房地產(chǎn)項(xiàng)目類策劃書精選
篇一：文化地產(chǎn)論壇策劃書
一、活動(dòng)背景
隨著政府控制房?jī)r(jià)、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)土地控制、信貸控制等一系列宏觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)受到一定程度的抑制。由此，眾多房地產(chǎn)開發(fā)商放緩了發(fā)展步伐，造成公司效益滑坡，公司發(fā)展停滯不前，房地產(chǎn)開發(fā)是否有新的發(fā)展思路、新的商機(jī)，成為各房地產(chǎn)開發(fā)商最為關(guān)注的話題。
二、活動(dòng)主題
健康、發(fā)展、開拓：謀求文化地產(chǎn)發(fā)展新思路 三、組織單位
活動(dòng)主辦：XXXXXXXXXXX 活動(dòng)承辦：XXXXXXXXXXX 四、活動(dòng)對(duì)象
1.政府領(lǐng)導(dǎo)（包括XXXXXXXXXXX等）；
2.房地產(chǎn)行業(yè)巨頭（包括XXXXXXXXXXX等房地產(chǎn)開發(fā)商）； 3.廣大群眾。 五、活動(dòng)目的
1.增進(jìn)與政府之間的友好合作關(guān)系； 2.宣傳公司品牌，提高公司在國(guó)內(nèi)的知名度； 3.了解國(guó)內(nèi)各區(qū)域房地產(chǎn)相關(guān)政策，把握發(fā)展重點(diǎn)； 4.探索公司房地產(chǎn)未來發(fā)展方向。
五、活動(dòng)時(shí)間
XX年X月X日（星期X） 六、活動(dòng)地點(diǎn) XXXXXXXXXXX 七、參與人員 XXXXXXXXXXX 八、活動(dòng)內(nèi)容 1.旅游 2.會(huì)議 3.晚宴 4.員工表演 5.合影留念 九、活動(dòng)預(yù)期效果
1.使公司與各市政府的關(guān)系更加友好；
2.使各市政府領(lǐng)導(dǎo)深入認(rèn)識(shí)公司，通過活動(dòng)建立起公司的關(guān)系脈絡(luò)；
3.了解國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展動(dòng)向，挖掘各市政策優(yōu)勢(shì)，有重點(diǎn)的選擇發(fā)展區(qū)域，實(shí)現(xiàn)效率及效益最大化；
4.通過此次活動(dòng)，了解各城市的最新規(guī)劃動(dòng)態(tài)，把握契機(jī)，力圖了解到各城市的現(xiàn)有招標(biāo)項(xiàng)目，挖掘合適項(xiàng)目并尋機(jī)參與其中。
十、行程安排
十一、經(jīng)費(fèi)預(yù)算
十二、物料清單
篇二：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)策劃書(完整版)
目錄
一、宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析
�。ㄒ唬┪錆h市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 （二）產(chǎn)業(yè)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響
二、區(qū)域市場(chǎng)分析
�。ㄒ唬﹨^(qū)域環(huán)境分析 （二）區(qū)域產(chǎn)品特征分析 （三）新政對(duì)區(qū)域的影響
三、產(chǎn)品定位
�。ㄒ唬╉�(xiàng)目SWOT分析
（二）形象及市場(chǎng)定位 （三）文化內(nèi)涵定位 （四）目標(biāo)購(gòu)房群定位
�。ㄎ澹┊a(chǎn)品設(shè)計(jì)定位及建議
（六）價(jià)格定位
四、銷售推廣建議
�。ㄒ唬╀N售推廣建議 （二）案名及平面表現(xiàn)
�。ㄈI(yíng)銷推廣建議
五、案例評(píng)述
武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目開發(fā)策劃書
一、宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析
�。ㄒ唬┪錆h市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析
“十五”及“十一五”期間，武漢市經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、快速發(fā)展。至2007年底，武漢GDP就已經(jīng)到達(dá)3141億元，跨入“3000億俱樂部”。
武漢作為湖北經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“引擎”，在全球金融危機(jī)背景下， GDP增長(zhǎng)快速，仍高于全國(guó)、全省平均水平。武漢著力打造八個(gè)千億產(chǎn)業(yè)，各項(xiàng)指標(biāo)接近十年最高水平。武漢經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：1、消費(fèi)市場(chǎng)旺暢。武漢累計(jì)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額持續(xù)增長(zhǎng)。2、消費(fèi)價(jià)格回落，這將促進(jìn)人們對(duì)高價(jià)值產(chǎn)品的消費(fèi)居民收入提高，將促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)更加活躍。
（二）產(chǎn)業(yè)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響
與房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)系比較緊密的金融政策，稅收政策以及國(guó)家各種關(guān)于調(diào)控和穩(wěn)定房?jī)r(jià)的政策措施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起著很大的影響，下面我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的最新政策。
雖然目前宏觀經(jīng)濟(jì)明顯復(fù)蘇，但經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固；而樓市價(jià)格的持續(xù)上漲，房?jī)r(jià)重站高位。由此判斷，未來的房地產(chǎn)政策將可能走向有保有壓，對(duì)首次置業(yè)繼續(xù)優(yōu)惠、對(duì)二套房貸款收緊的政策可能性更大。
二、區(qū)域市場(chǎng)分析
（一）區(qū)域環(huán)境分析
本案位于武漢新型商業(yè)區(qū)——光谷商業(yè)區(qū)腹地，離武漢光谷CBD近五分鐘車程，在短時(shí)間內(nèi)就能到達(dá)光谷中心，滿足各項(xiàng)購(gòu)物需求；小區(qū)面朝中國(guó)最大的城市內(nèi)陸湖——東湖，自然環(huán)境優(yōu)美，在小區(qū)內(nèi)生活，東湖美景盡收眼底，為您的居住帶來身臨魚米之鄉(xiāng)之感；小區(qū)背臨著名學(xué)府——中國(guó)地質(zhì)大學(xué)，人文氣息濃厚，使您置身家中就能聆聽高等學(xué)府的教育。
樓盤區(qū)位圖
小區(qū)區(qū)域內(nèi)住房供應(yīng)量將在今年內(nèi)繼續(xù)上升，新老項(xiàng)目供應(yīng)量加
大，供求比平衡，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)一步加快，諸多高新企業(yè)及高新項(xiàng)目不斷推進(jìn)，入住人口不斷增加，區(qū)域面貌得到進(jìn)一步改善。區(qū)域配套完善，地鐵2號(hào)線2010年開通，光谷步行街容量進(jìn)一步擴(kuò)大，沃爾瑪落戶、新世界進(jìn)駐、金融港推進(jìn)??區(qū)域配套檔次提升。
光谷10年供應(yīng)量預(yù)估
光谷09年供求走勢(shì)
篇三：萬科地產(chǎn)項(xiàng)目策劃書
一、市場(chǎng)調(diào)研：
1， 前言-----本次市調(diào)的背景、動(dòng)機(jī)、運(yùn)用手段、目的等； 2， 市場(chǎng)分析：
（1） 當(dāng)前市場(chǎng)分析（開發(fā)總量、竣工總量、積壓總量）
�。�2） 區(qū)域市場(chǎng)分析（銷售價(jià)格、成交情況） 3， 近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢(shì) 4， 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案項(xiàng)目調(diào)查與分析
5， 消費(fèi)者分析：
（1） 購(gòu)買者地域分布；
（2） 購(gòu)買者動(dòng)機(jī)
�。�3） 功能偏好（外觀、面積、地點(diǎn)、格局、建材、公共設(shè)施、價(jià)格、付款方式）
（4） 購(gòu)買時(shí)機(jī)、季節(jié)性
�。�5） 購(gòu)買反應(yīng)（價(jià)格、規(guī)劃、地點(diǎn)等）
�。�6） 購(gòu)買頻度
6， 結(jié)論
二、 項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研
1， 地塊狀況：
（1） 位置
�。�2） 面積
�。�3） 地形
�。�4） 地貌
（5） 性質(zhì)
2， 地塊本身的優(yōu)劣勢(shì)
3， 地塊周圍景觀 （前后左右，遠(yuǎn)近景，人文景觀，綜述） 4， 環(huán)境污染及社會(huì)治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會(huì)治安）
5， 地塊周圍的交通條件（環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通）
6， 公共配套設(shè)施（菜市場(chǎng)、商店、購(gòu)物中心、公共汽車站、學(xué)校、醫(yī)院、文體娛樂場(chǎng)所、銀行、郵局、酒店）
7， 地塊地理?xiàng)l件的強(qiáng)弱勢(shì)分析（SWOT坐標(biāo)圖、綜合分析）
三、 項(xiàng)目投資分析
1， 投資環(huán)境分析
（1）當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境（銀行利息、金融政策、開
�。�2） 房地產(chǎn)的政策法規(guī)
�。�3） 目標(biāo)城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢(shì)（價(jià)格、成本、效益）現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷（以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤的售價(jià)和租價(jià)作為參照）
2， 土地建筑功能選擇（見下圖表）
3， 現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷（以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤的售價(jià)和租價(jià)作為參照）
4， 土地延展價(jià)值分析判斷（十種因素）
5， 成本敏感性分析 （1）容積率
�。�2）資金投入
�。�3）邊際成本利潤(rùn)
6，投入產(chǎn)出分析
�。�1）成本與售價(jià)模擬表
�。�2）股東回報(bào)率
7， 同類項(xiàng)目成敗的市場(chǎng)因素分析
四，營(yíng)銷策劃
（一） 市場(chǎng)調(diào)查
1 項(xiàng)目特性分析（優(yōu)劣勢(shì)判斷，在同類物業(yè)中的地位排序） 2 建筑規(guī)模與風(fēng)格
3 建筑布局和結(jié)構(gòu)（實(shí)用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線等）
4 裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國(guó)產(chǎn)、保安、消防、通訊）
5 功能配置（游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、俱樂部、健身房、學(xué)校、菜場(chǎng)、酒家、劇院等）
6 物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費(fèi)水平、管理內(nèi)容等）
7 發(fā)展商背景（實(shí)力、以往業(yè)績(jī)、信譽(yù)、員工素質(zhì)）
8 結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整）
（二）、 目標(biāo)客戶分析
1、經(jīng)濟(jì)背景
? 經(jīng)濟(jì)實(shí)力
? 行業(yè)特征?? 公司（實(shí)力、規(guī)模、經(jīng)營(yíng)管理、模式、承受租金、面積、行業(yè)）
家庭（收入消費(fèi)水平、付款方式、按揭方式）
2、文化背景 ：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式.
（三）、 價(jià)格定位
1 理論價(jià)格（達(dá)到銷售目標(biāo)）
2 成交價(jià)格
3 租金價(jià)格
4 價(jià)格策略
（四）、 入市時(shí)機(jī)、入市姿態(tài)
�。ㄎ澹� 廣告策略
1廣告的階段性劃分
2階段性的廣告主題
3階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)
4廣告效果監(jiān)控
�。� 媒介策略
1 媒介選擇
2軟性新聞主題
篇四：房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃全案
目 錄
第一部分：合肥東市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
一、 板塊之爭(zhēng)顯示出東區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)亟待發(fā)掘
二、 誰(shuí)在東區(qū)購(gòu)房
三、 購(gòu)房者希望在東區(qū)購(gòu)什么樣的房
第二部分：市場(chǎng)調(diào)研
一、區(qū)域市場(chǎng)分析
二、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析
三、本案優(yōu)劣勢(shì)分析
第三部分：項(xiàng)目主題定位
一、 項(xiàng)目定位
二、 策劃理念
三、 策劃思路
四、 目標(biāo)人群定位
第四部分：產(chǎn)品策略
一、 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議
二、 產(chǎn)品形式建議
三、 套型設(shè)計(jì)建議
四、 差異是產(chǎn)品取勝的殺手锏
五、 教育——未來的希望
第五部分：項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略
一、 價(jià)格是把鋒利的雙刃劍
二、 市場(chǎng)不需要雷鋒，更會(huì)拋棄玩火者
三、 低開高走，步步為營(yíng)
第六部分：廣告策略
一、 推廣策略
二、 推廣媒體
三、 推廣訴求
四、 推廣思路
五、 促銷活動(dòng)
第七部分：因?yàn)閷I(yè)所以營(yíng)銷
第一部分 撥云見日看東區(qū)
�。ê戏蕱|區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析）
第一節(jié) 板塊之爭(zhēng)顯示出東區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)亟待發(fā)掘
房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì)并存的行業(yè)，專業(yè)的開發(fā)商需從眾多的市場(chǎng)現(xiàn)象中分析找出消費(fèi)者的真正需求，并予以滿足，從而抓住機(jī)會(huì)，獲得成功。因此，市場(chǎng)是根本，是我們正確決策的.依據(jù)。
合肥市東區(qū)作為前些年合肥市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中心地之一.如今優(yōu)勢(shì)已很難發(fā)揮。該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展受到了很大的制約,無論在發(fā)展的規(guī)模還是房地產(chǎn)的價(jià)格上都要落后于其他的地區(qū),但經(jīng)濟(jì)發(fā)展的共同富裕是我們的總體目標(biāo),這也告訴我們這一地區(qū)的暫時(shí)落后只是發(fā)展的時(shí)間問題,在經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的今天,這一地區(qū)的房地產(chǎn)也將很快進(jìn)入發(fā)展的快車道。
明月港灣小區(qū)地處臨泉路與郎溪路交匯處，二十埠河?xùn)|側(cè)，臨泉路將小區(qū)一分為二，周邊相鄰肥東二院方廟中心、新安公學(xué)、郎溪小學(xué)、玻璃總廠、國(guó)風(fēng)塑業(yè)、恒通批發(fā)市場(chǎng)、漕沖批發(fā)市場(chǎng)、長(zhǎng)江批發(fā)市場(chǎng)。
根據(jù)本案的物理特性及當(dāng)代人文特點(diǎn)，建議提出親水生態(tài)家園的概念主題，在此概念基礎(chǔ)上，結(jié)合小區(qū)自然、地理?xiàng)l件及開發(fā)草圖，劃分出五大組團(tuán)和八大景觀，作為小區(qū)的整體規(guī)劃基本形式。經(jīng)過詳實(shí)的調(diào)研分析，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，對(duì)產(chǎn)品、價(jià)格、推廣方案作出理性的設(shè)計(jì)，相信這一切都將是我們成功攻破市場(chǎng)的利器。
合肥市四大區(qū)域概況：
◆ 包河區(qū)：處于城市上風(fēng)口，是發(fā)展房地產(chǎn)的最佳選擇，未來合肥大步向南趨向巢湖發(fā)展，包河區(qū)必將處于前沿陣地、核心區(qū)域，作為大城市向南推進(jìn)的核心區(qū)域和市區(qū)區(qū)域面積最大的新城區(qū)，包河區(qū)能夠?qū)Ω黝惿a(chǎn)要素產(chǎn)生強(qiáng)大的吸引力，必將快速迎來一個(gè)工業(yè)化、城市化跨越式發(fā)展的“黃金時(shí)期”。
◆ 瑤海區(qū)：隨著合肥新站綜合開發(fā)試驗(yàn)區(qū)的不斷發(fā)展，周邊的交通、配套等條件也日臻完善，越來越多的房產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)被該區(qū)未來的升值潛力所吸引。這與其所處的地理位置有著較大的關(guān)系。與其他三個(gè)行政區(qū)相比，便捷的交通是瑤海區(qū)重要的區(qū)位特點(diǎn)�，幒^(qū)是交通樞紐區(qū)。合肥火車站、長(zhǎng)途汽車站、旅游汽車站、出租車旅游公司等坐落在區(qū)內(nèi)，鐵路、公路、水運(yùn)等交通發(fā)達(dá)。便利的交通條件使該區(qū)既與市中心區(qū)緊密相連，又可遠(yuǎn)離都市的喧囂，公交線路多、站點(diǎn)設(shè)置合理，使得居民出行十分便利。
◆ 廬陽(yáng)區(qū)：是以合肥市老城區(qū)為主體，南至合肥的“翡翠項(xiàng)鏈”的南段——銀河、包河，東與瑤海區(qū)隔淝河相望，整個(gè)區(qū)域向西北延伸。全區(qū)面積１３６．８６平方公里，人口３７．１
�。慈f，下轄１０個(gè)街道、３個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，是集城鄉(xiāng)為一體的新型城區(qū)。相對(duì)于合肥其他三個(gè)行政區(qū)來說，其各項(xiàng)發(fā)展都較為成熟，住宅的價(jià)格在四區(qū)中也相對(duì)較高。
◆ 蜀山區(qū)：目前的開發(fā)區(qū)域全面紅火，且總體來看較為集中三線兩區(qū)。三線：環(huán)城路沿線、長(zhǎng)江路沿線、黃山路沿線；兩區(qū)：高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。并且這三線兩區(qū)各據(jù)資源，樓盤開發(fā)都很有特色。這些特色概括起來，可以歸納為以下兩點(diǎn)：1、教育為樓盤開發(fā)增光添金；2、圍繞山水以生態(tài)為題作秀�？v觀整體形勢(shì)，目前蜀山區(qū)住宅市場(chǎng)行情走勢(shì)總體表現(xiàn)平穩(wěn)。樓盤整體開發(fā)品質(zhì)較以往有所提高，物業(yè)多向中高檔樓盤發(fā)展，顯示出蜀山區(qū)樓盤整體品位的上升，高檔樓盤也有較強(qiáng)的吸納能力。從購(gòu)買群體上看，除了區(qū)內(nèi)及周邊的有意于改變居住條件的居民，購(gòu)買群體向整個(gè)合肥市外延。未來隨著貫通南北的懷寧路工程使道路交通有所改善及開發(fā)的區(qū)域的趨于成熟，蜀山區(qū)地塊尚有較大開發(fā)余量。
◆ 整合：在對(duì)購(gòu)房者最可能選擇的城區(qū)進(jìn)行調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，最受購(gòu)房者青睞的城區(qū)是西區(qū)，選擇西區(qū)的人占了42.１５％，這與合肥市西區(qū)逐步形成的優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境有很大關(guān)聯(lián)；選擇南區(qū)的人占２１．56％，這與政務(wù)區(qū)南移、良好的居家環(huán)境逐步形成有很大的關(guān)系；一環(huán)內(nèi)也有20.46％的人青睞，當(dāng)然一環(huán)內(nèi)的房?jī)r(jià)居高不下也是大多數(shù)人不將一環(huán)內(nèi)商品房作為首選的一個(gè)重要因素；再次是東北新站，目前逐步形成的批發(fā)、零售的周邊環(huán)境以及日益形成的各小區(qū)規(guī)模也成為一部分購(gòu)房者將其作為首選房的一個(gè)因素，這部分群體占15.83％
第二節(jié) 誰(shuí)在東區(qū)購(gòu)房
1、 文化層次上來看。有意向在東區(qū)購(gòu)房的被訪者大多屬于當(dāng)?shù)鼐用�，但低學(xué)歷的高中及以下人群占到16.22%，在各板塊中比例最高。
2、 從職業(yè)狀況來看。消費(fèi)者以區(qū)內(nèi)企、事業(yè)單位工作人員及工廠的職工、小生意人居多，二者合計(jì)占全部消費(fèi)者的40.32%。
3、 從家庭收入來看。有一半被訪者的家庭總收入在1000-3000元之間。
4、 從居住區(qū)域來看。在購(gòu)東區(qū)住房者中，東區(qū)的原市民占了55%
5、 從工作地點(diǎn)來看。目前就東區(qū)來說，工作在附近市場(chǎng)和工廠企業(yè)的人最多，也是本案的主要的購(gòu)買人群。
第三節(jié) 購(gòu)房者希望在東區(qū)購(gòu)什么樣的房
1. 總體而言，購(gòu)房者對(duì)東區(qū)選擇差異并不大，幾條主道路修繕后將占65.56%
2. 大多數(shù)消費(fèi)者愿意購(gòu)買東區(qū)的多層住宅，極少高層。
3. 價(jià)格、交通、樓盤質(zhì)量、生活配套者在東區(qū)購(gòu)房首先考慮的幾因素。
序號(hào) 因素 比例 %
1 價(jià)格 66.22
2 交通 50.00
3 樓盤質(zhì)量 31.76
4 物業(yè)管理 29.05
5 小區(qū)內(nèi)環(huán)境景觀 12.16
6 學(xué)區(qū)劃分 22.97
7 周邊自然環(huán)境 12.84
8 周邊生活配套設(shè)施 10.81
9 開發(fā)商的形象及信譽(yù) 7.73
10 小區(qū)內(nèi)居住人群狀況 8.11
11 增值潛力 0.68
有五成消費(fèi)者選擇在東區(qū)購(gòu)買“兩室型”住宅，另外，有四成消費(fèi)者選擇“三室型”住宅。
篇五：房地產(chǎn)開發(fā)策劃書
1.1 項(xiàng)目的基本情況
1.1.1 項(xiàng)目概況，1.項(xiàng)目名稱：珠海市橫琴區(qū)富華天幕小區(qū)房地產(chǎn)開
發(fā)項(xiàng)目。 2.擬建地址：珠海市橫琴區(qū)蛇仔環(huán)環(huán)島北路橫琴大橋旁 3.建設(shè)單位：嘉順地產(chǎn) 4.建設(shè)單位住址：廣東省佛山市三水區(qū)云東海路一號(hào) 5.建設(shè)單位法人：李橋林 6.建筑規(guī)模：富華天幕小區(qū)總占地面積32萬平方米，其中地上建筑24萬平方米 7.總投資：24億
1.1.2 項(xiàng)目建設(shè)單位：嘉順地產(chǎn)建成立于2013年6月，注資資本十
億人民幣。
1.1.3 研究范圍 ：對(duì)珠海橫琴區(qū)富華天幕項(xiàng)目建設(shè)的建設(shè)規(guī)模，建設(shè)
方案，建設(shè)投資，社會(huì)效益等方面進(jìn)行研究論證，并提出項(xiàng)目建設(shè)的建議。 1.2 項(xiàng)目概況
1.2.1 項(xiàng)目場(chǎng)址和條件
本項(xiàng)目占地約40萬平方米，目前場(chǎng)地大部分為荒地，少量舊居民房，周邊市政道路，供電，供水等建設(shè)基礎(chǔ)條件基本完善，具有建設(shè)條件。 1.2.2 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模
該項(xiàng)目總建筑面積為32萬平方米，項(xiàng)目建設(shè)的具體內(nèi)容見下表
建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容表
1.2.3 建設(shè)進(jìn)度
本項(xiàng)目擬采用貸款籌資方案，2013年6月~2015年6月，預(yù)計(jì)同年九月份竣工驗(yàn)收，交付使用。 1.2.4 投資估算與資金籌措
本項(xiàng)目的投入資本金為240678.13萬元，其中建設(shè)投資200000萬，第一年和第二年分別投入100000萬。
本項(xiàng)目擬籌借人民幣長(zhǎng)期借款100000萬，年利率5.44%，籌借外幣長(zhǎng)期貸款100000萬，年利率為5.10%，商品房預(yù)售收入扣除各種費(fèi)用以及分配后，亦用于項(xiàng)目開發(fā)，資金不足部分再籌資短期借款，年利率5.36% 流動(dòng)資金百分之八十向銀行借貸，年利率5.36%
2.1 項(xiàng)目可行性分析
一．珠海橫琴區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 1）.珠海橫琴宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析。
1， 珠海第二產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移基本完成，第三產(chǎn)業(yè)超速發(fā)展，居民收入提升，為房地產(chǎn)發(fā)展
提供了一個(gè)良好的發(fā)展空間。
2， 港珠澳大橋的建設(shè)，促進(jìn)香港，澳門，珠海的經(jīng)濟(jì)合作，珠海經(jīng)濟(jì)在未來的一段時(shí)
間內(nèi)會(huì)飛速發(fā)展，為房地產(chǎn)也提供了很大的市場(chǎng)。
3， 香港，澳門房?jī)r(jià)過高，人口太多密集，港珠澳大橋建起之后，大量的香港澳門的居
民將會(huì)選擇在最近的珠海購(gòu)置房產(chǎn)，會(huì)大大的促進(jìn)珠海房地產(chǎn)的發(fā)展。
4， 現(xiàn)在國(guó)家的政策是大力引進(jìn)外資進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)，促進(jìn)內(nèi)地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，香港作為大
型的國(guó)際市場(chǎng)，在港珠澳大橋建成之后，以香港為跳板，將會(huì)有大量的外資進(jìn)入珠海，資金注入之后，珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)肯定會(huì)得到飛躍。
2）珠海橫琴政府政策環(huán)境和國(guó)家政策環(huán)境分析。
在澳門大學(xué)珠海校區(qū)落建橫琴區(qū)后，橫琴區(qū)的經(jīng)濟(jì)開始得到飛速的發(fā)展，而區(qū)政府為了加快橫琴區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，大力引進(jìn)外資，而房地產(chǎn)投資作為一項(xiàng)高投資產(chǎn)業(yè)，在橫琴區(qū)享有的優(yōu)惠政策也是十分優(yōu)越的，而橫琴區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)相對(duì)比較落后，橫琴的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于未開發(fā)的狀態(tài)。
近期國(guó)家出席了大量的房地產(chǎn)調(diào)控政策，但是實(shí)際上是保證房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，表明在很長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)繼續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。 3）橫琴區(qū)市場(chǎng)分析
橫琴新區(qū)位于廣東省珠海市橫琴島，
? 2013 Baidu - Data ? NavInfo & CenNavi & 道道通
橫琴新區(qū)（橫琴島）地圖
于2009年12月16日在珠海市橫琴島掛牌成立，規(guī)格為副廳級(jí)。橫琴新區(qū)依托面積達(dá)106.46平方公里的橫琴島，位于珠海市南部，珠江口西側(cè)，毗鄰港澳。處于“一國(guó)兩制”的交匯點(diǎn)和“內(nèi)外輻射”的結(jié)合部。橫琴新區(qū)的面積，是澳門現(xiàn)有面積的3倍多，其中未建設(shè)的土地面積占總面積的90%以上，是珠三角核心地區(qū)最后一塊尚未開發(fā)的“處女地”
橫琴新區(qū)原分大、小橫琴島，兩島之間為十字門水域（即中心溝），
圖2：橫琴島風(fēng)光一隅
[6]
上世紀(jì)70年代修筑起東、西大堤，將大、小橫琴島連成一體。全島
面積106.46平方公里，是澳門現(xiàn)在面積的3倍多。環(huán)島岸線長(zhǎng)50公里。南部和北部多為山地，中部中心溝為東西向長(zhǎng)條型養(yǎng)殖地。地貌類型有低山、丘陵、灘涂。島上最高峰是腦背山，海拔高度為457.7米，是珠海市第二高峰。
橫琴島四面環(huán)水，氣候溫和，山清水秀，空氣清新，可以形容為“山不奇水奇，樹不奇石奇，地不奇島奇”，且有“十步一瀑布，百步萬棵樹”的自然景觀。島上有南宋古戰(zhàn)場(chǎng)遺跡和許多美麗傳說，其歷史遺址更為橫琴添一筆旅游異彩。澳門大學(xué)落戶橫琴區(qū)之后，為橫琴帶來了大量的資金，港珠澳大橋的建設(shè)帶動(dòng)了珠海，澳門，香港三地的經(jīng)濟(jì)交流，而離澳門最近的橫琴就是香港和澳門人購(gòu)置房產(chǎn)的最佳選擇。
以上無論是經(jīng)濟(jì)，自然環(huán)境，還是土地資源利用狀況都充分的證實(shí)在橫琴區(qū)開發(fā)高檔住房是很有市場(chǎng)的。
市場(chǎng)分析
富華天幕預(yù)計(jì)于2015年6月竣工，港珠澳大橋?qū)⒁ǔ�，富華天幕所面對(duì)的消費(fèi)人群是來自澳門和香港的客戶，富華天幕周圍環(huán)境優(yōu)越，居住環(huán)境良好，距離澳門，珠海市區(qū)距離都比較近，適合高檔消費(fèi)人群，而澳門和香港人群中高檔消費(fèi)人群占很大一部分。
篇六：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃論文
目錄
摘 要............................................................ I Abstract........................................................... II
第1章 緒論......................................................... 1
1.1 項(xiàng)目背景.................................................... 1
1.1.1 項(xiàng)目建設(shè)的必要性...................................... 1
1.1.2 項(xiàng)目建設(shè)的可行性...................................... 1
1.2 項(xiàng)目基本概況................................................ 2
1.2.1 項(xiàng)目基本情況.......................................... 3
1.2.2 項(xiàng)目地塊綜述.......................................... 3
1.2.3 項(xiàng)目場(chǎng)址和條件........................................ 4
1.2.4 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模.................................... 4
1.3 研究?jī)?nèi)容與意義.............................................. 4
第2章 市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)分析........................................... 5
2.1 項(xiàng)目宏觀環(huán)境因素分析........................................ 5
2.1.1 房地產(chǎn)政策對(duì)供求的影響................................ 5
2.1.2 2015中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)預(yù)測(cè)與分析 ........................... 6
2.1.3 2015年中國(guó)人口結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)的影響 ..................... 7
2.2 項(xiàng)目中觀環(huán)境因素分析........................................ 8
2.2.1 房地產(chǎn)行業(yè)分析........................................ 8
2.2.2 2015年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè) ......................... 9
2.3 項(xiàng)目微觀環(huán)境因素分析........................................ 9
2.3.1 吳山居品牌開發(fā)商...................................... 9
2.3.2 吳山居項(xiàng)目周邊競(jìng)品分析............................... 10
2.3.3 吳山居項(xiàng)目主力客戶群................................. 11
2.3.4 項(xiàng)目SWOT分析........................................ 12
第3章 項(xiàng)目定位.................................................... 13
3.1 項(xiàng)目功能定位............................................... 13
3.2 項(xiàng)目特色定位............................................... 13
3.3 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位............................................... 13
3.4 項(xiàng)目產(chǎn)品定位............................................... 14
3.4.1 整體規(guī)劃建議......................................... 14
3.4.2 外觀設(shè)計(jì)建議......................................... 14
3.4.3 戶型設(shè)計(jì)建議......................................... 14
3.4.4 裝修檔次建議......................................... 14
第4章 投資策劃與建設(shè)進(jìn)度策劃...................................... 15
4.1 投資估算................................................... 15
4.1.1 開發(fā)成本............................................. 15
4.1.2 開發(fā)費(fèi)用............................................. 17
4.1.3 投資與總成本費(fèi)用估算匯總............................. 17
4.2 收入估算................................................... 18
4.2.1 銷售單價(jià)的估算....................................... 18
4.2.2 可銷售面積的確定..................................... 18
4.2.3 銷售計(jì)劃............................................. 18
4.3 盈利能力分析............................................... 19
4.3.1 現(xiàn)金流量............................................. 19
4.3.2 主要盈利能力指標(biāo)..................................... 19
4.3 建設(shè)周期................................................... 21
4.4 項(xiàng)目施工進(jìn)度安排........................................... 21
4.4.1 開發(fā)計(jì)劃擬定的原則................................... 21
4.4.2 建設(shè)方式............................................. 21
4.4.3 進(jìn)度安排............................................. 21
4.4.4 分段周期設(shè)定......................................... 22
第5章 營(yíng)銷策劃.................................................... 23
5.1 項(xiàng)目營(yíng)銷策略............................................... 23
5.1.1 總體策略............................................. 23
5.1.2 營(yíng)銷推廣原則......................................... 23
5.1.3 銷售進(jìn)程掌控......................................... 23
5.2 項(xiàng)目營(yíng)銷策劃............................................... 24
5.2.1 項(xiàng)目產(chǎn)品策劃（product）.............................. 24
5.2.2 項(xiàng)目?jī)r(jià)格策劃（price）................................ 26
5.2.3 項(xiàng)目渠道策劃（place）................................ 27
5.2.4 項(xiàng)目促銷策劃（promotion）............................ 30
結(jié) 論........................................................... 31
致 謝........................................................... 32
參考文獻(xiàn)........................................................... 33
摘 要
房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨成熟，購(gòu)房者越來越理性，房地產(chǎn)開發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈。2014年以來，樓市指標(biāo)呈下行態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整，樓市低迷，房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃工作顯得尤為重要，一個(gè)良好的項(xiàng)目策劃，是項(xiàng)目開發(fā)成功的關(guān)鍵因素。
本項(xiàng)目開發(fā)策劃包括：項(xiàng)目的宏觀、中觀、微觀環(huán)境分析、項(xiàng)目定位策劃與產(chǎn)品策劃、項(xiàng)目開發(fā)投資策劃與建設(shè)進(jìn)度策劃、營(yíng)銷策劃。本文以房地產(chǎn)開發(fā)策劃的思維模式為理論基礎(chǔ)，擬定了本宗地塊項(xiàng)目的定位策劃、工程進(jìn)度策劃、營(yíng)銷策劃等。項(xiàng)目定位策劃運(yùn)用SWTO分析。營(yíng)銷推廣策劃運(yùn)用相應(yīng)的營(yíng)銷策略與營(yíng)銷手段，以期達(dá)到利潤(rùn)最大化。
通過有效的房地產(chǎn)開發(fā)策劃，能夠使企業(yè)據(jù)測(cè)準(zhǔn)確，避免項(xiàng)目運(yùn)作出現(xiàn)偏差。同時(shí)，房地產(chǎn)策劃能使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力，使其穩(wěn)操勝券，立于不敗之地。并且，房地產(chǎn)策劃能夠探索解決企業(yè)管理問題，增強(qiáng)企業(yè)的管理創(chuàng)新能力。因此，房地產(chǎn)策劃在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中起到重要作用。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目策劃；項(xiàng)目定位；投資策劃；營(yíng)銷策劃
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