如何鑒別房屋租賃合同的真假

　　隨著法治精神地不斷發(fā)揚，人們愈發(fā)重視合同，合同出現(xiàn)的次數(shù)越來越多，它可以保護民事法律關系。那么相關的合同到底怎么寫呢？下面是小編為大家收集的如何鑒別房屋租賃合同的真假，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。

　　如何鑒別房屋租賃合同的真假 1

　　無論是進行房屋的買賣還是租賃，為了保障當事人的利益，此時就需要簽訂一份合同，當然不同的情況下簽訂的合同是不同的。

　　出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、違約責任等條款達成一致意見后，租賃合同就成立了。成立后的房屋租賃合同有無法律效力，主要從下面四個方面進行審查。

　　(一)合同主體是否符合規(guī)定，即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構成要件。如是否為無民事行為能力人或限制民事行為能力人，或出租人是否為房屋所有人或合法使用權人等。

　　(二)房屋是否為法律法規(guī)禁止出租。只要法律法規(guī)不禁止出租的房屋，都可以依法出租。 根據(jù)規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：

　　1、未依法取得房屋所有權證的;

　　2、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;

　　3、共有房屋未取得共有人同意的;

　　4、權屬有爭議的;

　　5、屬于違法建筑的;

　　6、不符合安全標準的';

　　7、已抵押，未經(jīng)抵押權人同意的;

　　8、不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的;

　　9、有關法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

　　(三)房屋租賃合同的內容是否合法。在實踐中，有些房屋租賃合同約定房客逾期支付租金、水電費等的滯納金按每日2%計算。從法律來說，這種約定因滯納金過高有失公平，屬于可撤銷條款。還有一種常見的情形是，有人用租來的房屋進行違法犯罪活動，若屬實，則在出租人明知或應當知道的情況下，這樣的租賃合同均是無效的，不受國家法律保護，租金依法沒收。

　　(四)是否進行過登記備案。《城市房地產管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》及本市的租賃法規(guī)均規(guī)定，租賃當事人應向房產管理部門辦理登記備案手續(xù)。在實踐中，對未登記

　　備案的租賃合同是否有效有兩種觀點，一種認為合同是無效的，另一種認為租賃合同仍然有效，但不具有對抗第三人的效力。

　　房屋租賃合同并不一定就是有效的，還有可能出現(xiàn)效力待定合同和無效合同，當然這兩種情況下的合同，就不能發(fā)生相應的法律效力。

　　如何鑒別房屋租賃合同的真假 2

　　生活場景

　　陳先生經(jīng)中介公司介紹，選中一套房屋承租，并與房東王女士簽下了租房合同，租期一年，陳先生預付一年租金并交納了押金，另交中介費�？勺∵M租住房屋兩個月后，一男子敲開房門，反而對陳先生的出現(xiàn)感到驚訝。該男子告訴陳先生，這套房屋原主人因為債務原因早已將房屋抵押給了他所在的公司，房產證均已辦好。因為這里有個租戶王女士，所以才沒有立刻收房。王女士曾向他們要求給幾個月的限期，自己會盡快搬走。

　　陳先生非常疑惑，因為他的房東是王女士，而且中介公司也說過已經(jīng)驗過房產證了，怎么會又冒出一個房東來？陳先生隨后報了警，經(jīng)過查實，房屋的房東確實是新出現(xiàn)的男子。陳先生再找“房東”王女士時，對方卻避而不見。經(jīng)警方介入，最后陳先生與男子和中介公司達成協(xié)議，陳先生還是租住了該套房屋，中介公司也退還了其中介費。

　　陳先生遂將王女士告上了法庭，而由于王女士拒不出庭，法院進行了缺席判決：由于王女士不是房屋所有權人，應返還陳先生的租金和押金。但是至于陳先生什么時候才能夠拿到王女士退還的相關款項，還需要等待法院的進一步執(zhí)行。

　　法律智慧

　　如果不是向親友租房，我們要租房時一般有兩種途徑，一個是找中介公司，另一個是通過看廣告等方式直接和房東聯(lián)系。而由于現(xiàn)在租房市場并沒有完全規(guī)范化，所以時常會聽說有人向二房東，甚至是與房東毫無關系的人租房，導致租房者被騙走了租金。因為租房不慎，最后不僅造成了財產損失，而且可能連房子也無法繼續(xù)租住了。那么，我們應該如何甄別真假房東呢？

　　首先，我們要根據(jù)對象的不同來區(qū)別對待。如果是通過中介租房，那么應當盡量找有資質和相對有信譽的中介公司，防止自己租房后中介公司無處可找的情況發(fā)生。在挑好中介公司后，如果是通過中介與房東租房，應當要求中介公司作為第三方參與簽訂三方協(xié)議，由中介公司承擔擔保責任，即確認對方確實是房屋的所有權人，有完全的處分權對外租房和收取房租。

　　其次，如果是直接和房東進行接觸，那么就有幾點需要注意。當然，如果是通過中介，這幾條也是可以借鑒的，畢竟做好預防工作總是有益無害的。

　　第一、確認房東的身份證件和戶口本，為了防止偽造，需要盡量爭取看到原件。同時，證件越多也越有助于幫助自己進行辨認。

　　第二、要求房東出示房屋所有權證書的原件。如果房東出示了產權證，不妨記下產權證號等細節(jié)，然后去房地局進行查詢。如果對方表示剛剛買房尚未獲得產權證，那么可以要求看有效的購房合同。此時，建議租房者要求留存房東提供的身份證和房產證復印件，這樣有助于出現(xiàn)糾紛時提交證據(jù)。

　　第三、通過與房東多接觸交談，側面觀察一下房東對房屋的情況和周邊的情況是否了解。離開后，不妨再返回房屋所在地，向鄰居等周圍的人了解情況。

　　最后，如果是首次租房，并且對房東等情況不太確定，不妨一開始采用月付或者最長季付的租金繳納方式，等到雙方加深了了解后再采取半年付或者年付的方式。

　　溫馨提示：

　　根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，租賃房屋要進行法定登記，這對租房者來說是使自己權利得到保護的一種有效方式。而部分租房者卻可能出于幫助房東逃避稅負等原因，在與房東簽訂合同后，有對租金價格等進行修改（一般是降低租金），再簽署一份備用合同。對于租房者來說這樣做的結果很可能是非常不利的。比如與房東就租金返還等發(fā)生糾紛時，很可能在房屋價格上出現(xiàn)不必要的爭議。所以不建議租房者為圖眼前方便或出于想與房東保持良好關系等原因，而接受房東的這種做法。

　　如何鑒別房屋租賃合同的真假 3

　　首先，識別房產證的真假最保險的做法就是到當?shù)氐姆抗懿块T進行查詢。這是要看印花稅票上有無條形碼，您可以持房產證到該部門，用儀器掃一下條形碼，是真是假立即能見分曉。

　　其次，自己也可以通過房產證的紙質以及里面的內容等是否規(guī)范來判斷真假，如下：

　　第一，真產權證的內頁紙張是采用專業(yè)水印紙，紙張較厚，有防偽底紋，封面硬實，有紋理，而假房產證則剛好相反，紙張較薄;

　　第二，房地產權證表述上有一些規(guī)范，如土地使用性質是國有、建筑建構是鋼筋混凝土等，假房產證往往不是這樣表述的;

　　第三，登記機關的印鑒也是辨別真假的重要標準;

　　第四，附在房產證后邊的宗地圖是不易被復制的，如果是真的房產證，其上面有規(guī)范的宗地圖，而假房產證往往沒有宗地圖或只有不規(guī)范的宗地圖;

　　第五，真的房產證打印字體的顏色比假房產證的字體顏色要淡一些。肉眼識別房產證真?zhèn)�，可以看字跡是否清晰。

　　房屋租售中介實施的詐騙

　　1、采用欺騙手段截留客戶資金，將其非法占有或用于投資、轉貸等風險項目。房屋中介公司要求買房者將購房保證金、首付款、購房款等存入中介公司指定賬戶，由他們“代為保管”，利用辦理購房手續(xù)的時間差，從事投資、轉貸等風險項目，獲取中短期收益。這種“拆東墻補西墻”的運作方式一旦出現(xiàn)問題，最終會導致資金鏈斷裂造成損失。如2006年天津市公安機關偵辦的一起合同詐騙案中，某房屋中介公司非法占有使用客戶資金近1.45億元，涉及群眾1486人。

　　2、中介公司指使公司員工及他人假扮購房人，與賣房人簽訂房屋買賣合同，支付少量定金或部分房款后，將房屋過戶至虛假購房人名下，最后將騙取的房屋轉賣或抵押從中非法獲利。浙江省公安機關偵辦的某房地產經(jīng)紀公司合同詐騙案中，犯罪嫌疑人以此方法共騙得房屋54套，價值4600余萬元。

　　3、利用為購房人代辦理銀行貸款之機將房產抵押給銀行，然后冒用購房人的身份證件，將銀行發(fā)放的貸款占為己有。2004年上海市某房地產中介公司以此方法連續(xù)作案十余起，非法占有應屬于買方的銀行貸款700余萬元。

　　4、公布虛假房屋租賃、銷售信息，與客戶簽訂租房、購房合同，騙取客戶中介費及定金。

　　(二)房地產開發(fā)商或個人在預售、出售房屋時，隱瞞房屋已抵押或已出售的事實，采取一房多賣的方式騙取他人購房款。青海省公安機關辦理的一起合同詐騙案中，某公司以此方法騙取80余名購房者房款共600余萬元。

　　(三)虛構商鋪等房產投資項目，以承諾高額返租收益為誘餌，誘騙投資者進行投資騙取投資款。如2004年12月，浙江某房地產經(jīng)紀公司虛構在邊境建立商品批發(fā)市場的投資項目，騙取300余名投資者的投資款共計4000余萬元。

　　(四)以能夠幫助購買回遷房、單位房等低價房為名，虛構房源，詐騙他人購房款。如2006年北京市公安局偵辦的一起合同詐騙案中，犯罪嫌疑人以能夠幫助購買回遷房為名詐騙他人購房款200余萬元。

　　(五)通過偽造房產證、身份證等手段，假冒房主身份，與他人簽訂房屋租賃、買賣合同，詐騙他人租金、購房款。如2006年北京市公安機關偵辦的一起詐騙案中，嫌疑人連續(xù)作案30余次，騙取他人房屋租金共計150余萬元。

　　(六)隱瞞門面房即將拆遷的事實，虛假發(fā)布“門面房轉讓”的信息，將門面房轉租給他人，騙取租金。湖北省公安機關辦理了多起以門面房轉讓為名進行詐騙的系列案件。

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