商品購(gòu)銷合同的注意事項(xiàng)
一、弄清楚簽合同的人
(一)買受人——購(gòu)房人
看房選房，可能是情侶或是兩口子一起進(jìn)行，也可能是兒子女兒為父母挑選，也可能是父母為子女早作打算，也可能是親戚朋友陪同。但是，簽訂《商品房買賣合同》的時(shí)候，《商品房買賣合同》上面填寫(xiě)的“買受人”卻必須明確，因?yàn)檫@一欄填寫(xiě)名字的人將要為這份合同承擔(dān)責(zé)任。當(dāng)然，也只有這個(gè)人才可以享有對(duì)房屋的權(quán)利。
“買受人”一欄填寫(xiě)名字的人：
1.將要成為房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的所有人。
2.需要交付首付，申請(qǐng)借款。
3.遇有對(duì)方違約時(shí)，追究對(duì)方的責(zé)任。
4.一旦違反合同約定，承擔(dān)違約責(zé)任。
5.在取得產(chǎn)權(quán)證之前，合同可以證明房產(chǎn)是屬于他的財(cái)產(chǎn)。
(二)出賣人——開(kāi)發(fā)商
開(kāi)發(fā)商是樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)者，也是樓盤(pán)的大產(chǎn)權(quán)人，購(gòu)房人購(gòu)買了房屋之后，才能夠從開(kāi)發(fā)商手中分割獲得“小產(chǎn)權(quán)”二因此，只有同開(kāi)發(fā)商簽約，您才能夠順利地接收房屋并獲得產(chǎn)權(quán)。
那么，如何確定與您簽約的'就是開(kāi)發(fā)商呢?
第一，簽合同前，請(qǐng)您首先審查商品房買賣合同上的“出賣人”與《商品房預(yù)售許可證》上記載的銷售單位是否一致，《商品房預(yù)售許可證》上記載的銷售單位就是樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商。
第二，您還可以查驗(yàn)營(yíng)業(yè)執(zhí)照正本或是上網(wǎng)查一下“出賣人”一欄填寫(xiě)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)、企業(yè)資質(zhì)證書(shū)號(hào)和法定代表人是否屬實(shí)。
第三，您還可以核對(duì)商品房買賣合同上的“出賣人”與《國(guó)有土地使用權(quán)證》上記載的土地使用權(quán)人是否相同。
第四，如果是現(xiàn)房，您還可以核對(duì)商品房買賣合同上的“出賣人”與《房屋所有權(quán)證》上記載的所有權(quán)人是否一致。
(三)代理人
看房、選房、簽約到交房的過(guò)程中，您經(jīng)常會(huì)遇到開(kāi)發(fā)商的“代理人”，比如，開(kāi)發(fā)商會(huì)把銷售事務(wù)委托給專門的銷售公司或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行，面對(duì)這些代理人，您應(yīng)該注意：
1.弄清楚您要跟誰(shuí)簽約
只有開(kāi)發(fā)商才有權(quán)利、也有能力把房屋轉(zhuǎn)讓給您，因此您應(yīng)該與開(kāi)發(fā)商簽約。具體說(shuō)來(lái)就是看《商品房買賣合同》上“出賣人”一欄填寫(xiě)的單位是否為開(kāi)發(fā)商，即是否為預(yù)售許可證上記載的售房單位。
2.謹(jǐn)慎對(duì)待代理人簽約
按照《中華人民共和國(guó)民法通則》的規(guī)定，代理人應(yīng)該在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實(shí)施民事法律行為。只有這樣，被代理人才對(duì)代理人的代理行為承擔(dān)民事責(zé)任。
如果《商品房買賣合同》上“出賣人”一欄填寫(xiě)的單位不是開(kāi)發(fā)商，而是銷售公司或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，在簽約付款時(shí)請(qǐng)一定要三思而后行，以避免“付了錢、簽了約，開(kāi)發(fā)商卻說(shuō)從未簽訂過(guò)這份合同”的情況發(fā)生。
3.查驗(yàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)
開(kāi)發(fā)商通常會(huì)委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)作代理人，部分地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行年度資質(zhì)審查，并頒發(fā)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)》。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)劃分級(jí)別，通常一級(jí)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的注冊(cè)資本比較雄厚，從業(yè)人員要求較高。二、三級(jí)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)則條件逐漸降低。因此通過(guò)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)》上級(jí)別的記載可以初步判斷房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的實(shí)力。
同時(shí)還應(yīng)注意查驗(yàn)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)》是否經(jīng)過(guò)年檢。
4.要求查看《授權(quán)委托書(shū)》
代理人或代理機(jī)構(gòu)沒(méi)有委托書(shū)或超越委托書(shū)的授權(quán)委托范圍簽訂合同，只有經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)商的追認(rèn)，開(kāi)發(fā)商才承擔(dān)民事責(zé)任。否則，開(kāi)發(fā)商不承擔(dān)責(zé)任。
開(kāi)發(fā)商有時(shí)也會(huì)委托銷售公司作為《商品房買賣合同》的出賣人與購(gòu)房者簽合同，此時(shí)最關(guān)鍵的問(wèn)題是在合同中明確：一旦房屋出現(xiàn)問(wèn)題由誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商對(duì)房產(chǎn)最終負(fù)責(zé)。
一旦遇到開(kāi)發(fā)商委托代理人或代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售，購(gòu)房人一定要看清委托書(shū)中開(kāi)發(fā)商委托的權(quán)限范圍。如果出賣人授權(quán)代理人或代理機(jī)構(gòu)代表開(kāi)發(fā)商簽字，購(gòu)房人一定要仔細(xì)審查一下授權(quán)書(shū)的正本，同時(shí)要求將該授權(quán)書(shū)作為合同的附件。
5.索要開(kāi)發(fā)商簽字蓋章的收款憑證
交付前款之后，一定要索要收款憑證，并且一定要索要由開(kāi)發(fā)商簽字蓋章的收款憑證，以證明前款已經(jīng)為開(kāi)發(fā)商所收取，以免發(fā)生代理人把房款“私吞”的情況。
(四)投資商、發(fā)展商和承建商
他們經(jīng)常在廣告、宣傳材料上出現(xiàn)，但是他們都沒(méi)有權(quán)利簽訂商品房買賣合同。
二、廣告、沙盤(pán)、樓書(shū)、樣板間與商品房買賣合同
很多購(gòu)房的朋友心目中的房屋停留在五光十色的廣告、沙盤(pán)和樓書(shū)所展現(xiàn)出來(lái)的“夢(mèng)幻”狀態(tài)，但是，即使不考慮開(kāi)發(fā)商的刻意夸張和銷售人員的信口承諾，通過(guò)電腦特技、色彩夸張、調(diào)整比例等方法而“炮制”出來(lái)的“夢(mèng)幻”房屋與實(shí)際交付的房屋之間的差距往往也很大。因此
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