，會制定一個公約，公約中明確物業(yè)公司的名稱，物業(yè)服務的內(nèi)容、標準和服務收費，包括建設單位、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主三方各自的權利義務關系，購房人要對此予以認可。業(yè)主入住以后，可以成立業(yè)主委員會，業(yè)主委員會對開發(fā)商選擇的物業(yè)管理企業(yè)不滿意的，可以解聘，自行選擇滿意的物業(yè)公司。

　　住宅區(qū)的物業(yè)收費一般也采用包干制，每年是一個固定的數(shù)目，包括清潔、保安、房屋維修等服務成本以及物業(yè)公司的酬金。當然，帳目是需要向業(yè)主公開的，物業(yè)公司的帳目，業(yè)主可隨時隨地到稅務部門去查詢。對于小規(guī)模的樓宇，業(yè)主也許不會去選擇一個公司，而是直接選擇一個房屋經(jīng)理，負責管理房屋事務，這樣對業(yè)主來講會節(jié)約一些費用。

　　關于業(yè)主的決策機制問題，也是通過召開業(yè)主大會來決定重大事務。如對樓宇公共部位的維修問題，到底該不該修，如何修，由所有受益業(yè)主共同協(xié)商決定。若全體業(yè)主達不成一致意見，則任何一個業(yè)主都可以向政府主管部門（類似我們的房產(chǎn)管理局）申請政府裁決，政府主管部門申請后，可以實地勘察，認為房屋存在安全隱患必須維修的，會責令全體業(yè)主限期達成一致意見，達不成一致意見的，政府部門會組織專業(yè)單位維修，維修費用由全體業(yè)主分攤，并在維修費用的基礎上加收30，作為政府的收入，此舉在于督促業(yè)主自行達成一致意見。

　　三、××國特許房屋經(jīng)理學會

　　在××國，政府對從事物業(yè)管理的企業(yè)和個人沒有特別的限制。但有一個半官方的非贏利性組織，即××國特許房屋經(jīng)理學會（chartereditituteofhousing，簡稱“cih”），在物業(yè)管理行業(yè)非常有權威性，專門負責物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓和交流，他不受政治派別所左右。其宗旨皆在提高房屋管理的科學性和藝術性。該學會成立于19世紀中葉，是一個只接受個人會員的組織，目前有會員18000多人，大部分會員在××國，我國香港地區(qū)有20xx多會員。該學會的經(jīng)濟來源主要靠會員會費和提供各種諸如培訓服務所有的費用，如有贏利歸組織全體成員所有。學會的機構有理事會，由在行業(yè)里有名望的人擔任，共31人。學會總部設在××國考文垂市（coventry），總部設有專業(yè)發(fā)展部、聯(lián)合服務部、政策部、培訓教育部、企業(yè)事務及秘書部等，在××國很多地區(qū)及我國香港地區(qū)設有分部。雖然加入學會并非是強制性的，但是一旦成為會員，受聘于物業(yè)公司或業(yè)主的機會比較多，因此，要在××國從事物業(yè)管理，加入該學會非常必要。學會在行業(yè)地位非常高，可以代表全行業(yè)與政府就有關問題進行談判。

　　加入該學會的條件是：直接從事房屋維修和服務的從業(yè)者，或者3年全職大學生或5年半脫產(chǎn)大學生，加上一年的實踐，就可以申請加入學會。應該說，入會門檻并不高。但加入學會以后，學會對會員提供的服務是非常多的.，主要的服務是培訓，通過培訓傳授專業(yè)知識，提高競爭能力，從而更好地為雇主服務。每年分部對會員都有培訓，總部每年還會召開一個全球性的年會。培訓的內(nèi)容包括房屋政策，實際操作經(jīng)驗，房地產(chǎn)金融知識等。平時給會員提供的服務包括各種各樣的專題培訓，還有辦的學會雜志，周刊、月刊等。

　　四、住房管理注冊學院（cpd）的多種培訓模式

　　cih最具特色的就是各種形式針對不同人群的培訓課程。cih下屬的住房管理注冊學院是一所在住房管理領域內(nèi)提供卓越的專業(yè)培訓以及專業(yè)學習的學院。無論是想要深造的個人，或是需要學習新政策的公司員工;或者正在重組公司的人員，學院都能夠提供量身訂做的系列培訓以符合需求，也可為業(yè)主或一線管理員工提供遠程學習課程。

　　學習可以通過兩種方式，一種是在遍布××國，威爾士，蘇格蘭和北愛爾蘭的學院以職工脫產(chǎn)形式學習；另一種是以遠程學習方式進行cih資格認證的學習，cih資格認證是一種適合大多數(shù)人的學習方法。具體來講，培訓方式如下：

　�。ㄒ唬┏蔀閏ih的a級會員，包括以會員價購買專業(yè)用書如報告等，有權從本地進入cih網(wǎng)絡，免費的政策信息及建議，以會員價格參加cih培訓，研討會以及會議，有權使用全部住房管理教育問題的建議書，實踐培訓以及職業(yè)信息和提供時事通訊電子周刊，以保證學員掌握最新專業(yè)動態(tài)，提供住房管理資料以及住房管理內(nèi)部刊物。

　�。ǘ�）二級認證課程設計可滿足以下人群需求:現(xiàn)在并未從事住房管理行業(yè)，但在考慮將來應聘住房管理相關職位的人士；業(yè)戶希望了解住房知識的；加入住房管理行業(yè)的新人，希望提升對于住房管理的整體認識；在住房管理相關領域內(nèi)工作。二級認證相當于gcse(a-c級)或mvq二級資格。二級認證須完成以下四個單位：什么是住房管理，住房管理中的溝通技能，住房管理中的個人發(fā)展。

　�。ㄈ�）三級認證課程設計可滿足以下人群需求：住房管理領域內(nèi)的專業(yè)人士，如工程管理與維護人員，希望參與到住房管理服務中的業(yè)主;希望獲取專業(yè)技能的一線住房管理工作者。三級認證須完成下述課程：房屋及設施設備管理與維護；可持續(xù)發(fā)展社區(qū)；看護及門房服務等。完成三級住房管理資格認證，將成為cih的合作會員，在名字后面，亦可使用certcih的縮寫以證明專業(yè)身份。

　　（四）四級認證課程設計可滿足以下人群不同需求：希望在企業(yè)內(nèi)達到管理層職位的人士；希望在支持性住房管理，學生宿舍管理或普通住宅管理領域內(nèi)獲得高級技能的人士；希望完成cih專業(yè)資格認證第一部分的人士。在一年內(nèi)，可以完成4級住房管理資格認證，包括以下內(nèi)容：住房管理；支持性住房；學生宿舍管理。完成4級資格認證將幫助您成為cih的合作會員并可以名字的后面加上certcih的縮寫以表明專業(yè)身份。

　�。ㄎ澹┻h程教育

　　cih建有遠程教育中心以幫助學員在不方便脫產(chǎn)學習的情況下進行學習。遠程教育中心每年3月和9月招生，并設有三級和四級全部課程。

　　遠程教育是一種靈活機動的學習方式，它可在工作之余，及時對專業(yè)技能進行充電，以擴大個人職業(yè)前景。當無法選擇脫產(chǎn)學習時，遠程教育可提供給一個獲取專業(yè)資格論證的學習機會。當開始課程學時，學院將設定以固定的指導日期，批改學員的作業(yè)并給予反饋意見。

　　另外，學員通過學習取得cih的職業(yè)資格，這也是國家認可的職業(yè)資格認證，在競爭激烈的雇傭市場，取得資格認證能幫個人在申請職位時顯出優(yōu)勢。

　　四、××國物業(yè)管理經(jīng)驗給我們的啟示

　　××國的物業(yè)類型相對單一，尤其是住宅以別墅為主，物業(yè)管理相對比較簡單，工作重點側重于解決技術層面的問題。而我國住宅以集合式為主，相鄰關系和共有關系復雜，物業(yè)管理公司側重于公共關系的協(xié)調(diào)和公共事務的處理。但他山之石，可以攻玉，××國物業(yè)管理還是有很多地方值得我們借鑒學習。

　�。ㄒ唬┱�府對物業(yè)管理活動中的干預和監(jiān)督不可缺少

　　物業(yè)管理服務是一種民事活動，但它是涉及千家萬戶利益的公共性服務，因此政府部門必須加大行政監(jiān)管力度，規(guī)范物業(yè)管理市場秩序，創(chuàng)造公平的市場環(huán)境，保護廣大消費者的權益。目前出現(xiàn)的一些新舊物業(yè)公司接撤管糾紛，業(yè)主內(nèi)部之間的爭議久拖不決等，很多地方政府主管部門或采取回避態(tài)度，將問題推由業(yè)主通過司法途徑解決，或想管但束手無策，其實這不利于矛盾的迅速化解，不利于社區(qū)乃至社會的穩(wěn)定。在這方面，××國房屋管理政策規(guī)定，原創(chuàng)：業(yè)主會議因維修達不成一致意見的，任何一個業(yè)主都可以申請政府部門裁決，這樣有利于房屋得到及時維修，保障廣大業(yè)主的權益，也避免問題議而不決，從而促進業(yè)主提高協(xié)商效率。因此，在社會主義市場經(jīng)濟建立初期，法制還不健全的情況下，政府對物業(yè)管理活動的適當干預和監(jiān)督是非常有必要的。

　�。ǘ�）加大對物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓，是提高物業(yè)管理服務水平的根本途徑

　　中國物業(yè)管理業(yè)經(jīng)過二十多年的發(fā)展，已經(jīng)成為拉動國民經(jīng)濟增長、增加就業(yè)崗位的一支重要產(chǎn)業(yè)力量，它在保障房屋的安全合理使用，為業(yè)主創(chuàng)造良好的生活工作環(huán)境，促進社會穩(wěn)定發(fā)揮了積極作用。但我們?nèi)詰�看到，物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量眾多，水平卻參差不齊。仍存在南北差異，東西差異。即使同一個城市，物業(yè)管理企業(yè)之間的水平差距也很大。既有深受業(yè)主贊揚的優(yōu)秀企業(yè)，也有業(yè)主十分痛恨的劣質企業(yè)。要提高物業(yè)管理行業(yè)服務水平，減少業(yè)主投訴，從而提高業(yè)主滿意率。目前光靠市場競爭機制是不能解決問題的，主要原因是當前市場準入門檻低，進入行業(yè)后，優(yōu)勝劣汰的市場競爭機制還不能完全發(fā)揮作用。且由于物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展過快，管理房屋人員素質跟不上業(yè)主不斷增長的物業(yè)服務需求。即使業(yè)主大會行使決策權，更換了物業(yè)管理公司，但新來的物業(yè)管理公司未必比原來的公司強，原因就在于從業(yè)人員素質普遍偏低，更換物業(yè)管理公司解決不了業(yè)主問題。因此，我們可以借鑒××國特許房屋經(jīng)理學會的培訓制度。一個員工進入物業(yè)管理行業(yè)容易，但是進入行業(yè)后，能夠受到各種形式各種內(nèi)容的終身教育培訓，不斷學習專業(yè)知識，培養(yǎng)服務意識，樹立職業(yè)道德，提高職業(yè)技能，從而能為為業(yè)主提供更加專業(yè)的服務。只有這樣，才會提升行業(yè)的整體服務水平，減少物業(yè)管理糾紛，增加業(yè)主的滿意率。

物業(yè)管理調(diào)研報告7

　　近年來，隨著我縣城鎮(zhèn)化進程的快速推進，房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛發(fā)展，建成了一大批住宅小區(qū)。在xxxx高速上遠遠望去，一幢幢漂亮的高層矗立在xx南岸，綿延數(shù)公里，與防洪大堤交相輝映，奠定了一座現(xiàn)代化城市的雛形。這些住宅小區(qū)遍及城區(qū)各個區(qū)域，配套的小區(qū)物業(yè)管理也由此經(jīng)歷了從無到有，從摸索試點到穩(wěn)步發(fā)展，管理對象從單一的住宅小區(qū)發(fā)展到商場、超市、辦公樓等各類領域，形成了包括房屋及相關配套設施設備的維修養(yǎng)護、環(huán)境保潔、安全巡查、綠化管養(yǎng)等各類物業(yè)服務。但由于物業(yè)管理在我縣起步比較晚，發(fā)展相對滯后，出現(xiàn)了大大小小的矛盾和問題，現(xiàn)已成為影響居民正常生活的焦點問題，亟需采取有效對策來加以改進和解決。

　　一、基本現(xiàn)狀

　　截至目前，我縣已建成小區(qū)和各單位家屬樓137個，建筑面積123萬平方米，規(guī)劃住房12711套，入住44489人。入住人口占城區(qū)總人口的64%。建設方式主要為：90年代各單位在后院集資建設的房屋占15%，商品房占70%，小產(chǎn)全權房占10%，保障性住房占5%。

　　我縣物業(yè)管理有三種模式。一是由物業(yè)服務企業(yè)管理，全縣有物業(yè)服務企業(yè)13家，資質全部為暫定三級，從業(yè)人員244人，雖然服務小區(qū)只有26個，但這些小區(qū)住宅總面積約59萬平方米，近乎占建成商住樓總面積的一半。二是自主管理、自治小區(qū)70個，這是小區(qū)管理的主要形式，占全縣建成住宅小區(qū)的一半，管理住房面積約52萬平方米，占到建成商住樓總面積的四成左右。三是無人管理小區(qū)，涉及小區(qū)41個，面積約12萬平方米。

　　二、小區(qū)管理存在的問題

　　通過統(tǒng)計數(shù)字可以看出，目前全縣絕大部分住宅小區(qū)處于自主管理或無人管理狀態(tài)，關乎六、七千戶群眾的切身利益。就物業(yè)公司管理的26個小區(qū)而言，也有收費難、管理難、業(yè)主與物業(yè)錯位、服務缺失等諸多問題。這些問題不僅直接影響到居民的居住環(huán)境和生活質量，而且疊加累積極易造成群體上訪，影響全縣穩(wěn)定大局。分析我縣住宅小區(qū)及物業(yè)管理，主要有以下五方面問題：

　　(一)準入門檻低，服務不規(guī)范。我縣現(xiàn)有13家物業(yè)公司，資質全部為暫定三級，從業(yè)人員244人，注冊資本都在50萬—100萬元，平均每家公司員工不到20人，規(guī)模小，實力弱。物業(yè)管理人員大都為退休人員和下崗工人，沒有經(jīng)過正規(guī)培訓，不懂物業(yè)服務，更談不上持證上崗，整體人員素質令人堪憂。物業(yè)服務大都僅僅限于看大門、搞衛(wèi)生，業(yè)主很少見到物業(yè)公司管理人員。小區(qū)院內(nèi)車輛亂停亂放、閑雜人員自主進出、小商小販吆喝叫賣、小孩隨意玩耍等現(xiàn)象比比皆是。即使衛(wèi)生打掃也不徹底，大多只是清早掃一遍，而且只掃院子和道路，不管角落和樓梯，小區(qū)環(huán)境難盡人意。門衛(wèi)基本上就是開鎖大門、收取停車費，安保防范流于形式，失盜事件屢有發(fā)生。

　　(二)收費標準高低不一，收費難度大。一方面，物業(yè)公司收費項目不一，收費標準自定，高低參差不齊。高層小區(qū)收費項目最多的有物業(yè)服務費、地下室服務費、生活垃圾費、電梯費等，合計達1800元，個別小區(qū)趕上了咸陽市的收費標準;除此以外，對出入車輛還要收取停車費。小區(qū)收費有的按面積計征，有的按戶平攤，收費標準參差不齊，上下之間相差數(shù)倍，群眾反響比較強烈。另一方面，管理無抓手，收費難度很大。舊小區(qū)水、電、暖分戶管理，自主購買，物業(yè)收費全憑自覺，收費難度很大，一些小區(qū)甚至連取暖費都難以及時收取，影響居民生活。新建小區(qū)借鑒西安、咸陽經(jīng)驗，對水、電等實行智能卡統(tǒng)一管理，減少了物業(yè)收費難度，管理比較方便，但是個別物業(yè)公司在水、電收費中有私自加價行為，監(jiān)管難度大，業(yè)主不滿意。

　　(三)基礎設施不健全，物業(yè)公司不愿管。一是規(guī)劃設計不到位。規(guī)劃是龍頭，規(guī)劃建設亂，則物業(yè)管理亂。主要表現(xiàn)在各單位后院家屬樓，臨街見縫插針單體樓工程，由于受地形狹窄和建設規(guī)模小等因素影響，小區(qū)的綠化、亮化、停車位和物業(yè)用房等基礎設施無法配建，規(guī)模小、成本高，物業(yè)管理無利可圖，甚者可能虧本，導致物業(yè)公司不愿進駐管理，這是造成小區(qū)自治或無人管理的主要原因。二是建設工程質量有硬傷。建設工程質量問題本身屬開發(fā)商應承擔的責任，但工程交付使用后，因質量問題，物業(yè)服務企業(yè)與開發(fā)商推諉扯皮，業(yè)主維權和利益訴求無人理睬，這類事件往往釀成上訪案件。如鴻運大廈電梯質量問題，水電苑地面滲水問題，恒海家園自來水管道漏水等問題，上訪時間長達幾年，問題得不到妥善解決。三是提前交付埋隱患。按照國家規(guī)定，在工程交付使用前，開發(fā)商必須組織相關單位人員進行消防單項驗收和電梯單項驗收，最后進行工程總體驗收。但調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，我縣好多開發(fā)項目未經(jīng)任何驗收而擅自交付使用，業(yè)主入住后，因室外工程未完工，樓內(nèi)天然氣未安裝到位，有線電視未安裝到位，電梯和消防未驗收等問題，引發(fā)集體上訪。比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業(yè)大廈等開發(fā)建設項目，曾多次群訪。

　　(四)業(yè)主結構多元化，維權主張難統(tǒng)一。由于業(yè)主來自社會各個階層，社會經(jīng)歷、收入水平、文化修養(yǎng)等不同，認識問題、處理問題的方式、方法也不盡相同，導致物業(yè)管理工作難度加大，而且規(guī)模越大越難管理。一是站位不同，意愿相左。小區(qū)空地有車的想留車位，電動車主要建車棚，其他住戶還要收費，意愿不一，相互爭執(zhí)，難以協(xié)商。二是業(yè)主錯位，反“主”為“客”。大多數(shù)業(yè)主對自己的權利和義務認識不清，不知道自己該享受什么權利，履行哪方面義務，甚至淡定處之，對小區(qū)集體事項不聞不問，聽之任之。相當一部分小區(qū)業(yè)主委員會不能正常履行職責，幾年難以召開業(yè)主大會。三是良莠不齊、素質欠缺。物業(yè)服務企業(yè)本身是有償服務，部分業(yè)主沒有形成對物業(yè)管理有償服務意識，缺乏社會公德，只要服務，不愿交費，抱有蹭熱、蹭物業(yè)的市儈意識。據(jù)調(diào)查，縣城各小區(qū)物業(yè)費收繳比例大多在70%至90%。如西街紫薇花園住戶88戶，今年收繳68戶，繳納比例77%。最好的隘巷新村、姜嫄雅居收繳比例90%。

　　(五)宏觀環(huán)境有影響，管理體制未理順。房地產(chǎn)市場與物業(yè)管理是皮與毛，唇與齒的關系。有的小區(qū)因房地產(chǎn)市場不景氣，建成后入住率低，物業(yè)服務經(jīng)營管理成本高、支出大，服務質量就差，如永豐御景苑。有的項目資金短缺，進展緩慢，不能按期交房，如紫薇花城。有的雖然按照合同約定時間交房，但因工程質量和配套設施不完善，導致物業(yè)管理難度增大，比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業(yè)大廈等。特別是“小產(chǎn)權”房，由于沒有完全產(chǎn)權，規(guī)劃設計和工程質量難以監(jiān)管等原因，遺留問題較多，管理難度很大，已經(jīng)成為物業(yè)糾紛的“多發(fā)地”。另一方面，實事求是地講，物業(yè)管理工作機制尚未形成。根據(jù)中省市關于進一步加強物業(yè)管理的文件精神和要求，按照“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅持以物業(yè)行政主管部門為行業(yè)指導，屬地鎮(zhèn)(社區(qū))為主體進行社會管理的總體要求，形成以屬地社區(qū)居委會為主的“部門(單位)、鎮(zhèn)、社區(qū)居委會”三級物業(yè)管理體系。但是在現(xiàn)實工作中，全縣物業(yè)一旦有問題，鎮(zhèn)和各社區(qū)居委會管理職責缺失，由縣物業(yè)行政主管部門直接處理。這樣的管理缺位，在一定程度上助推了我縣物業(yè)管理的混亂局面，這也是我縣物業(yè)管理問題得不到長期有效解決的直接誘因。

　　三、對策和建議

　　農(nóng)民向城鎮(zhèn)轉移、居住向小區(qū)集中是城鎮(zhèn)化發(fā)展的必然要求�；鶎庸芾響�適應形勢發(fā)展的要求，逐步實現(xiàn)以村委會管理為重向以社區(qū)、住宅小區(qū)為重的轉變，更好地服務社區(qū)居民。對于我縣的轄區(qū)物業(yè)管理要分類指導，區(qū)別對待，標本兼治，穩(wěn)步推進。

　　(一)積極探索建立物業(yè)監(jiān)管體系。一是完善機制。物業(yè)管理要遵循“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅持以物業(yè)行政主管部門為行業(yè)指導，屬地鎮(zhèn)(社區(qū))為主體進行社會管理的總體要求，建立以屬地社區(qū)居委會為主的“部門(單位)、鎮(zhèn)、社區(qū)居委會”三級物業(yè)管理體系。二是摸清底子。在理順工作關系的前提下，由房管所負責，各鎮(zhèn)(社區(qū))居委會配合，針對城區(qū)新老小區(qū)進行地毯式調(diào)查統(tǒng)計，將各小區(qū)的名稱、住戶信息、住房情況和物業(yè)管理情況等信息全部登記造冊，然后按照各居委會所劃定的片區(qū)將小區(qū)的信息分解到各居委會，由各居委會制定具體的實施方案，負責實施小區(qū)物業(yè)監(jiān)督管理工作。三是強化業(yè)務指導。建議參照外地經(jīng)驗，將房管所升級為科級建制單位，便于協(xié)調(diào)部門關系，提升物業(yè)監(jiān)管水平。

　　(二)嚴把物業(yè)服務企業(yè)準入關。凡是進入xxxx縣的物業(yè)服務企業(yè)必須在物業(yè)行政主管部門注冊登記，對于不登記備案的服務企業(yè)，一律叫停不得進駐小區(qū)開展工作。對于新建開發(fā)項目，在發(fā)房屋預售證前，要求開發(fā)企業(yè)對小區(qū)進行前期物業(yè)招標，選定服務質量好、態(tài)度好、信譽好、且管理規(guī)范的企業(yè)從事物業(yè)服務。同時，繳納一定的履約保證金，規(guī)范制約物業(yè)服務企業(yè)行為，便于調(diào)處物業(yè)與業(yè)主的糾紛，防止騙取物業(yè)管理資金行為的發(fā)生。

　　(三)加強對物業(yè)公司人員的培訓。受收入水平、群眾理念、收費標準等因素制約，在當前和今后相當一個時期，物業(yè)服務在我縣可能屬于微利行業(yè)。但作為服務企業(yè)，只有不斷提高自身素質，提高服務質量，才是立身之本，只有服務質量提高了，廣大住戶才會認可。物業(yè)行政主管部門應每半年組織一次物業(yè)管理知識講座，提高從業(yè)人員的自身素質;每年組織一次省級物業(yè)從業(yè)人員的培訓，力爭在2-3年內(nèi)全部實現(xiàn)物業(yè)人員持證上崗。

　　(四)強化物業(yè)費收繳管理。物業(yè)費收繳是困擾物業(yè)服務的最大難題，直接關乎物業(yè)管理的.正常運轉。要解決好收費問題，必須解決好以下三個問題：一是標準。現(xiàn)有物業(yè)管理收費標準分類較粗，質量要求不嚴，物價部門應對此調(diào)研，細化標準要求。二是抓手。大中城市的小區(qū)實行智能卡管理，物業(yè)收費比較容易。我縣新建小區(qū)水、電實行統(tǒng)一管理，經(jīng)適房小區(qū)還一并納入了取暖管理，物業(yè)收費幾乎沒有什么障礙。問題是老舊小區(qū)水、電、暖全部分戶管理，自主購買，沒有制約手段，收費普遍比較困難�？梢詫�這樣的小區(qū)實行改造，水、電、暖統(tǒng)一管理或統(tǒng)管其中的1-2項，財政予以適當獎補。改造后聘請物業(yè)公司進駐管理。三是監(jiān)督。小區(qū)應該設立公示牌，收費項目、收費標準全部公開，誰交誰欠張榜公開告知，用途結余定期公示，消除業(yè)主的思想疑慮。同時，要接受業(yè)主委員會的管理，努力提高物業(yè)服務管理水平，為業(yè)主提供一個舒心的良好環(huán)境。

　　(五)強化對業(yè)主自主管理的引導。業(yè)主是小區(qū)法定的主人，調(diào)動業(yè)主的積極性，增強業(yè)主的主人翁意識對于提高小區(qū)管理水平至關重要。首先，要加強引導，做好老舊小區(qū)物業(yè)管理的推行工作。由居委會牽頭，負責組織和指導本轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會的首屆選舉和換屆、改選工作，督促收繳轄區(qū)內(nèi)物業(yè)專項維修資金。指導和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理或者選聘物業(yè)服務企業(yè)，調(diào)處物業(yè)管理服務中的矛盾糾紛。在有條件的小區(qū)，試點建立小區(qū)黨支部或臨時黨支部，發(fā)揮黨員作用，搞好自主管理。其次，要搞好宣傳。通過采取行之有效的宣傳手段，加大宣傳力度，提高廣大業(yè)主對物業(yè)管理相關法律法規(guī)的知曉率，消除認識誤區(qū)，更好地行使權利，履行義務，樹立正確、健康的消費理念，創(chuàng)建宜居小區(qū)，構建和諧家園。

　　(六)加大推進老舊住宅小區(qū)整治力度。由縣物業(yè)行政主管部門牽頭，各鎮(zhèn)(社區(qū))居委會配合，按照因地制宜，逐步實施，分類管理的原則，采取由物業(yè)公司管理、原建房單位管理、業(yè)主自治管理等多種途徑，對現(xiàn)有舊住宅小區(qū)進行摸底調(diào)查，分類排隊，集中整治。其中：對基礎設施比較完善，大多數(shù)業(yè)主同意實行市場化管理的老舊小區(qū)，應積極引入物業(yè)公司管理;對基礎設施不健全、大多數(shù)業(yè)主不同意實行市場化管理的老舊小區(qū)，應以確保小區(qū)衛(wèi)生清潔和治安秩序為基本服務，由業(yè)主委員會自治管理;對單位集資建設的住宅樓，由其原建設單位自行負責物業(yè)管理涉及事宜。同時，加強對規(guī)劃的執(zhí)法管理和房地產(chǎn)市場監(jiān)管，規(guī)范并逐步取締“小產(chǎn)權”房，嚴格質量監(jiān)管，完善基礎設施，消除硬件缺失，為開展物業(yè)管理奠定良好基礎。

物業(yè)管理調(diào)研報告8

　　做好住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，是新形勢下一項重大社會管理工程，是關系千家萬戶的重大民生工程，是一項事關xxxx城市形象的重大環(huán)境工程。為推進我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作健康、規(guī)范發(fā)展，近期，xxxx縣人大經(jīng)工委與縣住建、房管部門相關工作人員，深入我縣城區(qū)紫苑、帝景家園、都市水鄉(xiāng)、公園1號、金色東華、格蘭苑、南橋郡、利民小區(qū)等10個住宅小區(qū)和磨子東街社區(qū)，通過實地察看、聽取情況介紹、走訪群眾等形式，對我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在的問題等情況進行了調(diào)查，具體情況如下：

　　一、我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀

　　（一）城區(qū)住宅小區(qū)的基本情況。據(jù)縣房管部門統(tǒng)計，目前我縣已建成住宅小區(qū)28個，即將投入使用和正在施工的小區(qū)大小還有10多個，住房近10000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅全部入住后，小區(qū)的入住人口將超過6萬人，占到縣城區(qū)常住人口50%以上。

　　從調(diào)查來看，我縣已建住宅小區(qū)主要呈現(xiàn)出以下幾個特點：

　　1、住宅性質多樣。主要有以下六類：一是早期由政府建設的福利房，土地屬劃拔，政府承建，分配居住，絕大多數(shù)已實行房改，如政府大院住宿區(qū)等。二是各單位為解決本單位職工住房問題，由單位承建的職工住宅小區(qū)，土地多是劃拔，房屋定價出售或分配。如財政小區(qū)、國稅小區(qū)、地稅小區(qū)、明珠公寓等。三是開發(fā)商開發(fā)的住宅小區(qū)，土地出讓，市場出售，是真正的商品房。如紫苑、帝景家園、都市水鄉(xiāng)等。四是由村委在集體土地開發(fā)或村民在自有宅基地上建設的住宅小區(qū)，即現(xiàn)在所稱的小產(chǎn)權房，一般規(guī)模也比較小，多自建自管。五是目前落實保障性住房政策，由政府承建的公租房、廉租房等各類保障性住房。六是目前仍由房管局負責管理的公房，主要集中在周子古鎮(zhèn)。

　　2、規(guī)模差別較大。在調(diào)查的10個小區(qū)和1個社區(qū)中，大的有紫苑、都市水鄉(xiāng)、帝景家園、公園1號等小區(qū)，住房均在1000套以上，中等的金色東華、南橋郡等小區(qū)，住房均在500套左右，小的如格蘭苑等小區(qū)住房在100套以內(nèi)，有的僅十幾套住房。

　　3、建設標準不一。主體建筑方面，2008年“5.12”汶川大地震以前建成的小區(qū)大多是預制板房，2008年以后所建小區(qū)大多為磚混結構、半框架結構、框架結構、剪力墻結構等。配套設施建設方面，在紫苑進入xxxx以前，我縣除財政、國稅、地稅等單位自建小區(qū)條件相對較好，其他大多數(shù)小區(qū)只有主體住宅、沒有任何公用建筑，大多數(shù)配套設

　　施建設不齊，無綠地、無車位、無物業(yè)用房、無公廁等情況比較普遍。就目前而言，我縣縣城區(qū)所建成的小區(qū)，也只有紫苑等少數(shù)幾個小區(qū)能上檔次，其他大多數(shù)小區(qū)普遍存在容積率過大、綠地偏少、停車位嚴重不足等突出問題，還有極個別小區(qū)進出道路不暢、消防通道擁堵，存在嚴重的安全隱患。

　　（二）小區(qū)物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀

　　1、物業(yè)企業(yè)發(fā)展情況。從紫苑房產(chǎn)進入xxxx我縣才真正有住宅小區(qū)物管的概念，目前也處于發(fā)展的初級階段�，F(xiàn)有物管企業(yè)16家，其中二級資質1家，三級資質15家，從業(yè)人員近1000人。專業(yè)化管理的小區(qū)21個，面積達86萬平方米。

　　2、業(yè)主大會及業(yè)主委員會成立情況。目前，我縣住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會的有紫苑等8家，但真正有辦公場地并發(fā)揮了一定作用的只有紫苑1家，其余大多數(shù)都沒有召開業(yè)主大會，沒有真正由業(yè)主代表選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，故大多數(shù)小區(qū)業(yè)主委員會形同虛設，還沒有步入正軌。

　　3、小區(qū)的物業(yè)管理工作情況。從走訪、座談的情況看，僅紫苑等極少數(shù)幾個小區(qū)服務較為規(guī)范，業(yè)主較為滿意；金色東華小區(qū)投入近500萬元安裝了較為完備的消防設施、監(jiān)控設施、應急發(fā)電設施，業(yè)主反響較好。大多數(shù)物業(yè)服務只負責打掃衛(wèi)生和看大門，沒有明確的服務標準，服務質量相對較差，服務制度落實不到位，好一點的小區(qū)也僅有保安服務和維修服務。有的小區(qū)因為亂搭亂建、衛(wèi)生狀況差等原因，業(yè)主和物管嚴重對立，出現(xiàn)拒交物管費甚至要求物管企業(yè)離場的尷尬局面。

　　二、存在的主要問題

　　我縣小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)過十多年的發(fā)展，初步建立起了市場化、經(jīng)營型的物業(yè)管理體制，對提升城市品位、優(yōu)化群眾生活環(huán)境發(fā)揮了重要的作用。但是，由于城市小區(qū)的物業(yè)管理工作是隨著我國城市化進程加快和市場經(jīng)濟的發(fā)展而產(chǎn)生的新型服務產(chǎn)業(yè)，因發(fā)展時間不長，當前我縣物業(yè)管理工作中還存在諸多問題，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

　　（一）執(zhí)行規(guī)劃不到位。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在住宅小區(qū)的開發(fā)建設過程中，由于主管部門監(jiān)管不力，施工過程中不能實時監(jiān)管，竣工后不能嚴格按照規(guī)劃要求進行驗收，導致規(guī)劃設計被更改的現(xiàn)象十分普遍。一是業(yè)主購房時看到的規(guī)劃和實際交房時的規(guī)劃不一樣，小區(qū)內(nèi)房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時的承諾發(fā)生了變化，開發(fā)企業(yè)不兌現(xiàn)承諾，不履行合同，使業(yè)主權益遭受損失；二是開發(fā)企業(yè)不嚴格按照規(guī)劃要求施工，隨意擠占公共用地，見縫插針，把規(guī)劃的綠地、活動場所等配套設施用地擠了又擠，占了又占，甚至完全占用；三是規(guī)劃設計要求的配套項目在建設過程中，有的被偷工減料，造成質量差，檔次低，壽命短，有的缺項，有的被砍，帶來較多遺留問題，不僅嚴重侵害了業(yè)主的利益，也為以后小區(qū)的物業(yè)管理、安全留下了隱患。

　　（二）管理制度不完善。目前，我縣尚未出臺與國務院《物業(yè)管理條例》及《四川省物業(yè)管理條例》相對應的物業(yè)管理條例實施細則，給物業(yè)管理工作帶來很多不便，在具體操作中存在較大的局限性和制約性。主要表現(xiàn)在：一是物業(yè)管理用房的規(guī)劃、設計、建設、驗收、移交沒有具體的要求和標準；二是專項維修資金難落實，公用部位維修難

　　等問題。三是物業(yè)管理公司的招投標不夠規(guī)范，誰開發(fā)、誰管理的格局還沒有打破，業(yè)主根本沒有選擇物業(yè)服務的機會和權力。四是業(yè)主委員會的組建程序不規(guī)范，造成業(yè)主和物管企業(yè)之間的各種矛盾因缺乏監(jiān)督和溝通渠道而無法解決。如一些正常履行繳費義務的業(yè)主因為得不到合理有效的服務而有意見，一些沒有繳費的業(yè)主則可以找出種種借口不盡義務。五是小區(qū)內(nèi)經(jīng)常發(fā)生的違章裝修、違規(guī)搭建等行為，也缺乏可操作的具有約束力的管理措施。對這些具體問題的處理和解決缺少切實可行的政策、法規(guī)依據(jù)。

　　（三）宣傳教育力度不夠。從調(diào)查情況看，社區(qū)、物管人員、業(yè)主委員會成員以及業(yè)主代表，普遍對物業(yè)管理法規(guī)不知或知之甚少。主要表現(xiàn)在：一是有些物業(yè)管理人員對物業(yè)管理職責權限不明確，對相關物業(yè)政策、法規(guī)領會不透，經(jīng)營理念還沒有從“管理型”向“服務型”轉變，不按照物業(yè)服務合同的規(guī)定履行義務，對待業(yè)主“生、冷、硬”，服務意識差，簡單地把物業(yè)管理理解成收費等，有的甚至只收費不服務，小區(qū)的衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護、安全保衛(wèi)不到位，造成衛(wèi)生狀況差，秩序混亂，失竊案件時有發(fā)生；二是一些小區(qū)的業(yè)主不知道如何利用《物業(yè)管理條例》來維護自身的權利，遇到了問題無所適從，不是通過協(xié)商渠道和法律手段去解決，而是采用簡單的拒絕交費等辦法來激化矛盾。

　　（四）物管服務水平較低。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些物管企業(yè)低薪聘請一些文化低、沒有接受過專門培訓的`人員上崗。即便是企業(yè)對員工進行培訓，也還是停留在基本技能培訓的初級階段，還沒走向由勞動部門參與的社會化職業(yè)技能等級培訓與鑒定，致使物業(yè)服務工作不到位，不按規(guī)范操作。另外，從業(yè)人員流動性大、個人素質普遍較低，也影響了物業(yè)服務水平的提高。部分物業(yè)企業(yè)管理人員對住戶反映的問題不能積極主動解決。有的小區(qū)住戶反映小區(qū)公共區(qū)域長期無人打掃衛(wèi)生，服務工作遠不能滿足居民的實際需求。

　　三、建議

　　針對當前我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的突出問題，為進一步加強和改進我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，提出以下建議意見：

　　（一）嚴格執(zhí)行規(guī)劃，建好一批精品住宅小區(qū)。小區(qū)的規(guī)模、檔次直接決定物管的工作難易。要站在建設精品城市、提升xxxx形象的高度，科學規(guī)劃并嚴格監(jiān)管，重點抓好在建和待建住宅小區(qū)建設。要引進幾家有實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，建設幾個高檔次的精品樓盤小區(qū)。建議相關職能部門要按照物業(yè)管理相關法規(guī)規(guī)定，根據(jù)我縣的實際，制定好切實可行的小區(qū)建設管理辦法和建設標準并嚴格組織實施。住宅小區(qū)規(guī)劃設計一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設施、車位數(shù)量、綠地面積等內(nèi)容。工程建設要嚴把工期和質量關，組織驗收應將小區(qū)各類附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗收內(nèi)容，杜絕未開工即出售、未完工未驗收即入住的問題。同時，要站在維護群眾切身利益、促進社會和諧穩(wěn)定的高度，合理規(guī)劃并分步實施，穩(wěn)妥推進已建小區(qū)特別是老舊小區(qū)配套設施改造和完善，逐步消除遺留問題，從根本上消除安全隱患和不穩(wěn)定因素。

　�。ǘ�）加強監(jiān)督管理，建立一套完善的管理制度。一要嚴格落實前期物業(yè)招投標制度，督促開發(fā)商依法在銷售房屋之前面向市場公開擇優(yōu)選聘物業(yè)管理服務企業(yè)，制定臨時管理辦法并將之明示房屋買受人；二要嚴格落實物業(yè)承接查驗制度，房管部門和物管企業(yè)要全面參與小區(qū)竣工驗收，嚴格審查各項物業(yè)管理配套設施完成情況，凡未完成配

　　套設施建設的小區(qū)一律不能通過竣工驗收，物管企業(yè)一律不得承接；三要嚴格落實物業(yè)企業(yè)備案制度，嚴格落實開發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類竣工圖紙等物業(yè)資料并報房管部門備案的制度；四要嚴格落實日常巡查制度，相關職能部門要與居委會相互配合，組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務不到位、收費不規(guī)范的企業(yè)予以通報批評，甚至取消其在本縣轄區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理的資格，維護廣大業(yè)主的合法權益。五要嚴格落實矛盾糾紛調(diào)處制度，對業(yè)主和物管反映的問題以及業(yè)主和物管企業(yè)存在的矛盾糾紛，相關部門和社區(qū)應不推不躲，及時予以解決和調(diào)處。

　　（三）強化宣傳引導，探索一套良好的運行模式。要通過電視、網(wǎng)絡、會議、板報等多種形式，廣泛深入宣傳國務院《物業(yè)管理條例》、《四川省物業(yè)管理條例》等法規(guī)，營造推進住宅小區(qū)物業(yè)管理的良好輿論和法制氛圍。特別是房管部門和各社區(qū)居委會要注重加強對居民的宣傳教育，增強廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識和消費觀念，使他們充分認識到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會的事情，而是需要全體業(yè)主和全社會共同關心支持的工作，也使他們充分認識到物業(yè)服務合同是物業(yè)管理服務的最重要的法律依據(jù)，懂得用法律武器保護自身的權利，同時履行好應盡的義務。要指導和幫助物管企業(yè)開好業(yè)主代表大會，組建好業(yè)委會。要強化對政府部門相關工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會成員的教育培訓，促進行政管理人員、業(yè)委會成員依法履職，不越位、不缺位，促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀守法，規(guī)范管理，更好地為業(yè)主提供服務，從而在我縣逐步建立起“政府主管、企業(yè)主體、業(yè)主自理、社區(qū)自治”“四位一體”的物管新模式。

　　（四）強化分類指導，打造一批物管示范小區(qū)。要廣泛征集社會各界的意見和建議，著手制訂物業(yè)管理服務合同等示范文本，明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務中的服務范疇、合同期限以及雙方的權利、義務、責任，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為，區(qū)別新舊住宅、高層與低層、服務項目、服務標準、確定相應的指導性服務收費標準，努力營造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質服務、業(yè)主自覺按時繳納物業(yè)管理服務費的和諧氛圍，促進物業(yè)服務健康運行。結合我縣住宅小區(qū)的現(xiàn)狀及特點，選擇部分條件較好的小區(qū)，積極探索市場化運行的物業(yè)管理新機制，真正實現(xiàn)優(yōu)質優(yōu)價、多方共贏；針對老舊住宅小區(qū)規(guī)模小、較為分散，尤其是樓房陳舊、基礎設施差，物業(yè)管理難于起步的情況，逐個進行調(diào)研、分析，采取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好物業(yè)管理用房缺乏、公用設施維修困難等問題，試點推行“破墻擴院”、“小區(qū)自治”等管理模式，改善小區(qū)環(huán)境，提升管理水平。

物業(yè)管理調(diào)研報告9

　　物業(yè)管理是城市管理和社會建設矛盾集中體現(xiàn)的領域，規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會建設總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容。為進一步規(guī)范我區(qū)物業(yè)管理，近期，我區(qū)物價部門組織人員對城區(qū)物業(yè)服務進行調(diào)研，在引導業(yè)主樹立正確的物業(yè)服務消費觀念，引導物業(yè)服務企業(yè)依法經(jīng)營、公平競爭、合理收費，如何進一步規(guī)范物業(yè)行業(yè)管理等方面出不懈的努力。

　　一、基本情況

　　我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，正是朝陽產(chǎn)業(yè)，通過近十年的發(fā)展，由于各方面因素的影響進度緩慢，還存在市場化運行機制未健全、開發(fā)商影響、專業(yè)性的人才匱乏等問題�？傮w看，我區(qū)物業(yè)管理工作有以下三個特點：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。據(jù)統(tǒng)計，目前，吉安市中心城區(qū)共有物業(yè)管理小區(qū)38家，物業(yè)管理企業(yè)30個，管理房屋230萬平方米。城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達到80%，新建商品房的物業(yè)管理覆蓋率達到100%。本區(qū)注冊一級資質物業(yè)服務公司尚無，注冊二級資質較多。所有小區(qū)均未成立小區(qū)業(yè)主委員會，物業(yè)服務水平很難得到一個質的提升。目前我區(qū)多層住宅物業(yè)管理費用的收費標準為每平方米0.3—0.5元，高層住宅為每平方米0.7—0.9元。盡管如此，我市物業(yè)行業(yè)收費平均收費水平仍低于80%。物業(yè)管理費標準不高，收繳率低，個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，成為制約我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的主要因素。

　　二、存在的主要問題

　　1、物業(yè)服務公司規(guī)模較小。我區(qū)隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，近幾年來物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看，發(fā)展參差不齊。由于企業(yè)管理規(guī)模過小，綜合實力差，專業(yè)化水平低，造成物業(yè)服務社會資源浪費，效率低、效益差。如果形成規(guī)模效應，則可降低成本，提高效率。

　　2、市場化運作機制尚未健全。物業(yè)管理尚未真正形成市場準入機制。物業(yè)服務企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營困難。一是我區(qū)為中心城區(qū)，由于鄰近縣居民到我區(qū)投資購房置業(yè)者較多，有的購買多套住房不急于入住等因素導致空房率高，小區(qū)入住率不高，由于規(guī)定未裝修入住按50%交納物業(yè)服務費，不交納電梯運行費，而這部分人員未入住，并未減少物管企業(yè)的服務成本，再加上已入住業(yè)主交費意識薄弱，應交的物業(yè)費也收不上來，據(jù)統(tǒng)計，收取物業(yè)管理費達到90%以上，已經(jīng)是非常不錯的狀態(tài)了。導致許多小區(qū)由于收費率低處于微利狀態(tài)，甚至產(chǎn)生虧損，造成物業(yè)管理企業(yè)難以為繼。二是由于我區(qū)物業(yè)行業(yè)還處于起步階段，許多業(yè)主對物業(yè)收費都表示不理解，業(yè)主繳費意識薄弱，造成物業(yè)服務收費率低，有的企業(yè)因難以全額收取物業(yè)管理費，只有被迫撤離所服務的樓盤。

　　3、物業(yè)服務費收取難。主要表現(xiàn)在：一是一些服務人員責任心不強,服務質量差,服務不到位，導致住戶有意見而拒絕繳費。二是住戶無力繳費。如安置房、經(jīng)濟適用房，業(yè)主很多是低保戶，以生活水平低為由拒交物管費。三是工程遺留問題隨著物業(yè)交接,將問題轉嫁給物業(yè)服務企業(yè),成為住戶不繳費的借口。四是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費不及時等。五是由于業(yè)主物業(yè)繳費意識薄弱。物業(yè)管理企業(yè)提供的隱性服務被忽視。不少業(yè)主認為，交了那么多的物業(yè)管理費，不就是有幾個保安和幾個清潔工嗎？這錢花得太冤枉。于是少交甚至不交物業(yè)管理費的現(xiàn)象時有發(fā)生。雖然物業(yè)管理公司提供了很多服務，但由于服務本身是隱性的，業(yè)主沒有因此得到很直觀的利益，所以業(yè)主很難感受到物業(yè)管理公司的工作。六是有的業(yè)主僅比較其物業(yè)收費標準，而未比較物業(yè)服務質量，業(yè)主對收取物業(yè)服務費表示抗拒。特別是對停車收費及車庫及儲藏間、雜物間交物業(yè)費表示不理解。二次供水、電梯使用費分攤收取矛盾大。由于各種因素有些業(yè)主覺得分攤不合理而拒繳水、電費。七是不少小區(qū)的業(yè)主認為物業(yè)管理公司的收費不透明、不合理，亂收費、高收費，因而拒絕交費,此類問題很有普遍性。八是業(yè)主認為物業(yè)管理公司的服務與收費質價不符。在實際物業(yè)管理工作中，也確實存在物業(yè)管理公司服務不到位、服務態(tài)度不好、維修不及時、收費不規(guī)范等情況。這樣，造成業(yè)主對物業(yè)服務不滿意，對物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生意見，因而拒交物業(yè)管理費。九是當物價部門根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展水平、物價上漲水平和業(yè)主服務水平提高等情況，對物業(yè)收費標準作出調(diào)整后，部分業(yè)主不愿按提高后的標準交費。由于物業(yè)費收入收不到位，不少物業(yè)公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務標準，對小區(qū)設備維護、清潔、綠化投入等工作打折扣，造成惡性循環(huán)，引起住戶不滿，陷入了物業(yè)公司抱怨收不足費而無法服務，業(yè)主抱怨服務低劣而不愿交費的怪圈。據(jù)全國價格舉報電話受理投訴統(tǒng)計，近三年來，業(yè)主投訴物業(yè)管理企業(yè)收費項目和標準不透明、違反規(guī)定亂收費，一直位居各類價格舉報問題的前三位。

　　4、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起。從全區(qū)看，缺乏一個強力部門有效的協(xié)調(diào)各方，造成行政管理和物業(yè)管理關系難以理順，多頭管理問題久拖不絕；開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關職能部門之間的職責不清；街道、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮；房屋管理由房產(chǎn)部門負責，但房屋性質改變卻由建管辦監(jiān)管，責任主體不明確，行政監(jiān)管力度不大。

　　5、物業(yè)管理缺乏監(jiān)管。我區(qū)所

　　有小區(qū)均未成立業(yè)主委員會，有些業(yè)主往往不清楚自己可享受那些服務內(nèi)容、有哪些服務標準，應交多少費用，如何監(jiān)管物業(yè)管理企業(yè)等，這些問題使得部分物業(yè)服務企業(yè)帶有一定的隨意性，少服務、服務不到位現(xiàn)象時有發(fā)生，體現(xiàn)不出“質價相符、優(yōu)質優(yōu)價”的物業(yè)收費原則，對此業(yè)主意見，對物業(yè)管理的有償服務產(chǎn)生疑問，影響小區(qū)的正常管理運作。

　　6、業(yè)主的消費觀念有待改變。部分業(yè)主物業(yè)服務的消費觀念沒有完全樹立起來。一是買房人對物業(yè)管理的認識需要一個過程。二是我們國家誠信價值體系尚在初級階段。遇到問題，業(yè)主不是積極通過司法、行政手段解決，而是選擇隨意拖欠或者拒絕交納物業(yè)服務費的方式進行，這種做法不僅損害了合同的嚴肅性，而且造成了住宅消費的誠信危機。三是一部分人存在從眾和僥幸心里，看到小區(qū)內(nèi)有業(yè)主不交物業(yè)費，認為自己交了反而吃虧，所以也效仿著拒絕或者拖欠物業(yè)費。物業(yè)服務收費不到位，最終利益受到損害的還是業(yè)主本身。物業(yè)費主要用于居住小區(qū)房屋公用部位及共用設施設備的運行維修養(yǎng)護等服務性開支。部分業(yè)主不繳費，等于免費享受公共服務，這對繳費的業(yè)主是不公平的。長此發(fā)展，不繳費的'業(yè)主可能會越來越多，最終導致物業(yè)管理無法正常進行，房屋及設施將會失修失養(yǎng)，小區(qū)的保安、保潔、綠化將無人問津。

　　三、對加強完善物業(yè)服務收費管理的意見和建議

　�。薄⒆邚姀娐�(lián)合之路。創(chuàng)造條件，積極鼓勵物業(yè)公司兼并、合并，走強強聯(lián)合之路，做大做強物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌；鼓勵有實力的社會實體興辦物業(yè)公司，對從事老小區(qū)物業(yè)服務的企業(yè)，在政策上給予扶持和優(yōu)惠。

　　2、完善物業(yè)管理的市場準入機制。努力引入物業(yè)管理的市場競爭機制，明確規(guī)定物業(yè)公司的資質。加強物業(yè)管理市場整頓，對不符合要求和規(guī)定的物業(yè)公司、物業(yè)管理人員，堅決吊銷執(zhí)照，注銷上崗資格證書，維護良好的市場秩序。要深入社區(qū)，加強日常巡查，對維修不及時、服務不到位、收費不規(guī)范的行為予以嚴肅查處，直至降低或取消其物業(yè)管理企業(yè)的資質。要繼續(xù)加強物業(yè)管理企業(yè)的制度化、規(guī)范化建設，強化檢查考核、資質審定、從業(yè)人員業(yè)務培訓等工作措施，促進我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的服務水平不斷提高，提高我區(qū)的物業(yè)管理水平。

　　3、建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機制。建立物業(yè)管理提前介入機制。從工程項目規(guī)劃立項開始，物業(yè)管理應同步介入對房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建設企業(yè)采納，為后期物業(yè)打下堅實的基礎。建立物業(yè)服務收費報審機制，應在售房前，向物價部門申報核定物業(yè)服務收費標準，規(guī)定在向物價部門申報前期物業(yè)收費標準后方可售房，以減少不必要的矛盾。在物業(yè)管理企業(yè)在引導業(yè)主理性維權的同時，緊密聯(lián)系房地產(chǎn)開發(fā)商，不斷完善物業(yè)功能，確保物業(yè)建設質量和配套設施設備的齊全及有效維修養(yǎng)護。

　　4、完善細化收費標準。建議盡快研究制定質價相符的物業(yè)服務費指導價格體系，細化《江西省物業(yè)管理條例》各收費檔次對應物業(yè)企業(yè)應達到的具體標準，明確高層住宅另行收取的電梯運行費是否包含電梯維修、年檢費，電梯費用各樓層間的分攤比例問題，明確私家車庫、儲藏間是否要交物業(yè)服務費等問題，建議二次供水由供水公司統(tǒng)一管理，由供水公司向業(yè)主收取二次供水費。要建立市場化的收費機制，使物業(yè)管理服務向市場化、專業(yè)化方向發(fā)展，必須遵循公開、公平，誠實信用的原則。鑒于目前售后房物業(yè)收費矛盾凸現(xiàn)，商品房矛盾相對平穩(wěn)的特點，采取分類指導辦法，做到公開合理、質價相符以及同一物業(yè)管理區(qū)域實行同一收費標準。

　　5、應制定房屋公共維修基金的提取使用程序。按有關條例規(guī)定：當確需使用房屋公共維修基金的時候，由業(yè)主委員會提出，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請使用房屋公共維修基金。但實際上，如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過，給實際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預算的維修費用沒有專業(yè)機構對其作鑒定和監(jiān)督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨著大量房屋開始進入維修期，當房屋需維修，當年收取的大修基金如何提取使用的問題。目前，我區(qū)的房屋公共維修基金從未提取過。

　　6、簡化催繳物業(yè)費法律程序。當業(yè)主惡意拒交物業(yè)費時，現(xiàn)行辦法是由物業(yè)企業(yè)起訴業(yè)主，這樣將耗費物業(yè)企業(yè)大量的人力、財力，通過法律途徑追討的物業(yè)費都不足以支付訴訟等相關費用。建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費更為簡單措施或程序。

　　7、妥善協(xié)調(diào)解決有關問題。市環(huán)衛(wèi)部門向業(yè)主收取的生活垃圾處理費為3元/戶、月，由物業(yè)企業(yè)代收。該部門所做的工作僅是從轉運站將生活垃圾運走，且不提供垃圾筒，現(xiàn)物業(yè)小區(qū)內(nèi)道路衛(wèi)生、垃圾外運至垃圾轉運站都由物業(yè)企業(yè)承擔，市環(huán)衛(wèi)處每月向物業(yè)企業(yè)收取3元/月、戶的垃圾處理費。由于市環(huán)衛(wèi)處并未提供相應服務，只做了其中一部分，故物業(yè)企業(yè)物業(yè)企業(yè)不應承擔3元/月、戶的垃圾處理費。

　　8、加大宣傳力度引導人們正確的物業(yè)消費觀念。物業(yè)管理公司本身要注意加強物業(yè)管理水平，提高自身的服務質量。規(guī)范管理，提高服務水平，加大業(yè)主對物業(yè)管理的正面宣傳和引導，讓業(yè)主樹立正確的“物業(yè)服務消費觀”，有效避免收費難的問題。讓業(yè)主了解物業(yè)管理工作的內(nèi)容，提高物業(yè)管理的商品意識。讓業(yè)主感受實質上是一種服務型的商品交換。物業(yè)管理公司需要引導業(yè)主的思想觀念要由物業(yè)管理的無償提供向有償型的商品提供方面轉化。

　　9、加大對物業(yè)行業(yè)的監(jiān)管力度。推進物業(yè)行業(yè)社會化、市場化進程，凈化地域性物業(yè)行業(yè)競爭環(huán)境。健全本市物業(yè)政策法律法規(guī)，形成完整、系統(tǒng)體系。

　　10、進一步提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應當在嚴格執(zhí)行《物權法》，爭取政府的支持的同時，提高經(jīng)營能力，加強與業(yè)主、業(yè)委會的溝通交流，達成共識。二是不斷提高服務質量，不斷創(chuàng)新服務項目。將每一項服務工作的程序都規(guī)范化，編制成具體的《操作手冊》，成為員工的行動指南。三是培養(yǎng)和造就高素質的服務團隊。物業(yè)服務企業(yè)在對員工進行專業(yè)技能培訓的同時更應該注重個人素質方面的培訓。四是物業(yè)服務公司實行收費考核，建立內(nèi)部激勵機制。

　　11、建立物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處新機制。探索建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處新機制。將業(yè)主自治機構的管理納入社區(qū)管理范圍。業(yè)主委員會應當自覺接受社區(qū)居委會領導，參加社區(qū)居委會舉辦的各項活動，同時，邀請社區(qū)居委會參加業(yè)委會的活動，對業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)委會與業(yè)主之間，業(yè)主、業(yè)委會與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛，社區(qū)居委會應當主動出面協(xié)調(diào)處理，街道辦事處應當予以協(xié)助。建議將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調(diào)解，逐步建立和完善司法調(diào)解制度，化解居民糾紛和及時處理侵害居民合法權益的事件。

　　12、恢復物業(yè)小區(qū)服務收費年審制度。取消江西省發(fā)改委贛計商價字（20xx）975號《關于物業(yè)管理服務收費有關問題的補充意見》第三條：“今后凡是涉及物業(yè)管理服務收費的物業(yè)管理企業(yè)不再辦理收費許可證和不再實行收費年審制度，與之相關的罰則自行取消”�；謴臀飿I(yè)服務收費許可證換發(fā)和收費年審制度，以便價格部門履行監(jiān)管，加大失信懲誡力度。

　　13、盡快修改、細化物業(yè)管理有關規(guī)定�！督�西省物業(yè)服務收費管理辦法》和《吉安市物業(yè)服務收費管理實施細則》已經(jīng)不能適應當前經(jīng)濟增長、社會進步和物業(yè)管理發(fā)展的客觀要求，修改物業(yè)服務收費管理辦法成為迫切需求，有關部門應積極配合，共同推動新的物業(yè)服務收費管理辦法盡快出臺。新出臺的物業(yè)服務收費管理辦法應能充分考慮其可操作性、科學性、合理性和有效指導性，兼顧市場雙方的利益，并在收費標準、服務內(nèi)容、定價方式、收費方式等方面進行細化，進一步明確物業(yè)服務成本構成和服務內(nèi)容，定價方式上吸收其他城市的經(jīng)驗，實行菜單式計費方式，讓業(yè)主明明白白消費，物業(yè)企業(yè)清清楚楚服務。

物業(yè)管理調(diào)研報告10

　　為進一步了解和掌握濱江開發(fā)區(qū)物業(yè)管理情況，督導加強園區(qū)物業(yè)管理工作，改善人民群眾的生活環(huán)境，根據(jù)年初工作計劃安排，9月上旬，濱江開發(fā)區(qū)組織部分人大代表在人大工委主任趙祿祥的帶領下，對濱江新城房地產(chǎn)項目物業(yè)管理情況進行了調(diào)研。調(diào)研期間聽取了物業(yè)管理部門的情況匯報，與有關部門、物業(yè)服務企業(yè)負責人和部分居民代表進行了座談交流；到XX、XX、XX等6個小區(qū)進行了調(diào)研，現(xiàn)場察看了住宅小區(qū)物業(yè)管理情況�，F(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：

　　一、物業(yè)管理工作現(xiàn)狀

　　近幾年，園區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，與此相伴，物業(yè)管理工作也取得相當大的成就。在濱江開發(fā)區(qū)黨工委、管委會的不懈努力下，物業(yè)管理部門認真貫徹執(zhí)行國務院《物業(yè)管理條例》和《XX省物業(yè)管理條例》，園區(qū)物業(yè)管理工作走向規(guī)范，為加強和改善園區(qū)管理、推進小區(qū)建設、優(yōu)化投資環(huán)境、促進經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展起到較大推動作用。

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理實現(xiàn)市場化全覆蓋。截止目前，共有6家商品房正式交付使用，分別為XX、XX、XX、新逸花園、綠地一期濱湖花苑綠地二期風情雅苑、朗詩未來家，均由開發(fā)商指定的物業(yè)服務企業(yè)實施管理，累計實施物業(yè)管理的住宅86棟，房屋6101套，物業(yè)管理覆蓋率100%。

　　（二）物業(yè)管理服務意識顯著提升。近年來，濱江新城住宅小區(qū)發(fā)展迅猛，園區(qū)物業(yè)管理部門不斷加大工作力度，督促各物業(yè)服務企業(yè)改進管理方式、提升服務水平。經(jīng)過多年的努力，廣大業(yè)主、開發(fā)企業(yè)和物業(yè)公司對物業(yè)管理工作重要性的認識越來越高。初具現(xiàn)代化新城區(qū)形態(tài)，居住和生活環(huán)境明顯改觀，有力地促進了和諧社會建設，物業(yè)管理工作也得到健康發(fā)展。

　�。ㄈ�）服務內(nèi)容豐富水平提高。物業(yè)管理的服務項目從過去簡單的保安、保潔、維修等基本內(nèi)容，發(fā)展到目前的家政服務、代收代繳、車輛管理等多方面、多層次。管理項目也從單一的住宅小區(qū)開始向商業(yè)街延伸覆蓋面不斷擴大。

　　（四）小區(qū)治安監(jiān)管力度不斷加大。一是建立巡查制度，對重點部位夜間堅持蹲守、巡查相結合，有效遏制偷盜等現(xiàn)象；二是加強高層小區(qū)電梯的日常使用和養(yǎng)護管理，編制困人救護、突然停電等突發(fā)事件應急措施預案，確保廣大業(yè)主安全正常使用電梯。

　　二、物業(yè)管理領域存在的問題

　　1.公眾參與意識有待進一步提高。業(yè)主對物業(yè)法規(guī)的了解不多，責、權、利的認識和意識缺乏，參與管理、配合管理和自治管理的意識淡薄，有的小區(qū)入住率不高，成立業(yè)主委員會難度大。部分業(yè)主片面強調(diào)個人維權，只主張權利不盡義務，不遵守規(guī)定，不服從管理。

　　2.新能源設施配備存在較大差距。代表們通過現(xiàn)場和業(yè)主深入交談發(fā)現(xiàn)，電動車、新能源汽車充電樁配備不完善，是當前物業(yè)管理十分突出的問題。由于濱江新城絕大多數(shù)業(yè)主在園區(qū)企業(yè)上班，距離較近，電瓶車使用率高，再加上新能源汽車的推廣，新能源設施配備嚴重缺乏。

　　3.小區(qū)周邊餐飲油煙擾民現(xiàn)象頻發(fā)。綠地、朗詩為近年來新建的小區(qū)，隨著大量業(yè)主的入住，周邊商貿(mào)、餐飲開始繁忙起來，隨之而來的投訴事件與日俱增，主要表現(xiàn)為餐飲店煙道距離住宅過近，且未安裝油煙凈化處理設施。

　　4.物業(yè)服務企業(yè)的服務水平不高。物業(yè)管理服務企業(yè)缺乏競爭意識和責任意識，招收往往年齡較大、文化程度較低、素質不高的物管職工，與業(yè)主溝通都存在明顯不足，總體服務水平不高。

　　三、加強物業(yè)管理的.幾點建議

　　1.加大宣傳力度，提升業(yè)主參與意識。一是深入一線，深入群眾，傾聽業(yè)主呼聲，集中民智民意，及時解決業(yè)主的所想、所思、所盼，為后續(xù)物業(yè)管理打下基礎。二是廣泛宣傳物業(yè)管理法律法規(guī)，提高合同履約意識，讓業(yè)主充分認識到，物業(yè)也是商品，享受服務就要繳費，為物業(yè)管理營造良好的健康法制環(huán)境。三是要提高業(yè)主主人翁意識，善于發(fā)揮業(yè)主作用，對危害公眾利益的人和事要主動干預、積極舉報，引導居民共同維護自己的家園。

　　2.規(guī)范小區(qū)設施配備管理。超前規(guī)劃，科學合理確定小區(qū)新能源設施配建標準，依據(jù)社會發(fā)展趨勢結合小區(qū)實際情況，充分考慮新能源設施配備數(shù)量，滿足群眾切實所需。

　　3.整合資源，加強部門聯(lián)動，依法查處違法違規(guī)行為。加強領導、統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)，建立自上而下的聯(lián)動機制，從根本上明確相關部門的職責，協(xié)調(diào)城管、市場監(jiān)督管理局、環(huán)保、信訪、公安等執(zhí)法部門及時查處油煙擾民問題，保證執(zhí)法效果，同時確定工作目標，嚴格管理考核。

　　4.采取多種舉措，提高物業(yè)服務質量和水平。一是要加強物業(yè)管理從業(yè)人員學習培訓，認真學習相關物業(yè)管理條例，增加知識本領，提升綜合素質，改進工作方法；二是物業(yè)管理部門要加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)管，督促提升物業(yè)服務質量和水平，構建和諧的物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主關系。

物業(yè)管理調(diào)研報告11

　　去年9月，我市將物業(yè)管理職能進行下劃，包河區(qū)認真貫徹落實市政府和市管理局的各項要求，努力為轄區(qū)居民創(chuàng)造、和諧、、舒適的居住，在抓好隊伍，建立區(qū)、街（鎮(zhèn)）物業(yè)管理聯(lián)動機制，調(diào)處重大物業(yè)糾紛等方面做了大量。

　　（一）搭建管理機構。根據(jù)合政辦秘[100]文件，物業(yè)管理工作從市房地產(chǎn)管理局下劃至各區(qū)，實行“兩級政府，三級管理，四級網(wǎng)絡”的模式，落實屬地管理，區(qū)政府把物業(yè)管理職責賦予區(qū)住建局，在區(qū)住建局設立物業(yè)管理和住房保障科。各街（鎮(zhèn)）對應在大建辦設立了物業(yè)管理機構。

　　（二）各類住宅小區(qū)物業(yè)管理情況。包河區(qū)現(xiàn)有各類住宅小區(qū)362個，其中有物業(yè)管理的小區(qū)180個，物業(yè)管理面積約20xx萬平方米，物業(yè)管理水平參差不齊，其中新建的高檔小區(qū)的物業(yè)管理水平相對較高。

　�。ㄈ�）物業(yè)情況。目前在包河區(qū)進行物業(yè)服務企業(yè)共129家，其中具備一級資質的企業(yè)8家，具備二級資質的企業(yè)18家，其余均為三級資質的物業(yè)企業(yè)。從各物業(yè)服務企業(yè)的運行情況看，越是資質高的物業(yè)服務企業(yè)，為居民提供的服務滿意度也越高。

　　（四）業(yè)主委員成立情況。包河區(qū)共有55個住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會。大多數(shù)業(yè)主委員會發(fā)揮作用較好，在選聘物業(yè)服務企業(yè)、協(xié)調(diào)企業(yè)與業(yè)主的關系上做了大量有益的工作。

　　由于物業(yè)管理是一個新興的行業(yè)，面臨較多的復雜情況和問題，因此信訪量大，糾紛較多。自20xx年9月至20xx年9月1日，包河區(qū)共處理物業(yè)方面的12345市長熱線361件，政民直通車45件，市長信箱12件，電話投訴141件，接待來訪群眾257人次，存在的主要問題有：

　　一是物業(yè)管理力量不足。目前，包河區(qū)住建局作為物業(yè)管理的主管部門，僅有3人專職從物業(yè)管理工作。各街（鎮(zhèn)）繼去年市物業(yè)管理專項整治百日行動后，雖相應成立了機構，但配備均為兼職人員，不專、不安心、難盡心的問題客觀存在，與物業(yè)管理涉及面廣和問題多、難協(xié)調(diào)的現(xiàn)狀不適應。

　　二是業(yè)主委員會運作缺乏監(jiān)督。業(yè)主大會是業(yè)主自治組織，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，在業(yè)主大會閉會期間，主要工作由業(yè)主委員會負責執(zhí)行和落實。由于部分業(yè)主委員會成員從相關中撈取好處，易與物業(yè)服務企業(yè)以及其他業(yè)主產(chǎn)生矛盾糾紛。比如對小區(qū)公共收益的管理監(jiān)督就是一大難點，也是業(yè)主委員會成員之間，業(yè)主與物業(yè)之間存在矛盾的焦點，而解決類似的矛盾業(yè)主大會最有權威，但由于業(yè)主大會召開的條件要求很高，無法及時召開，因而很多矛盾不能及時解決，甚至造成反復上訪，影響和諧穩(wěn)定。

　　三是前期物業(yè)存在諸多弊端。《物業(yè)管理條例》條規(guī)定：“要按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)”。實際操作中前期物業(yè)服務企業(yè)通常是由開發(fā)公司的一個部門演變而來，與開發(fā)商有著上下級的隸屬和斬不斷的經(jīng)濟利益關系。一旦開發(fā)商因質量與業(yè)主發(fā)生糾紛，前期物業(yè)既要維護開發(fā)商的利益，又要維護業(yè)主的利益，陷入兩難境地。業(yè)主由于正當權益得不到保障，就把該打在開發(fā)商身上的“板子”打在物業(yè)服務公司身上。造成監(jiān)管部門及時協(xié)調(diào)糾紛難，業(yè)主和物業(yè)服務公司的“心結”越結越深，導致物業(yè)費收繳難等問題，影響物業(yè)服務水平，易造成惡性循環(huán)，最終損害的是業(yè)主的利益。

　　四是物業(yè)企業(yè)收費難與運行成本高的矛盾突出。近年來，物價上漲較快，使物業(yè)公司的運作成本不斷增加，其中人員的工資支出占較大比例，現(xiàn)行合肥市最低月工資漲至1010元，近期出臺的《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務收費管理辦法》，取消了公攤費收�。ǘ�次供水用電除外）。同時部分業(yè)主對繳費義務不到位，以種種托詞拖欠和拒交物業(yè)費，而物業(yè)服務企業(yè)在收取的費用不能維持其正常運行時，要么降低服務標準，要么在到期前撤離，造成廣大業(yè)主利益受損，甚至引發(fā)不穩(wěn)定因素。

　�。ㄒ唬┘哟罅Χ�，突出正面。物業(yè)管理在我國雖然起步較晚，但為規(guī)范物業(yè)管理工作，國家相繼出臺一系列法律法規(guī)。部門及街鎮(zhèn)要主動承擔責任，加大對這些法律法規(guī)的培訓力度，擴大培訓范圍，使全社會都能了解、關心物業(yè)管理工作，自覺履行義務，保障業(yè)主權益。要就業(yè)主的義務、物業(yè)服務企業(yè)的社會責任、積極繳納物業(yè)服務費與提高物業(yè)服務質量的關系、業(yè)主自治組織在物業(yè)管理活動中的地位作用、政府職能部門的職責等相關進行全面宣傳，使業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)以及政府部門之間能統(tǒng)一認識，自覺做到相互理解、相互支持。

　�。ǘ�）統(tǒng)一配備物業(yè)協(xié)理員。由區(qū)統(tǒng)籌考慮，為各街鎮(zhèn)配備專職物業(yè)協(xié)管員，解決兼職問題，讓專職的人干的事，切實把物業(yè)管理的`各項工作做扎實。

　�。ㄈ�）把好前期物業(yè)入口關。前期物業(yè)是由開發(fā)商通過各種形式選聘的，而且在售房時就已經(jīng)定下，在小區(qū)沒有交付，業(yè)主沒有入住的情況下，區(qū)級物業(yè)管理主管部門目前還不能介入此項工作。因此要自上而下形成一套有利于后續(xù)物業(yè)管理的監(jiān)管運作機制，使有關部門和業(yè)主能夠實質參與開發(fā)商對前期物業(yè)選聘、峻工查驗和物業(yè)交付工作，減少因開發(fā)遺留問題對后期物業(yè)管理帶來的困擾，維護業(yè)主利益。

　�。ㄋ模┐罅Ψ龀执澹ň樱�屬物業(yè)服務企業(yè)。包河區(qū)現(xiàn)有村（居）屬物業(yè)服務企業(yè)10余家，目前管理服務都比較好，且均為三級資質的企業(yè)。這些企業(yè)在村（居）范圍內(nèi)，管理優(yōu)勢明顯，既解決居民就近就業(yè)，又為轄區(qū)居民提供服務，同時因其帶有政府的“影子”，管理起來比較容易，且不以營利為主要目的，又與居民有著特殊的“親情”，一般不會產(chǎn)生糾紛，尤其在三無小區(qū)的物業(yè)管理方面發(fā)揮的作用明顯。政府應在政策上予以扶持，如設獎補資金，鼓勵該類企業(yè)做大做強，在服務自管小區(qū)的同時，逐步把服務向更多的“三無”小區(qū)延伸，解決當前“三無”小區(qū)物業(yè)管理難問題。

物業(yè)管理調(diào)研報告12

　　物業(yè)管理是一種新型的管理模式，其職責是集中多種管理服務職能，整合各類專業(yè)技術人員，有效地關心居民解決生活中遇到的實際問題，從而不斷提高居民生活質量，優(yōu)化居民生活環(huán)境。隨著經(jīng)濟社會的持續(xù)進展，城市居民對生活質量和改善居住環(huán)境的要求與日俱增，居民住宅區(qū)的消防安全作為人民群眾最關懷、最需要解決的問題自然成為了物業(yè)管理的一項重要職責。當前，由于消防警力、業(yè)務經(jīng)費、管理體制、業(yè)務水公平因素的影響，多數(shù)物業(yè)管理單位管理水平參差不齊、大部分物業(yè)單位的消防安全職責不明確、消防安全意識淡薄，加之業(yè)主委員會與物業(yè)管理單位之間缺乏信任基礎等緣由長期存在，致使托付管理的單位、小區(qū)特殊是多產(chǎn)權建筑滋生大量的火災隱患。當前，各類小區(qū)物業(yè)管理模式在消防安全管理上面臨著嚴峻的挑戰(zhàn)。

　　一、物業(yè)管理單位履行消防安全職責過程中存在的主要問題

　　(一)多數(shù)物業(yè)管理單位消防法律意識觀念不強

　　在日常的消防管理工作中，不能仔細貫徹落實《中華人民共和國消防法》及《機關、團體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》的有關規(guī)定和要求，對法律法規(guī)明確的消防安全職責了解不多�！吨腥A人民共和國消防法》第十四條，《機關、團體、企事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》第十條，都明確規(guī)定了物業(yè)管理單位的各項消防安全職責。然而，一些物業(yè)管理單位對此知之甚少，甚至根本不懂法、不守法，有法不依，違法不究，造成了工作上的盲目性和被動性，直接或間接地縱容了各類火災隱患的滋生和生長。

　　(二)一些物業(yè)管理人員消防業(yè)務素養(yǎng)不高

　　在平常在履行消防檢查時發(fā)覺：個別物業(yè)管理單位聘用的管理人員缺乏相應的消防專業(yè)技術學問，學歷層次、專業(yè)技術偏低，安全意識差。大部分小區(qū)消防掌握室的值班制度流于形式，有些單位僅滿意于有人在崗，而值班人員對消防掌握中心的各種消防設備的運行及日常的防火巡查狀況卻不甚了解，值班人員對消防設施運行的正常與否毫不關懷，對消防掌握中心自動報警系統(tǒng)發(fā)出的聲響不聞不問。有的值班人員能夠發(fā)覺問題，但不會解決問題，更有甚者直接關閉了之。一些單位消防器材無人管理，內(nèi)部消防設施、器材被盜現(xiàn)象嚴峻，應急照明、疏散指示標志損壞突出，消防設施器材長期處于缺損狀態(tài)。一些單位與開發(fā)商、業(yè)主相互推諉、扯皮、推卸職責，缺少協(xié)調(diào)協(xié)作，導致舊的火災隱患久拖不改，新的火災隱患又迭出不窮，久而久之，大部分消防設施的功效特殊是聯(lián)動功能大打折扣，大大降低了消防設施的完整性、牢靠性，致使投資上百萬的消防設施形同虛設，無法發(fā)揮應有的功能。

　　(三)大部分物業(yè)單位消防安全管理職責不明

　　物業(yè)管理公司作為市場經(jīng)濟條件下的產(chǎn)物，其最終目標是服務于與業(yè)主的各項合同商定，也就是說，其只對合同商定的內(nèi)容負責。而目前普遍狀況是物業(yè)管理單位在與業(yè)主的交接過程中有許多單位和業(yè)主對消防設施的管理沒有明細的合同商定，致使物業(yè)公司對消防設施要不要管理、如何管理、管理到什么程度均不明確，而大部分業(yè)主特殊是住宅小區(qū)業(yè)主也基本不關懷除電梯運行及環(huán)境衛(wèi)生等以外的公共設施的管理，導致部分消防設施不能時刻處于工作狀態(tài)，或有故障而不能準時得到恢復，影響了設施的工作效能；

　　(四)物業(yè)對部分消防安全意識淡薄的業(yè)主缺乏管理

　　部分業(yè)主往往只注意自己居住、工作場所的小環(huán)境，而缺少對建筑、小區(qū)整體安全的考慮，借著裝修之名，肆意擴大裝修面積，擅自轉變建筑物使用性質，擅自增加夾層擴大防火分區(qū)，轉變建筑結構、樓梯形式，封堵排煙口、強占圈圍疏散走道等，而物業(yè)單位為追求經(jīng)濟利益，可怕得罪業(yè)主，未盡到勸阻和管理責任，在本單位無力解決的狀況下未準時與相關職能部門溝通，妥當處理相關時宜，而只是認為我不是執(zhí)法部門根本管不了這些事情，從而放任進展，增加建筑的火災危急性和火災負荷，造成了大量的“先天性”的火災隱患；

　　(五)物業(yè)管理單位準入缺少消防必要條件

　　物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務活動的企業(yè)。雖然建設房管部門在核發(fā)資質證書時對物業(yè)管理公司擁有的技術人員數(shù)量上有明確要求，但沒有規(guī)定消防專業(yè)技術人員的數(shù)量。加上目前許多建筑特殊是非住宅小區(qū)高層建筑的物業(yè)管理企業(yè)基本上是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生出來，雖具有獨立的法人資格，但依附受制于房地產(chǎn)開發(fā)商，建設和管理不分的體制嚴峻制約了物業(yè)管理單位的工作開展；

　　(六)消防設施日常修理資金得不到有效保障

　　由于業(yè)主多且分散，在公共場地的使用、車輛的停放、物業(yè)公司的服務質量等方面業(yè)主與物業(yè)之間很簡單引起沖突，造成雙方產(chǎn)生不信任和糾紛的情形，加上傳統(tǒng)的“主仆”觀念影響，物業(yè)管理處于被動弱勢地位，導致物業(yè)管理費用不能準時收取。同時現(xiàn)有法律對建筑大修理基金的收取、保管、使用等方面的規(guī)定，要求修理基金的使用由售房單位或受托的物業(yè)管理企業(yè)作為實施單位，提出年度使用方案及分項目修理經(jīng)費預算報告書，經(jīng)業(yè)主委員會審核，房地產(chǎn)行政管理部門審批后方可將修理基金分批撥付實施單位，其操作程序簡單，很少有物業(yè)單位有決心和急躁去申請和使用這筆經(jīng)費，致使包括消防設施在內(nèi)的公共設施維護保養(yǎng)經(jīng)費的使用得不到有效保障。

　　(七)消防安全管理未納入托付管理的正常范疇

　　在日常的監(jiān)督執(zhí)法過程中，筆者遇到這樣的狀況，由于與業(yè)主之間存在尖銳的沖突，有些物業(yè)管理單位未通過任何移交手續(xù)擅自撤離小區(qū)，致使小區(qū)的日常管理全面癱瘓，而小區(qū)的業(yè)主委員會隨即聘請了新的物業(yè)單位進行日常管理。而消防部門進入該小區(qū)進行監(jiān)督抽查時，往往注意對物業(yè)管理單位的管理與監(jiān)督，但由于原物業(yè)單位未將建筑主體的`審驗狀況及消防設施的相關維護資料移交給業(yè)主委員會，而業(yè)主委員會也沒有把消防安全管理納入托付物業(yè)單位管理范圍，則新物業(yè)管理單位就不應擔當相應的法律責任，而消防部門只能把責任落實到業(yè)主委員會。但業(yè)主委員會是由全部業(yè)主選舉產(chǎn)生的非法人臨時組織，不具備法律責任擔當力量，這就極大地增加了小區(qū)火災隱患的整改難度，大大加大了消防部門的工作量。

　　二、解決當前物業(yè)管理中消防安全職責不落實問題的對策

　　(一)進一步明確和完善相關法律規(guī)定

　　政府相關部門應依據(jù)目前物業(yè)管理的現(xiàn)狀，加緊制定完善相關法律法規(guī)，進一步明確業(yè)主委員會的職責，完善組織機構，確保業(yè)主委員會人員的相對穩(wěn)定。規(guī)范業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)管理單位之間處置問題的程序，明確合同商定中消防安全管理的詳細內(nèi)容，規(guī)定每幢建筑(或小區(qū))聘請物業(yè)管理公司應通過競標形式進行，嚴禁單產(chǎn)權多使用建筑或多產(chǎn)權建筑開發(fā)公司托付下屬物業(yè)管理單位管理。把建筑消防設施的托付管理作為業(yè)主聘請物業(yè)公司管理的先決條件，確保消防設施有人管理，明確物業(yè)管理單位的接管時間并完善建筑消防設施移交的手續(xù)；

　　(二)提高物業(yè)公司的準入門檻

　　建設房管部門在核發(fā)資質證書時，應明確規(guī)定物業(yè)管理單位必需配備肯定數(shù)量的消防專業(yè)技術人員，并把通過消防專業(yè)培訓且取得相應的消防資格證書作為核發(fā)物業(yè)管理單位資質證書的前置條件。同時要建章立制，制定消防部門與建設房管等部門之間的信息通報制度，準時把握物業(yè)管理單位的相關信息，把物業(yè)公司擁有消防專業(yè)人員的數(shù)量、消防管理力量的強弱及履行消防安全職責狀況納入物業(yè)管理單位資質申領、等級評定的范疇，提高物業(yè)管理單位消防安全意識和管理水平；

　　(三)加強對物業(yè)公司消防工作的指導

　　區(qū)級政府應將街道、社區(qū)范圍內(nèi)的物管單位納入街道、社區(qū)及公安派出所的考核管理范圍，定期保量的對轄區(qū)內(nèi)居民住宅區(qū)的管理單位進行消防監(jiān)督檢查，把加強對物業(yè)公司的管理作為今后消防管理的一項常常性工作，并把物業(yè)管理單位納入日常監(jiān)督管理的視線，把規(guī)范物業(yè)管理單位履行消防安全職責作為加強各類建筑、小區(qū)消防工作的基礎內(nèi)容，同時，物業(yè)單位要主動地與街道、社區(qū)及公安派出所建立聯(lián)動機制，一旦發(fā)覺小區(qū)內(nèi)消失違章違法行為，物業(yè)單位應準時報告街道、社區(qū)及公安派出所，切實將一些隱患扼殺在襁褓之中。同時，相關職能部門也要加大執(zhí)法力度，對存在火災隱患久拖未改的物管單位及個人應依法嚴厲 處理，從嚴懲罰；

　　(四)加大消防教育培訓力度

　　切實加強對物管單位負責人及相關管理人員進行消防安全培訓。街道安全辦要詳細抓好摸底、統(tǒng)計匯總工作，督促落實，防止漏報漏訓。通過培訓，使物業(yè)管理人員增加消防安全觀念，切實學懂學透《中華人民共和國消防法》、《機關、團體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》等法律、法規(guī)，進一步明確各項消防安全職責，樹立起消防安全責任主體意識。管理人員要做到會報警、會組織人員疏散、會組織撲救初起火災。力爭使物管單位消防管理工作水平、崗位人員素養(yǎng)有所提高。

　　(五)規(guī)范對公共修理基金的管理

　　《物業(yè)管理條例》已明確了修理基金制度相應的法律地位，其使用是否公正、合理，將直接影響到每一名業(yè)主的切身利益。因此，必需完善規(guī)范修理基金的使用管理，尤其應明確公共部分詳細設施設備相對應的修理基金使用原則、程序等，建立物業(yè)單位主要負責人為消防安全責任人的防火組織，定期召開消防工作會議，切實解決火災隱患、經(jīng)費等問題，對于需要動用房管部門的專項修理基金，街道、社區(qū)及公安派出所應關心物業(yè)單位協(xié)調(diào)各業(yè)主，或者物業(yè)單位以粘貼公告的形式告知各業(yè)主，以便盡快地啟動修理基金，以保證火災隱患能得到準時、有效的整改�？傊�，物業(yè)管理單位消防安全責任的落實牽系于千家萬戶的平安幸福，是消防工作的重要組成部分。只有政府、職能部門親密協(xié)作、協(xié)作，共同努力，物業(yè)管理單位充分認清火災形勢和火災危害，仔細履行消防安全職責和義務，努力為居民的安居樂業(yè)和城市的經(jīng)濟進展供應堅實的消防安全保證，才能營造居民小區(qū)良好的消防安全環(huán)境，共同為構建和諧社會作出應有的貢獻。

物業(yè)管理調(diào)研報告13

　　根據(jù)各級黨組織對深入開展《黨的群眾路線教育實踐活動》的要求，忻州市物業(yè)管理指導中心與3月12日開展了關于黨的群眾路線教育實踐活動的動員會，接著于每周二、周四組織中心全體職工進行集中學習和觀看教育影片，并認真做了學習筆記。在3月30日中心接到局領導轉發(fā)的關于忻州市精華小區(qū)的業(yè)主投訴書，中心領導就對此事立即召開了會議，對來信做認真解讀，就業(yè)主們在信中提到的問題，中心結合小區(qū)實際情況與4月1日帶領業(yè)主指導科和企業(yè)監(jiān)管科對忻州市精華小區(qū)進行了走訪調(diào)研，調(diào)研采取座談交流與調(diào)查相結合的方式，開展了深入細致的黨的群眾路線教育實踐活動調(diào)研工作。通過本次調(diào)研，圍繞群眾對“四風”的意見和建議結合自身的工作，分析如下：

　　（一）存在政治理論學習不深不透的問題。在理論學習上，常常對自己要求不高、要求不嚴。對黨的經(jīng)典理論和行政管理的經(jīng)典著作，一是讀得不太多，二是讀的過程中多數(shù)是淺嘗輒止，沒有深挖掘、細推敲。常常因為工作忙，時間緊，放松了理論學習和水平提升，在處理具體事務的時候容易忽略理論指導，導致個別時候缺乏理論與實際的有機聯(lián)系。

　　（二）存在聯(lián)系群眾和深入一線不夠的問題。中心接管全城區(qū)的物業(yè)企業(yè)管理與指導，責任大任務重，我分管的業(yè)主指導科和企業(yè)監(jiān)管科主要負責業(yè)主委員會的選舉和所有業(yè)主的投訴案件，為業(yè)主與物業(yè)企業(yè)排查化解矛盾糾紛。由于工作比較瑣碎有時深入群眾調(diào)查不夠，有時甚至沒有深入到一線，沒有充分了解群眾最迫切的需要，自認為工作開展了，但是完成效果并不理想。

　　（三）存在工作推進力度不夠的問題。完成工作任務時，有時候首先想到的不是將工作做得更加的優(yōu)秀，而是如何應付完成工作，尤其是任務多、壓力大的時候這種想法更甚，并沒有時刻嚴格要求自己。同時創(chuàng)新意識不夠，在完成工作中沒有摸索具有創(chuàng)造性的完成方式，大多數(shù)工作也停留在上級指派的'工作上，并沒有突破創(chuàng)新，開展獨具特色的工作。

　　（四）存在安于現(xiàn)狀、進取心不夠的問題。我認為已處在現(xiàn)在的崗位，就盡自己的努力做好所分管的工作，盡到自己應盡的責任。自認為自己很知足，雖比上不足，但比下有余，樂得個安于現(xiàn)狀。自己追求的力度還不夠好，創(chuàng)新意識還不夠強。

　　今后的努力方向和改進措施

　�。ㄒ唬┘訌娎碚搶W習，增強理論功底。明確理論學習在思想上和行動上對工作開展的巨大推力作用，制定詳細的學習計劃，沉淀積累學習心得，加強干部職工的理論知識和業(yè)務知識學習，不僅要認真學習本職工作業(yè)務，同時還要全面熟悉其他業(yè)務知識，從解決實際問題出發(fā)，做到政策了如指掌，業(yè)務操作自如，進一步規(guī)范服務，流程，改進自身的工作作風和工作方式，尤其是在理論聯(lián)系實際方面下功夫。全面提高為群眾辦事的服務能力和水平。

　�。ǘ�）撲下身子、深入基層，與群眾“零距離”、“面對面”，拜群眾為師，在群眾中汲取組織工作的智慧和力量。查找工作存在的問題和不足，與群眾一起想問題、謀對策，尋找解決問題的方法和路徑。要尊重群眾的創(chuàng)造精神，在群眾中發(fā)現(xiàn)、挖掘和總結經(jīng)驗，推動組織工作創(chuàng)新發(fā)展。堅持科學的態(tài)度和求實的精神，兢兢業(yè)業(yè)地做好各項工作，樹立強烈的時間觀念、效率觀念、質量觀念，今天能辦的事不拖到明天，這一周能辦的事不拖到下一周，用最短的時間完成任務。

　　（三）始終保持與時俱進、開拓創(chuàng)新的精神狀態(tài)。對開展批評與自我批評中指出的問題和不足，后續(xù)整改工作要不斷跟上，堅決防止走過場、一陣風，做到一抓到底，善始善終。

　　深入開展黨的群眾路線教育實踐活動，要高舉中國特色社會主義偉大旗幟，以科學發(fā)展觀為指導，要貫穿“照鏡子、正衣冠，洗洗澡、治治病”的總體要求。群眾路線是實現(xiàn)黨的思想路線、政治路線、組織路線的根本工作路線，全心全意為人民服務的觀點，立黨為公、執(zhí)政為民的觀點，向人民學習的觀點，群眾利益無小事的觀點，對黨負責與對人民負責一致的觀點，都是需要在今后的工作中去認真學習、深刻領會，努力實踐的。

物業(yè)管理調(diào)研報告14

　　物業(yè)管理關系千家萬戶，做好物業(yè)管理對于改善城區(qū)環(huán)境，鞏固三創(chuàng)成果，構建和諧社會具有重要意義。近年來，XX縣物業(yè)管理逐步發(fā)展，取得了一定成績，但也面臨諸多困境，物業(yè)管理發(fā)展任重道遠。

　　一、我縣物業(yè)管理基本狀況

　　近年來，我縣城鎮(zhèn)化建設日新月異，小區(qū)物業(yè)管理逐步推行和發(fā)展，目前整體態(tài)勢平穩(wěn)。但是我縣物業(yè)管理市場化運作機制尚不健全，物業(yè)管理水平仍然較低，業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾難以調(diào)解，物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善，已經(jīng)到了一個需要全面規(guī)范整頓提高的階段。

　�。ㄒ唬┓�(wěn)中求進，我縣物業(yè)管理發(fā)展迅速。

　　我縣物業(yè)管理起步于20xx年，縣房地產(chǎn)管理局成立了物業(yè)管理辦公室，負責全縣物業(yè)行業(yè)監(jiān)督管理。10年來，我縣物業(yè)管理從無到有，從小到大，穩(wěn)步發(fā)展。截至目前，全縣共有物業(yè)服務企業(yè)10家，管理居民住宅小區(qū)17個，物業(yè)服務建筑面積近200萬平方米，新建住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達98%，從業(yè)人員達 1000多人，服務小區(qū)人口達25000人。

　　（二）多措并舉，我縣物業(yè)管理逐步完善。

　　縣物業(yè)管理辦公室成立以來，對物業(yè)行業(yè)管理發(fā)揮了一定作用。一是加強物業(yè)服務隊伍培訓，提高了從業(yè)人員的業(yè)務技能、政策法規(guī)水平和職業(yè)道德；二是加強外派交流。進一步開闊了物業(yè)管理人員的視野，找準了自身存在的問題，也明確了今后努力方向。三是加強市場準入管理。積極實行物業(yè)管理提前介入制度，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理商品房預售許可證時，必須明確項目前期物業(yè)管理計劃。從20xx年5月1日起，所有新建樓盤前期物業(yè)管理實行了招投標制度。四是加強行業(yè)監(jiān)管。制訂了《XX縣城區(qū)物業(yè)服務企業(yè)實施年度測評細則》，加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)管，將測評結果作為評先評優(yōu)考核晉級的重要依據(jù)。五是加強公共維修資金的歸集和管理。截至目前，累計歸集物業(yè)公共維修資金1300萬元。

　　（三）物業(yè)管理發(fā)展不平衡。

　　一些小區(qū)如鉑金華府、中偉世紀城和煙草局的物業(yè)管理比較規(guī)范。而巨龍家園、玉盤小區(qū)、書香和苑等一些小區(qū)因物業(yè)費收繳率不高，小區(qū)物業(yè)管理已經(jīng)撤離。巨龍御園、名人府邸也岌岌可危。此外，黨政機關、學校醫(yī)院等企事業(yè)單位的物業(yè)管理還未全面啟動。

　　二、我縣物業(yè)管理存在的主要問題及原因分析

　　我縣物業(yè)管理業(yè)在快速發(fā)展的同時，暴露的問題和隱患也日益凸顯，主要表現(xiàn)在：

　　（一）小區(qū)開發(fā)建設質量堪憂、設施配套不完善。我縣部分小區(qū)，盡管通過了竣工驗收，但仍存在規(guī)劃未嚴格實施、小區(qū)配套設施不完善、房屋外墻屋面滲漏、衛(wèi)生間漏水、消防及安保設施不到位、電梯質量低劣，甚至存在安全隱患等等問題。這些問題在建設過程中沒有得到根本解決，留下質量安全隱患和矛盾根源。

　　（二）物業(yè)管理粗放型發(fā)展。一是部分物業(yè)企業(yè)服務質量不高，服務信譽不佳，重收費輕服務。二是物業(yè)管理專業(yè)化水平低，物業(yè)服務企業(yè)小、弱、散，缺乏上規(guī)模、上檔次的物業(yè)公司。從整體而言，我縣物業(yè)管理服務水平不高，實力不強，難以適應市場化、專業(yè)化、社會化的需求。

　�。ㄈ�）業(yè)主物業(yè)服務消費觀念沒有普遍形成

　　一些業(yè)主缺乏法制觀念和物業(yè)消費觀念，對市場化物業(yè)管理不理解、不支持，有些業(yè)主只要求接受服務卻拖欠物業(yè)費，有的只選擇價格低廉的物業(yè)公司，卻要享受品質的物業(yè)服務，而物業(yè)公司因收費標準低而難以運作，從而造成業(yè)主與物業(yè)公司之間的對立情緒與矛盾糾紛不斷增加的惡性循環(huán)。

　　（四）物業(yè)公司和業(yè)主權責不清，業(yè)主委員會沒有充分發(fā)揮橋梁作用。我縣小區(qū)大部分業(yè)主委員會沒有成立，有的業(yè)主委員會在物業(yè)管理中不能發(fā)揮應有的作用。部分小區(qū)業(yè)主和物業(yè)公司沒有訂立物業(yè)服務合同，雙方的權利和義務沒有明確，造成雙方應盡職責和義務不能全面履行，權利受到侵害時不能很好維權。

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)管理體制不完善。從全縣看，缺乏一個強力有效、協(xié)調(diào)各方的綜合物業(yè)管理部門，縣房產(chǎn)局作為物業(yè)行業(yè)管理主管部門，委托物業(yè)管理辦公室負責業(yè)務管理，但該機構面對日益增加的管理任務和物業(yè)矛盾糾紛調(diào)處力不從心，亟待全面加強。開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關職能部門之間的職責不清；屬地政府、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用未充分發(fā)揮。在業(yè)主和物業(yè)公司產(chǎn)生矛盾時，政府及相關部門不能及時調(diào)處，導致矛盾升級擴大。

　　三、加強我縣物業(yè)行業(yè)管理的幾點建議

　　（一）加強宣傳，引導樹立正確的物業(yè)管理和物業(yè)消費觀念。深入宣傳《物權法》、《物業(yè)管理條例》等有關法律法規(guī)，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)服務對小區(qū)環(huán)境的重要性，增強廣大業(yè)主的`物業(yè)服務消費觀念，使“花錢買服務”的觀念深入人心。同時，引導物業(yè)服務企業(yè)依法經(jīng)營、公平競爭，提高服務質量，珍視企業(yè)信譽，推動整個物業(yè)服務行業(yè)健康、有序發(fā)展。

　�。ǘ�）部門聯(lián)動，建立物業(yè)管理齊抓共管機制。一是在工程項目規(guī)劃、設計階段開始，規(guī)劃建設部門要對小區(qū)的功能、布局、公共設施和配套建設等提出明確要求，為后期物業(yè)服務打下堅實的基礎。二是小區(qū)建設要嚴格執(zhí)行有關規(guī)劃建設標準，做到圖紙與建設一致，嚴格規(guī)劃管理和工程質量管理，確保建設工程質量。三是建立商品房綜合竣工驗收制度，房產(chǎn)部門要參與綜合驗收。政府相關部門應實行驗收責任追究制，未通過綜合驗收的物業(yè)，不能投放市場。四是物價部門要完善細化收費標準，明確服務內(nèi)容。五是縣房產(chǎn)部門要建立物業(yè)企業(yè)的信譽等級測評制度，引導物業(yè)服務企業(yè)加強行業(yè)自律，提高企業(yè)信譽，確保服務質量。使信譽低、質量差的物業(yè)企業(yè)逐步退出市場。對無正當理由擅自中止物業(yè)服務的物業(yè)公司在以后的投標時予以限制。規(guī)范物業(yè)承接查驗手續(xù)，明確開發(fā)商、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主三方之間的權利和義務。同時，要認真規(guī)范公共維修基金的管理和使用，制定公共維修基金提取使用程序。

　�。ㄈ�）積極扶持，促進物業(yè)企業(yè)良性發(fā)展。建議政府對物業(yè)服務企業(yè)征收的相關稅費予以優(yōu)惠，在物業(yè)公司遇到困難時予以關心支持。引導物業(yè)企業(yè)走強強聯(lián)合之路，積極鼓勵物業(yè)公司重組兼并，做大做強物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌。積極扶持培育實力較強、專業(yè)化水平較高的物管企業(yè)，走規(guī)模經(jīng)營之路。

　�。ㄋ模┘訌姳Ｕ�，推進物業(yè)管理法制化進程。業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾糾紛一般屬于民事糾紛，如當事雙方已提起訴訟，可按法律程序處理。建議縣人民法院優(yōu)先受理、快審快結，維護當事人的權益。當業(yè)主惡意拒交物業(yè)費時，要發(fā)揮司法調(diào)解的作用，建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費更為簡單的措施或程序。為從根本上規(guī)范我縣房地產(chǎn)開發(fā)建設管理和物業(yè)管理活動，建議盡快出臺我縣加強房地產(chǎn)開發(fā)管理的實施辦法和加強物業(yè)管理的實施細則兩個規(guī)范性文件。

　�。ㄎ澹├眄橌w制，實行屬地管理和行業(yè)管理相結合。按照“條塊結合，屬地管理”的原則，進一步明確鄉(xiāng)鎮(zhèn)和社區(qū)居委會在物業(yè)管理工作中的權、責關系，把物業(yè)管理納入社區(qū)綜合管理范疇，政府投入一定的經(jīng)費。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)居委會加強對居住小區(qū)的屬地管理，全面承接和履行政府延伸至社區(qū)的各項公共管理與服務職能，建立起對業(yè)主委員會的引導和監(jiān)督機制。縣房產(chǎn)部門要加強對物業(yè)服務企業(yè)的行業(yè)監(jiān)管，指導物業(yè)服務企業(yè)規(guī)范、高效開展工作。建議縣委政府加強縣物業(yè)管理辦公室的機構設置，增加人員編制，明確其職能職責，加強其履職監(jiān)督。對業(yè)主、業(yè)委會與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛，縣物業(yè)管理辦公室要和社區(qū)居委會及時介入、引導，共同協(xié)調(diào)處理。堅持屬地管理原則，業(yè)主委員會自覺接受社區(qū)居委會的領導，社區(qū)居委會積極參與協(xié)調(diào)處理物業(yè)矛盾糾紛。

物業(yè)管理調(diào)研報告15

　　物業(yè)管理作為新興的朝陽產(chǎn)業(yè)，在我市已有十余年的發(fā)展歷史，這十幾年來，在各級政府領導的關心和支持下，在廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的共同努力下，我市的物業(yè)管理總體水平得到了很大的提高，物業(yè)管理從一個新生事物發(fā)展成了貼近千家萬戶、家喻戶曉的行業(yè)。為了更深入地了解我市物業(yè)管理現(xiàn)階段發(fā)展狀況，結合實際情況，通過實地走訪及召開座談會等方式對我市住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況進行了調(diào)研，調(diào)研中發(fā)現(xiàn)問題歸納如下：

　　一、收費難依然是制約我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的最大壁壘

　　在調(diào)研中反映最多的問題就是收費難，雖然《物業(yè)管理條例》已頒布實施一年多，但業(yè)主的交費意識、物業(yè)管理觀念尚未完全形成，收費難依然是困擾絕大部分物業(yè)管理企業(yè)的首要問題。業(yè)主不交費的理由很多，主要是物業(yè)管理企業(yè)服務不到位和房屋質量等開發(fā)商遺留問題。物業(yè)管理企業(yè)收上來的物業(yè)費越來越少，從企業(yè)追求利潤的經(jīng)濟本性來說，當收入小于成本或者利潤減少時，必然會降低成本，而降低成本的直接后果就是服務質量下降，于是更多業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務不滿意，從而不交物業(yè)費，這就進入了一個惡性循環(huán)的怪圈。所以要搞好沈陽的物業(yè)管理，必須從培養(yǎng)人們的交費意識入手，努力提高收費率。

　　二、業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立、運行不規(guī)范，作用發(fā)揮不當

　　在《物業(yè)管理條例》中，業(yè)主大會制度被作為一項重要制度再次明確，業(yè)主大會是全體業(yè)主的自治組織，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，作為產(chǎn)權人和物業(yè)使用人的業(yè)主是小區(qū)真正的主人，管理好小區(qū)應該是全體業(yè)主的共同愿望，所以物業(yè)管理不是物業(yè)管理企業(yè)一方的事，而是全體業(yè)主的事，業(yè)主應通過業(yè)主大會這一渠道充分行使自己的權利，發(fā)表自己的觀點，參與到小區(qū)管理中去。但在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，很多小區(qū)的業(yè)主沒有意識到這一點，對小區(qū)物業(yè)狀況漠不關心，造成業(yè)主大會召開困難，有些小區(qū)在全部入住幾年后仍沒有召開過業(yè)主大會，沒有組建業(yè)主委員會，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)，個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，為小區(qū)正常的物業(yè)管理埋下隱患。有的小區(qū)業(yè)主委員會成立程序不規(guī)范，未通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，不具有合法性，其行為不具備法律效力，不能代表全體業(yè)主。還有的小區(qū)即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會，但其成員對物業(yè)管理相關知識了解甚少，對其職責認識不清，缺乏足夠的精力、熱情，業(yè)主委員會形同虛設，不能起到應有作用。另外，個別社區(qū)對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立比較漠然，未按照《物業(yè)管理條例》要求發(fā)揮應有的組織、指導作用，使部分物業(yè)的日常管理工作處于無序狀態(tài)。

　　三、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質有待提高

　　這一問題主要表現(xiàn)在以下兩方面：一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識，服務態(tài)度不端正，服務用語不文明，對業(yè)主的正當要求不能及時滿足，影響物業(yè)管理服務水平的提高和客戶滿意度的提升。其實業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的'矛盾很多是源于物業(yè)管理企業(yè)人員服務態(tài)度不好，很多問題只要正確溝通都是可以解決的，物業(yè)管理企業(yè)人員一定要樹立“業(yè)戶至上”觀念，才能把物業(yè)管理這項工作做好；二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項很重要的工作，維修不及時、不到位都會使業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務質量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。

　　四、服務標準不統(tǒng)一，有待規(guī)范

　　物業(yè)管理服務作為一種商品，不僅具有一般商品的特性，還具有一定公眾性的特性。業(yè)主在購買本小區(qū)物業(yè)管理服務的時候會與其他小區(qū)相比較，看看自己所享受到的服務在價值、價格上是不是最優(yōu)的，但由于現(xiàn)在我市未對不同價格的物業(yè)費應具體提供那些服務做出細致明確的規(guī)定，所以在業(yè)主進行比較的過程中難免會出現(xiàn)同質不同價，或者同價不同質的現(xiàn)象，這種現(xiàn)象會對業(yè)主在評價物業(yè)服務上產(chǎn)生影響。因此服務標準需要進一步規(guī)范。

　　五、開發(fā)商遺留問題嚴重影響物業(yè)管理企業(yè)正常經(jīng)營

　　開發(fā)商遺留問題主要包括兩方面：一是房屋質量存在問題；二是承諾未兌現(xiàn)，業(yè)主未得到承諾利益，園區(qū)內(nèi)配套設施未健全。調(diào)查中，有些物業(yè)管理企業(yè)管理人員反映他們小區(qū)內(nèi)沒交物業(yè)費的業(yè)主有90%是因為房屋質量有問題，還有的是因為開發(fā)商承諾的配套設施沒有建，業(yè)主又找不到開發(fā)商，于是物業(yè)管理企業(yè)便無奈地成了替罪羊。此外，有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴大管量，對開發(fā)商妥協(xié)，降低承接標準接管物業(yè)，也為日后的管理工作埋下隱患。

　　六、地方性法規(guī)建設滯后，影響物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范化

　　國家《物業(yè)管理條例》已頒布實施一年多，對我市物業(yè)管理行業(yè)起到了積極的規(guī)范作用，但由于其全國性和指導性的特點，在解決物業(yè)管理中的一些具體問題時可操作性差，這就要求我市能盡快出臺地方性配套法規(guī)、規(guī)章，如物業(yè)管理區(qū)域的劃分，業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權數(shù)的確定等。

　　針對以上問題，提出如下建議：

　　一、盡快出臺物業(yè)管理服務質量等級標準

　　按照“分等定級、質價相符”的原則制定物業(yè)管理服務質量等級標準，同質同價，質高價高，不同等級，價格不同，服務內(nèi)容和質量也不同。由小區(qū)業(yè)主大會根據(jù)需要討論決定選擇具體服務標準，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務合同，不搞服務不足，也不搞服務過剩。物業(yè)管理企業(yè)按照合同規(guī)定提供服務，業(yè)主按時足額交納物業(yè)費，物業(yè)管理企業(yè)定期公布費用收支賬目，讓業(yè)主明白消費，避免雙方因費用問題產(chǎn)生懷疑。

　　二、加快業(yè)主大會制度規(guī)范化進程

　　按照《物業(yè)管理條例》等相關法律法規(guī)規(guī)范成立業(yè)主大會，公開選舉業(yè)主委員會，使業(yè)主的合法權利得到保護，正當權益得到維護。經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會要熱心公益事業(yè)，對這項工作有足夠的熱情，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到溝通橋梁的作用，及時將業(yè)主意愿反映給物業(yè)管理企業(yè)，在遇有業(yè)主因開發(fā)商遺留問題不交物業(yè)費時及時向業(yè)主解釋，消除二者間誤會分歧，使小區(qū)物業(yè)管理在和諧的氛圍中正常運行。

　　三、制定物業(yè)管理人員培訓計劃，提高員工的專業(yè)素質和道德素質

　　在提高員工專業(yè)技能方面應重點做好以下幾方面工作：

　　1、做好人力資源管理，提高員工的專業(yè)技能，提高管理服務水平；

　　2、制定計劃，分期分批對各類人員進行專業(yè)培訓，經(jīng)考試合格后持證上崗；

　　3、實行“末位淘汰制”，競爭上崗，樹立崗位就是報酬的觀念；

　　4、多渠道吸納有經(jīng)驗的專業(yè)人才，與本地實際相結合，優(yōu)勢互補，全面提高從業(yè)人員素質。

　　在提高員工道德素質方面，要著力從培養(yǎng)其服務意識入手，說話、辦事時刻從服務者的角度出發(fā)。因為在物業(yè)小區(qū)里，住戶人數(shù)多，人員素質參差不齊，作為物業(yè)管理人員不能對業(yè)主要求太高，應該多從自身找差距，擺正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服務態(tài)度和優(yōu)質的服務水平贏得業(yè)主的理解和支持。

　　四、嚴格把好驗收關

　　事實證明，開發(fā)商遺留問題是日后小區(qū)物業(yè)管

　　理的最大難題，所以在小區(qū)竣工驗收時，相關部門必須嚴格把關，房屋質量、配套設施必須保質保量。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時也要詳細檢查物業(yè)情況，包括小區(qū)業(yè)主檔案資料等，不能因盲目擴大管量而為日后經(jīng)營管理埋下隱患。

　　五、盡快出臺地方性法規(guī)、規(guī)章

　　由于各地物業(yè)管理實際情況存在差異，《物業(yè)管理條例》將一部分具體法規(guī)、規(guī)章的制定權交給地方，我們應根據(jù)我市物業(yè)管理實際，結合《物業(yè)管理條例》實施一年多以來的實踐經(jīng)驗，盡快制定出臺實施細則，為解決具體問題提供操作性強的法律依據(jù)。

　　六、加大宣傳力度，創(chuàng)造物業(yè)管理和諧的供給需求環(huán)境

　　深入細致宣傳《物業(yè)管理條例》，讓廣大業(yè)主不但了解物業(yè)管理對小區(qū)環(huán)境的重要性，也能在適當時候運用法律武器保護自己的利益，充分行使自己作為物業(yè)主人的權利。同時通過宣傳，也要使物業(yè)管理企業(yè)進一步明確自己的工作性質，更好地在法律和合同范圍內(nèi)提供優(yōu)質的物業(yè)服務，使物業(yè)小區(qū)形成業(yè)主要服務，物業(yè)管理企業(yè)提供服務的互補狀態(tài)，促進我市住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)化，推動整個物業(yè)管理行業(yè)健康、有序發(fā)展。

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