租賃合同隱藏的涉稅風(fēng)險及應(yīng)對策略
A公司系主營房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)�，F(xiàn)A公司決定將其經(jīng)營的M中心商場的地下一、二層以租賃方式開辦“東方家具廣場”，即將M中心商場地下一、二層約18000平方米的經(jīng)營面積出租給60戶生產(chǎn)家具的客戶(以下簡稱“租戶”)，并分別與租戶簽訂各自獨立的租賃協(xié)議，以確定每年固定的租金收入。為保證及時、足額收取租金，及能通過租戶的營業(yè)額對其償付能力進行判斷，A公司擬采取統(tǒng)一代收貨款，將扣除租金后的代收貨款返還給租戶。上述租金收入中包含A公司提供場地應(yīng)收的場地租賃費、B物業(yè)公司提供物業(yè)管理所收取的物業(yè)管理費。(B物業(yè)公司為A公司提供包括地下一、二層在內(nèi)的全部商場的物業(yè)管理服務(wù)，A公司全額支付B物業(yè)公司相應(yīng)的物業(yè)管理費用，故A公司向租戶收取的物業(yè)管理費不再轉(zhuǎn)付給B物業(yè)公司)。C公司因參與東方家具廣場的管理方案的制訂、高層管理人員的派駐，按有關(guān)協(xié)議約定，A公司需向C公司支付相關(guān)的品牌及管理費。按照與C公司的合同約定，A公司擬打出“東方家具廣場”的廣告宣傳牌，進行形象宣傳和商業(yè)推廣活動。請分析案例中各合同中存在的涉稅風(fēng)險及應(yīng)對策略?
合同中隱藏的涉稅風(fēng)險
① A公司與C公司簽訂管理合同的涉稅風(fēng)險
A公司與C公司簽訂的管理協(xié)議，容易使人理解為C公司提供給A公司品牌家具市場的管理經(jīng)驗，并派遣高級管理者前往A公司開辦的家具廣場協(xié)助A公司付諸實施，C公司依約向A公司收取品牌及管理費。這樣A公司在賬務(wù)處理上必然體現(xiàn)支付“品牌使用費”等類似的支出，加之A公司對經(jīng)營家具廣場業(yè)務(wù)采取了統(tǒng)一收款的結(jié)算方式(為了保證租戶能將通過東方家具廣場銷售的家具收入全額在M中心商場的統(tǒng)一結(jié)算柜臺進行結(jié)算，A公司擬自招工作人員，負責各租戶的家具買賣)，從而證明其經(jīng)濟行為是一種自營行為.而非所謂的租賃行為。若以此類推.可得出結(jié)論.即A公司目前收取的全部租金收入相當于本環(huán)節(jié)經(jīng)銷家具所取得的增值收入。依增值稅稅法的有關(guān)規(guī)定.A公司應(yīng)就租金部分按17%的增值稅稅率計算繳納增值稅。
② A公司與租戶簽訂租賃合同的涉稅風(fēng)險
A公司與各租戶簽訂的所謂“租賃”合同，即便主管稅務(wù)機關(guān)等部門認定A公司的此種經(jīng)濟行為是租賃業(yè)務(wù)，那么依據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅法的有關(guān)規(guī)定.A公司依合同約定向租戶收取的管理費，就屬于租賃行為的價外費用。按稅法規(guī)定.不論該價外費用所有權(quán)是否歸A公司所有，也不論該價外費用收取時開具的是何種發(fā)票及賬務(wù)上如何核算，均應(yīng)并入租金收入的營業(yè)額一起繳納營業(yè)稅。由于A公司需將家具廣場的物業(yè)管理費會同商場其他部分的物業(yè)管理費支付給B物業(yè)管理公司，這樣也會使A公司的計稅基數(shù)增加，雖然企業(yè)所得稅不會增加，但會增加其營業(yè)稅稅負，造成收入與成本同時增長。同時.按這種方式簽訂的合同也會使這部分管理費存在重復(fù)納稅問題：既在A公司繳納了稅款.又計入B公司的'營業(yè)收入并納營業(yè)稅。由此可見，作為自營行為的流轉(zhuǎn)稅稅負要重于作為租賃行為的流轉(zhuǎn)稅稅負。顯然，A公司目前按租賃業(yè)務(wù)經(jīng)營的思路是正確的，但必須使得租賃行為從合同到實質(zhì)運作經(jīng)營能夠完全吻合。否則，A公司會面臨較大的涉稅風(fēng)險。
通過合同的正確簽定實現(xiàn)節(jié)稅的分析
①改變A公司與C公司的協(xié)議內(nèi)容及運作模式
如果要消除主管稅務(wù)機關(guān)等部門對A公司自營行為的誤解，A公司必須改變現(xiàn)有的與C公司簽約的主體身份，應(yīng)以承租A公司場地的60戶租戶代理人的身份與C公司簽訂家具廣場經(jīng)營過程中品牌及管理費收取的相關(guān)合同。在實際運作中，也應(yīng)由60戶租戶分別向C公司支付上述款項。為便于操作以及節(jié)約成本.可由A公司以代理人身份予以協(xié)助統(tǒng)收統(tǒng)付，但發(fā)票仍由實際收取款項的C公司分別開具給各租戶。如此操作的結(jié)果是，A公司不再在賬面上體現(xiàn)支付C公司“品牌及管理費”支出，減少了自營業(yè)務(wù)的嫌疑，同時.也相應(yīng)降低了A公司向租戶收取的租金額。在其他因素不變的情況下，A公司改變與C公司的協(xié)議內(nèi)容及運作模式，能有效降低A公司的營業(yè)稅稅負。
②改變A公司與B物業(yè)管理公司的物業(yè)管理費支付模式
為進一步降低A公司的營業(yè)稅稅負，可改變現(xiàn)有的支付B物業(yè)公司物業(yè)管理費的模式，將地下一、二層家具廣場相應(yīng)的物業(yè)管理費用，通過合理的分配方法分解到每一租戶，由租戶直接向B物業(yè)公司交納上述物業(yè)管理費。A公司向租戶收取的租金收入雖然會相應(yīng)降低，但也減少了直接向B物業(yè)公司支付的物業(yè)管理費用，所以并不會影響其利潤。然而，隨著收入的減少相應(yīng)的營業(yè)稅計算基數(shù)也會減少，進而降低了營業(yè)稅稅負.最終會使企業(yè)的總利潤有所增加。
分析結(jié)論
將現(xiàn)由A公司統(tǒng)一向租戶收取的租金收入分解為三大部分：一是A公司純粹提供場地所收取的場地租賃費：二是合作伙伴C公司為60戶租戶搞好家具廣場經(jīng)營所提供的品牌及管理部分取得的
費用：三是B物業(yè)管理公司為家具廣場的60戶租戶提供物業(yè)管理服務(wù)收取的物業(yè)管理費。租戶將對A公司支付的租金，轉(zhuǎn)變成分別對3家公司支付相應(yīng)費用，盡管增加了租戶支付租金的手續(xù)，但可以通過手續(xù)費返還等方式予以解決。如此，既可較大幅度地降低A公司的整體稅負，同時又能規(guī)避前述租賃與自營的歧異給A公司帶來的潛在涉稅風(fēng)險。
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