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租賃合同

房屋租賃合同常見的法律問題解析

時(shí)間:2021-07-12 19:27:31 租賃合同 我要投稿

房屋租賃合同常見的法律問題解析匯總

  1.房屋租賃糾紛如何確定管轄?

房屋租賃合同常見的法律問題解析匯總

  《最高人民法院關(guān)于房屋租賃糾紛如何確定管轄問題的批復(fù)》(1986年1月7日)規(guī)定,凡在租賃關(guān)系存續(xù)期間發(fā)生的房屋修繕、租金、騰退等糾紛,一般應(yīng)由房屋所在地法院管轄,個(gè)別由被告所在地法院管轄更符合“兩便”原則的,也可由被告戶籍地或居所地法院管轄。

  上述規(guī)定仍是確定房屋租賃糾紛的管轄權(quán)的有效意見。

  (1)房屋租賃糾紛一般應(yīng)由房屋所在地法院管轄;

  (2)個(gè)別由被告所在地法院管轄更符合“兩便”原則的,也可由被告戶籍地或居所地法院管轄。

  2.什么是定期房屋租賃合同?

  定期房屋租賃合同是指當(dāng)事人明確約定了租賃期限的房屋租賃合同。

  定期房屋租賃合同包括以下形式:

  (1)口頭約定或者書面約定房屋租賃期限不滿6個(gè)月的;

  (2)書面約定房屋租賃期限在6個(gè)月以上的。

  3.什么是不定期房屋租賃合同?

  不定期房屋租賃合同是指當(dāng)事人沒有約定租賃期限或者約定租賃期限不明確的房屋租賃合同。

  不定期房屋租賃合同包括以下形式:

  (1)非書面形式不定期租賃合同:租賃期限6個(gè)月以上,當(dāng)事人未采用書面形式的,視為不定期租賃。

  提示:

  當(dāng)事人約定租賃期限在6個(gè)月以上而未采用書面形式的,不論是否有證據(jù)證明,一律視為不定期租賃合同。

  (2)約定不明確不定期租賃合同:當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒有約定或者約定不明確,不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的,并且按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣仍不能確定的',視為不定期租賃。

  提示:

  當(dāng)事人未明確約定租賃期限的,視為不定期租賃合同。

  (3)事實(shí)不定期租賃合同:租賃期間屆滿,承租人繼續(xù)使用租賃物,出租人沒有提出異議的,原租賃合同繼續(xù)有效,但租賃期限為不定期。

  提示:

  事實(shí)租賃合同推定為不定期租賃合同。

 、俪凶馊丝梢噪S時(shí)通知出租人解除不定期租賃合同;

 、诔鲎馊艘部梢噪S時(shí)解除不定期租賃合同,但應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人,給予承租人合理搬出出租房屋的期限。

  4.房屋租賃合同最長期限是多少年?

  《合同法》第214條規(guī)定,“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的,超過部分無效。租賃期間屆滿,當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同,但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年!

  因此,房屋租賃合同包括續(xù)訂房屋租賃合同的最長期限均為20年。

  提示:

  ①房屋租賃合同期限最長20年,是指當(dāng)事人每次簽訂的租賃合同所約定租賃期限不得超過20年;并非指數(shù)次簽訂租賃合同或者數(shù)份租賃合同的總租賃期限不能超過20年。

 、诜课葑赓U期間屆滿,當(dāng)事人續(xù)訂租房屋賃合同的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。

 、鄯课葑赓U期限超過20年,并非整個(gè)租賃合同無效;而是超過20年部分租賃期限無效,也就是租賃期限按20年計(jì)算。

  5.房屋出租人有哪些義務(wù)?

  (1)交付出租房屋的義務(wù):出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將出租房屋交付承租人占有、使用和受益。

  (2)出租房屋保持義務(wù):出租人應(yīng)當(dāng)保持出租房屋符合約定的用途。

  (3)出租房屋維修義務(wù):出租人應(yīng)當(dāng)履行出租房屋的維修義務(wù),但當(dāng)事人另有約定的除外。

  A.承租人在出租房屋需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修:

  B.出租人未履行出租房屋維修義務(wù)的,承租人可以自行維修,維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān);

  C.因維修出租房屋影響承租人使用的,應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期。

  提示:

  房屋出租人承擔(dān)維修出租房屋義務(wù)需要具備以下條件:

  ①以租賃期間承租人履行了通知義務(wù)為前提條件;

 、谝猿鲎夥课萦芯S修必要、維修可能為基本條件;

 、圩赓U房屋毀損必須是因不可歸責(zé)于承租人的事由造成的;

 、墚(dāng)事人沒有約定出租人不承擔(dān)出租房屋維修義務(wù)。

  (4)、出租房屋權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù).

  出租房屋權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)是指承租人在訂立合同時(shí)不知道出租房屋存在權(quán)利瑕疵的,出租人應(yīng)當(dāng)保證出租房屋交付后不因第三人主張對(duì)出租房屋享有權(quán)利而導(dǎo)致承租人不能對(duì)出租房屋使用、收益的義務(wù)。

 、僖虻谌酥鲝垯(quán)利的,承租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知出租人。

 、谝虻谌酥鲝垯(quán)利,致使承租人不能對(duì)出租房屋使用、收益的,承租人可以要求減少租金或者不支付租金。

  提示:

 、俪鲎夥课輽(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)的范圍為出租房屋交付前即存在的權(quán)利瑕疵,且為承租人不知情的權(quán)利瑕疵。

 、诔鲎夥课萁桓逗蟛糯嬖诘臋(quán)利瑕疵,以及出租房屋交付前即存在且承租人知情的權(quán)利瑕疵,則不構(gòu)成出租房屋權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)。

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