專(zhuān)家建議小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)型
最近一段時(shí)間以來(lái)，小產(chǎn)權(quán)房又一次成為社會(huì)關(guān)注焦 點(diǎn)。其中，多家媒體報(bào)道“小產(chǎn)權(quán)房初步清理方案已經(jīng)上報(bào)國(guó)務(wù)院”，清理舉措包括“強(qiáng)制拆除、沒(méi)收、停建、停售和停水停電”。記者從南京市國(guó)土部門(mén)了解到，南京市對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的管理一直采取高壓態(tài)勢(shì)。在不久前的南京國(guó)土資源管理轉(zhuǎn)型創(chuàng)新工作會(huì)議上，更是表示一律禁止新建小產(chǎn)權(quán)房。
據(jù)介紹，南京的小產(chǎn)權(quán)房，主要集中在雨花臺(tái)區(qū)的油坊橋、鐵心橋、板橋區(qū)域，棲霞區(qū)的堯化門(mén)和邁皋橋區(qū)域，以及六合區(qū)、江寧區(qū)等城郊結(jié)合部。雨花臺(tái)區(qū)的七彩星城和棲霞區(qū)邁皋橋附近的興都花園等，都是非常典型的小產(chǎn)權(quán)房。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，南京小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目有近200個(gè)。2003年開(kāi)始，該市就開(kāi)始對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行全面清查，南京市規(guī)劃局對(duì)67個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了規(guī)劃重審。南京市建委2004年公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)時(shí)棲霞、雨花臺(tái)、建鄴、浦口、六合五個(gè)涉農(nóng)區(qū)，幾乎都有小產(chǎn)權(quán)房，共計(jì)130多萬(wàn)平方米。南京市在2003年出臺(tái)了《關(guān)于處置我市集體土地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題的實(shí)施意見(jiàn)》，首批梳理后獲得“南京市清理集體土地建房小組”批準(zhǔn)的共有10個(gè)項(xiàng)目，分別是：棲霞區(qū)的興都花園、銀貢山莊、長(zhǎng)江花園一二期、堯化中心村、八卦花園、萬(wàn)鑫花園、沁苑山莊、康靖花園和雨花臺(tái)區(qū)的七彩星城、東升山莊。其中，七彩星城、長(zhǎng)江花園二期和八卦花園三個(gè)小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)，已經(jīng)開(kāi)始了集體土地清理，開(kāi)發(fā)企業(yè)陸續(xù)繳納了土地出讓金。
“用強(qiáng)拆來(lái)解決小產(chǎn)權(quán)房，我認(rèn)為不是解決問(wèn)題的辦法�！蹦暇┦幸坏禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題宜區(qū)別對(duì)待，對(duì)于已經(jīng)入住的小產(chǎn)權(quán)房，應(yīng)該以疏導(dǎo)為主，對(duì)于正在建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)可以圍堵結(jié)合，對(duì)于將建的小產(chǎn)權(quán)房則堅(jiān)決予以禁止。該人士表示，南京市在對(duì)待小產(chǎn)權(quán)房方面的做法，值得借鑒。
“經(jīng)合法程序，可將小產(chǎn)權(quán)房納入住房保障體系之中。”昨天，全國(guó)政協(xié)委員、山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)郭松海建議，“依法依情依理”處理好小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，對(duì)其區(qū)別對(duì)待，逐步予以合法化。
今年2月下旬，國(guó)土部公布今年將試點(diǎn)清理小產(chǎn)權(quán)房后，不少業(yè)內(nèi)人士建議妥善處理，應(yīng)考慮國(guó)家、農(nóng)村集體、農(nóng)村個(gè)人和小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買(mǎi)者等多方利益。
小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展迅猛
據(jù)郭松海介紹，從20世紀(jì)90年代開(kāi)始，隨著城鎮(zhèn)住房商品化改革，特別是城市房?jī)r(jià)高企的大背景下，“小產(chǎn)權(quán)房”在多個(gè)城市得到大規(guī)模發(fā)展。北京周邊通州、懷柔等區(qū)也出現(xiàn)了不同程度的小產(chǎn)權(quán)房聚集情況。
今年“兩會(huì)”召開(kāi)前夕，由全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、中城聯(lián)盟等成立的REICO工作室發(fā)布一份報(bào)告。報(bào)告顯示，1995年到2010年間，全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房竣工建筑面積累計(jì)達(dá)到7.6億平方米，相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8%�！笆晃濉逼陂g，小產(chǎn)權(quán)房竣工規(guī)模達(dá)到2.83億平方米，比“十五”期間增長(zhǎng)了17.8%。
郭松海認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房之所以大規(guī)模發(fā)展，內(nèi)因就是現(xiàn)行農(nóng)村土地制度存在缺陷，小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)位與城市中低收入居民的消費(fèi)能力相適應(yīng)。
REICO工作室也認(rèn)為，在國(guó)家城鎮(zhèn)住房保障體系尚未健全、城鄉(xiāng)居民住房需求仍較旺盛的情況下，小產(chǎn)權(quán)房存在巨大的需求空間。
可彌補(bǔ)保障房不足
對(duì)于如何解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，全國(guó)政協(xié)委員、清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心主任蔡繼明昨天表示應(yīng)區(qū)別對(duì)待。他還透露，目前《土地管理法》正在修改，草案中取消了原有任何單位和個(gè)人搞建設(shè)必須申請(qǐng)使用國(guó)有土地的'說(shuō)法。蔡繼明認(rèn)為，既然如此，那建設(shè)在集體建設(shè)用地上的小產(chǎn)權(quán)房就不應(yīng)稱(chēng)作違法。
郭松海則建議確定一個(gè)時(shí)段，允許之前開(kāi)發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)房”在當(dāng)?shù)剞r(nóng)村辦理預(yù)登記，對(duì)之后開(kāi)發(fā)的則從重處罰。而對(duì)于在原建設(shè)用地上開(kāi)發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房，也可依據(jù)一定程度辦理城鎮(zhèn)房產(chǎn)土地登記，分類(lèi)對(duì)待。已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的，可核準(zhǔn)購(gòu)房人身份，參照城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等政策，將這類(lèi)小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為社會(huì)保障住房，供自住使用，限期內(nèi)不得上市;對(duì)符合土地利用規(guī)劃尚未出售的小產(chǎn)權(quán)房，可考慮由政府按成本價(jià)回購(gòu)，作為保障房源。
REICO工作室建議，把小產(chǎn)權(quán)房作為城市住房供給體系的重要組成部分，“將小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)視同改革開(kāi)放以來(lái)允許在集體建設(shè)用地上興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)一樣”。建議近期考慮在房?jī)r(jià)較高的一線城市進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房入市試點(diǎn)，將其轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N可合法交易的、以自住為主、特殊性質(zhì)的“商品房”。
REICO工作室認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房可成為農(nóng)民分享城市化成果的重要途徑，同時(shí)在一定程度上解決了城鎮(zhèn)中低收入階層的居住需求。
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