德州市場調研報告

　　德州市房地產(chǎn)企業(yè)實際到位資金 266.5億元，同比增長 14.5%。小編為大家整理的德州市場調研報告，希望大家喜歡。

　　我市房地產(chǎn)回暖，投資與銷售升溫。全年房地產(chǎn)投資同比增長2.7%，較年初提高22.9個百分點；銷售面積、銷售金額雙創(chuàng)歷史新高。樓市火爆誘發(fā)新一輪的政策調控，從四季度開始尤其進入12月份，德州房地產(chǎn)市場有所降溫，居民購房漸趨理性。為準確研判當前德州房地產(chǎn)市場形勢，了解房地產(chǎn)企業(yè)面臨的困難和問題，在全市范圍內選取了8家重點房地產(chǎn)企業(yè)開展了調研。

　　一、調研的基本情況

　　本次調研共選取8家房地產(chǎn)企業(yè)。其中，中心城區(qū)4家，陵城區(qū)1家，樂陵市、禹城市、齊河縣各1家。

　　此次調研8家企業(yè)中，6家企業(yè)一月份到位資金較去年同期正增長，1家與去年同期持平，1家尚未投資；7家企業(yè)銷售面積較去年同期增長，1家企業(yè)尚無銷售。整體來看，1月份8家調研企業(yè)投資2.7億元，同比增長92.8%，銷售面積5.5萬平方米，同比增長77.4%。

　　二、房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展有支撐

　�。ㄒ唬┢髽I(yè)開發(fā)意愿有所恢復。一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地較為活躍。2016年全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積135.2萬平方米，較去年凈增73.6萬平方米，同比增長119.4%。這些土地在2017年將陸續(xù)進入開發(fā)建設階段。二是資金到位相對充裕。2017年，德州市房地產(chǎn)企業(yè)實際到位資金 266.5億元，同比增長 14.5%，高于開發(fā)投資11.8個百分點。三是被調研企業(yè)普遍對房地產(chǎn)形勢的研判較為樂觀，多數(shù)被調研企業(yè)在2017年有拿地或開發(fā)計劃。

　　（二）商品房銷售潛力較大，剛性需求和改善型需求并存。一是“價格洼地”吸引外出務工人員回鄉(xiāng)購房置業(yè)；二是農(nóng)村年輕務工人員進城購房意愿較為強烈；三是“二胎”政策全面放開，大戶型住宅銷售大幅提升，被調研企業(yè)三室住房銷售表現(xiàn)搶眼，改善性需求日益成為銷售市場主體。地理位置，學區(qū)教育、配套設施等要素成為消費者二次購房的考慮范疇，位置好戶型好的樓盤銷售快，開發(fā)區(qū)部分樓盤甚至出現(xiàn)“一房難求”的情形；四是部分縣區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)合并學校，家長為孩子上學，買房的意愿增強。五是保障性安居工程的貨幣化補償比例提高，釋放剛性需求和改善型需求。

　　三、企業(yè)面臨的.困難與問題

　�。ㄒ唬┤谫Y難度大、成本高。在德州融入京津冀協(xié)同發(fā)展示范區(qū)的契機下，房地產(chǎn)企業(yè)積極拓寬資金來源渠道，破解資金緊張瓶頸，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金緊張狀況有所好轉，但土地成本、建筑材料、人工費居高不下，商業(yè)銀行支持房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款力度偏小，按揭購房到款速度較慢，民間借貸雖然較為通暢但存在成本高、風險大甚至違法的問題。調研的8家企業(yè)中，有3家企業(yè)反映融資困難。

　�。ǘ�）項目前期開發(fā)手續(xù)繁瑣，建設周期長。一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，從取得土地，到開工建設，通常需要2-3年的時間。環(huán)評、立項、規(guī)劃、施工許可等審批耗時較長，至少需要1年以上時間；部分項目難以做到凈地出讓，造成后期拆遷難度較大，耗時較長，成本增加。調研的8家企業(yè)中，有2家企業(yè)反映此問題。

　　（三）部分企業(yè)仍然存在“去庫存”壓力。在當前的庫存結構中，非住宅類庫存量占比較大、去化周期較長。政策變化帶來的不確定性影響消費者對市場形勢的判斷，消費者購房日趨理性，部分樓盤地理位置偏遠、配套設施不全、戶型不合理等問題影響了商品房銷售，部分房地產(chǎn)企業(yè)銷售仍存壓力。調研的8家企業(yè)中，有2家企業(yè)反映此問題。

　　（四）企業(yè)中高端人才短缺。近年來，房地產(chǎn)企業(yè)在做大做強的過程中，對建筑業(yè)人才需求呈現(xiàn)高端化趨勢，監(jiān)理工程師、建筑設計師、造價工程師、結構工程師等高端人才需求大。加之房地產(chǎn)市場流動性較大，有經(jīng)驗的技術人員、工程管理人員也較為短缺，有時企業(yè)即使支付較高的薪金，有的崗位仍很難招聘到合適的人選。調研的8家企業(yè)中，有2家企業(yè)反映此問題。

　　四、促進德州房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展的幾點建議

　�。ㄒ唬┖侠碚{整信貨支持，實行差別政策。積極提供土地收購儲備的信用貸款擴大支持信譽好、資金實力強、市場前景好的開發(fā)企業(yè)貨款，繼續(xù)加大貨款風險小、收益大的個人住房貨款，適度增加對經(jīng)濟適用住房的信貸支持。

　�。ǘ�）增強服務意識，簡化審批手續(xù)。建議將部分非法律強制行政許可手續(xù)由前置審批調整為后置審核；實行綠色通道制度，對重點企業(yè)、重點項目給予支持；對保障性住房、中低價位普通商品房給予政策支持。

　�。ㄈ�）優(yōu)化庫存結構，實行分類指導。當前全市住宅類商品房整體已不存在去庫存的壓力。存在的主要問題是非住宅類庫存量占比較大、去化周期較長，且各縣市區(qū)房地產(chǎn)庫存不平衡。房地產(chǎn)市場調整的重點已經(jīng)由單純的去庫存轉為優(yōu)化庫存結構、對個別縣市分類指導。一是完善房地產(chǎn)項目配套設施是解決當前樓市庫存問題，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重要手段，相關部門應加快道路、學校、醫(yī)院、市場等與生活緊密相關配套建設，加快實現(xiàn)城市各區(qū)域特色功能定位，合理導入產(chǎn)業(yè)人口，促進全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。二是針對商業(yè)營業(yè)用房庫存高企的問題，進一步調整用地結構，合理提高住宅用地比例，減少傳統(tǒng)商業(yè)用房的土地供應和資金扶持，堅持城市政府的調控措施應與市場機制相協(xié)調，保持合理開發(fā)規(guī)模，維護房地產(chǎn)市場供需關系平衡。

　�。ㄋ模┐罅�實施人才工程，提升從業(yè)人員整體素質。要牢固樹立“以人為本”理念，積極落實好德州人才新政“黃金30條”政策。鼓勵支持房地產(chǎn)企業(yè)加大人才引進、培養(yǎng)和使用力度，大力營造吸引人才、用好人才、留住人才的環(huán)境和氛圍。同時建議相關部門針對德州房地產(chǎn)就業(yè)人員實際，積極開展房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)技術人員職稱培訓，滿足房地產(chǎn)市場轉型發(fā)展對人才的需要,不斷提高房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員的綜合素質。

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